Sentencia Civil Nº 258/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 232/2010 de 25 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00258/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 232 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 253 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de MADRID

PONENTE: ILMA. SRA. Dª. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

APELANTE: GRUPO RAY INMOBILIARIO, S.L.

PROCURADOR: MYRIAM GARRIDO RODRIGUEZ

APELADO: RESIDENCIAL SOLILUNA, S.L.

PROCURADOR: LETICIA CALDERON GALAN

En MADRID, a veinticinco de mayo de dos mil diez.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMA. SRA. Dª. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre rescisión contrato de compraventa y devolución arras, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandado GRUPO RAY INMOBILIARIO S.L. representado por la Procuradora Sra. Garrido Rodríguez y de otra, como apelado demandante RESIDENCIAL SOLILUNA S.L. representada por la Procuradora Sra. Calderón Galán, seguidos por el trámite de Juicio Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid, en fecha 2 de diciembre de 2009 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: 1º.- ESTIMO la demanda formulada por la representación de RESIDENCIAL SOLILUNA S.L. contra GRUPO RAY INMOBILIARIO S.L.

2º.- DECLARO resuelto el contrato de compraventa celebrado por las partes el día 3 de abril de 2008 sobre el inmueble sito en Valdemoro (Madrid), parcela nº B8 en la manzana 8, sector R5 Paraje Merino, Ratón 2 por el precio de 3.650.000 euros así como una parte indivisa de las fincas registrales nº 47.525 y 47.526 del registro de la Propiedad de Valdemoro.

3º.- CONDENO a la demandada a que abone a la actora la cantidad de 250.000 euros.

4º.- CONDENO a la demandada al pago del interés legal de la suma a la que asciende la condena desde la interpelación judicial.

5º.- CONDENO a la demandada al pago de las costas".

SEGUNDO.- Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 18 de mayo de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución objeto de recurso.

SEGUNDO.- Alega la parte apelante como motivos en los que funda su recurso, en primer lugar la infracción de los artículos 1.124, 1.114 y 1.454 del Código Civil , por la ausencia de incumplimiento por causas imputables y culpables de esta parte. En el contrato no se pactaron unas arras penitenciales, es decir, el tipo de cláusula que da derecho a resolver el contrato o a dejarlo sin efecto simplemente porque no se ha producido un hecho concreto, con independencia total de la culpabilidad de las partes. Por tanto, el contrato objeto de autos solo podía resolverse si concurrían causas de resolución del contrato imputables y culpables de esta parte, lo cual no tuvo lugar. No es cierto que esta parte tuviese que finalizar unas obras de instalaciones deportivas y zonas verdes, puesto que esta obligación pertenecía y pertenece a la sociedad Cubican-Avanco SL, de la que esta parte adquirió la propiedad de las fincas objeto de dicho contrato de compraventa suscrito con la demandante. Es cierto que esta parte se comprometió a entregar la posesión de dichos inmuebles y a otorgar la correspondiente escritura antes del 31 de Julio de 2008, pero la actora sabía que, previamente Cubican-Avanco SL, debía entregar a esta parte tal posesión. De acuerdo con lo previsto en el artículo 1.114 del Código Civil , no habiéndose cumplido tal condición, todavía no ha surgido para esta parte la obligación de entregar la posesión de tales inmuebles a Residencial Soliluna SL, y por tanto no procede entregar a Residencial Soliluna SL, el doble de la cantidad entregada como arras, reclamación que además parece en cualquier caso excesiva. En resumen. Las arras pactadas por las partes en su contrato de compraventa no eran penitenciales, sino penales. Continúa manifestando que también se habría infringido el artículo 7 del Código Civil , con abuso de derecho de Residencial Soliluna, SL y ausencia de perjuicios para la misma. La verdadera intención de la demandante es liberarse de una compraventa que es para ella perjudicial. Dado que a día de hoy los inmuebles objeto de esta litis valen menos que cuando la demandante los compró, debido a la actual crisis económica e inmobiliaria. Por ello, en caso de que se resuelva su compraventa, no solo no se le ocasionaría ningún perjuicio, sino que además se le evitaría una pérdida. Además la demandante no se ve perjudicada por el retraso en la entrega de las fincas, sino beneficiada, dado que así no tiene que pagar el resto del precio de la compraventa de unos inmuebles sobre los que duda vaya a iniciar construcción alguna por el momento. Añade, que se infringiría el artículo 1.154 del Código Civil , y por ello en el peor de los casos, debería moderarse la cuantía de la cláusula penal pactada por ambas partes. Reitera la infracción del artículo 24 de la Constitución, por la denegación de la prueba en primera instancia, y acaba solicitando la revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra en la que se desestime íntegramente la demanda con imposición de las costas causadas a la demandante.

TERCERO.- Frente a las anteriores manifestaciones debe hacerse constar, que tal y como ya señalaba la resolución de instancia, el tenor literal del contrato suscrito por las partes en fecha de 3 de Abril de 2008, no deja dudas por un lado del compromiso asumido por la vendedora hoy apelante de otorgar escritura y entregar la posesión de las fincas en fecha no superior al 31 de Julio de 2008, y por otro, tal y como establece la cláusula 3ª , la obligación contraída por la también vendedora de devolver las cantidades recibidas dobladas, para el caso de no cumplir con dicha obligación. Del mismo modo, se evidencia que en el contrato suscrito, hay total ausencia de mención alguna, no solo a la existencia de condicionantes para la efectiva entrega de las fincas, sino también incluso a la tercera Sociedad Cubican-Avanco, a la que imputa la apelante el retraso en la entrega de las fincas. Con ello, y aún cuando dicho retraso pueda efectivamente imputarse a la acción del tercero Cubican-Avanco, no puede obviarse que ello es una cuestión no oponible a la actora en este procedimiento, puesto que no figura mención alguna en el contrato suscrito, que permita por acción de tercero, dilatar en el tiempo la entrega de la posesión y otorgamiento de escritura pública de compraventa.

Por lo expuesto, es evidente, que frente a la actora, la única responsable del incumplimiento del contrato, lo es la demandada apelante, que habiéndose comprometido en un plazo concreto, no llevó a efectivo cumplimiento las obligaciones que le competían. Siendo así, resulta irrelevante la distinción que introduce la recurrente en su recurso, entre arras penitenciales y penales, así como incumplimiento culpable, o mero incumplimiento por causa de tercero, ya que tanto las consecuencias del incumplimiento a la postre, con independencia de su causa, como los hechos que se consideran constituyen incumplimiento, vienen ya determinados en el clausulado del contrato. No siendo dable como pretende la apelante, que su obligación de entrega de las fincas y otorgamiento de escritura pública de compraventa, pueda quedar en suspenso hasta que la Sociedad Cubican-Avanco a su vez le entregue los inmuebles, dado que ninguna mención o condición sobre dicha cuestión se contuvo en su día en el contrato, por lo que no puede imponer dicha situación a la parte compradora, actora en este proceso.

Del mismo modo, ha de rechazarse la alegada infracción del artículo 7 del Código Civil , y el abuso de derecho que la apelante imputa a la parte actora, dado, que con independencia de las fluctuaciones y situación actual del mercado inmobiliario que se menciona, solo la falta de entrega de la posesión de las fincas, y la falta de otorgamiento de escritura pública de compraventa, en que incurrió la recurrente, son la causa de que a tenor de los mismos pactos contenidos en el contrato de fecha 3 de Abril de 2008, la parte compradora resolviera el contrato.

Por último, ha de decaer el motivo de impugnación basado en la infracción del artículo 1.154 del Código Civil , y del artículo 24 de la Constitución Española, dado, que la cláusula penal se encontraba específicamente pactada en el contrato en su día suscrito entre las partes, y en concreto en su cláusula 3ª , siendo un pacto que no se extralimita a los usos ordinarios en este tipo de operaciones. Debiendo reiterarse que la prueba en su día no admitida por el Juzgado de Instancia, no era adecuada ni procedente, a la vista del objeto de este procedimiento.

En consecuencia procede desestimando el recurso planteado, confirmar la resolución de instancia en todos sus pronunciamientos.

CUARTO.- A tenor de lo previsto en el artículo 398 de la LEC, procede imponer las costas procesales generadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación planteado por GRUPO RAY INMOBILIARIO SL, representado por la Sra. Procuradora Dña. Myrian Garrido Rodríguez contra Sentencia de fecha 2 de Diciembre de 2009 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Madrid en autos de Juicio Ordinario nº 253/09 promovidos a instancia de RESIDENCIAL SOLILUNA SL representada por la Sra. Procuradora Dña. Leticia Calderón Galán, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo las costas procesales generadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

CONTRA ESTA RESOLUCIÓN PODRÁ INTERPONERSE RECURSO DE CASACIÓN Y EXTRAORDINARIO DE INFRACCIÓN PROCESAL, EN LOS TÉRMINOS PREVENIDOS EN LOS ARTÍCULO 477 Y 469 DE LA LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.