Sentencia CIVIL Nº 259/2017, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 599/2016 de 12 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION PRIMERA
GIRONA
APELACION CIVIL
Rollo nº: 599/2016
Autos: procedimiento ordinario nº: 372/2013
Juzgado Primera Instancia 1 Sant Feliu de Guíxols
SENTENCIA Nº 259/17
Ilmos. Sres.:
PRESIDENTE
Don Fernando Lacaba Sánchez
MAGISTRADOS
Don Fernando Ferrero Hidalgo
Don Carlos Cruz Moratones
En Girona, doce de julio de dos mil diecisiete
VISTO , ante esta Sala el Rollo de apelación nº 599/2016, en el que ha sido parte apelante la entidad
SPACE LAND 2010, S.L., representada esta por la Procuradora Dña. NÚRIA RUFÍ PADRÓS, y dirigida por el
Letrado D. MARC BUSQUETS OLIU; y como parte apelada la entidad CÓDIGO CAPITAL S.L, representada
por la Procuradora Dña ROSA MARIA TRIOLA VILA, y dirigida por el Letrado D. IVAN DÍEZ ALGUACIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia 1 Sant Feliu de Guíxols, en los autos nº 372/2013, seguidos a instancias de la entidad CÓDIGO CAPITAL S.L, contra la entidad SPACE LAND 2010, S.L., se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: ESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Triola en nombre y representación de su mandante la mercantil 'CÓDIGO DE CAPITAL, S.L.', frente a la mercantil 'SPACE LAND 2010, S.L.' representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rufí y en consecuencia condeno a 'SPACE LAND 2010, S.L.' a pagar a la demandante principal la cantidad de 278.439, 90 euros, más los intereses legales desde la fecha de esta sentencia hasta su completo pago, todo ello con condena en costas a la demandada.

DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rufí en nombre y representación de su mandante, 'SPACE LAND 2010, S.L.' frente a la mercantil 'CÓDIGO DE CAPITAL, S.L.', todo ello con condena en costas a la primera. '.



SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 15/06/2016 , se recurrió en apelación por la parte demandada SPACE LAND 2010, S.L., por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez.

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no contradiga lo que se dice a continuación.


PRIMERO.- Antecedentes de consideración necesaria.- 1.- La mercantil CODIGO CAPITAL SL, mediante escritura notarial de fecha 24 Mayo 2012, vendió a la entidad demandada SPACE LAND 2010 SL tres fincas inscritas en el Registro de la Propiedad de El Vendrell, compuestas de : aparcamiento para ochenta plazas, local comercial de 656, 00m2 y local comercial de 1.325, 63€.

El precio total de dicha adquisición por venta fue de 3.500.000€, más IVA del 18%, lo que totalizó la suma de 4.130.000€, siendo el modo de pago el siguiente: a) en el momento de la firma se entregaron 630.000€ destinados a IVA más 800.000€ a cuenta del total precio: b) el resto del precio, esto es, 2.700.000€ se aplazó en: 550.000€ el día 15 junio 2012 (ya realizado), y el importe resultante de deducir esta última cantidad de 550.000€ de los 2.700.000€ (esto es 2.150.000€ )se retendrían por la compradora para hacer frente a las hipotecas que gravaban las fincas transmitidas.

Como quiera que en el momento de la venta no había finalizado el procedimiento urbanístico en curso con motivo de la promoción inmobiliaria de la que resultaron los locales comerciales y plazas de parking, se hizo constar la siguiente obligación especial a la vendedora: ' A satisfacer a su exclusiva costa la totalidad de los gastos de urbanización de la Unidad de Actuación Urbanística 38 de Torre Vendrell hasta su completa terminación; a la Liquidación definitiva de Proyecto de Reparcelación; a disolver y liquidar la Junta de Compensación; a obtener la aprobación de la recepción de esta urbanización por el Ayuntamiento del Vendrell libre de condiciones de ninguna clase y a cancelar la afección al pago de los gastos de urbanización inscrita en el Registro de la Propiedad que grava las fincas transmitidas.

Todo ello en el plazo máximo de seis meses'.

La finalidad de la transmisión mencionada, consistió en que, la compradora se subrogaba en la posición de arrendadora que ostentaba la parte vendedora, en arrendamiento concertado por ella misma con el Grupo Supeco Maxor SLU para el ejercicio de la actividad de supermercado en los locales y plazas de parking que estaban en funcionamiento en el momento de dicha transmisión.

Las partes acordaron que la compradora percibiría las rentas mensuales derivados del contrato de arrendamiento a partir del 1 junio 2012. Dicha actividad se venía ejerciendo, de forma pacífica, desde el año 2001 y así siguió hasta la subrogación mencionada, bajo el nombre comercial de 'Carrefour' Ante el impago de parte del precio convenido, la entidad vendedora formulo demanda frente a la compradora en reclamación de la parte del precio no satisfecho.

2.- La demanda contestó la demanda, reconoció los hechos pero hizo especial mención en que, la finalidad de la compra de los inmuebles era, el poder subrogarse en la posición de parte arrendadora y vendedora, en el contrato suscrito anteriormente por la actora en fecha 4 febrero 2011 y novado el 14 de marzo de 2011, con el Grupo Supeco Maxor SLU.

Se imputaba a la demandante, la ocultación de que las rentas de dicho alquiler se hallaban pignoradas a favor de CaixaBank y por eso reconocía la no entrega de la suma reclamada en la demanda, por quedar retenida en garantía del cumplimiento de las obligaciones especiales de la vendedora recogidas en la cláusula del contrato de compraventa, denominada 'Obligaciones Especiales de la parte Vendedora'.

Del mismo modo, se imputaba a la vendedora el incumplimiento de parte de los deberes urbanísticos pendientes de la Unidad de Actuación Urbanistica 38 Torrevendrell, donde se hallan ubicadas las fincas transmitidas, y de no estar disuelta la Junta de Compensación que promovió la urbanización, tal y como se pactó en el contrato de compraventa.

También imputaba a la vendedora un incumplimiento en la entrega del número de plazas de parking, que en el momento de la compra era de139 plazas situadas en las plantas 1 y 2, de las que 80 de ellas estaban en la plana 1, todo ello en base a una clausula 'ad hoc' pactada en el contrato.

Por todo ello la vendedora formulo demanda reconvencional a fin de que se obligase a la vendedora a ejecutar la totalidad de las obligaciones urbanísticas que estaban pendientes de cumplir; a dar a la demandada las plazas de parking del subterráneo 2, a indemnizarle por no entrega del resto de plazas de parking.

3.- La Sentencia dictada estima íntegramente la demanda principal y desestima en su totalidad la demanda reconvencional y frente a ello, la parte demandada interpone recurso de apelación donde se formular motivos concretos, se realiza un comentario sobre la prueba practicada para terminar suplicando la estimación de su reconvención.



SEGUNDO.- Examen del recurso planteamiento general.- Dado la configuración del recurso, donde se reiteran los mismos argumentos de la contestación y reconvención y, que como ya se dijo, se cuestiona la valoración de la prueba contenida en la recurrida que no le resulta favorable a la recurrente, el material recogido en la primera instancia se traslada a la segunda instancia, de modo íntegro. La diferencia radicará en la valoración que esta Sala. Ello se trae a colación porque la solicitud de recibimiento a prueba del presente rollo, realizada por la ahora recurrente, no fue admitida, por lo que, el material probatorio, para resolver este recurso, es el mismo de que dispuso el Juzgador de primer grado.

No hay controversia en que el negocio que une a las partes es un contrato de compraventa, cuya finalidad última era, la posibilidad de la compradora de subrogarse en un contrato de alquiler, de dos locales comerciales y un número amplio de plazas de parking, que la vendedora había concertado con anterioridad a la compraventa.

No hay controversia tampoco, en que, en el momento de perfeccionarse la venta, quedaban una serie de aspectos accesorios, tales como: hipotecas pendientes, afectación de los inmuebles a los gastos de urbanización, al margen de la existencia de un contrato de arrendamiento con un grupo comercial (Supeco), todo ello según se desprende de la propia escritura de compraventa (folios 46 y ss).

Finalmente, resulta un hecho no controvertido, que, con carácter previo a la contestación a la demanda y reconvención, no hubo, por parte de la demandada/recurrente, reclamación o requerimiento previo, a la otra parte oponiendo, frente al impago, las causas alegadas en aquella contestación.



TERCERO.- Motivos de oposición de la demandada/recurrente.- La no entrega de 59 plazas de parking.- El grueso de la negativa al pago reclamado en la demanda rectora, se sitúa en la no entrega por parte de la vendedora, de 59 plazas de parking.

Debe recordarse que, en el momento de la compra de los inmuebles, se hallaba en funcionamiento un negocio de local comercial bajo la marca de 'Carrefour' y ello desde el año 2001 (hecho no controvertido).

Ciertamente se contaba con una reserva inicial para 139 plazas, pero a tenor de lo dispuesto por la Dirección General de Comercio de la Generalitat de Catalunya, la meritada inicial reserva, estaba sujeta a posible revisión, tal y como disponía el art. 12.5 del Decreto 378/2006 de 10 octubre . Es por ello que la arrendataria (grupo Maxor) presentó ante el Ayuntamiento de El Vendrell, en 28 de febrero de 2012 una solicitud de revisión la baja, dirigida a que se fijara en 80 plazas de parking, la dotación mínima de dichas plazas (documento nº 9 de la demanda a folio 133).

Debe recordarse que la compraventa se materializa con posterioridad a dicha petición, esto es, el 24 mayo 2012 y que, en dicho instante, el Ayuntamiento no consta que hubiera resuelto la indicada petición de revisar a la baja y por ello se hizo constar tal previsión en la escritura de venta, puesto que, dado que sólo se trasmitían 80 plazas, para el caso de que el Ayuntamiento denegara la revisión, la compradora pudiese obtener de la vendedora las 59 plazas restantes.

El Ayuntamiento acabo revisando a la baja la dotación de aparcamientos preceptiva para la actividad de supermercados a las 80 plazas solicitadas (documentos nº 10 y 11 de la demanda en folios respectivos 134 y 141), lo que supuso que, la vendedora no pudiera entregar las otras 59 plazas, por no concurrir en supuesto de hecho previsto en la compraventa, dicho de otra forma, la concesión de la reducción del número de plazas comportaba la no concurrencia del supuesto de hecho previsto en el contrato.

El contrato contenía una clausula bajo el título. 'DONACION FUTURA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO DEL PARKING -2', con el siguiente tenor literal: ' En el caso de que el Ayuntamiento del Vendrell no autorice dentro del plazo de seis meses a contar del día de hoy, la reducción del número de plazas de aparcamiento necesarias para el ejercicio de la actividad de supermercado en los locales comerciales transmitidos de las 139 actuales situadas en las plantas - 1 y -2 a las 80 plazas situadas en la planta -1, la parte vendedora se obliga a donar a la compradora, pura y simplemente, las 59 plazas de parking situada en el sótano -2 que se refieren a continuación en el plazo máximo de un mes a contar del vencimiento del plazo de seis meses anterior...' Dado que la finalidad de la compra de los locales y plazas de parking, lo fue la posibilidad de subrogación en la propiedad/arrendadora de los mismos y en el mismo contrato preexistente de arrendamiento, al obtenerse la reducción de la reserva de plazas de aparcamiento necesarias para el mantenimiento de la actividad comercial, era evidente que la pretensión de entrega de aquellas 59 plazas no estaba justificada y frente a ello, no supone contraprueba el informe emitido a instancias de la recurrente por la Sra Josefina (documento nº 8 a folio 389) puesto que además de no comparecer a su ratificación, el mismo se emitió con anterioridad al Acuerdo del Ayuntamiento, por lo que no pudo tener en cuenta el parecer de la ingeniería municipal.

El Acuerdo municipal, de fecha 18 de marzo de 2013, acabó por resolver la solicitud presentada por la arrendataria Grupo Supeco MAxor en sentido estimatorio, por cuanto motiva de forma extensa la procedencia de la revisión a la baja de la dotación de aparcamientos inicialmente prevista y ello bajo el informe del Ingeniero Municipal, por lo que no nos hallamos ante un mero y simple 'enterado' (assebentat) como pretende la recurrente.

Conclusión de todo ello, es que, con la obtención de reducción del número de plazas de parking necesarias para el ejercicio de la concreta actividad, quedó sin efecto el compromiso de donación de plazas adquirido en el momento de la compraventa, única y exclusivamente, para el supuesto de que dicha autorización administrativa fuese denegada y permitiese un aumento de dicha dotación de plazas, extremo que, se reitera, no concurrió.

La Sentencia no es errónea en este concreto apartado.



CUARTO.- Sobre el pretendido incumplimiento de obligaciones urbanísticas.- a) En la escritura de compraventa, de reiterada cita, se pactó unas 'OBLIGACIONES ESPECIALES DE LA PARTE VENDEDORA', en cuyo apartado 3 se decía: 'A satisfacer a su exclusiva costa la totalidad de los gastos de urbanización de la Unidad de Actuación Urbanística 38 Torre Vendrell hasta su completa terminación; a la liquidación definitiva del Proyecto de Reparcelación; a disolver y liquidar la Junta de Compensación; a obtener la aprobación de la recepción de esta urbanización por el Ayuntamiento de Vendrell libre de condiciones de ninguna clase y a cancelar la afección al pago de los gastos de urbanización inscrita en el Registro de la Propiedad que grava las fincas transmitidas.

Todo ello en el plazo máximo de seis meses'.

Los documentos nº 5 y 6 de la demanda (folios respectivos 115 y 124) ponen de manifiesto que, la recepción por parte del Ayuntamiento de las obras de urbanización se realiza en Acuerdo de la Junta de Gobierno de 18 Febrero 2013 y por Acta de cesión de las obras de urbanización el 28 Febrero 2013.

Se omite en el recurso, que estaba pendiente de aprobación un Proyecto de mejora de conexiones viarias y zona verde de la calle del Mar con la UA-38 Calle Jaume Carner y Carretera de Sant Salvador, en zona urbanística alejada de las fincas vendidas a la recurrente. Dicha situación de desconocimiento de aprobación del meritado Proyecto, llevo a la vendedora a que, el 24 Diciembre 2012 a otorgar una hipoteca unilateral ante el Ayuntamiento para garantizar, por su cuenta, las obras de dicha zona, para cuando el municipio decidiera su ejecución (documento nº 1 de la contestación a la reconvención a folio 431).

Lo anterior supone, que es la propia vendedora, la que, decide 'motu proprio', asegurar la ejecución de dichas obligaciones urbanísticas, mediante garantía real unilateral, lo que, a 'sensu contrario' supone que la recurrente nada deberá atender ni aportar económicamente.

b) En relación con el levantamiento de las afecciones urbanísticas de las fincas, debe recordarse que la demanda rectora aportaba de documento nº 2 (folio 91) notas del Registro de la Propiedad, en la contestación a la reconvención, aportó, de nuevo, certificado de dicho Registro (folio 457) de donde se infiere que las cargas de afección en concepto de deberes de urbanización no figuran como carga sobre las fincas afectadas (39.360, 39.118 y 39.358).

c) Y por lo que respecta a la pretendida no liquidación de la Junta de Compensación, responsable de la gestión urbanística del ámbito en el que se encontraban los inmuebles afectados, esta incursa en causa de disolución tal y como dispone el art. 131.3 del Decreto Legislativo 1/2010 de 3 agosto Texto Refundido Ley Urbanismo de Cataluña y el art. 195 del Decreto 305/2006 de 18 de julio , habiendo presentado una solicitud a tal efecto, la parte vendedora (documento nº 3 de la contestación a la reconvención a folio 471).

En todo caso, y como ya se establecía en la demanda, no había necesidad de constituir dicha Junta de Compensación, dado que la vendedora era propietaria única de los terrenos donde desarrollar la Actuación Urbanística 38 Torrevendrell.



QUINTO.- No concurrencia de la exceptio 'non adimpleti contractus'.- Debe recordarse que, como dice la STS 949/2011 (Sala 1) de 27 de diciembre: 'La excepción de incumplimiento contractual, en cualquiera de sus dos modalidades - exceptio non adimpleti contractus y exceptio non rite adimpleti contractus -, supone, simplemente, la negativa total o parcial al pago de la obligación reclamada y constituye una de las consecuencias más importantes del carácter sinalagmático de un contrato y del principio de reciprocidad de las obligaciones en ella comprendidas, pues se funda en la regla del cumplimiento simultáneo de las prestaciones recíprocas y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación prevista a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya y, a la inversa, en que ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria, sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia.

Se trata de una verdadera excepción, tanto en su sentido sustantivo -porque es un derecho o facultad para rechazar la ejecución de la prestación puesta a cargo de quien la opone-, como en su sentido procesal -porque constituye un justo fundamento de oposición a la demanda de cumplimiento, en los términos en que ésta se encuentra planteada, de modo que es siempre un modo de defensa a favor del demandado-.

La genuina excepción de incumplimiento contractual (exceptio non adimpleti contractus) se produce frente a una omisión total de la ejecución de la prestación por parte de quien reclama el cumplimiento de la contraprestación ( Sentencias de 12 de febrero de 2002 , 17 de noviembre de 2004 y 16 de diciembre de 2005 ).' Parece por tanto que el fundamento de esta institución se encuentra en asegurar el mantenimiento de un equilibrio contractual, que ya se instauró entre las partes desde un primer momento sobre la base de la equidad y la buena fe, y que podría peligrar en caso de cumplimiento de uno solo de los obligados. También se basa en asegurar una igualdad del resultado final de la relación obligacional así como una igualdad durante la fase de ejecución de la relación, ya que es posible que si una de las partes cumple, triunfando así la acción ejercitada por la otra, y ésta no ha cumplido, el cumplidor estará expuesto a numerosos riesgos como el de no poder obtener la satisfacción ni siquiera por equivalente económico porque el patrimonio del deudor sea insuficiente, riesgo de no poder recuperar la prestación ya realizada o riesgo de que la ejecución de la prestación debida, si el deudor no la lleva a cabo voluntariamente, se haga de imposible ejecución de forma sobrevenida .

La excepción alegada por el recurrente, sirve a su vez para presionar indirectamente al cumplimiento en la medida en que el otro contratante estará interesado en obtener su contraprestación. Pero sin embargo parece más adecuado pensar que la 'excepctio non adimpleti contractus' no pretende en modo alguno sancionar el incumplimiento, sino, como antes hemos dicho, mantener el equilibrio a lo largo de la relación jurídica..

Es más que evidente, como ya pone de manifiesto la Sentencia recurrida, que en el presente supuesto, de lo acreditado, sobre todo documentalmente, no hay atisbo ninguno que permita imputar a la demandante (CODIGO CAPITAL SL) incumplimiento, siquiera mínimo de sus obligaciones; por el contrario, la meritada documental pone de manifiesto que en todo momento estuvo atenta a las vicisitudes de todo tipo que presentaba la operación de venta de unas fincas en funcionamiento en un zona urbanísticamente no acabada y de todo ello tuvo cabal conocimiento la parte compradora y recurrente ( SPACE LAND 2010 SL). Dicho de otro modo, debe recordarse que, quien la opone sea titular de un crédito vencido y exigible frente al demandante, y a la vez ser deudor de la prestación que se reclama, debiendo el crédito y la deuda provenir de una misma relación bilateral y sinalagmática, sin que exista obligación pactada para quien la opone de cumplir en primer lugar.

La lejana Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de noviembre de 1996 ya señaló como la excepción de contrato no cumplido no puede ser opuesta con éxito por quien incumple primero y provoca con su actitud el incumplimiento del otro, asistiendo en cambio a este último tanto la facultad de demandar judicialmente el cumplimiento del contrato como la de instar su resolución.

Finalmente, debe decirse, que el principio de buena fe se halla, cuanto menos, cuestionado en el actuar de la recurrente. En este sentido, la también lejana Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de diciembre de 1997 ya establecía que el incumplimiento por parte del demandante, en relación con el principio de la buena fe, ha de tener un carácter esencial.

Es por todo ello que se desestima el recurso y se confirma, en su integridad, la Sentencia recurrida.



SEXTO.- Costas.- La desestimación del recurso vocaciona en la imposición de costas a la parte recurrente.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad SPACE LAND 2010 SL y CONFIRMAMOS en su integridad la Sentencia de fecha 15 junio 2016 del Juzgado Mixto nº 1 de Sant Feliu de Guixols , dictada en JO 372/13, con imposición de costas a la recurrente.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.