Sentencia Civil Nº 257/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 450/2013 de 28 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 450/2013 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1516/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 27 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 257

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de mayo de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1516/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 27 Barcelona, a instancia de BOOKINGS HISPÁNICA, S.L. contra COMPRAVENTA Y ALQUILER DE INMUEBLES, S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 15 de abril de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda promovida por el procurador Sr. Manjarín Albert en nombre y representación de BOOKINGS HISPÁNICA, S.L. , DEBO CONDENAR Y CONDENO a COMPRAVENTA Y ALQUILER DE INMUEBLES, S.L. al pago de la cantidad de TREINTA MIL SEISCIENTOS EUROS (30.600 euros), más los intereses devengados de dicha suma desde el 4 de mayo de 2011, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 28 de mayo de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandada Compraventa y Alquiler de Inmuebles, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, parcialmente estimatorio de la demanda formulada por Bookings Hispánica, S.L., y que condena a la demandada al pago a la actora de la cantidad de 30.600 €, en concepto de resto, pendiente de devolución, de la fianza y la garantía adicional pactadas en el contrato de arrendamiento, de 1 de diciembre de 2006, del local en Paseo de Gràcia nº 61.3º.2ª, de Barcelona, que fue resuelto, de mutuo acuerdo, el 8 de noviembre de 2010, alegando la apelante la existencia de un acuerdo de compensación del crédito reclamado por la arrendataria con la indemnización del perjuicio por la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

Centrado así el primer motivo de la apelación en la existencia del pretendido acuerdo de compensación opuesto por la demandada apelante, es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del convenio, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil .

Aunque, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987 , 30 de Septiembre de 1988 , 23 de Noviembre de 1989 , y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil , las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades 'ad solemnitatem', sino tan sólo 'ad probationem', de suerte que es posible pronunciar la existencia del contrato, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil , sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil , y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En este caso, correspondiendo a la parte demandada la prueba del hecho positivo, a su cargo, de la existencia del acuerdo de compensación, de conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no puede estimarse, en el presente caso, que haya probado la parte demandada la existencia del pretendido acuerdo de compensación, por cuanto la única prueba ha consistido en la declaración testifical de su apoderada Sra.Ballester, cuyo contenido no aparece adverado por ningún otro dato o indicio a partir del cual pudiera alcanzarse la conclusión, siquiera presuntiva, del pretendido acuerdo.

Por el contrario, en el contrato de arrendamiento, de 1 de diciembre de 2006 (doc 2 de la demanda), en el pacto 5º.e), se acuerda que el depósito de cuatro meses de renta (30.000 €), le serían devueltos a la arrendataria a la finalización del contrato; y en el recibo de reserva del alquiler, de 1 de diciembre de 2006 (doc 1 de la demanda), se convino que el precio de la reserva (600 €), pasaría a dotar la fianza que se estipule en el contrato, acordándose en el contrato de arrendamiento, en el pacto 10ª, que la fianza se devolvería por el arrendador dos meses después de la devolución del local.

Y, frente a lo convenido expresamente en el recibo de reserva del alquiler, y en el contrato de arrendamiento, no consta ningún otro acuerdo posterior de novación extintiva o modificativa de lo pactado claramente en los documentos que integran la relación contractual arrendaticia, por cuanto en el documento de entrega de la posesión de 8 de noviembre de 2010 (doc 8 de la demanda), lo único que consta es la renuncia de la propiedad, que se declara a su entera satisfacción en la entrega del local arrendado, a salvo la reparación del zócalo y la limpieza de la terraza, que se subsanó posteriormente, manifestando la propiedad que no tenía nada que reclamar, sin que, por el contrario, conste ninguna renuncia de la arrendataria.

Por lo demás, carece de sentido que la arrendataria conviniera la compensación con una pretendida obligación de indemnizar por la resolución anticipada del contrato, cuando la arrendataria no tenía ninguna obligación de indemnizar, ya que en el contrato de arrendamiento, de 1 de diciembre de 2006 (doc 2 de la demanda), en el pacto 2º, se pactó una duración de cinco años, a partir del 1 de febrero de 2007, si bien igualmente se convino que la duración sería obligatoria para la arrendataria, únicamente, durante los dos primeros años, es decir sólo hasta el 1 de febrero de 2009, y que, pasado ese plazo de duración obligatoria, la arrendataria podría renunciar al contrato, antes del plazo convenido, con la única obligación de comunicarlo por escrito al arrendador, con una antelación mínima de seis meses, siendo así que la arrendataria manifestó su voluntad de terminar la relación arrendaticia por medio del burofax de 22 de abril de 2010, entregado el 23 de abril de 2010(doc 7 de la demanda), y que la devolución de la posesión se produjo el 8 de noviembre de 2010, con efectos a 31 de octubre de 2010 (doc 8 de la demanda), habiendo respetado la arrendataria, por lo tanto, el plazo de preaviso pactado en el contrato, el cual, igualmente, manifiestan las partes haberse respetado en el documento de entrega de la posesión de 8 de noviembre de 2010 (doc 8 de la demanda).

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Apela, además, la demandada alegando la vulneración de la doctrina de los actos propios, basada en el pago por la demandante, mediante transferencia de 12 de noviembre de 2010, de la cantidad de 9.257'06 € (doc 3 de la contestación), después de la resolución del contrato, el 8 de noviembre de 2010 (doc 8 de la demanda); y la ausencia de reclamación de las cantidades que son objeto del pleito hasta la remisión del correo electrónico de 4 de mayo de 2011 (doc 10 de la demanda).

Centrado así el segundo motivo de la apelación, es lo cierto que la doctrina de los actos propios tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000 , que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 ;RTC 77/1993).

Aunque la conducta previa contra la que no se puede ir posteriormente ha de tener ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990 , 5 de Marzo de 1991 , 4 de Junio de 1992 , 12 de Abril de 1993 , y 30 de Mayo de 1995 ) que, únicamente, son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados.

Y los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995 , 30 de septiembre de 1996 , y 20 de junio de 2002 ; RJA 291/1995 , 6821/1996 , y 5230/2002 ).

En este caso, no puede interpretarse la pretendida renuncia a la devolución del resto de la fianza y la garantía adicional a partir del pago por la demandante, mediante transferencia de 12 de noviembre de 2010, de la cantidad de 9.257'06 € (doc 3 de la contestación), cuando ambas partes están conformes en que se trata del pago de la renta de octubre de 2010, y la relación contractual, y sus obligaciones, no quedaron extinguidas hasta el 31 de octubre de 2010, según lo manifestado en el documento de 8 de noviembre de 2010 (doc 8 de la demanda), estando pactado en el contrato de arrendamiento, en el pacto 10ª (doc 2 de la demanda), que la fianza se devolvería por el arrendador dos meses después de la devolución del local, por lo que el 12 noviembre de 2010 el arrendatario aún no podía compensar la renta adeudada con el crédito por la devolución del resto de la fianza y la garantía adicional, por no haberse producido aún su vencimiento y exigibilidad, que no se produjo hasta transcurridos dos meses de la devolución de la posesión, es decir, al menos, a partir del 8 enero de 2011, habiéndose producido la devolución de la parte de la fianza, por importe de 15.000 €, el 24 de enero de 2011.

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En cuanto al retraso en la reclamación del resto de la fianza y la garantía adicional, en relación al ejercicio tardío del derecho por la actora, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001;RJA 2588/2001 ) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil , constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo, estando en concreto admitido en la jurisprudencia el retraso desleal o el ejercicio tardío desleal como conducta contraria a la buena fe.

Igualmente, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002;RJA 6047/2002 ), que la buena fe a que se refiere el artículo 1258 del Código Civil es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, y leal, que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la confianza ajena, y que aplicada al contrato integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1965 , 21 de septiembre de 1987 , 2 de febrero de 1996 , y 4 de julio de 1997 ; RJA 2588/1965 , 6186/1987 , 1081/1996 , 5842/1997 ) que se falta a la buena fe cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equívoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación, o se crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, de modo que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro, y especialmente infringe el mismo principio el que ejercita su derecho tan tardiamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo, vulnerando, tanto la contradicción con los actos propios, como el retraso desleal, las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico.

Así, la interdicción del retraso desleal ( 'Verwirkung',en la doctrina germánica) significa que un derecho no puede ejercitarse cuando el titular no sólo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlo valer, sino que incluso ha dado lugar con su actitud omisiva a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitara.

No es pues bastante una mera dilación en la actuación del derecho, sino que ésta ha de producirse en circunstancias que la hagan inesperable o sorpresiva para la parte frente a quien se hace valer, pues es la deslealtad con la conducta que objetivamente cabía esperar del titular la que hace intolerable e inadmisible por antijurídico su tardío ejercicio ( Sentencia del Tribunal Superior del Justicia de Navarra de 6 de octubre de 2003;RJA 8687/2003 ).

Tampoco puede entenderse la doctrina expuesta como una derogación de las reglas de la prescripción, siendo por el contrario doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1991;RJA 9716/1991 ) que no se puede afirmar que ejercita sus derechos de mala fe quien lo hace dentro del plazo legal, sin que previamente existan hechos, actos o conductas suyos, que engendren, rectamente entendidos, en el obligado, la confianza de que aquéllos no se actuarán.

En este caso, en el que la omisión en el documento de devolución de la posesión de 8 de noviembre de 2010 (doc 8 de la demanda) de cualquier referencia al resto de la fianza y la garantía adicional, pactadas en el recibo de reserva, y en el pacto 5º.e) del contrato de arrendamiento, puede interpretarse como un mero olvido, por la referencia únicamente a la cantidad de 15.000 €, comprendida en el pacto 10º del contrato de arrendamiento, relativo a la fianza, tampoco puede apreciarse que la relación negocial se haya mantenido silente o inerte durante un plazo excesivamente prolongado, por cuanto, producida la devolución de la parte de la fianza por importe de 15.000 € el 24 de enero de 2011, después de transcurridos los dos meses siguientes a la devolución de la posesión, según lo acordado en el pacto 10º del contrato de arrendamiento, consta la reclamación de la arrendataria del resto de la garantía, por medio del correo electrónico de 4 de mayo de 2011 (doc 10 de la demanda), habiendo reiterado la reclamación en los burofaxes de 19 de mayo y 1 de junio de 2011 (docs 11 y 12 de la demanda), habiéndose presentado la demanda objeto del pleito el 13 de diciembre, del mismo año 2011.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la oposición, y la completa estimación de la demandada, procediendo, por consiguiente, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.-De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante las costas de la segunda instancia.

CUARTO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , añadida por el artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandada Compraventa y Alquiler de Inmuebles, S.L., se CONFIRMA la Sentencia de 15 de abril de 2013, dictada en los autos nº 1516/11 del Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Barcelona , con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación, y con pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta mi sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.