Sentencia Civil Nº 258/2014, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 214/2014 de 18 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª.) Rollo 214-A/14

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SENTENCIA NÚM. 258

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero

Magistrado: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: Dª. María Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a dieciocho de septiembre de dos mil catorce.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Alcoy, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte codemandada Dª. Mónica , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador D. Rafael Palmer Peidró y dirigida por el Letrado D. Juan Escoda Llopis, y como apelada la parte demandante D. Luciano y Dª. Debora , representada por la Procuradora Dª. Julia Blanes Boronat con la dirección de la Letrada Dª. Virginia Fabuel Cervera; y como apelada no opuesta la parte codemandada D. Santos , representada en la primera instancia por el Procurador D. Rafael Palmer Peidró y dirigida por el Letrado D. Juan Escoda Llopis.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Alcoy, en los referidos autos, tramitados con el núm. 688/2012, se dictó sentencia con fecha 30 de septiembre de 2013 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que estimando la demanda interpuesta por D. Luciano y Dª. Debora , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Blanes Boronat y defendidos por la Letrada Sra. Fabuel Cervera, contra D. Santos y Dª. Mónica , representados por el Procurador de los tribunales Sr. Palmer Peidró y defendido por el letrado Sr. Escoda Llopis, debo:

1.- DECLARAR y DECLARO HABER LUGAR AL DESAHUCIO por precario de la parcela sita en el municipio de Alcoy, Partida Barchell, inscrita en el Registro de la Propiedad de Alcoy, Tomo NUM000 , Libro NUM001 , Folio NUM002 , Inscripción 1ª, nº de finca NUM003 .

2.- CONDENAR Y CONDENO a los demandados a dejar las fincas libres, vacua y expedita a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de no verificarlo.

Condeno a los demandados Santos y Mónica al pago de las costas causadas en esta instancia.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte codemandada Sra. Mónica , habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 214/2014, señalándose para votación y fallo el pasado día 17 de septiembre de 2014, en que tuvo lugar.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Visitación Pérez Serra.

Fundamentos

PRIMERO.-Como datos relevantes para resolver el recurso de apelación que viene planteado contra la sentencia que decretó el desahucio por precario de la parcela que ocupa la demandada han de dejarse expuestos los siguientes:

-Con fecha 10 de julio de 1992 los actores suscribieron con los demandados el documento nº X de la demanda con el siguiente tenor: 'Que Luciano . en su condición de propietario de la parcela colindante a Santos que tiene 2500 m2 sin árboles ni cosechas la cede por un periodo de 10 años a Mónica . Transcurrido tal plazo si a Mónica le interesa continuar en el terreno se hará otro contrato con las mismas condiciones o le devolverá el terreno en las mismas condiciones.

Mónica se compromete a comprarle la parcela a Luciano en el momento en que éste lo requiera con la cantidad de 625.000 Pts en la fecha presente sumándolo con el transcurso del tiempo el interés de la carestía de la vida'

En ese documento intervino también el aquí demandado Santos , hermano del actor y casado con la demandada, circunstancia que se recoge en el hecho segundo de la demanda, añadiendo como razón de esa cesión, además del parentesco, la pertenencia a los demandados de una parcela colindante a la que fue objeto de ese contrato.

-Por la demandada se remitió el 23 de mayo de 2002 telegrama, documento 4 de la demanda, del siguiente tenor: 'Por la presente le comunico mi decisión de continuar con las mismas condiciones que el anterior contrato de fecha 10 de julio de 1992. Ruego se ponga en contacto conmigo para confeccionar nuevo contrato o en caso contrario entenderé que se prorroga el de fecha 10-07-1992.'

-A esa comunicación contestaron los actores comunicando su oposición y requiriendo a los demandados para que cesaran en el uso de la parcela.

-No obstante esa negativa, no se vuelve a remitir nuevo requerimiento de desalojo hasta el 31 de mayo de 2012, la cual es contestada por la demandada mediante el telegrama aportado como documento 8 en el que se ponía en conocimiento de los propietarios su 'voluntad de hacer efectiva la compra venta comprometida en el citado documento y por el precio señalado en el mismo, requiriéndoles a tal efecto'.

-La siguiente actuación de los actores consistió, al persistir la ocupación, la presentación de la demanda instando el desahucio por precario con fecha 2 de octubre de 2012.

La sentencia apelada analiza y resuelve todas las cuestiones planteadas y concluye con el acogimiento de la demanda al estimar concurrentes todos los requisitos del desahucio por precario instado por los actores.

SEGUNDO.-En el primer motivo se alega que la ocupación que mantiene dicha parte 'no proviene de una mera tolerancia o liberalidad, sino de un pacto escrito, de un verdadero contrato entre las partes', añadiendo a continuación que a ese contrato la Juzgadora de instancia no le da mayor valor que el de un precario por transformación de un comodato al haber expirado el plazo pactado, incurriendo, en opinión de la parte apelante, en el error de no dar virtualidad alguna a dicho pacto y en particular al que atribuía a la demandada la posibilidad de continuar en el uso del terreno otros diez años.

Lo primero que ha de afirmarse es que en ese contrato lo que se plasmó, entre otras cosas, es un precario, pues expresamente se atribuye el uso de la parcela sin pago de renta ni merced alguna, y eso es precisamente la esencia del precario.

Además no se comprende que se insista en que ni los actores ni la sentencia han respetado el contrato cuando, como ya se ha expuesto, lo cierto es que el uso, pese a la negativa inicial plasmada en el telegrama del año 2002, se prorrogó por otro plazo de diez años, tal y como preveía el contrato, manteniéndose la ocupación sin pago alguno desde el año 1992.

Por tanto los esfuerzos argumentativos de la parte apelante al alegar que no se ha cumplido con la prórroga del plazo no pueden tener favorable acogida, al estar claramente desmentida esa alegación por hechos indiscutidos, que se resumen en la persistencia del uso más allá incluso de los veinte años que, como máximo, concedía el contrato; por los mismos razonamientos tampoco los argumentos que, en el mismo sentido, se exponen en el motivo segundo pueden ser estimados.

En cuanto a la inadecuación de procedimiento que, sin enunciarla, se incluye también en el motivo, se analizará tras abordar la naturaleza y consecuencias del pacto contractual relativo a la venta de la parcela.

TERCERO.-Ya se ha dejado expuesto en el primer fundamento de derecho el tenor del documento en lo que respecta a la posible venta de la parcela cuyo uso en precario se concedía a la demandada, y la sentencia en su fundamento de derecho tercero, in fine, considera que ese pacto no encubría una compraventa simulada, sino que 'los demandados se reservaban una opción de comprar, que en ningún momento ejercitaron y que tan solo pusieron en conocimiento de los demandantes en fecha 12 de junio de 2012, es decir, tras los dos requerimientos efectuados por la parte actora en aras a que dejasen la propiedad libre y expedita'.

En el recurso de apelación se argumenta que no existía tal opción sino que era una (promesa) compraventa simulada. Ya se ha dejado expuesto el contenido de ese pacto, y respecto a su naturaleza jurídica no comparte la Sala la calificación de la sentencia, ya que no establece plazo para el ejercicio de la opción, requisito necesario para estimar concurrente esa figura jurídica, como establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre otras sentencias de 18 de mayo y 22 de diciembre de 2005 ).

Estima la Sala que el pacto incluido en el documento del año 1992 se puede calificar como promesa de venta, siendo la esencia del precontrato, contrato preliminar o preparatorio o 'pactum de contrahendo' según la STS de 24-7-98 , la de constituir un contrato por cuya virtud las partes se obligan a celebrar con posterioridad el llamado definitivo que de momento no quieren o no pueden celebrar ( STS de 8-5-2008 ), siendo los efectos de esa promesa de comprar y vender recíprocamente aceptada los mismos en esencia que los de la compraventa ( STS de 26-6-73 ), de modo que solo cabe rechazar la equiparación del compromiso mutuo de vender y comprar con el del contrato de compraventa cuando aparezca clara la voluntad de las partes de excluir los efectos de la venta ( STS de 6-6-2000 ). O si se quiere, de dicho documento se infiere que se trata de un compromiso obligacional, es decir, una promesa unilateral la cual es vinculante al ser aceptada por su destinataria, un negocio contractual fundado en la oferta y que una vez aceptada obliga, no cabiendo la retirada de la oferta una vez recepcionada la misma (por todas Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1976 , 13 de noviembre 1962 ...).

En cualquier caso, lo que existe es una expectativa de adquisición de la propiedad de la parcela objeto del precario, pues el documento en el que la parte actora basa su derecho, además de permitir la ocupación durante veinte años, incluye un pacto de venta de la parcela en cuestión, y será en el procedimiento ordinario correspondiente donde se haya de valorar su validez y eficacia, especialmente por la inclusión de una aparente condición potestativa, pero a los efectos que nos ocupan, lo único que ha de tenerse en consideración es que, como ya se ha expuesto, los propietarios se comprometían a vender y los demandados ya pusieron de manifiesto su intención de comprar el inmueble en la contestación efectuada al requerimiento hecho en el año 2012, luego no puede afirmarse que concurra la situación de precaria caracterizada por la ausencia de título que ampare la posesión que se tiene, razonamientos que conllevan la estimación del recurso y consiguientemente la desestimación de la demanda.

En supuesto similar, la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, de 25 de enero de 2012 , concluye, tras recoger la distinción entre el concepto amplio de precario y el estricto, que 'la calificación jurídica de la convención celebrada, compromiso, promesa de compraventa o compraventa, su validez y las consecuencias jurídicas de su incumplimiento exceden del marco del juicio por precario cedido al concepto estricto y no amplio del mismo, pues no se trata de una mera posesión por concesión graciosa del propietario, cesión en precario, sino que trae causa de un acuerdo o convención, lo que excluye la idea de precario en sentido estricto'. Esta Sala, en sentencia de 15 de febrero de 2012 en la que se concluye 'que por mucha que sea la amplitud que la actual regulación otorga a este procedimiento, lo que no tiene cabida en el mismo es una discusión acerca de los respectivos títulos que esgrimen las partes', como ocurre en el presente caso.

CUARTO.-Se imponen a los actores las costas de la instancia, sin hacer declaración respecto a las de esta alzada, aplicando lo que establecen los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación promovido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Alcoy de fecha 30 de septiembre de 2013 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución y en su lugar debemos desestimar y desestimamos la demanda planteada por don Luciano y doña Debora contra don Santos y doña Mónica , imponiendo a la parte actora las costas de la instancia y sin hacer declaración respecto a las de esta alzada.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán formalizarse ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrada que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública. Doy fe.