Sentencia CIVIL Nº 257/2019, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 739/2018 de 18 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00257/2019
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
Teléfono: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
Correo electrónico:
N.I.G. 37274 42 1 2018 0003326
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000739 /2018
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.2 de SALAMANCA
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000372 /2018
Recurrente: RODRIGUEZ VILA REINA GANADERA SL, Natalia
Procurador: MANUEL MARTIN TEJEDOR, MANUEL MARTIN TEJEDOR
Abogado: AGUSTIN CALDERON CALDERON, AGUSTIN CALDERON CALDERON
Recurrido: HOYOGRANDE, S.L. HOYOGRANDE, S.L.
Procurador: MARIA DE LOS ANGELES LOPEZ MEDINA
Abogado: JOSE LUIS DEL REY GARCIA
S E N T E N C I A Nº 257/2019
ILMO. SR. PRESIDENTE:
DON JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
DOÑA Mª LUISA MARRO RODRIGUEZ
DOÑA Mª CARMEN BORJABAD GARCIA
En la ciudad de Salamanca a dieciocho de junio de dos mil diecinueve.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimiento VERBAL
Nº 372/18 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 739/18; han sido
partes en este recurso: como demandantes-apelantes RODRIGUEZ-VILA REINA GANADERA, S.L. YDOÑA
Natalia representados por el Procurador Don Manuel Martín Tejedor y bajo la dirección del Letrado Don
Agustín Mariano Calderón Calderón y como demandado-apelado HOYOGRANDE, S.L. representado por la
Procuradora Doña María Angeles López Medina y bajo la dirección del Letrado Don José Luis del Rey García,
habiendo versado sobre acción de desahucio por transcurso del plazo contractual.

Antecedentes

1º.- El día 25 de septiembre de 2018 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Se desestima la demanda presentada por el procurador Don Manuel Martín Tejedor, en nombre y representación de RODRIGUEZ VILA REINA GANADERIA SL Y Natalia , contra HOYOGRANDE S.L. representada en las actuaciones por la procuradora Doña María Ángeles López Medina, absolviendo a la demandada de las pretensiones y con imposición a la actora de las costas procesales.' 2º.- Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se dicte sentencia conforme al suplico del escrito de recurso.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando la desestimación del recurso de apelación, confirmando la sentencia, con expresa imposición de las costas del recurso a la parte recurrente. Solicita prueba en segunda instancia.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo, pasando los autos a la Sala para resolver sobre la admisión de la prueba documental aportada, admitiéndose la misma por Auto de fecha 17 de enero de 2019; señalándose para la deliberación,votación y fallo del presente recurso de apelación el día veinticinco de abril de dos mil diecinueve pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ .

Fundamentos

PRIMERO. - Por la representación procesal de los demandantes, la entidad Rodríguez Vila Reina Ganadería, S. L, y Natalia , se recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad, con fecha 25 de septiembre de 2018 , que desestimó la demanda presentada por dichos demandantes contra la mercantil Hoyogrande, S.L., absolviendo a la esta última de las pretensiones deducidas en su contra, con expresa imposición de costas a la parte actora.

Y se interesa por dichos recurrentes en esta segunda instancia, con fundamento en los motivos alegados por su defensa en el correspondiente escrito de interposición del recurso de apelación, la revocación de la mencionada resolución y que se dicte otra por la que se acuerde estimar íntegramente la demanda, y se declare extinguido, por transcurso del plazo legal y de sus prórrogas, el contrato de arrendamiento sobre la finca descrita en el hecho primero de la demanda (una dehesa sita en San Pedro de Rozados, Salamanca, denominada Aldeagordo de Abajo, con una superficie de 505 hectáreas, 45 áreas y 64 centiáreas, equivalente a 1.130 huebras, inscrita en el Registro de la Propiedad número 2 de Salamanca, libro NUM000 , folio NUM001 , finca registral NUM002 ), acordando reponer a los actores en la completa y plena posesión de la misma, y se decrete el desahucio de la demandada, con apercibimiento de lanzamiento si no desaloja la finca y reintegra la plena posesión de la misma dentro del plazo legal, y todo ello con expresa imposición de costas.



SEGUNDO. - No hace falta insistir mucho en que la desestimación de la demanda rectora de esta litis, en la sentencia de instancia, viene fundada, exclusivamente, y sin entrar a conocer sobre el fondo del asunto, en la apreciación en la misma (fundamento de derecho quinto) del instituto de la excepción de cosa juzgada en el presente procedimiento, ex art. 222 de la LEC , al considerar que la pretensión deducida en el mismo es la misma que la articulada en el Juicio Verbal de Desahucio nº 772/2016, del Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de esta ciudad, que, efectivamente, terminó por la sentencia de alzada, de 1-2-2018 , de esta misma Audiencia, en la que vino a establecerse, en lo que ahora importa, que el arrendamiento litigioso quedó prorrogado hasta el 29-9-2017, resultando el plazo de cada prórroga, el de tres años, etc.

Y, a combatir e impugnar tal apreciación se encamina el primero de los motivos del recurso apelatorio que nos ocupa, considerando aquella apreciación errónea (error en la valoración de la prueba) y no ajustada a Derecho (por aplicación indebida del citado art. 222 LEC , e inaplicación del art 447.2 de la misma Ley , etc.); motivo que, no debe haber reparo en anticiparlo, es de plena estimación.

Y ello, porque, para ello ha de partirse de una serie de consideraciones, ya explicitadas por esta Audiencia en múltiples resoluciones, y que pasan a exponerse: 1ª.-) El tema de la cosa juzgada material ha sido objeto de examen por el TS y así en la sentencia de 30 de julio de 1996 (RJ 19966413) declaró, con mención a las identidades concretadas en el artículo 1252 CC , que ' la concurrencia de las mismas ha de apreciarse estableciendo un juicio comparativo entre la Sentencia anterior y las pretensiones del ulterior proceso, de manera que la paridad entre los dos litigios ha de inferirse de la relación jurídica controvertida, comparando lo resuelto en el primero con lo pretendido en el segundo ' (al igual, las de 3 abril de 1990 [RJ 19902693], 1 de octubre de 1991 [RJ 19917439], 31 de marzo de 1992 [RJ 19922315] y 27 de diciembre de 1993 [RJ 1993 10153]...); añadiendo en la de 20-9-1996 (RJ 19966727) que la cosa juzgada que establece el citado precepto es la denominada cosa juzgada material, que puede contemplarse desde una distinta vertiente: una negativa plasmada en el principio jurídico 'non bis in idem', que no permite que una contienda judicial ya dilucidada por Sentencia firme, pueda volver de nuevo, a plantearse; y la otra vertiente -positiva-, es la derivada de la obligación que tiene el juzgador de seguir absolutamente lo declarado en otro proceso anterior, cuando versen ambos sobre la misma controversia judicial.

Abundando la de 27-11-1997 en que es indefectible la eficacia vinculativa que entraña con la preclusión de todo juicio ulterior sobre el mismo objeto y la imposibilidad de decidir de manera distinta al fallo precedente, evitando que la controversia se renueve o que se actúen pretensiones que contradigan el contenido de la Sentencia firme, siempre partiendo de la certeza de una resolución previa sobre idéntico conflicto, aún recaída en proceso de distinta naturaleza, y de aquí que la concurrencia de las identidades de referencia, ha de apreciarse estableciendo un juicio comparativo entre la Sentencia precedente y las pretensiones del posterior proceso, pues de la paridad entre los dos litigios es de donde ha de inferirse la relación jurídica controvertida, interpretada, si es preciso, con los hechos y fundamentos que sirvieron de base a la petición, y requiriéndose, para apreciar la situación de cosa juzgada, una semejanza real que produzca contradicción evidente entre lo que se resolvió y lo que de nuevo se pretende, de tal manera que no puedan existir en armonía los dos fallos; destacándose la intrínseca entidad material de una acción (determinada por sus elementos subjetivos, objetivos y causales) permanece intacta sean cuales fueren las modalidades extrínsecas adoptadas para su formal articulación procesal.

En definitiva, con el término de cosa juzgada se designa el valor real y específico de una resolución judicial que pone fin a un proceso concreto; ese valor real y efectivo debe suponer ineludiblemente que dentro de ciertos parámetros lo alegado, discutido y resuelto en un determinado proceso no pueda volver a ser debatido en una nueva contienda judicial. Esos parámetros son la igualdad de sujetos, objeto y causa en uno y otro proceso, cuya concurrencia supone que la excepción de cosa juzgada surta todos sus efectos, impidiendo que pueda dictarse otra resolución sobre una controversia que entrañe esa triple identidad. Todo ello no es otra cosa que la salvaguardia del principio de la seguridad jurídica plasmado en el artículo 9. 3, de la Constitución .

Y tal es lo expresamente prevenido en el artículo 222. 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando señala que la cosa juzgada de las sentencias firmes, sean estimatorias o desestimatorias, excluirá, conforme a la ley, un ulterior proceso cuyo objeto sea idéntico al del proceso en que aquélla se produjo.

2ª.-) La causa de pedir viene integrada por el conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora ( STS de 3-5-2000 [RJ 2000 3191]) o, dicho de otra forma, por el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión ( sentencias de 27 de octubre de 2000 [RJ 20008487 ] y 15 de noviembre de 2001 [RJ 20019457]); por su parte, la identidad de la causa de pedir concurre en aquellos supuestos en que se produce una perfecta igualdad en las circunstancias determinantes del derecho reclamado y de su exigibilidad que sirven de fundamento y apoyo a la nueva acción ( sentencia de 27 de octubre de 2000 [RJ 20008487], y no desaparece la consecuencia negativa de la cosa juzgada cuando mediante el segundo pleito, se han querido suplir o subsanar los errores alegatorios o de prueba acaecidos en el primero, porque no es correcto procesalmente plantear de nuevo la misma pretensión cuando antes se omitieron pedimentos, o no pudieron demostrarse o el juzgador no los atendió ( sentencias de 30 de julio de 1996 [RJ 19966413 ], 3 de mayo de 2000 [RJ 20003191 ] y 27 de octubre de 2000 [RJ 20008554]).

Y, la cosa juzgada se extiende incluso a cuestiones no juzgadas, en cuanto no deducidas expresamente en el proceso, pero que resultan cubiertas por la cosa juzgada impidiendo su reproducción en ulterior proceso, cual sucede con pretensiones complementarias de otro principal u otras cuestiones deducibles y no deducidas, siempre que entre ellas y el objeto principal del pleito exista un profundo enlace, pues el mantenimiento en el tiempo de la incertidumbre litigiosa, donde objetiva o causalmente el actor puso hacer valer todos los pedimentos que tenía contra el demandado, quiebra las garantías jurídicas del amenazado ( sentencias de 28 de febrero de 1991 [RJ 19911610 ] y 30 de julio de 1996 ), postulados en gran medida incorporados explícitamente ahora al art. 400 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil .

3ª.-) En resumen: el fundamento de la cosa juzgada formal reside en la seguridad jurídica y en la idea misma de proceso entendido como orden a seguir en la tramitación, por lo que, en palabras de la STS 271/14, de 5 de junio , fueron razones de seguridad jurídica, además de otras elementales relacionadas con la economía de medios, las que determinaron al legislador a atribuir al contenido de algunas resoluciones judiciales firmes la fuerza de vincular en otros procesos, unas veces, con un alcance excluyente o negativo - porque lo decidido excluye un segundo proceso o, al menos, una segunda sentencia sobre lo mismo -, y, otras veces, con un alcance positivo o prejudicial - porque impone que la decisión sobre el fondo se atenga a lo ya resuelto en la sentencia firme anterior, tomándolo como indiscutible punto de partida (fundamento vinculado al derecho constitucional de obtener tutela efectiva del art. 24 CE , como dice la STS 760/2014de 8 de enero ).

De otra parte, la cosa juzgada material es el efecto externo que una resolución judicial firme tiene sobre los restantes órganos jurisdiccionales o sobre el mismo tribunal en un procedimiento distinto, consistente en una vinculación negativa y positiva ( STS 215/13 de 8 de abril ), proyectándose sobre la cuestión sustantiva sometida a litigio y decidida definitivamente, esto es, lo que efectivamente ha decidido el órgano jurisdiccional y plasmado en la sentencia de acuerdoconlaspretensionesformuladasporlaspartes, sin que el efecto de cosa juzgada alcance a simples razonamientos de la sentencia cuando no integran la 'ratio decidendi', ni tienen reflejo en el fallo de la sentencia ( sentencias 23/2012, de 26 enero , y 777/2012, de 17 de diciembre ).

La finalidad, pues, de la cosa juzgada es impedir que un mismo litigio se reproduzca indefinidamente y que sobre una misma cuestión que afecta a unas mismas partes recaigan sentencias contradictorias o bien se reiteren sin razón sentencias en el mismo sentido ( STS 164/11 de 21 de marzo ). En la STS 392/06, de 19 abril 2006 , y 768/13 de 5 de diciembre , se concluye que la cosa juzgada material crea una situación de plena estabilidad que no sólo permite actuar en consonancia con lo resuelto, sino que trasciende con eficacia al futuro, impidiendo reproducir la misma cuestión y volver sobre lo que se ha se ha resuelto impidiendo en el nuevo proceso toda actividad jurisdiccional sobre el asunto, incluso para dictar una declaración idéntica sobre él. Su esencia es impedir declaraciones contrarias a la cuestión completamente resuelta, con posibilidad únicamente de actividad jurisdiccional posterior de aspectos que afecten a su efectividad.

Respecto al requisito de la identidad de objeto y causa de pedir, la misma jurisprudencia, a la vista del tenor del art. 222. 1 LEC , que hace referencia a la dicha identidad de objeto del proceso, recuerda que por objeto del proceso no hay que entender únicamente lo que ha sido objeto del debate jurídico, sino también forman parte del contenido de la cosa juzgada material en su sentido negativo o excluyente, las excepciones materiales y los hechos extintivos, impeditivos o excluyentes de la relación jurídica debatida en del proceso no alegados por el demandado y que pudieron ser alegados. Así, también, la STS 629/13, de 28 de octubre , indica que la cosa juzgada se extiende incluso a cuestiones no juzgadas, en cuanto no deducidas expresamente en el proceso, pero que resultan cubiertas igualmente por la cosa juzgada impidiendo su reproducción en ulterior proceso, cual sucede con peticiones complementarias de otra principal u otras cuestiones deducibles y no deducidas, como una indemnización de daños no solicitada, siempre que entre ellas y el objeto principal del pleito exista un profundo enlace, pues el mantenimiento en el tiempo de la incertidumbre litigiosa, después de una demanda donde objetiva y causalmente el actor pudo hacer valer todos los pedimentos que tenía contra el demandado, quiebra las garantías jurídicas del demandado ( SSTS 28-2-91 y 30-7-96 ), postulados en gran medida incorporados explícitamente al art. 400 de la LEC .

En este sentido, añade la misma jurisprudencia que éste último precepto impone la necesidad de alegar los hechos, fundamentos o títulos jurídicos en que pueda fundarse lo que se pide en la demanda, sin poder reservarse su alegación para un proceso ulterior, pretendiéndose que el demandante haga valer en el proceso todas las causas de pedir de la pretensión deducida, de forma que a efectos de cosa juzgada, los hechos y los fundamentos jurídicos aducidos en un litigio se considerarán los mismos que los alegados en otro juicio anterior si hubiesen podido alegarse en éste, lo que la STS 189/2011, de 30 marzo , interpreta exigiendo que ante la existencia de dos demandas, las causas de pedir alegadas en ellas sean diferentes (bien por sus elementos fácticos, es decir, diferentes hechos, bien por sus elementos normativos, es decir, distintos fundamentos o títulos jurídicos), y que habiendo podido ser alegada en la primera demanda la causa de pedir, haya quedado reservada para el proceso ulterior - 'resulten conocidos o puedan invocarse'-, y por lo tanto se trata de haber pedido lo mismo en las dos demandas.

En definitiva, no pueden ejercitarse acciones posteriores basadas en distintos hechos, fundamentos o títulos jurídicos cuando lo que se pide es lo mismo y cuando tales fundamentos, fácticos y jurídicos, pudieron ser alegados en la primera demanda.

Es de aclarar que la STS nº 539/2014, de 14 de enero de 2015 , se refiere a la causa de pedir como hechos constitutivos con relevancia jurídica que sirvan de fundamento a la petición y que delimitan, individualizan, e identifican la pretensión procesal, etc.

Y, finalmente, se señala que esta Audiencia tiene dicho en sentencia de 21 de abril de 2.008 , que '... lo dispuesto en el art. 400 de la LEC establece... una pesada carga para el litigante, demandante o reconviniente, que habrá de alegar en su demanda todos los fundamentos que permitan la concesión de la tutela que solicita, al tiempo que establece una extensión de la litispendencia y, por ende, de la cosa juzgada material.

O como dice la Sentencia de la A. P. de Segovia de 31-12-02 , se evidencia que la rigidez de la preclusión es de gran consideración, por lo que quien pretende interponer una demanda, con una pretensión o un objeto determinado, deberá calibrar bien todas sus posibilidades, para no verse impedido posteriormente de ejercitar derechos que pudieran corresponderle, pero que ya no podrá ejercitar como consecuencia de la norma que se concreta...' ; y que '... el art. 400 de la LEC , novedoso dentro de la misma,... lo que trata de evitar es un innecesario goteo de pretensiones formuladas en procesos separados y que podrían hacerse valer en un solo proceso; y las consecuencias prácticas del precepto saltan a la vista: si el actor incumple esta carga de alegar en su demanda todos los hechos y fundamentos que habrían de permitir la concesión de los que pide, - en el caso, ciertamente, ha pedido en los dos procesos la constitución de una servidumbre de paso forzoso, le queda cerrada la posibilidad de aducirlos con posterioridad' .



TERCERO.- Partiendo de tales pronunciamientos jurisprudenciales, es de ratificar la incorrección legal de la sentencia recurrida y la consiguiente estimación de este primer motivo del recurso interpuesto contra la misma, por no estar presente, en el caso, la controvertida excepción de cosa juzgada material, en su vertiente negativa o excluyente, ex art. 222 de la LEC .

En efecto, asiste la razón a la parte recurrente cuando reitera la ausencia de cosa juzgada en juicios de desahucio como el presente, en los términos explicitados en el art 447.2 de la LEC , y señaladamente cuando significa que los supuestos de hecho ventilados en este procedimiento y el citado núm. 772/2016, son diferentes. Y es bastante, al entender de esta Sala, para sostener esa no identidad fáctica de objeto del decurso de ambos procesos verbales de desahucio, la circunstancia trascendente de que en el primero de los mismos en el tiempo, lo que se ventilaba o ventiló era la procedencia legal del desahucio tomando como fecha de expiración del plazo prorrogado del contrato arrendaticio litigioso la de 29-9-2016, mientras que, en el presente, lo que se ventila es la procedencia legal del desahucio del mismo contrato, pero, tomando como fecha de expiración de la prórroga la de 29-9-2017, (un año después), en razón, justamente, de lo determinado por esta misma Audiencia en la referida sentencia de alzada de 1-2-2018 , no siendo factible, en consecuencia y por razones obvias, que en el primero de tales procedimientos (la demanda que lo inició es de fecha 30-9-2016) se interesara pro futuro el decreto de desahucio respecto de un momento temporal que aún no se había alcanzado...; es decir, sin duda, no es viable legalmente solicitar el desahucio para una fecha futura, aun concreta y determinada, al ignorarse, y no poder adivinarse de antemano, si llegada esa fecha futura, se habrá desalojado o no, voluntariamente, la finca arrendada por la parte arrendataria, ni tal posibilidad tendría cabida bajo el paraguas del art. 400 de la LEC .

Deviene incontestable que, tal y como se expresa en el escrito de recurso, es necesario esperar a que llegue la fecha de agotamiento de la prórroga, y comprobar si la parte arrendataria devuelve o no, voluntariamente, la posesión de lo arrendado, y solo en el caso de no hacerlo, impetrar el auxilio judicial para obtener la recuperación posesoria del fundo litigioso...

En definitiva y sin necesidad de más consideraciones, resultando inconcluso que son pretensiones distintas el solicitar el desahucio de una finca rústica, en el entendimiento, equivocado o no que es otra cuestión, de que se ha agotado la prórroga arrendaticia el 29-9-2016, que el solicitarlo, en el entendimiento de que vino agotada la misma un año más tarde, en cuanto su apoyo y fundamento se motiva en circunstancias fáctico-temporales autónomas y separadas y en objetos no idénticos y más bien incompatibles, en aplicación de la jurisprudencia que ha quedado extractada en el anterior fundamento jurídico, a la que es de añadir la que copia y recoge la parte recurrente en su escrito de recurso, que se da por reproducida, este primer alegato impugnatorio de la sentencia, se repite, ha de venir acogido.



CUARTO. - Por contra, el segundo de los motivos, entrando en el fondo del asunto, deviene inatendible, lo que impide la estimación plena del recurso y, por tanto, la estimación de la demanda, declarando extinguido el contrato de arrendamiento por el transcurso del plazo legal y la prórroga que finalizó el 29-9-2017, en tanto que la parte recurrente no ha cumplido escrupulosamente con las exigencias del art. 12, 2 y 3 de la LAR ; esto es, no ha denunciado el contrato, notificando su deseo y voluntad de no prorrogarlo más y de recuperar la finca litigiosa en fecha 29-9-2017, con el año de antelación exigido en el precepto, sin que haya venido suplida esa omisión por los actos de su parte que invoca.

Han de partirse de la premisa inamovibles de que, en atención a lo determinado por esta Audiencia en la repetida sentencia nº 21/18, de 1-2-2018 , fue declarada la equivocación de la parte arrendadora al sostener en el anterior pleito núm. 772/2016, como fecha de vencimiento de la prórroga del contrato inicial de septiembre de 2006, la de 29-9-2016, de manera que, tratándose, a la postre, de prórrogas de tres años, la siguiente prórroga a la vencida el 29-9-2017, expirará el venidero 29-9-2020.

Por tanto, decisivo es que dicha sentencia estableció que el contrato de arrendamiento litigioso estaba vigente hasta el 29-9-2017, desestimando la pretensión de los arrendadores de que se declarara que su vigencia había terminado justo un año antes...; pronunciamiento del que hay que partir para resolver el conflicto que ahora se ventila, en este concreto pleito.

Así las cosas, de principio, no es aceptable la aseveración de los recurrentes, referida a que el hecho de que se determinara en sede judicial que la extinción del contrato se produciría el 29-9-2017 y no el 29-9-2016, deviene irrelevante o inocuo a los efectos estudiados; antes al contrario, se trata de una circunstancia que produce la carencia de toda validez de la notificación o notificaciones practicadas a la parte arrendataria dentro del período de la última prórroga, no siendo suficiente con que las mismas se realizaran pro futuro y sin la concreción debida dentro del periodo de la prórroga vigente en ese momento (entre el 29-9-2014 y el 29-9-2017), siendo exigible, por el contrario, que la notificación controvertida se haga al menos con un año de antelación a la finalización del periodo de prórroga de que se trate, y, además, con una mínima concreción que de seguridad a la otra parte, respecto de la fecha en que se solicita se deje libre y desalojada la finca a disposición de la parte arrendadora.

La parte arrendataria, en nuestro caso, puede ser o haber sido o no conocedora, desde el requerimiento mediante la carta certificada notarial que se dice, mediante la demanda de conciliación que se dice, y a través del decurso del procedimiento ordinario que se dice (nº 14/16), etc., de la voluntad de la parte arrendadora de no seguir en el arrendamiento concertado, pero, de lo que se trata es de que se acredite que resultando que legalmente el contrato, a la sazón, estaba vigente hasta el 29-9-2017, con la antelación legal de un año, se denunció el mismo y se requirió a la parte arrendataria de que el día 29-9-2017 y no otro día distinto, ni anterior, ni posterior, debía dejar desalojada la finca, so pena de verse llevada ante los tribunales en solicitud de lanzamiento, etc.

Y lo acreditado y probado es que la notificación de desalojo de la finca, dejándola libre y a disposición de la propiedad exactamente ese día 29-9-2017, se ha producido mediante burofax de 9-3-2018, es decir, ex post, al 29-9-2017, provocando los demandantes con su dilación el que se iniciara la vigencia de una nueva prórroga de tres años (la tercera), que culminará el 29-9-2020.

El dato de que estuviera en pleno desarrollo la tramitación del citado procedimiento núm. 772/2016, ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 9 de esta ciudad y, luego, ante este mismo Tribunal, no era óbice, ni impedía, a la parte arrendadora, en paralelo, dirigir, antes del 29-9-2016 , la notificación correspondiente a la parte arrendataria, señalándole o comunicándole su intención y voluntad de que deje libre la finca litigiosa el 29-9-2017, y eso no lo hizo en momento oportuno, sino con posterioridad a octubre de 2017 y forzado por su error en la determinación de la extensión de los períodos de prórroga.

Es por ello que tiene razón la parte demandada cuando niega eficacia al requerimiento y/o notificación que le fue remitida vía notarial, en fecha 27-7-2015 (doc. 6 de la demanda), por mor de la cual se denunciaba el contrato y se le notificaba el deseo de no prorrogarlo más allá de la fecha de su vencimiento, que se decía lo sería el 29-9-2016, porque, esa notificación y requerimiento agotó absolutamente todos sus efectos para ese concreto supuesto, por lo que, efectivamente, no puede expandir sus efectos sinedie, de modo o forma atemporal o intemporal, y pro futuro para cualquier momento en que se sostuviese finalizaba la vigencia de la última de las prórrogas contractuales en curso; deviniendo inexcusable la realización de un nuevo requerimiento válido, con un año de antelación al 29-9-2017, para evitar la entrada en vigor de una nueva prórroga de 3 años...

Lo agotó, si se pondera que la denuncia del contrato lo fue con efectos de 29-9-2016 y no de otros, al pretenderse recuperar la posesión de la finca y dar por resuelta la relación arrendaticia para esa fecha y no otra, siendo así que en esa fecha el contrato seguía vigente, que es lo que determinó esta Audiencia en la meritada resolución; y pese a que dicho requerimiento no fue atendido, claramente, la parte arrendadora persistió en su demanda de conciliación (doc. 8 de la demanda) en el deseo de recuperar la posesión de su finca al vencimiento de una prórroga que entendía, erróneamente, -se señala una vez más-, que se produciría el 29-9-2016.

Y es que no estamos ante un mero error en la fecha que no reste eficacia al resto del contenido del requerimiento; verdaderamente, estamos ante un caso en el que la parte arrendadora se equivocó en algo sustancial, cual el periodo de duración de las prórrogas del contrato litigioso, sosteniendo que lo eran legalmente de cinco años, siendo así que vino corregida dicha interpretación por esta Audiencia, en el sentido de que lo eran de tres años, con las subsiguientes consecuencias que ello acarrea, que son insoslayables.

Es decir, no tratándose de un error formal de fecha, de desacierto simple en cuanto a la fecha en que se podía producir la efectiva finalización de la última prórroga que vinculaba a los litigantes, sino de un error de fondo en cuanto a la legislación aplicable al caso en materia de prórrogas contractuales, etc., tampoco es de aplicación la jurisprudencia que se cita en el recurso, en apoyo de sus alegaciones.

Entenderlo de otra manera daría lugar a exégesis caprichosas, infundadas y unilaterales del art. 12.3 de la LAR , por ejemplo, en el sentido de que bastaría para recuperar la posesión de una finca rústica con que el arrendador manifestase al arrendatario, en un momento determinado, su deseo de recuperar la posesión de sus fincas para cuando ...correspondiera legalmente... , o ...fuere el momento oportuno... , provocando en la parte adversa (la arrendataria) la más completa de las inseguridades.

De otra parte, resulta inatendible la estimación y aplicación al caso de la doctrina de los actos propios, dado que faltan (del interrogatorio del representante legal de la sociedad demandada nada definitivo se deduce al respecto) las actuaciones claras e inequívocas de dicha mercantil que, por su significado y alcance, integren la convención y causen el estado exigible, definiendo inalterablemente una situación jurídica, y creando, modificando o extinguiendo algún derecho y, por ende, generando una vinculación de lo que se le atribuye, que es lo que requiere la jurisprudencia del TS para dar por concurrente esta figura ( SSTS de 5 de marzo de 1991 , 12 de abril y 9 de octubre de 1993 , 10 de junio de 1994 , 31 de enero de 1995 , 21 de noviembre de 1996 , 30 de marzo de 1999 , 1 de julio de 2011 , 28 de noviembre de 20177 , 31 de enero de 2012 o 9 de marzo de 2012 , etc.).

Si, como apunta esa jurisprudencia, 'para poder estimar que se ha infringido la doctrina de los actos propios, que encuentra su apoyo legal en el artículo 7.1 del Código Civil , ha de haberse probado quebranto del deber de coherencia en los comportamientos, debiendo concurrir en los actos propios condición de ser inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica afectante a su autor, ocasionando incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual', no observa esta Sala que pueda imputarse a la arrendataria el acto solemne, expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, a través del cual definió de forma inequívoca su intención y situación de acatar la salida de la finca litigiosa, según los deseos de los arrendadores.

Aún más: el hecho de que la demandada haya defendido judicialmente en el anterior procedimiento que el vencimiento del contrato lo era para el 29-9-2017, y ahora defienda el que tiene derecho a ocupar la finca otros tres años, hasta el 29-9-2010, no implica que haya faltado al principio de la buena fe, desde el momento que el mensaje de la parte arrendadora de poner fin al contrato al vencimiento de la última prórroga viene señalado que fue apresurado, por mucho que dicho mensaje se le reiterara mediante requerimiento notarial, acto de conciliación, etc.

El rechazo de las tesis de los arrendadores de que no cabía la resolución del contrato para el 29-9-2016, terminando la última prórroga, por aquel entonces, el 29-9-2017, es determinante y tiene sus consecuencias; una de ellas es la de que la denuncia del contrato para la dicha fecha de septiembre de 2016 agotó sus efectos y no puede servir, con real validez y eficacia, para el futuro sin más, ni más.

Estamos ante una equivocación en la fecha de vencimiento de la última prórroga con efectos invalidantes para una comunicación o notificación, materializada, en principio, el 28- 7-2015, que vino a definir y a constreñir dentro de unos límites un pleito y procedimiento de desahucio concreto y determinado (el nº 772/2016), de modo que ahora no puede surtir nuevos efectos para eventuales procedimientos ulteriores, siendo necesario, -sin que para nada pueda jugar el principio de conservación de los negocios jurídicos-, una nueva denuncia a los fines de evitar el comienzo de una nueva prórroga, como aquí ha acontecido, respecto al periodo que abarca de septiembre de 2017 a septiembre de 2020.

En conclusión: todo lo argumentado por la parte arrendataria en su escrito de oposición al recurso respecto al motivo de impugnación de la sentencia que ahora analizamos ( que una notificación fehaciente señalando una fecha equivocada en nada menos que un año no puede servir para entender denunciada la extinción de una relación locativa sin permitir su prórroga...; que el burofax de 9-2-2018, -doc. 20 de la demanda-, es posterior a la fecha de conclusión de la prórroga y no puede servir a los efectos del art. 12 de la LAR , que es ineficaz la notificación fehaciente con un año de antelación al vencimiento de la prórroga que se señala expresamente vence el 29-9-2016, cuando realmente no vencía hasta el 29-9-2017, sin especificar, ni defender en previo procedimiento que la misma se hace también para cualquier otro vencimiento que se produzca posteriormente a señalada fecha de 29-9-2016..., etc.), han de ser atendidos, pues, sin duda, no se trata de un mero error en la fecha del requerimiento, como ya se ha expuesto, y es de reproducir el que partiendo ya de prórrogas de tres años, la arrendadora debe cursar una nueva notificación antes del 29-9-2019, denunciando la oposición a una nueva prórroga subsiguiente a la que se encuentra en vigor (2017-20120), -sería la cuarta-, cumpliendo con los requisitos legal y contractualmente establecidos, so pena de poder encontrarse en un futuro próximo ante una situación idéntica a la actual.



QUINTO. - En consecuencia de todo lo expuesto y sin necesidad de más consideraciones, ha de ser desestimado el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de los demandantes, y confirmada la resolución impugnada, pero, por razón de la estimación del primero de los alegatos de su escrito de recurso y la concurrencia de motivos razonables, por dudas de hecho, se está en el caso de exceptuar de la condena en costas, en ambas instancias, a los apelantes.

Dispone el artículo 394. 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Y, señala la doctrina que, partiendo de que la duda ha de ser seria, es decir, real e importante o de consideración, habrá que apreciar que el caso, en lo fáctico, resultaba dudoso, cuando la decantación de los hechos controvertidos y relevantes, alegados por una y otra parte, se haya revelado, en orden a su fijación en la sentencia, como realmente compleja, es decir, cuando hayan existido dificultades importantes o de consideración de cara a su determinación, pudiendo calificarse la labor de apreciación de las pruebas especialmente complicada e intensa. En el fondo, lo determinante es que el proceso se presente como inevitable, pues, al no estar claros los hechos determinantes, y a la vista de las fundadas y serias dudas existentes sobre ellos, no queda más remedio que acudir al juzgador para que decida y se pronuncie al respecto.

En el caso ahora sometido a enjuiciamiento, en razón de las vicisitudes por las que atraviesa la relación arrendaticia litigiosa, que conoce de sucesivos procedimientos, todos ellos tendentes al mismo fin, no puede afirmarse que la pretensión de los demandantes se encontrara inicialmente carente de todo fundamento, por lo que es indudable que, ante las discrepancias existentes entre las partes en torno a los términos en que debía verificarse la notificación de desalojo, en cada momento, el procedimiento devenía necesario a fin de que, mediante la correspondiente resolución judicial se decidiera el mismo, fijando su verdadero contenido obligacional.

Lo que conduce a considerar injustificada la imposición a la parte demandante de las costas correspondientes a la primera instancia, procediendo, con estimación parcial del recurso de apelación, la revocación de tal pronunciamiento. Y al ser estimado, en este punto, el recurso de apelación, no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta segunda instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Estimando, en parte, el recurso de apelación interpuesto por los demandantes, la entidad 'Rodríguez Vila Reina Ganadería, S. L', y Natalia , representados por el Procurador Don Manuel Martín Tejedor, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad, con fecha 25 de septiembre de 2018 , -que desestimó la demanda presentada por dichos demandantes contra la mercantil Hoyogrande, S.L.,- en el Juicio Verbal de desahucio núm. 372/2018, del que dimana el presente rollo, la debemos confirmar y confirmamos, a excepción del pronunciamiento relativo a las costas, que se revoca, no haciendo especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas tanto en la primera instancia como en esta alzada, y con devolución a los recurrentes del depósito constituido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Doña Mª LUISA MARRO RODRIGUEZ, 'votó en Sala y no pudo firmar', y conforme establece el art.

261 LOPJ salva la firma el que preside Don JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ.

LOS MAGISTRADOS EL LETRADO DE LA ADMINISTRACION DE JUSTICIA