Sentencia Civil Nº 258/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 139/2013 de 20 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 139/2013-I

Procedencia: Juicio ordinario nº 1432/2011 del Juzgado Primera Instancia 3 Mataró (ant.CI-4)

S E N T E N C I A Nº 258/2014

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinte de junio de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario en resolución de contrato de arrendamiento y reclamación de cantidad nº 1432/2011, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 3 Mataró (ant.CI-4), a instancia de D/Dª. Teodulfo , contra D/Dª. Coral , Jesús Manuel , Amador , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 2 de octubre de 2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

F A L L O

Que desestimando la demanda interpuesta por don Teodulfo , contra doña Coral , don Jesús Manuel y don Amador , debo declarar que no procede la resolución del contrato interesada, desestimando igualmente las demás pretensiones, imponiendo al actor el pago de las costas causadas.

Llévese certificación a los autos de su razón y archívese el original en el libro de sentencias.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 3 de junio de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandante DON Teodulfo presenta demanda de juicio ordinario contra DOÑA Coral , DON Jesús Manuel y DON Amador en la que expone, en síntesis, que durante un periodo de baja médica, hallándose dispuesto el actor a resolver el contrato de arrendamiento, y a liquidar las rentas pendientes, la demandada hizo caso omiso de tal ofrecimiento y tomó posesión de la vivienda sin resolver el contrato previamente; el actor encomendó a su hermano y a un amigo que fueran a la vivienda arrendada a recoger sus pertenencias y la demandada les negó la entrada bajo el pretexto de quedar rentas pendientes, irrogándose un derecho de retención.

Por lo expuesto, solicita que, tras los trámites legales, se dicte sentencia por la que estimando íntegramente la demanda, contenga los siguientes pronunciamientos:

- Decrete la resolución del contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 2008, con efectos desde el mes de agosto de 2008.

- Condene a las demandadas a restituir la fianza por importe de 1.700 euros.

- Condene a las demandadas a restituir a la actora sus bienes y enseres, que se relacionan en el hecho tercero de la demanda y, en caso de ser imposible su devolución, se les condene a abonar al actor su valor que asciende a 10.000 euros.

Los demandados DOÑA Coral , DON Jesús Manuel y DON Amador se oponen a la demanda presentada.

Alegan, en primer término, la excepción de litispendencia y de prejudicialidad civil combinada; y en segundo lugar, niegan que la propiedad haya tomado ilegítimamente la posesión de la vivienda; exponen que el día 19 de septiembre de 2011, el portero de la finca llama a la propiedad y le comunica que la puerta de la vivienda está abierta, la propiedad se persona en la finca con un Notario y entra, tras levantar acta fotográfica del estado del piso, se cambia la cerradura, que no cerraba bien, y se deja intacto, sin haber vuelto a entrar; se comunica al arrendatario tal evento, y el mismo día el esposo de DOÑA Coral se desplaza al despacho del arrendatario y no le encuentra; el actor no recoge las llaves porque no le interesa tener la posesión ya que adeuda más de 10.000 euros de alquileres; que la demanda es un fraude de ley.

Concluyen solicitando se dicte sentencia por la que se estime la excepción de litispendencia y de prejudicialidad civil hasta que se resuelva el juicio de desahucio, y en su día, se dicte sentencia desestimando la demanda, con condena en costas a la parte actora.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DON Teodulfo contra DOÑA Coral , DON Jesús Manuel y DON Amador , al considerar que no está acreditada la resolución del contrato en el mes de agosto de 2011, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

El juzgador de primera instancia razona que el actor no acredita de modo inequívoco su voluntad de resolver el contrato en el mes de agosto de 2011, como sostiene en su demanda; dicha voluntad no se desprende de la carta que remitió en fecha 19 de septiembre de 2011 en la que dice literalmente: 'la posesión no les ha sido retornada, ni por renuncia ni por finalización del contrato, manteniendo jurídicamente el que suscribe la misma', pero además, de la declaración del testigo y portero de la finca SR. Germán , resulta que el actor, en compañía de su hermano y un amigo estuvo días antes al día 19 de septiembre en la vivienda retirando enseres personales, acto que denota posesión, apreciando dicho día que la puerta se encontraba abierta, por lo que la propiedad se limitó a personarse con un Notario para cambiar la cerradura.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Teodulfo interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba; que el artículo 27.3, letra a) de la L.A.U . establece que el arrendatario podrá resolver el contrato por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda, y que, en la cláusula segunda 2.3 del contrato, se establece un periodo de dos meses para que en caso de renuncia o rescisión del contrato, el arrendatario comunique fehacientemente su intención al arrendador, en caso de incumplir este pacto, el importe de los días que falten por cumplir de los dos meses, serán descontados de la fianza depositada, aceptándola explícitamente el arrendatario; que ha quedado acreditado que se ha privado al actor de la posesión del inmueble.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se recojan las pretensiones del demandante, con expresa condena en costas a la parte demandada.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Los antecedentes básicos para resolver el recurso se pueden resumir en los apartados siguientes:

1) En fecha 1 de noviembre de 2008, DOÑA Coral y DON Teodulfo suscriben un contrato de arrendamiento por un periodo de cinco años, con un año obligatorio para el arrendatario, y transcurrido el primer año, se establece un periodo de dos meses para que en caso de renuncia o rescisión del contrato, el arrendatario comunique fehacientemente su intención al arrendador; en caso de incumplir este pacto, el importe de los días que falten por cumplir los dos meses, serán descontados de la fianza.

2) El día 19 de septiembre de 2011, DON Teodulfo remite un burofax a DOÑA Coral en el que expresa su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento; dice que el día 11 de septiembre de 2011 se persona en la vivienda al objeto de retirar ropa quedando las llaves en el interior; que esta situación ha sido aprovechada por la propiedad para acceder a la vivienda, cuya posesión no les ha sido retornada, ni por renuncia ni por finalización del contrato, manteniendo jurídicamente el que suscribe la misma; por todo ello, reitera la no accesibilidad a la vivienda por parte de la propiedad, o de persona no autorizada, en tanto no restituyan los muebles de origen y sean retirados los del arrendatario, con apercibimientos de ejercitar acciones civiles y penales (documento 5 de la demanda, a los folios 17 a 19).

3) El mismo día 19 de septiembre de 2011 teniendo conocimiento a través del portero de la finca que la puerta de la vivienda se halla abierta, la propiedad se persona en la misma con un Notario, a los efectos de levantar acta notarial sobre el estado del inmueble, y tras comprobar que la cerradura se hallaba inutilizada, por un cerrajero se procede a colocar una nueva cerradura en la puerta de entrada (documento 5 de la contestación a la demanda, a los folios 129 a 159).

4) El día 20 de septiembre de 2011 la propiedad comunica al arrendatario que la puerta estaba abierta y que ha procedido a cambiar la cerradura que estaba defectuosa (documento 6 de la demanda, a los folios 20 y 21).

5) El día 5 de octubre de 2011, el actor presenta demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento.

6) El día 14 de noviembre de 2011 DOÑA Coral , DON Jesús Manuel y DON Amador presentan demanda de juicio de desahucio por falta de pago de la renta de los meses de mayo a noviembre de 2011, impuestos y suministros, juicio que se halla suspendido por auto de fecha 6 de febrero de 2012 dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Mataró .

TERCERO.- Planteada en los términos expuestos la controversia objeto del presente recurso, no podemos compartir la solución que ha dado a la misma el Magistrado Juez de primera instancia, por cuanto ello supone mantener vigente un contrato de arrendamiento que ambas partes están de acuerdo en resolver.

En efecto, basta leer la relación de hechos expuesta en el fundamento anterior para verificar que ambas partes se hallan conformes en resolver el contrato.

El día 5 de octubre de 2011, el actor presenta demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento y el día 14 de noviembre de 2011 DOÑA Coral , DON Jesús Manuel y DON Amador presentan demanda de juicio de desahucio por falta de pago de la renta de los meses de mayo a noviembre de 2011, impuestos y suministros.

Y así se desprende, sin género de dudas, de la prueba de interrogatorio de DON Teodulfo y DOÑA Coral , en el que ambas partes litigantes expresaron su deseo de dar por resuelto el contrato.

Por ello, existe conformidad entre las partes en resolver el contrato de arrendamiento y en este punto debemos estimar la demanda pues carece de sentido mantener su vigencia.

La cuestión queda centrada en la fecha a partir de la cual debe considerarse resuelto el contrato de arrendamiento.

CUARTO.- El artículo 1.561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo.

Esto significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente, mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil .

Por ello, que el arrendatario deje de residir en la vivienda arrendada no comporta ni conlleva sin más que recupere la posesión el arrendador, siendo necesario un acto formal y voluntario del arrendatario de puesta a disposición de la posesión del inmueble a la propiedad.

Este acto de restitución de la posesión, puede consistir en la entrega de las llaves o su depósito en un lugar del que puedan ser retiradas por un mero acto de voluntad del arrendador, o bien, mediante la puesta en posesión de la cosa al arrendador por la autoridad judicial a resultas del proceso seguido.

El día 19 de septiembre de 2011, DON Teodulfo remite un burofax a DOÑA Coral en el que expresa su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento, reconoce que ha dejado las llaves en el interior, pero advierte a la propiedad que no ha devuelto la posesión, y reitera la no accesibilidad a la vivienda por parte de la propiedad, o de persona no autorizada, en tanto no restituyan los muebles de origen y sean retirados los del arrendatario, con apercibimientos de ejercitar acciones civiles y penales.

Dicha comunicación no puede tener otro efecto que el de expresar el deseo de resolver el contrato, pero no puede tener el efecto de resolución, por cuanto, si bien en ella el arrendatario manifiesta su voluntad de rescindir el contrato, al mismo tiempo, advierte de forma clara a la propiedad que la posesión jurídicamente la continua teniendo el arrendatario.

En el referido documento remitido en fecha 19 de septiembre de 2011 se dice que se han dejado las llaves en el interior, habiendo dicho reiteradamente esta sección que el hecho de abandonar la vivienda dejando las llaves en el buzón o en el interior de la vivienda no equivale a restitución de la posesión, pero, lo que es más significativo, es que en la misma comunicación, el arrendatario manifiesta que ' la posesión no les ha sido retornada, ni por renuncia ni por finalización del contrato, manteniendo jurídicamente el que suscribe la misma'.

En dicho burofax el arrendatario reitera la no accesibilidad a la vivienda por parte de la propiedad, o de persona no autorizada, en tanto no restituyan los muebles de origen y sean retirados los del arrendatario, con apercibimientos de ejercitar acciones civiles y penales.

Por tanto, simultáneamente a dicha comunicación, no se restituye la posesión ni se pone la vivienda a disposición de la propiedad.

En consecuencia, no puede considerarse entregada la posesión en fecha 19 de septiembre de 2011 por lo que la posesión jurídica la seguía teniendo el arrendatario.

Llegados a este punto, de la prueba practicada resulta acreditado que el arrendatario dejó las llaves dentro de la vivienda y la puerta abierta. Avisada la propiedad, DOÑA Coral se persona en la vivienda acompañada por un Notario, se levanta acta del estado de la misma, se avisa a un cerrajero que cambia la cerradura, y al día siguiente, la propietaria, a través de su esposo, realiza gestiones para ofrecer las nuevas llaves al arrendatario.

En este sentido, Don Jose María afirma en el acto del juicio que el día 20 de septiembre de 2011 fue al despacho del arrendatario en Barcelona a entregarle las nuevas llaves y que no le encontró.

Y es significativa la declaración del demandante en el acto del juicio al reconocer que el día 20 de septiembre de 2011 DON Jose María se personó en su despacho y aseguró que el SR. Jose María no le vio.

En definitiva, la posesión jurídica la seguía ostentando el arrendatario, quien además había requerido a la propiedad que se abstuviera de entrar en la vivienda bajo apercibimiento de ejercitar acciones civiles y penales, nada le impedía cambiar la cerradura de la vivienda, entrar en la misma, retirar sus pertenencias y restituir en debida forma la posesión a la propiedad para que pudiera disponer libremente del inmueble.

Por todo lo expuesto, el recurso debe estimarse en parte en el sentido de decretar la resolución del contrato de arrendamiento toda vez que consta plenamente acreditado que ambas partes están conformes en resolver el contrato de 1 de noviembre de 2008, y ello con efecto a partir de la fecha de la presente resolución por cuanto no consta que hasta ahora, el arrendatario haya restituido la posesión de la vivienda.

Y ello por cuanto, como señala el Tribunal Supremo en la sentencia de 10 de julio de 1998 , si bien, como regla general, los efectos de la resolución contractual se producen 'ex tunc', no obstante, producen efectos 'ex nunc' en los contratos en que se producen relaciones duraderas que en todo o en parte han sido consumadas, arrendamiento, agencia, comisión mercantil, etc.

QUINTO.- Estimando parcialmente la demanda y estimando parcialmente el recurso de apelación, no procede efectuar expresa imposición de las costas de ambas instancias, conforme a los artículos 394 y 398 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de DON Teodulfo , contra la sentencia de fecha 2 de octubre de 2012 dictada en autos de Juicio Ordinario número 1.432/2011, por el Juzgado de Primera Instancia 3 de MATARÓ , debemos REVOCAR y REVOCAMOS PARCIALMENTEdicha sentencia en el sentido de declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de noviembre de 2008, sobre la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , bloque NUM001 , NUM002 - NUM002 , RESIDENCIA DIRECCION000 , de SANT ANDREU DE LLAVANERES.

Se deja sin efecto la imposición a la parte demandante de las costas de la primera instancia, y en su lugar, no se hace expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.