Sentencia Civil Nº 257/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 127/2008 de 21 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2008-0000634

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 000127/2008- L -

Dimana del Juicio Verbal Nº 000839/2007

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA

Apelante/s: SERVICIOS INMOBILIARIOS ABRIL S.L..

Procurador/es.- D. ANTONIO VIVES CERVERA.

Apelado/s: Dª Antonia .

Procurador/es.- D. CESAR JAVIER GOMEZ MARTINEZ.

SENTENCIA Nº 257/2008

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a veitiuno de abril de dos mil ocho.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Verbal nº 839/2007, promovidos por SERVICIOS INMOBILIARIOS ABRIL S.L. contra Dª

Antonia sobre "reclamación de cantidad", pendientes ante la misma en virtud del recurso de

apelación interpuesto por SERVICIOS INMOBILIARIOS ABRIL S.L., representado por el Procurador D. ANTONIO VIVES

CERVERA y asistido del Letrado D. JESUS GASCH SERRA contra Dª Antonia , representado por

el Procurador D. CESAR JAVIER GOMEZ MARTINEZ y asistido del Letrado Dña. GLORIA DOMENECH MARTINEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA, en fecha 9-11-07 en el Juicio Verbal nº 839/2007 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por Servicios Inmobiliarios Abril S.L. contra Antonia debo absolver y absuelvo a dicha demandada de todas las pretensiones formuladas de contrario, con imposición de costas a la actora."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de SERVICIOS INMOBILIARIOS ABRIL S.L., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de Dª Antonia. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 14 de Abril de 2.008.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

La mercantil Servicios Inmobiliarios Abril S.L., presentó demanda en reclamación de la cantidad de 2.088 euros de principal, e intereses legales, frente a Dª. Antonia, como honorarios profesionales devengados por su labor en la intermediación en la compra por ésta de una vivienda, al haber quedado perfeccionado el contrato entre comprador y vendedor, no habiéndose consumado por el desistimiento unilateral de la demandada.

Y se dicta sentencia en la instancia, desestimatoria de la demanda, en función de no haber cumplido el compromiso adquirido por la demandante de obtener financiación para la adquisición de la vivienda por la demandada.

Resolución que es apelada por la entidad actora.

SEGUNDO.-

Se insiste por la apelante en la consecución, por la labor de mediación del consentimiento de ambas partes sobre la cosa y el precio, a partir de lo que se generaban las obligaciones recíprocas entre las partes, perfeccionado que había sido el contrato de compraventa, así como no ser obligación de la inmobiliaria ni haberse comprometido a conseguir financiación para la demandada como condicionante del pago de sus honorarios.

Y, al respecto, cabe partir de los criterios mantenidos por esta Sala, que se recoge, entre otras, en la S. nº. 68/2008, de 7 de febrero , al indicar que: Es prolífica la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo (SS. 19-10-93, 30-11-93, 7-3-94, 17-7-95, 5-2-96, 30-4-98, 2-10-99, 21-10-00 ...) en orden a considerar que procede el cobro de una comisión remuneratoria por un trabajo de mediación o corretaje, cuando confluyen los siguientes elementos: la existencia de un encargo para procurar la venta; la realización de las actuaciones necesarias para tal fin por parte del mediador; y la perfección del contrato de compraventa con base en la gestión del mediador (así S. T. S. de 3 de enero de 1989 ). Esto es, el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar como consecuencia de la actuación del mediador, de modo que no adquiere derecho a percibir el corretaje aunque se hallare a la persona dispuesta a comprar o a vender si, a pesar de ello, surgiere en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial obstativa de la celebración de la venta, porque en tal caso no llegó al estado de perfección que es indispensable para que su consumación pudiera con pleno derecho exigirse, quedando de esta suerte sin llenar la comisión que el corredor había de desempeñar para ser remunerado (SS. T. S. de 26 de marzo de 1991 y 10 de marzo de 1992 ). Siguiendo esta misma línea jurisprudencial de nuestro alto Tribunal, se ha venido manifestando esta Audiencia, en S. de 16 de marzo de 1998 , y en particular esta Sección (S. 12-12-05 ) entre otras, en el sentido de que si no se ha llegado a consumar la compraventa, no puede entenderse perfeccionado y consumado el contrato de corretaje y no hay consiguientemente derecho del mediador a recibir el premio, ya que el comprador no ha obtenido lo que pretendía, que es concretamente el objeto de la compraventa.

Y, partiendo de las anteriores premisas, y dentro de las posibilidades del analisis plenario que permite la apelación, y como cuestión previa, por el contrario de lo que se sustenta por la demandante, no cabe considerar el contrato suscrito por la demandada de fecha 24 de marzo del 2007 (folio 10), no obstante ser denominado así por los suscribientes, como auténtico de compraventa, puesto que no se encuentra firmado por la que se quiere sea vendedora, si no únicamente por la intermediaria demandante y por la demandada, y en el que se hace referencia a la entrega de la cantidad de 600 euros en concepto de "señal y arras", además de fijar el precio de compra en 132.223 euros, y en cuya estipulación 3ª se pacta que la cantidad entregada lo es en concepto de reserva, y en la 2ª, que se entenderá renunciado al inmueble caso de incomparecer la compradora por su voluntad a la firma de la escritura pública, con aplicación de la previsión del artículo 1454 del Código Civil . Pactos que lo hacen más próximos a un contrato de reserva y arras penitenciales, con los efectos específicos por el Código Civil, que no son los de la compraventa todavía no alcanzada. Máxime cuando se pone en relación con el contrato que a su vez firma la demandante con el eventual vendedor el mismo día 24 de marzo de 2007, de forma ajena a la compradora, denominado, este sí, de contrato de arras, que no de compraventa, en el que se pacta que la percepción de la suma de 600 euros lo es en concepto de señal y arras penitenciales, acorde con la finalidad de aquel contrato, y cuando no se acompaña documento alguno que justifique la cualidad de la actora como representante de la vendedora para suscribir el primer contrato aludido, puesto que el artículo 1259 del Código Civil impide contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley u representación legal, siendo nulo el contrato a nombre de otro sin estar autorizado, a salvo la ratificación por la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante, que no cabe entender posible en el caso concreto en lo que se refiere a la compraventa, cuanto menos hasta la suscripción de la escritura pública que se menciona en los aludidos contratos. No quedando suficientemente justificado, en consecuencia, el consentimiento entre comprador y vendedor sobre la cosa y el precio, a efectos de considerar conseguida la compraventa, sino, en todo caso, sobre la reserva y arras con relación al inmueble a vender posteriormente. Ni por tanto cumplida la condición para que la demandante resulte acreedora de la demandada de los honorarios que le exige.

Ya que, como ha señalado también la S. de esta Sala nº. 68/2008 , antes aludida, la compraventa no queda perfeccionada por la suscripción de contrato de arras: "...en primer lugar, porque si bien es cierto que la inmobiliaria estaba autorizada para recibir arras, también lo es que no ostentaba representación alguna de las vendedoras, con lo que mal podía convenir una compraventa con efecto vinculante para estas. En segundo lugar, porque, abundando en lo dicho y siguiendo al hilo de lo acabado de exponer, la compraventa no llegó a perfeccionarse con el contrato de arras, ya que, como ya se ha indicado por esta Sección en supuestos análogos (S.23-1-07 ...), el contrato de arras precisamente penitenciales, contradice por su propia naturaleza que la compraventa llegara a celebrarse, ya que las mismas, lejos de ser confirmatorias o garantes del cumplimiento del contrato, constituyen un medio para desistir de una compraventa que todavía no se ha celebrado, y prueba palpable de su no perfección es que ninguno de los contratantes podía compeler al otro al cumplimiento y a la formalización de la misma. En tercer lugar, porque no perfeccionada la compraventa no se ha cumplido la condición suspensiva de que depende el percibo de honorarios por parte del mediador..."

Siendo que, en función de lo expuesto, decaen las razones que se alegan por la actora en su escrito de apelación, lo que conlleva la desestimación del mismo y la confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO.-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada (artículos 398 y 394 de la LEC 1/2000 ).

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Servicios Inmobiliarios Abril S. L., contra la sentencia dictada el 9 de noviembre de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 25 de los de Valencia en juicio verbal de la LEC 1/2000 nº. 39/2007.

SEGUNDO.-

SE CONFIRMA la citada resolución.

TERCERO.-

SE IMPONEN las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de marzo de 2006, 18 de abril de 2006 , 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 20 de marzo de 2007, 29 de mayo de 2007 y 3 de julio de 2007.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.