Sentencia Civil Nº 259/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 127/2013 de 13 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00259/2013

Rollo Apelación 127/2013

S E N T E N C I A Nº 259

ILMOS. SRES.:

PRESIDENTE:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

MAGISTRADOS:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIS

En Palma de Mallorca a trece de junio de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2014/2011, procedentes del JDO.1A.INSTANCIA N.5 de INCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 127/2013, en los que aparece como parte apelante, 'BALIMENTA SL' y 'CAT JUNIO 28, SL', representadas por la Procuradora de los tribunales, Sra. ANA MARIA CRESPI TORTELLA y, asistidas por el Letrado D. ANTONIO SALVA MARTIN; otra como parte apelada, D. Plácido , D. Severiano y Dª Reyes , representados por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA TERESA PEREZ VICENS y asistidos por el Letrado D. CESAR GARCIA RULLAN; y otro como parte apelada D. Candido , representado por la Procuradora de los tribunales Sra. MARIA TERESA PEREZ VICENS y asistido por el Letrado D. SALVADOR RIBAS MAURA.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 5 de Inca en fecha 5 de octubre de 2012, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimo íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Dª Ana María Crespí Tortella en nombre de Balimenta, S.L y Cat Junio 28, S.L contra D. Plácido , D. Severiano y Dª Reyes y D. Candido .

Condeno en las costas a Balimenta, S.L y Cat Junio 28, S.L.'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 4 de junio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda de juicio ordinario, en reclamación de cantidad, por parte de las entidades 'Balimenta, S.L' y 'Cat Junio 28, S.L' contra D. Plácido , D. Severiano , Dª Reyes y D. Candido , en suplico de que se dicte 'Sentencia, por la que estimando la demanda condene a los demandados a satisfacer a las actoras la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (769.295,49 €), en proporción a las respectivas cuotas de propiedad de cada uno de los demandados sobre la finca objeto de autos, más los intereses legales correspondiente. Y también les condene al pago de las costas y de los intereses a contar desde que fueron requeridos de pago. Es decir que se condene a pagar: A D. Plácido la cantidad de 412.034'67 €. A D. Severiano y a Dª Reyes la cantidad de 150.012'62 €. A D. Candido la cantidad de 207.248'20 €', fue contestada y opuesta por todos los demandados y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia, a 5-octubre-2012 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimo íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Dª Ana María Crespí Tortella en nombre de Balimenta, S.L y Cat Junio 28, S.L contra D. Plácido , D. Severiano y Dª Reyes y D. Candido .

Condeno en las costas a Balimenta, S.L y Cat Junio 28, S.L.'.

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de las entidades 'Balimenta, S.L' y 'Cat Junio 28, S.L', alegando que el contrato inicial fue novado y conformado por el Sr. Plácido , en septiembre-2003; que el contrato pasó a ser divisible, en tanto las demandantes eran independientes respecto a los Sres. Lázaro y Patricio ; que la legitimación depende de la divisibilidad o no de la obligación, por definidos los porcentajes y las superficies; que la finca no es urbana y al vencimiento de la prórroga del contrato no se había cumplido tal condición suspensiva, y se optó por la resolución contractual; que los demandados han hipotecado la finca por más de 4.000.000 Euros, lo que hace imposible su entrega; y que concurren en el caso serias dudas de hecho y de derecho; por todo lo cual interesa que se 'dicte Sentencia revocando la Sentencia recurrida, y estimando la demanda interpuesta, estime la misma condenando a los codemandados de acuerdo con el suplico de nuestra demanda y todo ello con expresa imposición de costas'.

La representación procesal de los Sres. Plácido , Severiano y Reyes se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que no hubo novación del contrato; que los apelantes ejercen la facultad resolutoria sin la anuencia de los optantes que poseían el restante 20%, por lo que falta la legitimación activa; que la prórroga fue firmada por todos los optantes, sin embargo la comunicación de 14-4-09 sólo por las demandantes; que la resolución por los Sres. Lázaro y Patricio no se hizo de forma fehaciente; que en ningún caso se ha acreditado la imposibilidad de devolver la finca libre de cargas; por todo lo cual interesa que se 'desestime el recurso de apelación, confirmando íntegramente la Sentencia desestimatoria de la demanda, con expresa imposición de las costas a la parte apelante de este recurso'. Asimismo se opone al indicado recurso la representación procesal del Sr. Candido , alegando que las recurrentes han invocado una alegación nueva, como es una supuesta novación, que no puede ser tomada en consideración por la Sala; que no se ha producido una subrogación total; que la finca es indivisible y los optantes debían de haber actuado en forma conjunta; que la voluntad de rescisión no fue confirmada fehacientemente o conformada por los Sres Patricio y Lázaro ; que la finca es rústica; que no se ha resuelto fehacientemente el contrato por la parte que sigue manteniendo el 20% de la opción de compra de la finca pro-indiviso; y que está justificada la imposición de las costas a las actoras; por todo lo cual interesa que se 'desestime el recurso de apelación, confirmando íntegramente la Sentencia desestimatoria de la demanda, con expresa imposición de las costas a la parte apelante de este recurso'.

SEGUNDO.-Con carácter previo a analizar y resolver las cuestiones planteadas, se hace preciso reseñar que 'la divisibilidad o indivisibilidadde las obligaciones se deriva, natural y directamente, de la propia prestación. En tal sentido cabe hablar de divisibilidad o indivisibilidad natural u objetiva.

Son indivisibles:

1) Las obligaciones de dar o entregar una cosa que no permita fraccionarse o distribuirse en lotes. En tal sentido, el artículo 1.151.1 establece que se reputarán indivisibles las obligaciones de dar cuerpos ciertos.

2) Declara igualmente el Código indivisibles las obligaciones de hacer que no sean susceptibles de cumplimiento parcial.

3) Por lo general, serán indivisibles la mayor parte de las obligaciones negativas o de no hacer, pese a que, con evidente prudencia, el artículo 1.151.3 establezca que"en las obligaciones de no hacer, la divisibilidad o indivisibilidad se decidirá por el carácter de la prestación en cada caso particular'.

Por lo contrario, en caso de existir pluralidad de sujetos, la cuestión se complica de forma notoria respecto de la obligación indivisible, pues en tal supuesto la cuestión de cómo ha de ser cumplida, se entrecruza con otra mucho más compleja: cuál de los deudores o de los acreedores ha de llevar a cabo o puede exigir el cumplimiento de la prestación.

El criterio para distinguir unas de otras está, no en la divisibilidad o indivisibilidad de las cosas, sino en la naturaleza de la prestación. Obligaciones divisibles son aquellas que tienen por objeto una prestación susceptible de ser cumplida por partes, sin que se altere la esencia de la obligación. Y obligaciones indivisibles son aquellas cuya prestación no puede realizarse por partes sin alterar su esencia.

Son divisibles las de hacer susceptibles de cumplimiento parcial, como son las que tienen por objeto la prestación de un número de días de trabajo, la ejecución de obras por unidades métricas u otras cosas análogas.

Hay un solo criterio para distinguir las obligaciones divisibles de las indivisibles, que es la posibilidad o imposibilidad, respectivamente, de su cumplimiento parcial; que esta posibilidad se determina más bien que por la naturaleza de las cosas, por la intención de los contratantes y el propósito a que respondía la prestación estipulada.

Y si la obligación afecte a varios acreedores o varios deudores; en esta hipótesis la obligación es divisible, no hay dificultad ninguna, pues se aplicará la doctrina que el artículo 1.138 establece para las obligaciones mancomunadas simples. Si es indivisible, hay que distinguir según la indivisibilidad sea respecto a los acreedores o a los deudores.

El artº 1.151 CºCivil establece que: Para los efectos de los artículos que preceden, se reputarán indivisibles las obligaciones de dar cuerpos ciertos y todas aquellas que no sean susceptibles de cumplimiento parcial.

En las obligaciones de no hacer, la divisibilidad o indivisibilidad se decidirá por el carácter de la prestación en cada caso particular.

En relación con el principio de relatividad del contrato conviene reseñar que la regla general en la materia continúa siendo que los contratos son acuerdos de naturaleza estrictamente particular entre las partes; recordar el propio tenor literal de los artículos 1.257.1 y 1.091 del Código Civil . Conforme al primero de ellos:"Los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos, salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley".

Se deduce con claridad de dicha norma que, por principio, los contratos despliegan su eficacia exclusivamente en relación con las partes contratantes y -para el caso de que cualquiera de éstas haya fallecido- sus herederos, siempre y cuando los derechos y obligaciones dimanantes del contrato no tengan carácter de personalísimos.

De otra parte, es obvio que la norma hasta ahora transcrita constituye sencillamente una ratificación de lo expresado por el artículo 1.091, al considerar al contrato como fuente de las obligaciones:"las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza la ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos". La fuerza de ley que dicho artículo, conforme a la tradición histórica, atribuye al contrato como vehículo de libre vinculación entre las partes contratantes y la circunstancia de que la eficacia del contrato haya de restringirse al ámbito propio de los contratantes han traído consigo que el tema se haya identificado por la doctrina con la calificación técnica de la relatividad del contrato.

El contrato, pues, es por principio relativo, en cuanto vincula a través de la reglamentación procedente de la autonomía privada únicamente a las partes contratantes, sin que, por consiguiente, pueda generar derechos u obligaciones respecto a personas extrañas o pueda atribuírsele un alcance general.

Han de considerarse"partes contratantes"quienes asumen las obligaciones u ostentan los derechos derivados de cualquier relación contractual, con independencia de su material y efectiva participación en la celebración y otorgamiento del contrato. Así pues, serán"partes"quienes por voluntad propia y con consciencia de arrogarse una determinada posición contractual se consideran titulares de ella, aunque no celebren el contrato por sí mismos sino a través de representantes, o se limiten a asentir (y, en su caso, a firmar) un contrato cerrado por algún auxiliar suyo o por algún intermediario.

La regla general de la relatividad del contrato conoce, sin embargo, quiebras en más de un caso, como ha tenido ocasión de razonar la jurisprudencia.

La existencia de contratos generadores de derechos a favor de tercero se encuentra consagrada en el propio artículo 1.257 del Código Civil . Dispone, en efecto, su segundo párrafo que"si el contrato contuviere alguna estipulación a favor de tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada".

En efecto, la redacción y el tenor del artículo 1.257.2 responden sencillamente al hecho de que la práctica contractual y el propio Código Civil conocen ciertos esquemas contractuales que responden precisamente al designio de favorecer a una persona ajena a las partes otorgantes del contrato.

La existencia de un contrato (o de una estipulación contractual) a favor de tercero presupone que éste, pese a no haber sido parte contratante, es titular de un determinado derecho de crédito que puede exigir directamente a aquella de las partes contratantes que resulte obligada al cumplimiento. El Código Civil la denomina, directamente, el obligado; doctrinalmente, por lo común, se le suele denominar promitente, mientras que a la parte contratante de la que trae causa el beneficio para el tercero recibe el nombre de estipulante.

Y, siendo la obligación divisible, en este caso, las actoras ostentan aptitud en relación con el derecho material para estar en juicio, derivada de su relación de parte con la situación jurídica en litigio. Item más -como se verá- se las tenía reconocida su condición y su legitimación activa, por lo que ahora no puede ser impugnada.

Y se refiere a ella el art. 10 de la LEC que, bajo el epígrafe de 'condición de parte procesal legitima', afirma que 'serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica y objeto litigioso', y a continuación se señala que 'se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular.

Se requiere -para reconocer la condición de parte legítima- que se comparezca y actúe en el proceso como titular de la relación jurídica u objeto litigioso.

La legitimación será un presupuesto para la propia eficacia del proceso y de lo que en él baya a resolverse.

La afirmación de titularidad del derecho o de la obligación que fundamenta la legitimación ordinaria puede basarse directamente en la pertenencia inicial del mismo (legitimación originaria) o en el hecho de haber ocupado la posición de titularidad por virtud de sucesión singular (inter vivos) o universal (mortis causa).

El objeto litigioso: es el alcance de la expresión que encabeza el precepto 'sucesión por transmisión del objeto litigioso', que en el primer apartado del art. 17 de traduce en la frase 'cuando se haya transmitido, pendiente un juicio, lo que se objeto del mismo'.

Un estudio superficial de esta expresión nos podría llevar a entender que para que pueda tener virtualidad este precepto es preciso que la misma cosa cuestionada en el litigio sea la que se transmite a un tercero durante el curso del proceso.

Sin embargo, un análisis de la jurisprudencia no se permite concluir que se ha planteado el problema de la sucesión con relación a diferentes supuestos. En unos se trata pura y simplemente de la transmisión o cesión de un crédito litigiosos, es decir, su misma existencia o cuantía se discute en un litigio, y, no obstante, se cede a un tercero, siendo la propia sentencia de este procedimiento la que determinará su realidad e importe. En otros supuestos, lo que se plantea más bien es una pérdida de la legitimación activa o pasiva por transmisión del bien que confiere esa legitimación, pero también se enmarca en esta institución, aunque normalmente el pleito versa indirectamente sobre aspectos relacionados con el bien, y entonces podemos afirmar que en cierta manera se transmite lo que es objeto del juicio.

Tampoco sería susceptible de ser considerado como de sucesión procesal, aunque se produzca una transmisión propiamente dicha del objeto litigioso en el curso de un proceso, es aquél en que unos demandados o demandantes, cotitulares del derecho litigioso, lo transmiten a los otros cotitulares ya demandados o demandantes, puesto que no existe propiamente una crisis subjetiva del proceso, sin perjuicio de que eventualmente esas personas que hayan transmitido su cuota de derecho sean apartados del procedimiento. El Tribunal Supremo en la Sentencia de 20 de diciembre de 2001 indica ante esta situación:

"... No nos hallamos, en rigor, ante un supuesto de cambio de partes por sucesión procesal, pues los adquirentes del inmueble litigioso... ya eran codemandados, o sea que la transmisión operada no produce otro efecto que concentrar el interés en el asunto en dichos adquirentes, cuya cualidad de partes procesales no se ve alterada...".

Aunque la dicción del art. 17 LEC era clara, son varias las sentencias que, ante la alegación de las partes de la falta de legitimación activa o pasiva de la contraparte por transmisión del objeto, insisten en la idea de que la sucesión procesal es simplemente una facultad, no una obligación, que se impone a las partes y en particular al adquirente del derecho o bien adquirido.

En el caso de que la otra parte no se oponga a la sucesión solicitada dentro del plazo legal conferido, el tribunal, dicta un Auto, acordando que el adquirente ocupe el puesto que tenía la parte transmitente del objeto,o lo que es lo mismo admitiendo la sucesión. Igual decisión se adoptaría si las partes han mostrado la conformidad con la adquisición. En todo caso, es preciso haber acreditado con los documentos aportados la referida transmisión.

En el mismo sentido y finalidad, sobre los efectos de una cesión o transmisión, las Sentencias de esta Sala, de fechas 20- julio-05 , y 18-julio-12 , entre otras.

En todo caso, siempre quedan a salvo las relaciones jurídicas privadas entre el titular del 20% restante y alguna de las partes ahora litigantes. Consiguientemente, esta Sala en modo alguno concuerda las conclusiones negatorias que, a través de tal excepción, desgrana el Juzgador 'a quo' en la resolución impugnada.

La finca registral de referencia tiene una cabida de 21.532'5 mts2 y un precio de opción de 961.619,37 euros, y en la cesión parcial del 80%a favor de las actoras, como Anexo-1 y como parte integrante del contrato de 5-septiembre-2003, lo integra el contrato de 31-5-02, aceptándolo tanto los vendedores como los optantes (f. 24 a 27 de autos) en que reiteradamente aluden a modo de cesión parcial del derecho de opción, y en todos sus derechos y obligaciones en relación con el primer contrato de opción de compra.

Es más, obsérvese que el precio de la venta inicial a 31-5-02 sobre el 100% de la finca, es el mismo que el precio de la venta del 80% a 5-9-03.

Consiguientemente, las respectivas prestaciones de las partes optantes son divisibles (80% y 20%); y a pesar de ello, todos los optantes han manifestado claramente a los vendedores su voluntad de resolver el contrato.

TERCERO.-Las obligaciones condicionales son aquellas cuya eficacia depende de la realización o no realización de un hecho futuro e incierto. Si la condición suspensiva llega a faltar, la obligación se tiene por no existente, y el acreedor pierde todos los derechos incluso el de utilizar las medidas consecutivas.

- Artº 1.114: En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición.

La condición como causa a la que se subordina o hace depender la eficacia del contrato hay que aplicarla a todo el ámbito contractual.

La realización del evento estipulado como tal, constituye un requisito necesario para la plena efectividad de la relación.

Cumplida la conditio, el contrato, negocio jurídico u obligación a ella sometido, no solamente adquieren su plenitud, sino que, además, por virtud de lo dispuesto en este artículo, en relación con los 1.113.1 y 1.120.1, estos plenos efectos se retrotraen al momento de celebración de dichos contratos, negocio jurídico y obligación.

- Artº 1.119: Se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento. Una condición positiva se entiende cumplida, no sólo cuando se realiza plenamente el suceso fututo e incierto en que la misma consiste, sino también cuando el contratante que resultaría beneficiado por su incumplimiento impide u obstaculiza, de forma intencionada, que pueda tener lugar su realización, que, conforme a este artículo, ha de tenerse por cumplida la condición cuando el obligado impide su cumplimiento.

- Artº 1.120: Los efectos de la obligación condicional de dar, una vez cumplida la condición, se retrotraen al día de la constitución de aquélla.

Cuando la eficacia del contrato depende del acaecimiento de la condición se habla de condición suspensiva, ya que, hasta tanto se produzca el evento futuro o incierto, los efectos propios del contrato se encuentran en suspenso.

Por el contrario, cuando el contrato apenas celebrado genera los efectos propios, cual si no existiera condición, pero el acaecimiento de ésta supone la ineficacia sobrevenida del contrato, se habla de condición resolutoria (art. 1.123).

Así pues, el acaecimiento de la condición voluntariamente aceptada por las partes puede traer consigo:

A) Ora la eficacia del contrato, en el supuesto de condición suspensiva,

B) Ora la ineficacia del mismo, en el caso de que sea resolutoria, aunque para ambos tipos de condición la regla de máxima establecida por el Código sea la de que el acaecimiento de la condición opera con efecto retroactivo (art. 1.120); esto es, los derechos y obligaciones de las partes se consideran adquiridos y asumidos, respectivamente, desde el mismo momento de celebración del contrato.

En la cláusula 4ª del contratose dice que, llegado el plazo del ejercicio de la opción sin que se hubiese aprobado definitivamente el Planeamiento municipal que clasificare los terrenos como suelo urbano, o bien no se estuviera en posesión de la certificación acreditativa de que la Corporación municipal estaba en disposición legal de otorgar licencias de edificación, la parte compradora-optante puede elegirentre la obtención a su favor de una prórrogaautomática del contrato por un plazo de dos años más, transcurrido el cual el contrato podría ser prorrogado de mutuo acuerdo por el plazo de tres años, o bien optarpor la resolucióndel mismo.

Llegado el vencimiento a 31-5-07, todos los optantes prorrogaron el contrato, en tanto la clasificación de los terrenos era de rústicos (f. 31 a 47 de autos) a los cedentes primeros; y a 14-4-09 seguían en la misma clasificación.

CUARTO.-La determinación del momento temporal del cumplimiento (esto es: cuando ha de ejecutarse la prestación) tiene una gran importancia pues a partir del mismo el deudor puede ser constituido en mora o conceptuado como moroso, con la agravación de responsabilidad que ello conlleva. En particular, a partir de dicho momento, comienzan a generarse en perjuicio del deudor los intereses (legales o pactados) por mora o retraso en las obligaciones pecuniarias (art. 1.108).

La obligación ha de cumplirse en el momento temporal concreto que, en su caso, se haya previsto en su título constitutivo (por ej., contrato) o, en su defecto, desde el mismo instante de su nacimiento (responsabilidad extracontractual).

La regla general establecida por el Código Civil es que la obligación pura (esto es, la que no se encuentra sometida a condición o a plazo) ha de cumplirse de forma inmediata, una vez nacida: será exigible desde luego -establece el art. 1.113.1 - toda obligación cuyo cumplimiento no dependa de un suceso futuro o incierto, o de un suceso pasado, que los interesados ignoren.

Pese a los términos tajantes del art. 1.113.1 (toda obligación), la regla de inmediata exigibilidad de las obligaciones puras no es aplicable; sin embargo, a las obligaciones puras mercantiles, para las que dispone el Código de Comercio que serán exigibles a los diez días después de contraídas, si sólo produjeren acción ordinaria, y al día inmediato si llevaren aparejada ejecución ( art. 62 CCom ).

No obstante en la práctica contractual, es sumamente frecuente someter la eficacia del contrato -y, por tanto, el nacimiento de las obligaciones de él dimanantes- a condición o a término.

Lógicamente, en caso de condición suspensiva o termino inicial (respectivamente, arts. 1.114 o 1.125), entretanto no acaezca el suceso contemplado como condición o llegue el día (o se agote el plazo) señalado como término, la obligación no será exigible ni ha de ser cumplida.

Se habla de término esencial cuando la fijación de una fecha para el cumplimiento de la obligación ha de considerarse como una circunstancia absolutamente determinante respecto de la ejecución de la prestación debida.

Son relativamente frecuentes las relaciones jurídico-obligatorias en las que la ejecución de la prestación por el deudor queda aplazada, pero sin que se fije el alcance o la extensión temporal de dicho aplazamiento.

- El artº 1.117 CC : establece que la condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado extinguirá la obligación desde que pasare el tiempo o fuere ya indudable que el acontecimiento no tendrá lugar.

Procede declarar extinguida una obligación afectada por condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado, desde que éste transcurra (S. 27-4-89).

El término es el momento temporal en que: A) comienzan o terminan los efectos de un contrato, o bien, B) ha de llevarse a cabo el cumplimiento de una obligación determinada (que suele ser procedente de contrato, pero también puede tener naturaleza extracontractual).

En el primer caso, el término opera como elemento accidental del contrato, afectando a su eficacia. En el segundo, presupuesta la eficacia del contrato, el término o plazo está referido sólo a su ejecución o al cumplimiento de las obligaciones de las partes.

El Código Civil regula con cierto detalle"las obligaciones a plazo"(art. 1.125 y ss.), mientras que, por el contrario, apenas se refiere al término como elemento integrante del contrato del que, por voluntad de las partes, puede depender la eficacia del aquél.

El término puede ser:

A) Término inicial: día cierto a partir del cual un contrato genera los efectos que le son propios de forma parecida a cuanto ocurre en el caso de condición suspensiva.

B) Término final: Consideración de un día cierto en el que los efectos propios del contrato se darán por concluidos; de forma paralela a cuanto ocurriría en el supuesto de condición resolutoria.

Pues bien, el vencimiento de la opción, a 31-mayo-2002, para su ejecución, era el 30-mayo-2007 (cláusula tercera), o la de según elección por las prórrogas. Y en caso de elección por la optante por la resolución contractual, la vendedora dispondría de un plazo de cuatro meses para la entrega. Y la compradora de cuatro meses para satisfacer a la vendedora la prima pendiente de pago 'a contar desde la formal comunicación que, en su caso efectúe, la propiedad consistente en notificar a los compradores estar en posesión de un certificado expedido por la Secretaria del Ayuntamiento de Pollença acreditativo de que los terrenos objeto del presente contrato han quedado clasificados como suelo urbano en virtud de la aprobación definitiva del expediente de adaptación del PGOU al POOT, actualmente en tramitación.

El plazo de ejercicio de la presente opción de compra será el próximo día 30 de mayo de 2007.

No obstante lo anterior, para el caso de que por la parte vendedora se notifique formalmente a la compradora de que está en posesión de un certificado urbanístico expedido por la Secretaria del Ayuntamiento de Pollença acreditativo de que la Corporación Municipal está en inmediata disposición de otorgar licencias de edificación por haberse cumplido todos los deberes urbanísticos de los propietarios del Sector o ámbito de la Unidad de actuación en el que se incluyen los terrenos objeto de este contrato -acompañándolo a la citada notificación- la parte compradora/optante dispondrá de un plazo de cuatro mesescontados a partir de la fecha en que se haga efectiva dicha comunicación para ejercitar su derecho de opción de compra'.

QUINTO.-Según el artículo 1.156 y la propia rúbrica de la sección que encabeza los artículos 1.182 y siguientes, entre otras causas, se extinguen las obligaciones por"la pérdida de la cosa debida".

Dicho giro lingüístico pudiera generar la impresión de que la imposibilidad de llevar a cabo la prestación es referible única y exclusivamente a las obligaciones de dar. Sin embargo no es así. De acuerdo con el artículo 1.184,"también quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible".

Por tanto, dado que la imposibilidad de cumplimiento puede afectar tanto a las obligaciones de dar cuanto a las de hacer (y, por extensión, pero indiscutiblemente, a las de no hacer), la doctrina y la jurisprudencia han acabado por imponer, de forma acertada, la expresión imposibilidad sobrevenida de la prestación que, sin duda alguna, es más precisa y correcta que el giro legal pérdida de la cosa debida.

Al haber de imposibilidad sobrevenida de la prestación, la doctrina trata de resaltar que el incumplimiento se ha de producir necesariamente a causa de circunstancias posteriores al momento constitutivo de la obligación, pues la prestación imposible ab initio viciaría de nulidad la relación obligatoria por falta de objeto.

Las circunstancias imposibilitadotas o causantes del incumplimiento pueden ser, en efecto, tanto de origen fáctico cuanto jurídico.

La imposibilidad ha de ser, en todo caso, objetiva: referida al objeto de la relación obligatoria, a la prestación en sí misma considerada, siendo intrascendentes en principio las circunstancias relativas a la persona del deudor.

- Artº 1.131 CC : El obligado alternativamente a diversas prestaciones debe cumplir por completo una de éstas.

El acreedor no puede ser compelido a r4cibir parte de una y parte de otra.

- Artº 1.132 CC : La elección corresponde al deudor, a menos que expresamente se hubiese concedido al acreedor.

El deudor no tendrá derecho a elegir las prestaciones imposibles, ilícitas o que no hubieran podido ser objeto de la obligación.

En este caso, la alternativa era a favor de la parte compradora-optante según la cláusula 4ª; y en caso de que la compradora- optante eligiera la resolucióndel contrato, la parte vendedora debía entregar a la compradora o bienla cantidad de dinero entregada hasta dicha fecha en concepto de prima, o bienel otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la finca, atendida la situación urbanística que ostentara en este momento. En ambos casos, la parte vendedora dispondría de un plazo de cuatro meses.

SEXTO.-Conforme al art. 1445 del Código Civil :"por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".

Por consiguiente, la compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, como lo demuestran las palabras"se obliga"del artículo 1.445 y la declaración terminante del 1.420:"La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren conferido en la cosas objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado". La entrega de la cosa y el pago del precio corresponden a la fase de ejecución del contrato, son las obligaciones primordiales que éste lleva aparejadas una vez perfeccionado por el acuerdo de voluntades en que realmente consiste el contrato.

Es también un contrato bilateral por producir obligaciones recíprocas para las dos partes contratantes: la entrega de la cosa y el pago del precio, actuando una como causa de la otra (art. 1.445).

Es un contrato oneroso, por suponer una equivalencia entre las prestaciones de las partes, esto es, sacrificios recíprocos para comprador y vendedor. Al hablar de equivalencia debe tenerse presente que no es necesaria, como en otras épocas, la equivalencia objetiva, es decir, la real y efectiva adecuación del valor entre el precio y el bien correspondiente, bastando la llamada equivalencia subjetiva.

Por lo general, es un contrato conmutativo al estar determinado el intercambio de prestaciones desde el momento de su perfección; pero puede ser aleatorio en ciertos casos, como sucede cuando se trate de"cosas futuras"a riesgo del comprador o"compraventa de esperanza", en la que el comprador se obliga a pagar el precio, tenga o no existencia la cosa.

Finalmente, es un contrato traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para transmisión de la propiedad, como resulta de los artículos 609 y 1.095 del Código Civil . El vendedor se obliga a transmitir la propiedad de la cosa vendida, siendo dicho resultado la finalidad perseguida por el comprador: la adquisición en propiedad de aquella.

Pues bien, en el contrato de opción de compra, la finca nº NUM000 se hallaba, a 31-mayo-2002, libre de cargas y gravámenes (pacto 1º, y estipulación 9ª).

Asimismo, la premisa mayorlo constituye el pacto SEGUNDOpor el cual: 'Que a fecha de hoy la finca descrita en el expositivo anterior se halla clasificada como suelo rústico, a tenor de la entrada en vigor de la Norma Complementaria y Subsidiaria aprobada por el Pleno del Consell Insular de Mallorca. No obstante lo anterior, el Ayuntamiento de Pollença está tramitando el oportuno expediente de adaptación del Plan General de Ordenación Urbana de Pollença al POOT en el cual se ha previsto incluir los terrenos denominados 'L'Uyal' descritos anteriormente con una clasificación de suelo urbano'; es decir, con la previsión de inclusión en clasificación de suelo urbano, que la refuerza el hecho de que el pago de la prima pendiente se supedita, además de hacerlo a los 4 meses, de que la propiedad haya obtenido certificación municipal de clasificación como suelo urbanoen virtud de la aprobación definitiva del expediente de adaptación del PGOU al POOT actualmente en tramitación.

Y, en este trámite, es cuando entra en aplicación la cláusula Cuartadel Contrato de opción, de 31-5-02, pues nose han clasificado los terrenos como urbanos, por la cual: 'Llegado el plazo de ejercicio de la presente opción de compra sin que se haya aprobado definitivamente el Planeamiento municipal que clasifique los terrenos objeto de este contrato como suelo urbano o bien no se esté en posesión de la certificación acreditativa de que la Corporación Municipal está en disposición legal de otorgar licencias de edificación, la parte compradora/optante podrá elegir entre la obtención a su favor de una prórroga automática del presente contrato por un plazo de dos años más, transcurrido el cual contrato podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo por el plazo de tres años; o bien optar por la resolución del presente contrato.

En caso de que la compradora/optante eligiera la resolucióndel contrato la parte vendedora deberá entregar a la compradora, o bien, la cantidad de dinero entregada hasta dicha fecha en concepto de prima, o bien, el otorgamiento de escritura pública de compraventa de la finca objeto de este contrato atendida la situación urbanística que ostente en ese momento. En ambos casos la parte vendedora dispondrá de un plazo de cuatro meses'; y son rústicos, siquiera tras las prórrogas de 2 años y 3 años, y pudiendo elegir la parte compradora entre éstas y la resolución contractual, ha optado por ésta última. Y la vendedora, habiendo optado la compradora por la resolución, debe devolver la prima y otorgar escritura pública de compraventa de la finca, atendida la situación urbanística que ostenta en ese momento; lo que entiende este Tribunal, al interpretar tan confusa cláusula, que deben devolverse las cantidades de dinero entregadas en concepto de prima si los terre nos no llegan a ser clasificados como urbanos, oconsumar la compraventa si se clasificaren como urbanos, al precio de 9.616.193,67 Euros, según la cláusula sexta.Es más, a tal interpretación se llega a tenor del contenido de la cláusula Séptimaque relaciona tal precio de venta a condiciónde la posibilidad de edificar 5.150 mts2(excepto plantas sótano), que, de ser posible, el precio de venta se rebajaría en 1.867,22 Euros/m2 de edificabilidad, o de ser superior la edificabilidad resultante el excedente de metraje o superficie tendría un precio de 2.052,94 Euros/m2. Item más, las mismas condiciones, respecto del precio definitivo de la venta, se reproducen en el segundo contrato (5-9-03), pero rebajando a la baja la edificabilidad o los excedentes (cláusula 6ª);y asegurando un porcentaje para las actoras si la finca se vendiere a terceros (cláusulas 5ª, 6ª y 7ª).

Pues bien, la premisa mayor(clasificación de los terrenos como suelo urbano) había devenido imposible al vencimiento de la opción (30-5-07), como de la prórroga (29-4-09), lo que posibilitaba la resolución contractual a las actoras, que hicieron valer su derecho desde el 14-4-09 (f. 48 a 69, 237,238 y 279) a través del Letrado Sr. Ribas (asesor de los demandados), y a 26-6-09, 28- 5-09, 16-6-09, 21-10-09, y 26-7-11; y a los Sres. Lázaro y Patricio que también la pidieron a 26-11-09 a los ahora codemandados (f. 91 de autos). Los testigos Sres. Clemente y Patricio confirmaron, en el acto del juicio, que en el mes de mayo se comunicó la voluntad de resolución por parte de sus clientes al Sr. Ribas.

En efecto, en fecha 8-junio-2011 el Ayuntamiento de Pollença, a través de la Arquitecta Técnica Municipal emitió informe técnico urbanístico (f. 94 a 100 de autos) de la parcela NUM001 , del Polígono NUM002 , por el cual: 'La normativa urbanística vigent és el PGMO de Pollença, d'aprovació definitiva 16 de novembre de 1990, Aixa como la posterior Adaptació del PGMO de Pollença al POOT, publicada al BOIB núm. 83 de 14.06.08, Aixa com també el PTM d'aprovació definitiva el 13.12.04, inclusa la modificació num. 1 aprovada el 03.06.10 i la modificació núm. 2 aprovada el 13.01.11.

Segons l'Adaptació del PGMO de Pollença al POOT, queda dins Sòl Rústic.

La parcel·la de referencia segons la darrera modificació del vigent PTM, queda dins Sòl Rústic amb la categoría d'AT-H (Àrea de transició d'Harmonització), i a més afectat parcialmente per Apr-Inundació (àrea de prevenció de risc d'inundacions).

En zona AT-H, d'acord a la norma 19.3.c del PTM, l'Habitatge unifamiliar aïllat és un ús condicionat al fet que es compleixin els requisits addicionals de la norma 20 d'aquest Pla.

En la norma 20, referent a les Condicions i paràmetres per a l'ús d'habitatge unifamiliar aïllada, a les zones AT-H entre d'altres, per a la implantació delmateix s'hauran de cumplir els requisits addionals en ella ssenyalats, que el planejament general podrà desenvolupar més restrictivamente.

S'adjunta fotocòpia de la mateixa.

Remarcar que la superficie a AT-H serà de 14.000m2, i que s'hauran de cumplir també les Condicions d'Integració paisatgística i ambiental de la norma 22 del PTM.

Quan al planejament municipal, el PGMO de Pollença, d'aprovació inicial 22.07.86, provisional 19.08.89 i publicació al BOE en data 16.11.90, els terrenys de referència estaven inclusos dins el sector UP-6 (Urbanitzable Programat 6 'L'Ullal'). Amb les DOT, pero no haver-se iniciat cap Pla Parcial, passaren aquests a Sòl Rústic General.

Amb la Revisió i Adaptació al PTM del PGMO de Pollença, actualmente en tramitació, a dia d'avui manca definir si tindran la classificació Rotacional o bé restaran como a Sòl Rústic ambs la categoría de Zona Agrícola -Ramadera Extensiva (50.000m2 per a la implantació d'habitatge unifamiliar) o Zona Agrícola -Ramadera Intensiva (14.000m2 per a la implantació d'habitatge unifamiliar)'; por lo que la prestación de los vendedores devino imposible en el plazo pactado, al no haberse clasificado como urbanos los terrenos (premisa mayor), y por tanto los ahora demandados deben devolver a las actoras el valor del 80%, respecto del precio abonado por éstas, porque aquella potestad está conferida a los compradores-cedidos contractualmente.

SEPTIMO.-Hay subrogación convencional en aquellos supuestos de pago del tercero conocido por el deudor en los que, además, el solvens y el acreedor llegan a tal acuerdo. Para que la subrogación convencional tenga lugar se requiere:

1. Que se establezca con claridad (art. 1.209.2), pues el efecto subrogatorio"no puede presumirse fuera de los casos expresamente mencionados en este Código"( art. 1.209.1). Con semejantes precisiones, el artículo 1.209 manifiesta que para el Código, Civil español la subrogación convencional tiene un cierto valor secundario y que únicamente se admite porque no hacerlo sería atentatorio contra la autonomía privada y contra la propia admisibilidad general de la cesión de créditos (mediante la que puede conseguirse el mismo efecto práctico, sin necesidad siquiera de llevar a cabo la ejecución de la prestación debida de forma simultánea).

2. Que el solvens haya realizado el cumplimiento de la obligación con conocimiento del deudor (arts. 1.158 y 1.159), pues si la situación en que se encuentra el deudor no es exactamente ésa, las consecuencias serán diferentes a la subrogación convencional:

- En efecto, el pago realizado por sí mismo no es suficiente para que se produzca el efecto subrogatorio, pues en caso de ignorancia y oposición del deudor no hay subrogación, sino derecho al reintegro o reembolso.

- Al contrario, en caso de que el deudor no sólo conozca, sino que además consiente el pago del solvens, éste tendrá derecho a la subrogación legal por aplicación del artículo 1.210.2.

Los supuestos"generales"de subrogación legal por pago se encuentran contemplados en el artículo 1.210, que textualmente dispone:"Se presumirá que hay subrogación:

1º Cuando un acreedor pague a otro acreedor preferente.

2º Cuando un tercero, no interesado en la obligación, pague con aprobación expresa o tácita del deudor.

3º Cuando pague el que tenga interés en el cumplimiento de la obligación, salvos los efectos de la confusión en cuanto a la porción que le corresponda".

Las consecuencias inherentes a la subrogación (en cualquiera de sus modalidades) son las mismas que en el caso de la cesión de créditos: el mantenimiento del crédito tal y como se encontraba en el patrimonio del acreedor.

La íntegra transmisión del crédito supone, naturalmente, su previo pago total. Cabe sin embargo que el acreedor haya aceptado un pago parcial que, por tanto, originará una subrogación igualmente parcial. Para tales supuestos, el artículo 1.213 del Código Civil establece que el acreedor a quien se hubiere hecho un pago parcial puede ejercitar su derecho por el resto con preferencia al que se hubiere subrogado en su lugar a virtud del pago parcial del mismo crédito.

- Artº. 1.212 CC : La subrogación transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya contra el deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o poseedores de las hipotecas.

OCTAVO.-Además del crédito aisladamente considerado (y, con mayor dificultad, la deuda) pude ser objeto de transmisión la posición contractual que una persona ocupe en un determinado contrato.

Para que pueda darse la cesión del contratose requiere fundamentalmente:

1. Que se trate de contratos bilaterales, cuyas recíprocas prestaciones no hayan sido totalmente ejecutadas.

2. que la otra parte del contrato (contratante cedido) acceda o consienta la cesión; consentimiento que el TS suele calificar de requisito determinante de la eficacia de la cesión ( SSTS de 5 de marzo de 1994 , 4 de febrero de 1993 . Exigencia lógica, incluso en el caso de que no se trate de contratos que generen obligaciones de hacer personalísimas, ya que nadie está obligado a contratar con persona diferente a aquella con quien lo hizo.

Como regla general, la cesión del contrato conlleva la liberación o desvinculación del cedente, que en adelante no queda obligado respecto del contratante cedido (la otra parte). No obstante, cabe el pacto en contrario y, en la práctica, no es extraño que, en forma subsidiaria, el cedente quede obligado durante un cierto tiempo a responder en caso de que el cesionario incumpla las obligaciones que le incumban.

Puede ser objeto de transmisión la íntegra posición contractual que una persona ocupe en un determinado contrato.

La razón de ello puede consistir en motivos de muy diversa índole, pero que si son lícitos y no provocan inseguridad para la otra parte contratante, deben ser perfectamente atendibles por un sistema normativo que se caracteriza por la libertad de tráfico en relación con toda suerte de bienes y servicios.

Conforme a la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, para que pueda darse la cesión del contrato, propiamente hablando, se requiere fundamentalmente:

1º Que la otra parte contratante, a la que suele denominarse contratante cedido, acceda o consienta la cesión. Ello conlleva, en realidad, que la cesión del contrato presupone una relación triangular, en cuya virtud la finalidad de sustitución de una persona por otra en la posición contractual requiere el acuerdo unánime de contratante cedente, cesionario y contratante cedido.

Por su parte, el consentimiento del propio contratante cedido es una existencia lógica, sean cuales fueren las prestaciones contractualmente asumidas por el contratante que después pasa a ser cedente. En efecto la necesidad del consentimiento del contratante cedido salta a la vista cuando el contrato genere prestaciones de hacer o personalísimas.

2º Que se trate de contratos bilaterales o sinalagmáticos, cuyas recíprocas prestaciones no hayan sido total y completamente ejecutadas, pues en tal caso el designio propio del contrato en cuestión habrá dejado de tener sentido y no cabrá, por tanto, la cesión de posición contractual alguna.

Tales obligaciones (así como las facultades o derechos) serán las contempladas en el contrato originario, pues la cesión propiamente considerada no produce un efecto novatorio sobre el contrato, sino que se limita sencillamente a la sustitución del contratante cedente por el cesionario, quien en adelante quedará vinculado con el contratante cedido en el mismos términos previstos en el contrato.

En el mismo sentido la Sentencia de esta Sala, de fecha 23-mayo-13 , por la que: 'Discutido el sentido y el alcance de la cesión de un contrato de arrendamiento, así como de las posiciones de ambas partes en la subrogación subsiguiente, conviene precisar que, además del crédito aisladamente considerado (y, con mayor dificultad, la deuda) puede ser objeto de transmisión la posición contractual que una persona ocupe en un determinado contrato.

Para que pueda darse la cesión del contrato se requiere fundamentalmente:

1. Que se trate de contratos bilaterales, cuyas recíprocas prestaciones no hayan sido totalmente ejecutadas.

2. Que la otra parte del contrato (contratante cedido) acceda o consienta la cesión; consentimiento que el TS suele calificar de requisito determinante de la eficacia de la cesión (cfr. SSTS de 5 de marzo de 1994 , 4 de febrero de 1993 ). Exigencia lógica, incluso en el caso de que no se trate de contratos que generen obligaciones de hacer personalísimas, ya que nadie está obligado a contratar con persona diferente a aquella con quien lo hizo.

Como regla general, la cesión del contrato conlleva la liberación o desvinculación del cedente, que en adelante no queda obligado respecto del contratante cedido (la otra parte). No obstante, cabe el pacto en contrario y, en la práctica, no es extraño que, en forma subsidiaria, el cedente quede obligado durante un cierto tiempo a responder en caso de que el cesionario incumpla las obligaciones que le incumban.

Así pues, puede ser objeto de transmisión la íntegra posición contractual que una persona ocupe en un determinado contrato.

Como regla general, la cesión del contrato conlleva la liberación o desvinculación del contratante cedente, quien en adelante no queda obligado respecto del contratante cedido. No obstante, cabe el pacto en contrario.

Tales obligaciones (así como las facultades o derechos) serán las contempladas en el contrato originario, pues la cesión propiamente considerada no produce un efecto novatorio sobre el contrato, sino que se limita sencillamente a la sustitución del contratante cedente por el cesionario, quien en adelante quedará vinculado con el contratante cedido en los mismos términos previstos en el contrato.

En el mismo sentido ya se expresaba este Tribunal en la Sentencia de fecha 20 de julio de 2005 , por la cual: 'se sigue la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en esta materia, al señalar que a 'falta de regulación positiva en nuestro Derecho, la cesión del contrato ha sido admitida por la jurisprudencia de esta Sala (sentencias de 12 de julio de 1927 , 1 de julio de 1949 , 26 de febrero y 26 de noviembre de 1982 , 23 de octubre de 1984 , 4 de febrero de 1993 y 5 de marzo de 1994 ) según la cual la figura jurídica de la cesión del contrato supone un negocio de cesión entre cedente y cesionario, de un contrato de prestaciones recíprocas, pues de ser de prestación única se estaría ante una simple cesión de crédito o asunción de deuda, necesitando en todo caso el concurso del consentimiento por parte del contratante cedido, de tal manera que se exige una necesaria conjunción de tres voluntades contractuales, que se produce por la cesión en la titularidad de la relación convencional, conservando siempre el cedido su posición originaria, lo que determina que la situación negocial, existente entre cedido y cedente, al haber aceptado aquél el traspaso del contrato, salvo pacto expreso en contra, queda agotada, con liberación del cedente de sus obligaciones que se traspasan al cesionario, si bien mantiene las que le ligan a éste respecto a la existencia, validez y virtualidad del contrato traspasado. La necesidad de mediar consentimiento es requisito determinante de la eficacia de la referida cesión contractual' ( sentencias de 9 de diciembre de 1997 y de 28 de abril de 2003 , por todas)'.

Y, en el caso, las posiciones cedidas es de todaslas relaciones jurídicas, acciones, derechos y deberes, y no consta relevación o asunción de alguna obligación, como sería la devolución de la fianza derivada del arrendamiento inicial, o la subrogación accesoria de su pago o de su depósito. Lo accesorio sigue a lo principal; y en el supuesto de autos la totalidad de derechos fue cedida alzadamente, en la total operación, sin especificación alguna sobre la fianza, que se reclama por la actora en sentido subsidiario'.

Pues bien, cabe una cesión parcialdel contrato, si así lo han querido las partes, asumiendo derechos y obligaciones en el porcentaje o cuota pactado, en los mismos términos y condicionantes que el cedente, el cual se libera de tal porcentaje en favor del cedido.

Los codemandados suscribieron un contrato con D. Lázaro y con D. Patricio por el que concedían un derecho de opción de comprasobre una porción de terreno, procedente del predio 'L'Ullal', de Pollença, de cabida 21.532'5 mts2 (finca registral nº NUM000 ), a 31-mayo-2002, clasificada de suelo rústico, cuyo precio de opción era de 961.619,37 Euros, y plazo de su ejercicio hasta el 30 de mayo de 2007 (f. 17 a 23 de autos); y pago dilatado y por partes (estipulación Segunda) desde 31-5-02 a 30-9-05.

Con el contrato inicial, la parte optante tomaba posesión material y directa de la finca, en concepto de dueña, por lo que podrían ya revenderla o cederla total o parcialmente, salvo previa comunicación a los vendedores (cláusula décima) y así lo reconoció y ratificó el Sr. Plácido al ser interrogado.

Pues bien, los optantes iniciales Sres. Lázaro y Patricio , suscribieron contrato de cesión parcialdel derecho de opción de compra, a 5-septiembre-2003, con los representantes legales de las entidades 'Balimenta, SL' y 'Cat Junio 28, SL', respecto del 80%pro-indiviso de la finca nº NUM000 ; al que dio su conformidad y tema de razón el codemandado Sr. Plácido (f. 27 de autos).

NOVENO.-En sus términos más generales, se llama contrato de opción al convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.

Aunque todavía hay poca fijeza en las denominaciones con que se designa a cada una de las partes, se llama concedente, promitente o también optatario al que da la opción, y aceptante y optante al beneficiaria de la misma.

Los requisitos esenciales del contrato de opción, son estos: 1º Concesión por una parte a la otra de la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, sin obligación alguna de ésta (la prima, en su caso, es elemento accidental). 2º Concesión de modo exclusivo. 3º Por plazo cierto. 4º Sin otra condición que el propio juicio de optante.

Los caracteres que lo distinguen son: ser un contrato preparatorio (una modalidad de la promesa del vínculo unilateral), aunque este punto es discutido; consensual, y generalmente unilateral, aunque pasa a ser bilateral cuando se fija una prima que ha de pagar el titular del derecho de opción al concedente del mismo.

Por otra parte es necesario que se contengan en el contrato de opción los elementos imprescindibles para la configuración del mismo. Uno de ellos será la aceptación del optante. Otro, la consignación del plazo durante el cual puede ejercitarse la opción. Mas este último no tiene, en realidad, carácter formal. Nuestra doctrina entiende que si no se ha fijado expresamente dicho plazo, han querido las partes atribuir al compromiso una duración prudencial que concretará, en definitiva, el juez, conforme al artículo 1.128 del Código.

Se pueden señalar como efectos más destacados del contrato de opción los siguientes:

a) Mientras se halla pendiente el derecho de opción, el concedente está vinculado por el contrato y no puede hacer nada que pueda frustrar la efectividad del mismo. Así, en el caso -que es el más usual- de la opción de compra, esta vinculación se traduce en la obligación de no enajenar o gravar la cosa objeto de la opción, ni conceder una nueva opción cuya efectividad pudiera provocar esa frustración.

En cuanto al optante o beneficiario de la opción, tiene como obligación la de abonar al concedente la remuneración fijada, caso de haber convenio a este respecto, y como derecho el de ejercitar la opción manifestando su voluntad (que, como es natural, ha de ser comunicada al concedente) de dar efectividad al contrato.

b) Ejercitado el derecho de opción queda el contrato a que ésta se refiera en estado de cumplimiento; y si el concedente se resiste a otorgar el contrato definitivo, puede el Juez, supletoriamente, como en los demás casos de promesa se contrato, dar efectividad a éste.

Concluso el contrato, si el concedente lo otorga voluntariamente, o si, en caso de resistencia, el Juez condena a estimarlo concluido, este contrato definitivo surte efectos a partir de su fecha, y no con retroacción a la fecha del contrato de opción, o de cuando el optante manifestó su deseo de llevar adelante el contrato.

La doctrina actual considera que el derecho de opción puede tener carácter personal o real, según se haya constituido de uno y otro modo, a virtud de la soberana voluntad de las partes.

Se extingue la opción por su cumplimiento; por resoluciónen caso de incumplimiento; por el transcurso del plazo señalado para su ejercicio, y por las causas generales de extinción de las obligaciones.

DECIMO.-La estimación del recurso, y correlativamente de la demanda, obligan a imponer a los demandados las costas procesales causadas en la instancia; y sin que proceda hacer expresa imposición de las causadas en esta alzada; en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a todo lo precedentemente expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca acuerda,

Fallo

1º) Estimar el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª Ana María Crespí Tortella, en representación de las entidades 'Balimenta, SL' y 'Cat Junio, 28, SL', contra la Sentencia de fecha 5-octubre-2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Inca , en los autos de Juicio Ordinario nº 2.014/2011, de que dimana el presente Rollo de Sala; cuya resolución expresamente se revoca; y en su virtud,

2º) Que, estimando la demanda formulada en la anterior representación, contra D. Plácido , D. Severiano y Dª Reyes , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª Mª Teresa Pérez Vicens; y contra D. Candido , asimismo representado por la anterior, CONDENAMOS a los demandados a que satisfagan a las actoras la cantidad de 769.295,49 Euros, en proporción a sus respectivas cuotas de propiedad sobre la finca de autos, con más los correspondientes intereses legales; y con expresa imposición a los codemandados de las costas causadas en la instancia.

3º) Noprocede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de sala, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.