Sentencia Civil Nº 257/2012, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 69/2012 de 26 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00257/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID

SECCION TERCERA

ROLLO Nº 69/12

S E N T E N C I A nº 257

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JOSE JAIME SANZ CID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En Valladolid, a veintiséis de julio de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001336/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000069/2012, en los que aparece como parte apelante, Teodosio , ENCLAVE URBANO SL, representados por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA DEL CARMEN MARTINEZ BRAGADO, asistido por el Letrado D. MIGUEL ANGEL LOPEZ ALFONSO, y como parte apelada, PROMODOMUS DESARROLLO DE ACTIVOS SL, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. NURIA MARIA CALVO BOIZAS, asistido por el Letrado D. DOLORES CALDERON CUADRADO, sobre otorgamiento de escritura pública de compraventa de locales y reclamaciones de cantidad del previo de compraventa, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 14 de noviembre de 2011 , en el procedimiento Ordinario nº 1336/2010 del que dimana este recurso. Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: "Estimando la demanda presentada por PROMODOMUS DESARROLLO DE ACTIVOS S.L. contra D. Teodosio y ENCLAVE URBANO S.L.U.:

1.- Condeno a D. Teodosio :

- al otorgamiento de la escritura pública de compraventa del local nº 1.

- al pago a la actora del precio pendiente de esa compraventa, 123.760 euros.

- al pago a la actora de los intereses de demora ordinarios previstos en el contrato como consecuencia del impago del principal adeudado, por importe de 2.336,54 euros y los gastos de comunidad de propietarios por importe de 139,60 euros. Todo ello sin perjuicio de los que vayan venciendo desde la presentación de esta demanda.

2.- Condeno a ENCLAVE URBANO S.L.U.:

- al otorgamiento de la escritura de compraventa de los locales comerciales nº 2, 3 y 4, y las plazas de garaje nº 96 y 97.

- al pago a la actora del precio pendiente de compraventa, esto es, la cantidad de 784.992 euros.

- al pago a la actora de los intereses ordinarios de demora previstos en el contrato como consecuencia del impago del principal adeudado por importe de 14.820,37 euros, y los gastos de la comunidad de propietarios por importe de 826,40 euros. Todo ello sin perjuicio de los que vayan venciendo desde la presentación de la demanda.

3.- Todas las costas se imponen a los demandados solidariamente."

AUTO aclaratorio.- Parte dispositiva: "Estimando en parte la solicitud formulada por PROMODOMUS DESARROLLO DE ACTIVOS S.L. y corrigiendo el error material padecido en la sentencia de 14 de noviembre de 2011 se añade al FALLO de la misma lo siguiente:

- Desestimo la demanda reconvencional interpuesta por D. Teodosio y ENCLAVE URBANO S.L.U., contra PROMODOMUS DESARROLLO DE ACTIVOS S.L. con imposición a los reconvincentes, de forma solidaria, de las costas procesales de dicha reconvención derivadas."

Que ha sido recurrido por la parte Teodosio , ENCLAVE URBANO SL, habiéndose alegado por la contraria.

TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 16 de julio de 2012, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda y rechaza la reconvención. En su consecuencia condena a ambos demandados a otorgar las correspondientes escrituras públicas de compraventa de los locales y plazas de garaje que en su día adquirieron a la promotora demandante mediante sendos contratos privados, así como al pago del resto del precio pendiente de dichos contratos, de los intereses de demora contractualmente previstos y de los gastos de comunidad devengados desde que debió procederse a elevar a público dichos negocios jurídicos.

El juzgador analiza, a la luz de la pericia judicial y de los actos previos de los propios demandados, los diferentes aspectos de los locales que estos denuncian revierten en demérito de las características que debían reunir, conforme al proyecto de ejecución y a la publicidad en los que alegan basaron su decisión de compra. Tras ello concluye no cabe apreciar integren incumplimiento contractual alguno relevante por parte del vendedor que obste la eficacia de dichas compraventas y que posibilite su resolución, tal y como pretenden los demandados al contestar y reconvenir. Añade que los demandados, profesionales de la intermediación inmobiliaria, decidieron adquirir los inmuebles en cuestión en pleno auge del sector para lucrarse con su reventa, de modo que al terminarse su construcción una vez ya en declive el sector inmobiliario el negocio ya no resulta rentable, ante lo cual han alegado todo tipo de motivos infundados que les permitan eludir el cumplimiento de lo pactado. Conforme a las previsiones contractuales condena al pago del precio pendiente, al de los intereses de demora y los gastos de comunidad devengados, constatando no han sido impugnadas las liquidaciones de estos dos últimos conceptos, e impone a los demandados las costas de la primera instancia solidariamente, dado el conjunto proceder que han observado al oponerse a la demanda y al reconvenir.

Frente a dicha resolución recurren en apelación los demandados, formulando una serie de motivos de impugnación que seguidamente pasamos a analizar.

SEGUNDO. - En primer lugar ha de precisarse que el juzgador no prescinde sin motivación alguna de valorar o tomar en consideración las pericias de parte aportadas a las actuaciones. Por el contrario, en estas se reflejan datos físicos de los locales litigiosos sustancialmente coincidentes de cuya realidad se hace también eco la perito judicial y la sentencia. Es a la hora de calibrar la trascendencia de tales datos en orden a la funcionalidad de los locales cuando el juzgador acude preferentemente al criterio de la perito judicial. Esta es una arquitecta de cuya experiencia y cualificación técnica no existe indicio alguno para dudar, hallándose dotada de la mayor imparcialidad que le procura su sistema de designación. Calificación técnica, experiencia e imparcialidad son los factores de peso fundamentales a la hora de valorar las pericias conforme a las reglas de la sana crítica a las que hace remisión el art. 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por lo que no apreciamos exista en autos dato alguno que aconseje mudar el criterio empleado por el juzgador a tal efecto.

Por otra parte y en relación con los motivos de incumplimiento contractual que los recurrentes imputan a la demandante vendedora de los locales, no cabe entrar a valorar el relativo al demérito por pérdida de superficie que a los mismos pudiere ocasionar la existencia de bajantes exentas no previstas en el proyecto. La lectura del hecho noveno de la contestación a la demanda, del hecho segundo de la reconvención, de la misiva que remitió su letrado a la vendedora con anterioridad al litigio (f.412), del informe pericial acompañado con la contestación a la demanda (f.379 y ss) y el visionado de la audiencia previa, evidencian como ni extrajudicialmente con anterioridad al litigio ni ya dentro de la fase alegatoria del mismo se hizo valer o siquiera se insinuó o mencionó tal hecho como uno de los que podían fundar el incumplimiento contractual que se imputaba a la vendedora. No puede introducirse tal hecho como novedoso motivo de impugnación en esta segunda instancia, pues la posibilidad de alegarlo precluyó en la primera instancia conforme a lo dispuesto en el ar. 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que pueda perseguirse en esta segunda la revocación de la sentencia en su virtud, pues lo proscribe el art. 456 de la propia Ley Rituaria .

TERCERO- Sentado lo anterior, la recurrente reproduce en esta alzada las causas en las que fundaba el incumplimiento contractual que imputa a la vendedora. Reitera que todos los locales objeto de las compraventas presentan un nivel notablemente inferior a la cota de coronación de la acera, cuando en el proyecto conforme al cual formaron el consentimiento contractual se hallaban a la misma cota. Ello a su entender de una parte reduce considerablemente su valor e interés comercial, pues los convierte mas bien en semisótanos, y de otra para adaptarlos a las normas de accesibilidad obliga a un coste añadido y comporta una pérdida de superficie para destinarla a rampas, etc..., todo ello contrariando lo pactado y sin que por los compradores se hubiere autorizado dicha modificación sobre el proyecto. A ello se añade el hecho de que, contrariamente a lo que se consignaba en la oferta publicitaria de la promoción, los locales no tienen posibilidad de colocar su publicidad en la fachada exterior del inmueble, pues no se ha contemplado por la vendedora promotora tal facultad en los estatutos de la propiedad horizontal del edificio, circunstancia que entienden mengua muy considerablemente la posibilidad de que se hagan visibles al público que circule en vehículo por la zona. Todo ello en su conjunta consideración alegan supone un incumplimiento objetivo y esencial, que frustra la finalidad que perseguían con la compra y justifica la resolución de las compraventas.

En torno a la resolución en general de los contratos generadores de obligaciones recíprocas y también en particular de la compraventa, nuestro Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente, entre otras muchas en sentencia de 8 de febrero de 2010 , con cita de la de 29 abril de 1998 , que " una de las causas de resolución contractual," la más frecuente, es el incumplimiento de la obligación esencial de una de las partes en caso de obligaciones bilaterales o recíprocas: se trata de un incumplimiento básico, grave, de la obligación, en el sentido de que no se realiza la conducta en que consiste la prestación, lo que significa incumplimiento propiamente dicho, no cumplimiento defectuoso o incumplimiento parcial (así, expresamente lo dice la Sentencia de 21 marzo 1994 )." Así mismo en la sentencia de 16- de mayo de 2012 precisa que" Para que pueda entrar en juego la facultad de resolución de los contratos generadores de obligaciones recíprocas, la jurisprudencia de esta Sala se ha inclinado decididamente por exigir la frustración de la finalidad perseguida por los contratantes, prescindiendo de la "voluntad deliberadamente rebelde", exigida en etapas anteriores, lo que, como declara la sentencia 1000/2008, de 30 de octubre , "se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990), cuyo artículo 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato (en virtud del cual el comprador podrá declarar resuelto el contrato: art. 49) diciendo que «el incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación.» En un sentido parecido se pronuncia el artículo 8:103 de los Principios de Derecho europeo de contratos, según el cual «el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato: (a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. (b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado. (c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte.»

Trasladando tales consideraciones al caso que nos ocupa, no bastará por tanto para resolver las compraventas de los locales litigiosos el que estos presenten cualesquiera imperfección, desajuste o característica distinta respecto de lo que en el proyecto de ejecución se contemplaba. Será preciso que tal deficiencia presente cierta entidad o gravedad, afectando a alguna característica o elemento básico de dichos inmuebles de suerte que mengüe sensiblemente su superficie, estética o funcionalidad y por lo tanto frustre las legítimas expectativas que motivaron su adquisición y la finalidad a la que iban a destinarse.

CUARTO.- A tales efectos no cabe dejar de consignar dos circunstancias fundamentales en orden a la entidad de las causas resolutorias que se invocan y del conocimiento que acerca de las exactas características de los locales litigiosos tenían los compradores. Y es que el Sr. Teodosio no solo era al tiempo de concertarse los contratos de compraventa un profesional y experto en el sector inmobiliario, sino que precisamente a través de la sociedad Rosaleda Servicios Inmobiliarios, de la que era administrador único, había concertado con la promotora demandante un acuerdo marco (f.23 y ss) en cuya virtud aquella se encargaba en exclusiva de la comercialización y venta en exclusiva de los productos inmobiliarios de esta concreta promoción, Hasta el punto de que a través de dicha sociedad cobró las correspondientes comisiones por las compras que bien personalmente bien a través de su otra Sociedad hoy codemandada Encalve Urbano S.L. efectuó y que tenían por objeto los locales y plazas de garaje litigiosos. En su consecuencia y dado que era el mismo quien se encargaba en exclusiva de la venta de la promoción, es indudable tenía perfecto conocimiento del desarrollo del proceso constructivo, acceso a los distintos locales, pisos y plazas de garaje y por tanto constancia de las exactas características que presentaban, pues de otro modo no se explica como podía mostrarlos a los terceros para su venta. Así las cosas y cuando en octubre de 2009, muy avanzado ya el proceso constructivo, se le requiere por la promotora vendedora a fin de que dé cumplimiento a los pagos parciales comprometidos que el mes anterior había dejado de abonar, contesta (f.174) no aduciendo como justificación la existencia de deficiencia constructiva en los inmuebles o diferencia con las características que en proyecto constaban, sino que su situación económica no le permite seguir adelante con la compra de los locales comerciales, ofreciendo la posibilidad de consumar la compra de una superficie mas reducida manteniendo el precio unitario inicialmente acordado. El primero de marzo de 2010, concedida ya la licencia de primera ocupación y ante el requerimiento que le efectúa la vendedora para hacerse cargo de los inmuebles y firmar las escrituras correspondientes que le efectúa, contesta en el mismo sentido que anteriormente y propone la firma sin dilación de las correspondientes a dos de los locales, sin tampoco aducir defecto o diferencia alguna con lo proyectado que aquejase a esos concretos ni al resto de los que ya no estaba dispuesto a adquirir. En definitiva, teniendo el comprador perfecto conocimiento de las características de los inmuebles en cuestión no reputaba presentasen defecto o diferencia alguna con lo proyectado no ya tan sustancial como para provocar la resolución a su instancia del negocio jurídico, sino tan siquiera justificativos de una simple rebaja o reducción del precio. Tales actos inequívocamente comportan que al criterio del propio comprador, un experto y profesional del sector inmobiliario, las características de los locales finalmente construidos no representaban deficiencia o diferencia alguna imputable a la vendedora de mínima entidad que obstaculizase la consumación del negocio jurídico que habían concertado.

Y a tal conclusión es a la que también llegamos, compartiendo el criterio del juzgador de instancia, tras el conjunto análisis del resto de la prueba obrante en autos. Nadie discute que el piso de los locales presenta un nivel más bajo que la cota de la acera, diferencia que fluctúa entre los 0,46 centímetros y los 0,27 centímetros. Ahora bien, tal y como no solo informa la perito judicial sino que indica la pura lógica, dicha diferencia ha de verse reducida como mínimo en 15 centímetros de media, dado que los inmuebles se hallan en bruto y por tanto ha de extenderse sobre los mismos el aislamiento, pavimento, etc... para su utilización comercial, por lo que resulta del todo exagerado calificarlos como de semisótanos ni considerar que por tal diferencia se vea mermada su estética o su atractivo comercial. Por otro lado no se trataría en todo caso de un defecto insubsanable técnicamente, sino que es perfectamente factible, si es que al destino comercial que en definitiva vaya a dárseles conviene extender sobre los mismos el correspondiente relleno a un coste ciertamente muy reducido en relación con el precio de los inmuebles. En último extremo y si dicho relleno a bajo coste para elevar la cota del piso al nivel de la calle no quisiera realizarse, existe otra opción también económica para cumplir los requisitos de accesibilidad mas estrictos que se requerirían para determinados usos, cual es la construcción de una simple rampa con pérdida de un escaso espacio. Por otra parte la perito judicial constata la existencia de bajantes de pluviales y fecales, algo habitual en los locales de planta baja y que se refleja en los planos de redes del proyecto de ejecución, mas tras las correspondientes mediciones concluye que todos los locales cumplen holgadamente con la altura mínima exigida por el Plan General de Ordenación Urbana de esta capital, sin que aprecie problema alguno en tal aspecto.

Por último ha de consignarse que ciertamente la publicidad gráfica de la promoción, obrante al f. 404 y ss, consistía en una especie de recreación virtual del edificio en la que puede apreciarse que los rótulos de los locales comerciales se ubican en la fachada exterior del inmueble y no en la interior del soportal en el que dichos locales se ubican, sin que en los estatutos de la propiedad horizontal la promotora vendedora haya reservado finalmente tal facultad a los propietarios de los comercios. Sin embargo la maqueta del edificio que se enseñaba a los posibles compradores no contemplaba tal publicidad de los locales en la fachada exterior, y precisamente a tales fines esa maqueta se hallaba en poder del Sr. Teodosio , en tanto administrador único de la sociedad encargada en exclusiva de la venta de todos los inmuebles que lo componían, por lo que tenía perfecto conocimiento de tal circunstancia y mal puede sostenerse hubiere formado viciada o erróneamente al respecto su consentimiento al comprar para si mismo los locales. Así lo evidencia por otra parte el hecho de que ninguna previsión al efecto incluyere en los contratos privados de compraventa que suscribió, omisión difícilmente explicable si es que tal posibilidad de emplazar el rótulo en la fachada exterior se consideraba de una cierta importancia y dado que en la maqueta no se contemplaba dicha posibilidad.

En definitiva, la conjunta consideración de todo lo antedicho no permite reputar que los locales litigiosos adolecieren de algún vicio, diferencia con lo proyectado o carencia respecto de lo publicitado que quepa racional y objetivamente calificar como de sustancial, que disminuya su estética, funcionalidad, superficie o calidad hasta el extremo de frustrar las expectativas que movieron a su compra y la finalidad a la que iban a ser destinados, sin que por tanto entendamos gocen de la eficacia resolutoria que la parte apelante quiere se le otorgue.

QUINTO. - Por otra parte en torno a los motivos de impugnación que en el recurso se articulan sobre el pago de los gastos de comunidad e intereses de la parte del precio no satisfecha puntualmente, nos encontramos con que al contestar a la demanda ninguna objeción o argumento en contra se vertió sobre la obligación de hacer frente a tales conceptos ni sobre la liquidación que de los mismos se efectuaba en el hecho noveno de la demanda. Ello fuera parte de su improcedencia por el previo incumplimiento de la vendedora de la obligación de entrega de los locales en las condiciones acordadas, cuestión que ya quedó precedentemente tratada. Bastaría ello para rechazar la oposición a la obligación de satisfacer esos conceptos con anterioridad a la fecha tope pactada para la entrega de los inmuebles que novedosamente se intenta introducir en esta alzada. En todo caso decir que cuando se novaron los primitivos contratos privados de compraventa se modificó exclusivamente el plazo de entrega de los inmuebles al comprador, estableciéndose que ello se produciría "entre los meses de Marzo de 2010 y Junio de 2010". Tal novación afectaba exclusivamente a la obligación de entrega o puesta a disposición de los inmuebles que incumbía al vendedor, ampliándola y estableciendo una ventana durante la cual este debía ponerlos a disposición del comprador. Ahora bien, ello entendemos no significaba que una vez producida la entrega dentro de dicho plazo hubiere de demorarse el pago de la última cantidad aplazada o el atender los gastos de comunidad hasta junio de 2010, pues dichas obligaciones conforme a lo pactado nacían con la pura entrega y disponibilidad de los inmuebles dentro de plazo. Confirmamos por lo tanto también en estos pronunciamientos la sentencia apelada.

Por último el juzgador desestima la reconvención e impone las costas de la primera instancia a los dos codemandados con carácter solidario, solidaridad que fundamenta en la conjunta actuación de estos a la hora de oponerse y reconvenir frente a la actora. Ha de precisarse al efecto que la parte actora en su demanda y en su contestación a la reconvención se limitó a interesar la condena en costas de la parte demandada con declaración de expresa temeridad. En modo alguno solicitó pese a ser consciente de que eran dos los demandados, una persona física y una jurídica perfectamente diferenciadas, que dicha condena en costas se efectuase con carácter solidario, siendo así que la solidaridad en modo alguno se presume. Por ello entendemos peca la sentencia impugnada de incongruencia ultra petita cuando efectúa la condena en costas en términos de solidaridad no rogados por la parte actora. Por otra parte los demandados son personas distintas, una física y otra jurídica como antes dijimos, que concertaron los contratos de compraventa litigiosos de manera individual, asumiendo cada uno de ellos en exclusiva las obligaciones que de los mismos se derivaban y así lo consintió la actora con perfecto conocimiento de cuales eran sus circunstancias. Mal cabe por tanto declarar la solidaridad de la condena en costas cuando las obligaciones que en la litis se ventilan y por las que se condena no son solidarias para los codemandados, que han comparecido en tal calidad a un mismo proceso en virtud de la acumulación subjetiva de acciones realizada por la demandante, sin que del actuar bajo una misma defensa y representación técnicas y defenderse con similares argumentos consideremos pueda derivarse sin mas la solidaridad de la condena en costas. Revocamos en este solo extremo la sentencia apelada.

SEXTO.- No se hace expresa imposición de las costas de esta alzada, pues se estima parcialmente el recurso de apelación, todo ello conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC .

Fallo

LA SALA ACUERDA: Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Teodosio y de la entidad Enclave Urbano S.L., frente a la sentencia dictada el día 14 de Noviembre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Valladolid , en los autos de juicio ordinario de los que dimana el presente Rollo de Sala, resolución que se revoca en el único sentido de declarar que la condena en costas de dichos demandados en la primera instancia no tiene carácter solidario, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, publicada el día 4 de noviembre y vigente desde el día siguiente, acordamos, también, la pérdida del depósito constituido al recurrente al haberse confirmado la resolución recurrida, debiéndose dar a aquel el destino previsto en dicha disposición.

Frente a la presente sentencia cabe recurso de casación por interés casacional, a interponer enante esta Sala en el plazo de 20 días para su conocimiento por la Sala 1ª del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.