Sentencia Civil Nº 257/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 671/2013 de 08 de Julio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0011550

Recurso de Apelación 671/2013

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 05 de Majadahonda

Autos de Procedimiento Ordinario 413/2012

APELANTE:D./Dña. Luis Pablo , D./Dña. Juan Ignacio y D./Dña. Pedro Miguel

PROCURADOR D./Dña. MARCELINO BARTOLOME GARRETAS

APELADO:D./Dña. Agustín

PROCURADOR D./Dña. JOSE MARIA RUIZ DE LA CUESTA VACAS

SENTENCIA Nº 257/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Siendo Magistrado Ponente D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

En Madrid, a ocho de julio de dos mil catorce.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Majadahonda, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado D. Agustín , representado por el Procurador D. José María Ruíz de la Cuesta Vacas y asistido de Letrado cuyo nombre y número de colegiación no consta en el escrito de oposición al recurso de apelación, y de otra, como demandados-apelantes D. Juan Ignacio y D. Pedro Miguel , representados por el Procurador D. Marcelino Bartolomé Garretas y asistidos del Letrado D. Heriberto Muñoz Ortega; D. Luis Pablo , representado por el Procurador D. Marcelino Bartolomé Garretas y asistido de la Letrada Dª Gema Marín.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5, de los de Majadahonda, en fecha quince de julio de dos mil trece, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando sustancialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Ruiz De la Cuesta Vacas, en nombre y representación de DON Agustín , contra DON Juan Ignacio , DON Luis Pablo Y DON Pedro Miguel debo condenar y condeno a estos últimos a la devolución al actor de la cantidad de CIENTO QUINCE MIL EUROS (115.000 euros), más intereses legales desde la fecha de presentación de demanda, y con imposición a la parte demandada de las costas del presente procedimiento.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha cuatro de noviembre de 2013, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dos de julio de dos mil catorce.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los dos primeros fundamentos de derecho de la sentencia de primera instancia en cuanto a la jurisprudencia que en ellos se cita, a la enumeración de los presupuestos o requisitos necesarios para la resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil , al retraso en la entrega de la cosa vendida y las clases de arras y sus efectos.

La restante fundamentación se rechaza.

SEGUNDO.-Para la resolución del recurso de apelación interpuesto por los demandados, D. Juan Ignacio , D. Pedro Miguel y D. Luis Pablo contra la sentencia que, estimando en lo sustancial la demanda que presentó el 5 de junio de 2012 D. Agustín , puso fin al procedimiento en la precedente instancia, resulta necesario que, sintéticamente, efectuemos una relación de los hechos más relevantes que han quedado acreditados, que son los siguientes:

Los padres de los demandados D. Lázaro y Doña Amanda , fallecieron el 14 de febrero de 2001 y el 6 de agosto de 2009, otorgándose escrituras de liquidación de sociedad conyugal y partición de herencia y de aceptación y adjudicación de herencia los días 30 de enero de 2003,ante el notario de Madrid D. Pablo José López Ibáñez, y 1 de octubre de 2010,ante el notario de Bargas D. Alberto San Román Aguila. En esta última escritura, entre los bienes que integran el activo, bajo el número 12 del inventario, se reseña la finca urbana, en planta NUM000 o NUM001 , de la casa nº NUM002 , hoy NUM003 , del PASEO000 de Madrid, destinado a vivienda, a la que corresponde el cuarto trastero número siete, situado en la planta sótano. Finca que consta inscrita en el Registro de la Propiedad nº 25 de Madrid, en el Tomo NUM004 , Libro NUM005 , Folio NUM006 , Finca registral número NUM007 -Documentos 3 y 4 de la demanda, folios 45 a 131-.

A dichos documentos se incorpora: Una copia de la sentencia dictada el 12 de diciembre de 2000 por el Juzgado de Primera Instancia nº 65 de los de Madrid , procedimiento nº 655/2000, en la que se constituyó en estado civil de incapacitación total a D. Juan Miguel , rehabilitando la patria potestad de sus padres. Y otra copia del Auto del mismo Juzgado, de fecha 4 de marzo de 2010 , procedimiento tutela 2518/2009, en el que se nombró tutor de D. Juan Miguel a D. Pedro Miguel , así como su aceptación y juramento.

b) El 25 de marzo de 2011, el mismo órgano judicial, en procedimiento habilitación judicial nº 409/2011, dictó auto acordando conceder a D. Heriberto Muñoz Ortega, en su condición de Defensor Judicial de D. Juan Miguel , autorización para proceder a extinguir el condominio por permuta de derechos hereditarios, adjudicándose a D. Juan Miguel los bienes siguientes: Finca en la CALLE000 , nº NUM008 , hoy NUM009 . Finca en el término municipal de El Escorial. Y la suma de 68.515,89 € a percibir en metálico -folios 132 y 133-.

c) El 14 de abril de 2011D. Juan Ignacio , D. Luis Pablo y D. Pedro Miguel , en su condición de partícipes de la herencia de sus finados padres, y como titulares de la vivienda sita en Madrid, PASEO000 , nº NUM003 , planta NUM000 , a la que le corresponde como anejo el cuarto trastero número NUM000 y tiene asimismo concedido el derecho de uso de la plaza de aparcamiento 210 del Parking de Residentes de PASEO000 , quienes en adelante serán identificados como los vendedores; suscribieron contrato privado de compraventa, que denominaron 'Contrato de Arras',con D. Agustín , en los sucesivo el comprador.

De dicho contrato a los fines del presente enjuiciamiento hay que destacar:

Que en el exponen II se recoge que el hermano de los vendedores, D. Juan Miguel , declarado judicialmente incapaz, es asimismo cotitular de la vivienda descrita en el expositivo I, por el mismo título que ostentan los vendedores.

Ha sido instado un procedimiento judicial ante el Juzgado de Primera Instancia nº 65 de Madrid, seguido con el número 409/2011 , en el que entre otros pedimentos, se ha solicitado autorización judicial para proceder a la extinción de condominio y permuta de derecho hereditarios del incapaz, a resultas de la cual, en la división de la comunidad hereditaria de los finados Don Lázaro y Doña Amanda , la vivienda descrita en el expositivo I será adjudicada en pro indiviso a favor de los vendedores.

Que el precio alzado de la compraventa del pleno dominio de la vivienda descrita en el exponendo I, libre de cargas y gravámenes, con todos sus derechos, usos y servicios, al corriente de pago de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad del inmueble, se fijó en dos millones cincuenta mil (2.050.000,00) euros. Del que en el acto de la firma del contrato la parte compradora entregó a los vendedores cien mil euros (100.000,00), en tres cheques nominativos, dos por 33.333,33 y uno por 33.333,34 €. A dicha entrega se le confirió el carácter de arras o señal, y además de su carácter confirmatorio de la perfección del contrato. Subsidiariamente, se le atribuyó también el carácter de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil , cuyos efectos se transcribieron. La suma restante de un millón novecientos cincuenta mil euros (1.950.000,00 €), deberá satisfacerse por la parte compradora en el acto del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

La escritura pública de compraventa será otorgada con anterioridad al día 15 de junio de 2011, estando obligados los vendedores al otorgamiento previo de cuantos documentos públicos o privados sean necesarios para transmitir el pleno dominio de la vivienda al comprador dentro del plazo acordado.

A estos efectos, el vendedor notificará al comprador con un mínimo de siete días naturales de antelación, la Notaría, fecha y hora en que se otorgará la mencionada escritura pública de compraventa -estipulación tercera-.

Los vendedores se obligan a realizar sus mejores esfuerzos para que su título de adquisición de la plena propiedad de la vivienda cause inscripción en el Registro de la Propiedad, posibilitando de tal forma la inscripción registral de la posterior adquisición del comprador.

Si en el plazo máximo de dos meses a contar desde la presentación por el comprador de su título de adquisición de la vivienda a inscripción en el Registro de la Propiedad, la calificación registral no fuera favorable debido a la falta de inscripción del título previo, los vendedores autorizarán expresamente a que los profesionales designados por el comprador procedan a la defensa jurídica de la inscripción previa, siendo de cuenta de los vendedores dichos gastos hasta el límite de 2.000 euros-estipulación quinta-.

d) El 12 de mayo de 2011se otorgó escritura de extinción parcial de condominio ante el notario de Bargas D. Alberto San Román Águila, en la que intervienen los tres vendedores demandados y su hermano D. Juan Miguel , por medio del defensor judicial nombrado que actuó en su nombre y representación, en la que se acordó extinguir parcialmente el proindiviso existente entre ellos respecto del comunero D. Juan Miguel , valorándose la participación indivisa de cada comunero en 1.077.094,40 €.

De conformidad con el auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 65 de Madrid, de fecha 25 de marzo de 2011 , los comparecientes adjudicaron a D. Juan Miguel , en pleno dominio las fincas descritas con el número NUM011 (Finca registral NUM010 ) y NUM012 (Finca Registral NUM013 ) y la cantidad en efectivo metálico de 69.115,40 €.

En consecuencia y dada la extinción parcial del condominio respecto del comunero don Juan Miguel , el resto de los bienes inventariados en esta escritura, es decir, todos menos los inventariados con los números NUM011 y NUM012 , seguirán correspondiendo a los otros comuneros y hermanos Don Juan Ignacio , Don Pedro Miguel y Don Luis Pablo , por terceras e iguales partes -folios 134 a 171-.

e) El 6 de junio de 2011, nueve días antes de que venciera el plazo fijado para el otorgamiento de la escritura de compraventa,como se explica en el hecho sexto de la demanda, se acepta en los escritos de contestación, declararon los demandados en la prueba de interrogatorio practicada en la vista celebrada el 16 de mayo de 2013 y refrendó el testigo D. Arturo , gestor administrativo que intervino en la tramitación de la inscripción en el Registro de la escritura de extinción del condominio y liquidación de los impuestos; D. Agustín , ante la falta de liquidez de los vendedores, para hacer frente a los gastos que conllevaban tales trámites, transfirió, como parte y a cuenta del precio de la compraventa, la cantidad de 15.000 €a D. Juan Ignacio -folio 72-, quien, a su vez, la entregó a D. Arturo para hacer frente a los gastos que la tramitación mencionada conllevaba.

No hay constancia escrita de que en la referoda reunión que celebraron los contratantes se prorrogara la fecha de otorgamiento de la escritura, que los vendedores-demandados alegan se produjo de forma verbal pues como dijo D. Agustín , con 'su palabra' bastaba.

f) La autoliquidación del impuesto por la extinción del condominio, modalidad Actos Jurídicos Documentados, consta realizada y presentada ante la Dirección General de Tributos y Ordenación y Gestión del Juego. Consejería de Economía y Hacienda. Comunidad de Madrid, con la intervención de Gestoría Arturo , en el mes de junio de 2011 -folios 330 a 340-, quien en el acto del juicio manifestó que hubo defectos por falta de aportación de alguna documentación del Juzgado y corrección de la liquidación, que luego fue presentada en el Registro, sin que de ello se extendiera diligencia escrita. Finalmente, se practicó sin más incidencias la inscripción el 5 de octubre de 2011, y añadió que la afección real del bien inscrito al pago del impuesto se hace constar siempre por si se produce una comprobación tributaria.

g) El 6 de octubre de 2011el abogado de los hermanos D. Juan Ignacio , D. Luis Pablo y D. Pedro Miguel dirigió escrito, mediante burofax, a D. Agustín en el que, según la estipulación tercera del contrato de arras suscrito el 14 de abril de 2011, le comunicaba que la escritura de compraventa se iba a otorgar el día 17 del presente mes, a las 10'30 horas, ante el notario D. Alberto San Román Águila, en la localidad de Bargas (Toledo). Acto al que debería acudir con el resto del precio estipulado en tres cheques bancarios conformados a nombre de cada uno de los hermanos o bien en metálico. De no comparecer, en aplicación de la estipulación segunda, cuarto párrafo, se daría por resuelto el contrato perdiendo la cantidad entregada -folios 179 a 181-.

El 13 de octubre de 2011contestó D. Agustín , por medio de su abogado, manifestando su negativa al otorgamiento anunciado, por no reunir la operación las condiciones pactadas, y entre ellas haber expirado el 15 de junio de 2011 el plazo fijado para otorgar la escritura y, además, no estar libre de cargas y gravámenes ni al corriente de pago de impuestos la vivienda objeto de la transmisión, por existir una afección del inmueble al pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, devengado con ocasión de la operación de extinción parcial de condominio formalizada el 12 de mayo de 2011. Por ello, sigue diciendo, 'se ve forzado a desistirde la operación de compraventa, a no otorgar la consiguiente escritura pública, y a reclamar la devolución de la cantidad de 100.000 € entregada en su día, incrementada en otros 15.000 € entregados adicionalmente a cuenta del precio el 6 de junio de 2011'. De aceptar, D. Agustín renunciaría a la exigencia de las arras penitenciales por importe de 100.000 euros -folios 184 a 189-.

El 21 de noviembre de 2011D. Agustín , también a través de su abogado, efectuó una propuesta facilitadora de la devolución de los 115.000 € por los vendedores - folios 190 a 193-.

Finalmente, el comprador presentó la demanda que dio inicio al procedimiento el 5 de junio de 2012en la que de modo principal solicitó 'se declare el incumplimiento de los demandados de su obligación de la entrega de vivienda en las condiciones pactadas en el contrato de 14 de abril de 2011, y se les condene a la restitución de 115.000,00 € que fueron entregados a cuenta del precio, y al pago de la cantidad de 100.000,00 €, en concepto de arras penitenciales, más los intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial hasta la fecha de la sentencia en primera instancia, devengándose desde entonces los intereses de la mora procesal, con expresa imposición de costas'. Y, subsidiariamente, en primer otrosí digo, ' en el supuestode que no se apreciara dolo o culpa en la conducta de los demandados, se declare la extinción de la relación obligatoria retroactivamente desde su celebración, con efectos 'ex tunc', y la invalidez del contrato de 14 de abril de 2011, por error en el consentimiento de las partes sobre el cumplimiento de la condición de entrega de la vivienda libre de cargas, en la fecha prevista de 15 de junio de 2011, con la restitución a mi mandante de la cantidad de 115.000,00 €, más los intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial hasta la fecha de la sentencia en primera instancia, devengándose desde entonces los intereses de la mora procesal, con expresa imposición de costas.'.

h) La argumentación esencial del Juzgador de Primera Instancia, que le llevó a estimar la demanda, tras una amplia exposición en torno a la doctrina jurisprudencial sobre la resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil , el plazo de entrega y los presupuestos o requisitos que han de concurrir en su incumplimiento para que pueda convertirse en causa de resolución contractual, la diferencia entre las diversas modalidades de las arras y sobre la interpretación de los contratos; se sustenta en los siguientes razonamientos:

'De estas cláusulas deducimos que los términos del contrato son claros y que por tanto poca interpretación exigen. En primer lugar las condiciones son claras, y de manera objetiva puede decirse que no se cumplen, pues los vendedores no consiguen tener toda la documentación necesaria para proceder a la elevación de la venta a escritura pública. Y ello hace entrar en juego la posibilidad de rescindir el contrato y exigir la aplicación de la cláusula propia de las arras penitenciales'-fundamento de derecho tercero, penúltimo párrafo-.

' Ya podemos dar, conforme a la anterior argumentación, el contrato por resuelto en los términos que el propio contrato señala. Y es por ello que el requerimiento a elevar a escritura pública que meses después realizan los vendedores no tiene virtualidad alguna.'

'Ahora bien, y dicho esto, debe también analizarse la actitud del demandante, pudiendo entender por resuelto el contrato, como así es, sus actuaciones en la órbita del mismo lo son a continuar con el negocio prestando 15.000 euros a cuenta del precio pocos días antes de que expirara el plazo para cumplimiento, cuando ya se podía prever que el mismo no sería cumplido en el plazo inicialmente fijado. Este hecho junto con los anteriores mencionados deben dar a entender que ciertamente el actor podía no haber desistido de su voluntad de cerrar tal operación, sin embargo la resolución de tal contrato, tal y como se expresa en el contrato, es evidente, al margen de los intereses de negociación de las partes. Esto es las partes pueden negociar en el ámbito de la autonomía de su voluntad pero no podían sujetarse a un contrato que ya se encontraba resuelto en cumplimiento de los propios pactos establecidos por las partes'.

Para concluir: 'Obsérvese que el contrato había fijado el límite en junio de dos mil once. Ante estas circunstancias puede decirse que no consta que ninguna de las partes haya hecho lo conducente para posibilitar la suscripción de la escritura pública, de tal mutua inactividad cabe inferir que ambas tuvieron voluntad de dejar sin efecto el contrato, de no ser así, lo lógico en un normal desarrollo de los hechos(Ver Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2006 , 14 de mayo de 1994 y de 11 de diciembre de 1995 ), hubiera sido que el comprador ante el incumplimiento de los vendedores hubiere automáticamente reclamado las cantidades entregadas duplicadas.' -fundamento de derecho cuarto-.

De la fundamentación expuesta no se infiere con claridad si la estimación de la demanda es consecuencia del incumplimiento por los vendedores de las obligaciones atinentes a la documentación o al plazo, o a la mutua inactividad y la reciproca voluntad de dejar sin efecto el contrato, sin que al respecto resulte esclarecedor el fallo de la sentencia, pues estimándose, como se dice en el fundamento de derecho sexto, la petición deducida de modo subsidiario, no existe fundamentación alguna que de sustento al error como vicio del consentimiento.

i) Contra la mencionada resolución interpusieron sendos recursos de apelación los demandados D. Juan Ignacio y D. Pedro Miguel bajo una misma representación y defensa, y de otra el también demandado D. Luis Pablo .

Los dos recursos, aunque con distintas matizaciones, se basan en el error cometido por el Juzgador de Primera Instancia en la valoración de la prueba practicada y en la vulneración del principio de conservación del contrato, así como de lo establecido en los artículos 1124 y 1282 del Código Civil y del criterio jurisprudencial existente al respecto, negando que por su parte los vendedores que haya incidido en un incumplimiento grave o sustancial de las obligaciones que pesaban sobre ellos, lo que imposibilita la aplicación subsidiaria de las arras penitenciales. Don Luis Pablo abunda en la existencia de una prórroga verbal del plazo para otorgar la escritura de compraventa y en la inexistencia de contingencias fiscales que afecten al inmueble vendido, puesto que la nota de afección no supone una carga real del inmueble. Con independencia de ello ante el hipotético supuesto de que se hubiera liquidado incorrectamente el impuesto, tampoco dicha eventualidad supondría una carga para el comprador, pues, según la normativa tributaria, los responsables del pago de una nueva liquidación serían los vendedores, de la que es subsidiaria la del comprador.

El demandante y apelado se opuso al recurso por considerar que los demandados incumplieron la obligación de entregarla en el plazo pactado, que no fue prorrogado y, además, no estaba libre de cargas y gravámenes al existir riesgos fiscales por haber liquidado la escritura de extinción del condominio sobre una base imponible mucho menor que la debida y por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, al tipo del 1%, cuando, a su entender, la procedente era la modalidad de Transmisiones Patrimoniales, al tipo del 7%, aplicable a las operaciones de permuta.

El otrosí digo del escrito de oposición es inatendible al no haber impugnadoel apelado la sentencia en lo desfavorable, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 461-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

j) En contestación al oficio que le envió el Juzgado de Primera Instancia, la Dirección General de Tributos y Ordenación y Gestión del Juego de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid contestó en escrito fechado el 8 de mayo de 2013, que se recibió el día 16 del mismo mes, en el que informaba 'que los expedientes por Actos Jurídicos Documentados NUM014 y NUM015 , al día de hoy no han sido objeto de ninguna comprobación tributaria ni provisional ni definitiva, estando a disposición de esta Administración realizar las actuaciones que considere pertinentes dentro del plazo de prescripción establecido en la L.G.T.

Igualmente, al día de la fecha, los sujetos pasivos no tienen presentada ante esta Administración ninguna autoliquidación complementaria o sustitutivapor los documentos NUM014 y NUM015 , aportados por fotocopia con su oficio'.

Y concluye, ' en cuanto a la extinción parcial de condominio si en el mismo no se generan excesos de adjudicación tributarán por Actos Jurídicos Documentados . En el caso de existir adjudicaciones a favor de algún comunero que superen las cantidades o importes que en su momento constituyeron la inicial aportación del condominio, tal exceso tributará según establece el artículo 7.2b del T.R. del IPTPAJD . La razón de la tributación por transmisiones patrimoniales de los excesos de adjudicación no es otra que gravar el desplazamiento patrimonial de bienes o derechos por la parte del exceso que recibe respecto a lo que aportó en su momento'-folios 377 y 378-.

TERCERO.-Con carácter general, como presupuesto legal y jurisprudencial de esta resolución, con relación al cumplimiento por el vendedor de la obligación de entregar la cosa vendida, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1461 a 1473 del Código Civil y a las estipulaciones que hubieren convenido a tenor de la libertad de pacto contenida en el artículo 1255 del mismo Código , y, consecuentemente, a los efectos derivados de su inobservancia, nos vemos en la necesidad de recordar que según el artículo 1258 del Código Civil los contratos se perfeccionaron por el mero consentimiento (concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituirlos ex artículo 1262), y desde entonces obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado,además de lo que sea consecuencia de su naturaleza conforme a la buena fe al uso y a la ley, sin que, una vez perfecto el contrato, pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes su validez y cumplimiento (agotamiento o consumación) a tenor del artículo 1256, como todos los anteriores, del Código Civil . Contenido obligacional esencial que, cuando se trata del contrato de compraventa, se concreta en la obligación del vendedor de entregar la cosa determinada en el plazo fijado, y en la correlativa del comprador de pagar el precio estipulado en la época o plazos fijados - artículos 1445 a 1450 y 1461 a 1469 del Código Civil -. Ahora bien, no todo incumplimiento de las respectivas obligaciones generan una causa de resolución, pues como se dice en las recientes sentencias del Tribunal Supremo de 6 y 12 de febrero de 2014 , que recogen la doctrina que ya sentaron las anteriores sentencias de 30 de octubre de 2008 , 19 de mayo de 2009 , 16 de mayo , 30 de julio y 7 de noviembre de 2012 , para que el incumplimiento justifique la resolución al amparo del artículo 1124 del Código Civil , es preciso que se refiera a una obligación principaly que sea esencial,en la medida en que frustre la finalidad del contrato, o que se hubiera pactado expresamente como causa de resolución,correspondiendo, en todo caso, la facultad resolutoria al contratante que sufre el incumplimiento. Quien, añadimos nosotros, puede renunciar a la acción de resolución expresa o tácitamente, inferida en este último caso de sus actos posteriores a conocer el incumplimiento obligacional de que se trate, que necesariamente habrá de ser puesto en relación con las concretas circunstancias concurrentes, tenor de las estipulaciones convenidas y la previsibilidad conocida y aceptada de un eventual retraso en el cumplimiento de la prestación.

En concreto respecto al plazo de entrega, en la sentencia de primera instancia ya se reseña la doctrina jurisprudencial que establece que el mero retrasono siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento, y que si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver dentro de un plazo razonable - Sentencias de 5 de abril y 22 de diciembre de 2006 , 3 de diciembre de 2008 , 25 de junio de 2009 y 12 de abril de 2011 -.

Las más recientes sentencias del Tribunal Supremo abundan en la doctrina expuesta. Así la Sentencia de 24 de enero de 2014 dice que el retraso no puede ser considerado como una frustración del fin del contrato, es decir, un incumplimiento obstructivo de su función, porque cuando se ha instado extrajudicialmente la resolución, el retraso no se mantenía y el contrato ya estaba cumplido. Y la Sentencia de 29 de enero de 2014 puntualiza, siguiendo la doctrina de la sentencia de 11 de abril de 2013 ,que excluida la configuración del plazo de entrega como término esencial, esto es, fuera del campo de actuación de los incumplimientos resolutorios, propiamente dichos, la prevalencia del plano satisfactorio del cumplimiento hace que el mero retraso pueda carecer de trascendencia resolutoria, como en el presente caso, cuando su incidencia no frustra la finalidad o base del contrato y el cumplimiento, levemente tardío, sigue siendo útil e idóneo para la satisfacción de los intereses de la contraparte.

Finalmente, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2014 se considera un acto propio del comprador, que implica su renuncia a hacer uso de la condición resolutoria establecida en su beneficio (que en este caso no existe), la falta de requerimiento a la vendedora para que aceptara la resolución y accediera a la devolución de las cantidades entregadas, dejando transcurrir el tiempo sin pronunciarse sobre el requerimiento de la vendedora para proceder a la elevación a escritura pública del contrato.

CUARTO.-En el presente caso, pese a que así se diga en el penúltimo párrafo del fundamento de derecho cuarto de la sentencia de primera instancia, no es cierto que la parte demandada, o lo que es lo mismo los vendedores, no hayan hecho lo conducente para posibilitar la firma de la escritura de compraventa sino todo lo contrario, encomendando al gestor D. Arturo la realización de todos los trámites y gestiones necesarias para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de extinción del condominio de 25 de marzo de 2011 y para que se liquidara el impuesto correspondiente, lo que era conocido por el comprador, quien declaró en el acto del juicio que era muy difícil (casi imposible) que el día 15 de junio de 2011 se pudiera otorgar la escritura de compraventa. Por lo que no existió ' mutua inactividad', ni existe voluntad concorde de dejar sin efecto el contrato o el supuesto de ' mutuo disenso', debiendo procederse a examinar si los demandados incurrieron en los incumplimientos que se les imputan y que, por medio del recurso, rotundamente rechazan.

Por lo que atañe al incumplimiento de la estipulación tercera del contrato de 14 de abril de 2011, consistente en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa antes del día 15 de junio de 2011(fecha corregida y salvada sobre la que no existe controversia), hemos de decir: a)Que no se pactó expresamente su carácter esencial, de modo que su inobservancia entrañara un incumplimiento grave de la obligación de entrega de los vendedores, que ni siquiera cabe inferir por el tenor de las restantes cláusulas mediante la interpretación de las unas con las otras, siguiendo el 'canon de la totalidad', a tenor del artículo 1285 del Código Civil . b)Que según el exponendo II del contrato D. Agustín era plenamente conocedor de que se hallaba pendiente de producirse la extinción parcial del condominio constituido sobre el caudal hereditario de sus padres entre los tres hermanos vendedores y D. Juan Miguel , que precisó de la autorización judicial por estar incapacitado, lo que por fin se logó el 12 de mayo de 2011, un mes después de ser firmado el contrato privado de compraventa. c)Que en la estipulación quinta, dada la situación preexistente expuesta, los vendedores se obligaron a realizar sus mejores esfuerzos para que su título del adquisición de la plena propiedad de la vivienda causase inscripción en el Registro de la Propiedad, desplegando efectivamente cuanta diligencia cabía exigirles, pese a no ponerse límite temporal a su ejecución, obteniendo incluso D. Agustín autorización de los vendedores para solventar las contingencias que pudieran surgir de una calificación registral desfavorable ulterior, respecto la inscripción de su título adquisitivo. d)Que el 6 de junio de 2011, nueve días antes de la fecha en que debía ser otorgada la escritura de compraventa, D. Agustín llevó a cabo un acto indubitado contrario a la exigibilidad del plazo establecido en la estipulación tercera, como fue entregar a los vendedores, dada su falta de liquidez, 15.000€ más para liquidar el impuesto correspondiente a la extinción del condominio, a cuenta del precio total de la venta, cantidad que, una vez transferida a los demandados, estos entregaron a D. Arturo , que inmediatamente la aplicó a la finalidad fiscal indicada, y e)Que el comprador no instó la resolución del contrato, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , que era lo que procedía de haberse producido realmente el incumplimiento por los vendedores como ahora aduce en el procedimiento, esgrimiéndolo únicamente cuando estos habían cumplido todas las obligaciones que les incumbían y habían fijado el día 17 de octubre de 2011 para el otorgamiento de la escritura pública en la comunicación escrita de 6 de octubre de 2011, aunque, eso sí, utilizara términos anfibológicos tales como verse forzado a 'desistir de la operación de compraventa' y renunciar a la exigencia de las arras penitenciales, previstas para el caso de incumplimientos, en caso de no restituir inmediatamente las cantidades entregadas.

En definitiva, consideramos que no existió incumplimiento del plazo señalado en la estipulación tercera para el otorgamiento de la escritura pública, sino un mero y escaso retraso, totalmente previsible y casi necesario dadas las circunstancias que concurrían, que el comprador conocía, quien tácitamente lo consintió como revela la entrega de otra cantidad a cuenta del precio nueve días antes de que expirara dicho plazo y la falta de ejercicio de la acción resolutoria del contrato con anterioridad a ser emplazado para el otorgamiento de la escritura pública por haberse todos los trámites previos expuestos en el contrato suscrito el día 14 de abril de 2011.

QUINTO.-La carga de naturaleza fiscal que se dice constituida y que ampliamente se desarrolla en los hechos séptimo a décimotercero de la demanda no constituye una carga o gravamen real, sino una afección de naturaleza formal de origen legal y carácter subsidiario que garantiza el cumplimiento de una obligación tributaria, como sugirieron los vendedores, sustentándose las alegaciones de D. Agustín en unas hipotéticas elucubraciones fiscales no probadas ni acontecidas, pues como ha quedado acreditado con los documentos obrantes a los folios 330 a 340 el impuesto que gravaba la extinción del condominio quedó liquidado en la modalidad aplicable, tal y como confirmó la Dirección General de Tributos y Ordenación y Gestión del Juego de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid, sin que hasta el 8 de mayo de 2013 se hubiera practicado ninguna comprobación tributaria o realizado actuación alguna que pudiera comprometer el debido cumplimiento de la obligación tributaria que pesada sobre los vendedores. Sin que sea propio de este ámbito procesal ni competencia de este Tribunal decidir sobre la valoración asignada a los bienes integrantes del caudal hereditario de los padres de los vendedores demandados, cuando no ha sido cuestionada ni revisada por los organismos administrativos o registrales ante los que se han presentado los documentos en los que consta a los efectos de liquidación o registro. En definitiva, esta alegación, como bien se rearguye en los recursos, carece de relevancia y no es causa de resolución del contrato.

SEXTO.-Al estimarse los recursos y rechazarse la resolución del contrato postulada por D. Agustín , acogida por el Juzgador de 1ª Instancia por causa distinta (mutua inactividad o mutuo incumplimiento), no haremos imposición de las costas generadas por su tramitación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-2 de la LEC .

Las costas causadas por el procedimiento en la primera instancia serán impuestas a la parte actora, al desestimarse la demanda, a tenor de lo ordenado en el artículo 394-1 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos estimar, y estimamos, los recursos de apelación interpuestos por D. Juan Ignacio y D. Pedro Miguel de un aparte, y por D. Luis Pablo de otra, contra la sentencia dictada el 15 de julio de 2013 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de los de Majadahonda en los autos de juicio ordinario nº 413/2012, seguido a instancia de D. Agustín ; resolución que revocamos, desestimando la demanda interpuesta por este último en su pedimentos principal y subsidiario, condenando a dicho demandante al pago de las costas generadas por el procedimiento en la primera instancia, sin hacer imposición de las causadas por los recursos, dada su estimación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 1036 de Banesto, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe