Sentencia Civil Nº 257/2012, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 261/2011 de 21 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Secció segona

El Canyaret, s/n

Rotlle núm. 261/2011

Procediment ordinari núm. 723/2010

Jutjat Primera Instància i Instrucció núm. 1 de Cervera

SENTÈNCIA núm. 257/2012

PRESIDENT

IL·LM. SR. ALBERT GUILANYA FOIX

MAGISTRATS

IL·LM. SR. ALBERT MONTELL GARCIA

IL·LMA. SRA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

Lleida, vint-i-u de juny de dos mil dotze.

La Secció Segona de l'Audiència Provincial de Lleida, integrada per les persones que s'esmenten al marge, hem vist, en grau d'apel·lació, les actuacions de procediment ordinari número 723/2010, del Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 de Cervera, en virtut del recurs interposat per Carlos Francisco , representat pel procurador Jordi Daura Ramon i assistit per la lletrada Ester Vilches Comelles, que apel·la la sentència i s'oposa a la impugnació efectuada per la part contrària, contra la sentència de data nou de març de dos mil onze dictada en el procediment esmentat, rotlle de sala núm. 261/2011. També és part Amador , representat per la procuradora Natalia Puigdemasa Domenech i assistit pel lletrat Jaume Pich Macià el qual impugna la sentència i s'oposa al recurs d'apel·lació interposat per la part contrària. És ponent d'aquesta resolució l'IL·LM. SR. ALBERT MONTELL GARCIA, Magistrat d'aquesta Audiència Provincial.

Antecedentes

PRIMER. La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data nou de març de dos mil onze , és la següent: "DECISIÓ.- FALLO: ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Xuclà en nombre y representación de Amador frente a Carlos Francisco .

ESTIMO parcialmente lademanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Trilla en nombre y representación de Carlos Francisco frente a Amador .

DECLARO resuelto el contrato entre Amador y Carlos Francisco de fecha 31 de octubre de 2010 , por incumplimiento de ambas partes, y, en consecuencia, condeno a Carlos Francisco devolver a Amador la cantidad de 18.000 € entregada en concepto de arras, con los intereses legales correspondientes. No se realiza condena en costas . [...]"

SEGON. Contra l'anterior sentència, Carlos Francisco va interposar recurs d'apel·lació i es va oposar a la impugnació efectuada per Amador i aquest es va oposar al recurs d'apel·lació efectuat pel contrari; el Jutjat ho va admetre, i un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.

TERCER. La Sala va decidir formar rotlle i va designar magistrat ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 21 de juny de 2012 per a la votació i decisió.

QUART. En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.

Fundamentos

PRIMER.- Constitueixen els antecedents fàctics d'aquest procés els següents:

1.- El 31-10-08 els litigants van signar un contracte privat de compravenda en virtut del qual l'ara demandant Sr. Carlos Francisco venia a l'ara demandant Sr. Amador , 3.340 m2 de la finca registral NUM000 , pel preu de 42.000 €; dels quals 18.000 € es van pagar a l'acte i la resta es pagaria en el moment d'atorgar escriptura pública, que havia de ser dintre del termini de quatre mesos, és a dir, com a molt tard el 28-2-09 ( art. 5.1 del C.c .). A la clàusula tercera es va estipular una condició resolutòria segons la qual si en el termini de quatre mesos no s'havia signat l'escriptura públic per causa imputable al comprador, el venedor podia optar per instar el compliment o la resolució i retenir els 18.000 € entregats. Si l'incompliment és imputable al venedor, es faculta el comprador a instar el compliment o resoldre el contracte i exigir el doble de la quantitat pagada.

2.- El dia 19-2-09, el Sr. Carlos Francisco va atorgar escriptura de segregació de la finca matriu NUM000 , que origina la finca registral NUM001 , la qual va ser inscrita al registre de la propietat el dia 11-3-09.

3.- El 30-7-09, el lletrat del Sr. Carlos Francisco va enviar un burofax al Sr. Amador convocant-lo a la notaria per escripturar la compravenda, pel dia 4-8-09, a les 12 hores. El burofax no va ser lliurat, fent constar el servei de correus: "No entregado. Dejado aviso".

4.- El 4-8-09 el Sr. Carlos Francisco va fer aixecar acta notarial conforme el dia i hora esmentat no havia comparegut a la notaria el Sr. Amador .

5.- El dia 24-1-10, el Sr. Carlos Francisco va atorgar escriptura d'opció de compra de la finca segregada NUM001 a favor del Sr. Pascual i del Sr. Vidal , amb un preu de venda de 42.000 €.

6.- El 5-2-10 el Sr. Amador va obtenir nota simple informativa del registre de la propietat, on constava la segregació de la finca NUM001 i també l'opció de compra de 24-1-10.

7.- El Sr. Amador va enviar un burofax al venedor Sr. Carlos Francisco , resolent el contracte privat de compravenda i reclamant el pagament de 36.000 €, segons la clàusula resolutòria pactada. El Sr. Carlos Francisco va rebre el burofax el 10-3-10.

8.- El dia 29-3-10, el Sr. Carlos Francisco va atorgar escriptura pública de compravenda a favor dels Srs. Pascual i Vidal , segons l'opció de compra pactada.

El Sr. Amador ha instat acció de resolució del contracte de compravenda per incompliment del venedor, tot reclamant-li el doble de la part del preu pagat, és a dir, 36.000 €. El Sr. Carlos Francisco s'hi oposa i reconvé per instar la resolució per culpa del comprador, i demana que declari el seu dret a quedar-se els 18.000 € que ja havia percebut com a pagament del preu. La sentència de primera instància considera que totes dues parts han incidit en sengles incompliments, i amb estimació parcial tant de la demanda com de la reconvenció, condemna el venedor a tornar els 18.000 € pagats pel comprador. Interposa ara recurs d'apel· lació el Sr. Carlos Francisco i, per la seva banda, el Sr. Amador impugna la sentència de primera grau.

SEGON.- El venedor Sr. Carlos Francisco al·lega que va complir amb les seves obligacions, de manera que la segregació de la finca objecte de compravenda ja la tenia feta dintre del termini pactat el 19-2-09. Admet que la seva inscripció al registre de la propietat es va endarrerir i, efectivament, es produeix ja exhaurit el termini de quatre mesos establert per poder escripturar, i que acabava el 28-2-09, atès que la inscripció no realitzar fins el dia 11-3-09. També admet un major endarreriment motivat pel fet que a la finca venuda hi ha un monument històric (les runes del castell d'Altarriba), per la qual cosa havia de deixar transcórrer dos mesos per a que les administracions competents poguessin exercitar el dret de tempteig legal que els atorga la normativa sobre patrimoni històric i cultural. Al·lega que el comprador era coneixedor de totes aquestes circumstàncies, per la qual cosa totes dues parts estaven conformes i van tolerar l'endarreriment per atorgar escriptura pública de compravenda i pagar la resta del preu pactat. Considera que totes dues parts van acceptar una pròrroga tàcita dels terminis fins acabar tots els tràmits. En virtut d'aquesta pròrroga tàcita considera que quan va requerir el comprador per escripturar, el 30-7-09, ell no havia incomplert el contracte de compravenda pel que fa al termini inicialment pactat (el 28-2-09).

Per la seva banda, el comprador Sr. Amador està d'acord en que les dues parts van tolerar el retard per atorgar escriptura notarial de compravenda, i sosté que aquesta tolerància no té límit temporal. Ara bé, el burofax que el venedor li va enviar el 29-7-09, no el va rebre perquè estava de vacances i, al tornar, atès que l'havia enviat el lletrat del Sr. Carlos Francisco , a qui no coneixia, afirma que no va fer cas de l'avís de correus i, quan va anar a recollir-lo, ja l'havien retornat. Per tant, afirma que mai va saber que se'l convocava a una notaria per elevar a públic el contracte privat de compravenda i pagar la resta del preu pactat. Així, quan va obtenir la informació registral de la finca, va ser quan es va assabentar que ja s'havia fet i inscrit la segregació i també que el venedor Sr. Carlos Francisco havia atorgat a uns tercers una opció de compra que també s'havia inscrit al registre, per la qual cosa el compliment del venedor, que havia de ser sense càrregues i gravàmens, ja no era possible i per això va enviar el burofax el dia 10-3-10 resolent el contracte i reclamant el doble de les quantitats pagades. En canvi, el venedor mai li va comunicar la seva voluntat de resoldre el contracte de compravenda per causa imputable al comprador, i menys ha efectuat el requeriment previst a l' art. 1504 del C.c . Per tant, considera que el Sr. Carlos Francisco va vendre la finca a uns tercers sense haver resolt prèviament el contracte privat subscrit entre tots dos el 31-10-08, per la qual cosa considera que allò que escau és la resolució per incompliment del venedor en aplicació de l' art. 1124 del C.c .

TERCER.- Atesos els antecedents fàctics exposats, i atès que totes dues parts litigants estan d'acord en què es va produir un acord tàcit en tolerar el retard en l'atorgament d'escriptura pública de compraventa i correlatiu pagament del preu pendent de satisfer, cal partir d'aquesta premissa. No queda gaire clar, però, fins a quin moment s'hauria d'allargar l'ajornament del compliment tot i que el principi de bona fe contractual fa que no pugui ser més enllà del moment en el qual les parts ja van estar en disposició de poder complir. El que sí és cert és que el venedor ja estava en disposició d'escripturar un cop efectuada la segregació de la porció de finca venuda, i un cop acabats els tràmits per a que l'administració pogués exercir en el termini de dos mesos el seu dret de tempteig. Efectuada la primera per escriptura de 19-2-09, i inscrita l'11-3-09, no queda clar el motiu pel qual no és fins el 30-7-09 que intenta convocar el comprador a una notaria. Aquests gairebé cinc mesos semblen ser temps més que suficient per realitzar els tràmits administratius relatius al dret de tempteig de l'administració. I malgrat que el burofax enviat a l'efecte al Sr. Amador no va ser entregat, el Sr. Carlos Francisco es va limitar a aixecar acta de la seva incompareixença a la notaria, sense que consti que realitzés cap més altra actuació instant el compliment del comprador i l'atorgament d'escriptura pública de compravenda. El següent acte realitzat pel Sr. Carlos Francisco no és fins el 24-1-10, en què atorga una opció de compra de la mateixa finca en favor d'uns tercers, sense abans haver resolt el contracte de compravenda signat amb el Sr. Carlos Francisco , amb el qual continuava vinculat, al desplegar encara tots els seus efectes.

En primer lloc, no consta acreditat que el venedor hagi posat en coneixement del comprador que ja es trobava en disposició d'atorgar l'escriptura de compravenda, instant-lo, per tant, a complir al seu torn les obligacions assumides. Al no haver rebut el Sr. Carlos Francisco el burofax de 30-7-09 pel qual se'l convocava a la notaria pel dia 4-8-09, no li constava al comprador que el Sr. Carlos Francisco , com a venedor, ja podia complir, i que ja s'havia exhaurit el termini mútuament consentit i tolerat per escripturar, pagar el preu, i lliurar l'immoble venut.

En segon lloc, l'incompliment per part del comprador de les obligacions assumides, quan es tracta d'una compravenda d'un bé immoble com és aquí el cas, no es produeix de forma automàtica pel simple fet del seu incompliment. Com indica la STS de 20- 9-06: "La falta de cumplimiento del comprador de la obligación de pagar el precio aplazado en la forma convenida en el contrato [...] faculta al vendedor a resolver el contrato por efecto de la condición resolutoria expresa, primero, y en todo caso por virtud de la facultad resolutoria que se encuentra implícita en las obligaciones recíprocas, para cuyo ejercicio basta el incumplimiento decisivo para la frustración del fin del contrato, como aquí se aprecia, atendida la entidad y persistencia en el impago, cumplidas desde luego las exigencias impuestas por el artículo 1504 del código civil ". Es tracta, doncs, d'una facultat del venedor, establerta en benefici i protecció seu, que davant l'incompliment del comprador pot o bé resoldre o bé exigir el compliment, segons el que li convingui.

Convé recordar que ens trobem davant un compravenda d'immobles, i en aquests casos, la resolució del contracte no es produeix de forma automàtica, per efecte de l' art. 1504 del C.c ., "al permitir al comprador un pago liberatorio retrasado, pese a que lo pactado hubiera sido otra cosa, priva de entidad resolutoria al mero incumplimiento, mientras no haya sido requerido el deudor por el vendedor, por vía judicial o notarial. Y como el comprador pudo pagar hasta ser requerido (en los términos en que se interpreta, al respecto, el artículo 1.504), la resolución de la relación contractual nacida del contrato de compraventa de inmueble no se entiende producida sólo por el incumplimiento (en todo caso necesario, dada la relación existente entre dicho artículo y el 1124 del Código Civil , destacada por la jurisprudencia: sentencias de 5 de mayo de 1983 , 15 de octubre de 1984 , 6 de noviembre de 1984 , 29 de abril de 1985 , 22 de marzo de 1985 , 10 de junio de 1985 , 18 de marzo de 1994 , 29 de abril de 1994 , 21 de junio de 1996 ), sino, supuesto aquel, por el requerimiento del vendedor (sentencias de 27 de abril de 1988 , 15 de noviembre de 1989 , 2 de febrero de 1990 , 27 de noviembre de 1995 , 21 de junio de 1996 , entre otras" ( STS de 4-7-05 ). En el cas que ens ocupa, tal i com resulta dels fets provats, el venedor no ha requerit de resolució al comprador, només l'ha requerit a que atorgui escriptura pública sense que aquesta convocatòria hagi arribat a mans del comprador.

En la mateixa línia, és mostra la STS de 15-12-11 , quan diu: "La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare. Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990 , 15 de febrero de 1993 , 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009 ". I la STS de 19-7-10 diu: "La especialidad que establece el artículo 1504 es que para la resolución por falta de pago del precio es preciso que el deudor haya sido requerido judicial o notarialmente (lo que destaca especialmente la sentencia de 4 de julio de 2005 ), requerimiento que es una declaración de carácter receptivo ( sentencia de 28 de septiembre de 2001 ), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato ( sentencia de 18 de octubre de 2004 ). La resolución se produce por el requerimiento y se habrá de acudir a la vía judicial cuando el incumplidor lo desatiende y no se allana al mismo ( sentencia de 7 de noviembre de 1996 ). Por tanto, si las partes no están conformes con la resolución, esencialmente si la parte compradora se opone a ella, será preciso acudir al proceso y la sentencia no constituye la resolución, sino declara la ya operada ( sentencia de 29 de abril de 1998 ), con efecto retroactivo ( sentencia de 15 de julio de 2003 )". La STS de 9-10-07 afegeix: "si bien, para el supuesto de venta de bienes inmuebles, el art. 1504 del Cc establece que aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, interin no haya sido requerido judicialmente, efectuado el cual, el juez ya no podrá concederle nuevo teminal", de forma que segons precisa la de 10-5-07: "En todo caso, la singularidad del artículo 1504 CC conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial", de manera que, com diu la de 14- 6-11: "De lo hasta aquí expuesto se deduce que el requerimiento resolutorio del art. 1504 del Código Civil , permite que hasta la notificación del mismo pueda pagar el comprador, pese a que conste una condición resolutoria expresa al amparo del art. 1124 del C. Civil y ello por la especialidad que contiene el primer precepto con respecto a las compraventas de inmuebles".

La conseqüència és, doncs, que al atorgar una opció de compra a uns tercers quan no s'havia resolt el contracte de compravenda, el venedor incideix en incompliment, de forma que la resolució instada pel comprador per causa imputable al venedor, mitjançant burofax de 2-3-10, va ser correctament realitzada, sent la seva conseqüència l'obligació de satisfer el doble de la quantitat pagada de 18.000 €, conforme allò que va ser acordat a la clàusula tercera del contracte privat, la qual cosa comporta l'estimació de la demanda i la correlativa desestimació de la reconvenció.

QUART.- Les costes de segona instància causades amb el recurs del Sr. Carlos Francisco li han de ser imposades, sense que escaigui efectuar condemna pel que fa a les costes, també de segona instància, causades amb el recurs el Sr. Amador . En relació a les de primera instància, al ser estimada la demanda i desestimada la reconvenció, han de ser imposades íntegrament al demandat ( articles 394 i 398.2 de la LEC ).

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,

Fallo

Desestimem el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal Don. Carlos Francisco , contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 1 de Cervera, en procediment de judici ordinari núm. 723/10. Estimem el recurs d'apel·lació interposat pel Don. Amador i, en conseqüència, amb revocació de la sentència de primera instància, estimem la demanda interposada pel Sr. Amador , declarem resolt el contracte privat de compravenda de 31-10-08, que va signar amb el Sr. Carlos Francisco , i condemnem Don. Carlos Francisco a pagar Don. Amador , la quantitat de 36.000 €, així com els interessos legals a comptar des del dia 10-3-10, i les costes de primera instància. No escau efectuar condemna pel que fa a les costes causades amb el recurs d'apel·lació del Sr. Amador , mentre que les causades amb el recurs del Sr. Carlos Francisco han de ser imposades a aquest darrer.

Torneu les actuacions al Jutjat de procedència amb certificació de la sentència als efectes que escaiguin.

Així la pronunciem, manem i signem.

PUBLICACIÓ. El/La magistrat/ada jutge/essa ha llegit i publicat la Sentència anterior, en audiència pública, en el dia d'avui. En dono fe.