Sentencia Civil Nº 26/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 354/2011 de 26 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21 BIS

MADRID

SENTENCIA: 00026/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 21 BIS

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: Fax:

N.I.G. 28000 1 2100347 /2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 354 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2005 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 52 de MADRID

Ponente: ILMO.SR. DON JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO

MB

De: Mario

Procurador: MARIA JESUS BEJARANO SANCHEZ

Contra: Francisca

Procurador: ANTONIO ALBADALEJO MARTINEZ

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO

D. RAFAEL CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE

D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

En Madrid, a veintiséis de febrero de dos mil trece. La Sección Vigésimoprimera Bis de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 2005/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: Don Mario , y de otra, como Apelado-Demandado: Doña Francisca .

VISTO,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON D. JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO.

Antecedentes

PRIMERO.-En fecha de 13 de noviembre del 2008, se presentó demanda por parte de la Procuradora Sra. Bejarano Sánchez, en nombre y representación de D. Mario , de juicio ordinario, reclamando la resolución del contrato de arrendamiento por falta de ocupación contra Dª Francisca , siendo repartido por el Juzgado Decano de los de Primera Instancia de Madrid, al juzgado de Primera Instancia 52 de los de esta ciudad, el cual dictó resolución en fecha de 19 de febrero del 2009, en la cual se acordó emplazar a la parte demandada a fin que contestara a la demanda, cosa que tuvo lugar en fecha de 8 de abril del 2009, por parte del Procurador Sr. Albadalejo Martínez.

SEGUNDO.-Por resolución del día 16 de abril del 2009, se convocaron a las partes a la celebración de la correspondiente audiencia previa, que tuvo lugar en fecha de 10 de junio del 2009, compareciendo las partes, y proponiendo los correspondientes medios de prueba.

TERCERO.-En fecha de 16 de diciembre del 2009, tuvo lugar el correspondiente acto de juicio, practicándose las correspondientes pruebas y quedando los autos vistos para sentencia.

CUARTO.-En fecha de 4 de mayo del 2010, se dictó sentencia en el órgano judicial de instancia, cuya parte dispositiva contenía el siguiente fallo: 'que desestimando la demanda interpuesta por D. Mario , representada por María Jesús Bejarano Sánchez, y asistido por la letrada Dª Mónica Muñoz Casas, frente a Dª Francisca , y representada por el Procurador Sr. Albadalejo Martínez, y asistida por el letrado Sr. José Carlos Carramolino debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos de la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora'.

QUINTO.-Contra dicha resolución se interpuso recurso de Apelación por la parte actora en escrito formalizado en fecha de 7 de septiembre del 2010, que fue contestado en fecha de 25 de octubre del 2010, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial para el conocimiento del recurso en fecha de 1 de mayo del 2011, y tras la entrada en funcionamiento de esta Sección bis, se procedió a señalar día para la deliberación, votación y fallo para el 10 de enero del 2013, y designando Magistrado Ponente, y quedando los autos vistos para sentencia desde entonces. Habiéndose observado, al menos por esta Sección bis, los términos legales para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la Sentencia de Instancia, se alza la representación procesal de la parte actora a través de una serie de motivos de Apelación que, en esencia, entienden que se ha valorado mal la prueba, por cuanto es evidente que la persona demandada era la efectivamente arrendataria del inmueble. Y por tanto, no discutida que la ocupación de la vivienda es por persona distinta de la arrendataria, que además vive en lugar distinto al del inmueble arrendado, es claro, que nos encontraríamos ante un supuesto de resolución del contrato de arrendamiento.

No se discute los argumentos jurídicos que sirven de base a la demanda, y en concreto, que sea perfectamente posible la resolución del contrato de arrendamiento por desocupación, fundado en el hecho que la vivienda permanezca desocupada durante más de seis meses en el curso de un año, siendo causa de denegación de prórroga. La cuestión que es objeto de discusión en este procedimiento es quién es la persona del arrendatario. Por cuanto ha sido admitida por ambas partes que el contrato de arrendamiento suscrito en su día fue verbal.

Obviamente a razón del principio de libertad de forma en materia de contratación que fija el artículo 1278 del CC , es claro que el contrato de arrendamiento pueda ser suscrito en forma verbal. Por cuanto no supone un tipo de negocio jurídico que haya de ser formalizado en documento público. Ahora bien, una vez dicho esto, es preciso determinar quien sea la persona del arrendatario. Por cuanto, conforme el artículo 217 de la LEC , a la parte actora le corresponde acreditar los hechos base de sus respectivas pretensiones, como a la parte demandada los hechos impeditivos y extintivos. Debiendo, por tanto, la parte demandante probar que efectivamente la demandada es quien arrendó la vivienda. Admitiéndose, eso sí, por ambas partes, que actualmente no la ocupa. Y sí su madre.

Según se deduce del interrogatorio del demandante, el contrato de arrendamiento verbal tuvo lugar en julio de 1976. Y tal como se determina en declaración testifical de la madre del demandante, Dª Sara , 'su suegro fue quien suscribió el contrato de arrendamiento'. Es decir, el contrato de arrendamiento fue concertado, en forma verbal, por el abuelo del actual demandante D. Gerardo . De manera que han ocupado la posición de arrendador, el abuelo del actor, cuando se concertó materialmente el contrato, el padre del mismo D. Ángel Jesús , y actualmente el actor. Habiendo fallecido el padre del demandante, D. Ángel Jesús , el día 18 de septiembre de 1996.

Es decir, la parte demandante ha asumido la condición de arrendador de facto del inmueble desde el fallecimiento de su padre, dada su condición de legitimario y la inexistencia de testamento, y de todo punto de vista jurídico, desde la escritura de aceptación de la herencia de 18 de marzo del 2008. Habiendo existido previamente acta de notoriedad de fecha de 6 de febrero de 1997, en que se declararon únicos herederos del fallecido a sus hijos Mario y Candelaria .

Habiendo manifestado en su demanda el actor que desde hace ocho años, 'ha tenido constancia que la vivienda no es ocupada por la demandada'. Aceptando, por tanto, que desde al menos el año 2000, ha tenido constancia que la vivienda no es ocupada por la actual demandada.

Siendo así, sorprende que si la vivienda no estaba siendo ocupada por la actual inquilina desde el año 2000, dicha circunstancia no hubiera dado lugar, en tanto tiempo, al inicio de la correspondiente demanda exigiendo la resolución del contrato de arrendamiento por desocupación.

Como también lo es que las distintas cartas dirigidas a la actual demandada, indicándola que ella tenía la condición de arrendataria, tuvieran fecha de 17 de abril del 2008 (folio 25), exigiéndole y notificándole la actualización de la renta en documento de fecha de 27 de febrero del 2007 (folio 140), otra de actualización de la renta para el año 2008 (folio 150) de fecha de 18 de marzo del 2008, otra del 2007 y de fecha de 27 de febrero del 2007 (folio 152), es decir, todas ellas de fecha reciente. Existiendo tan solo una carta anterior de fecha de 1 de enero de 1998, relativo a la actualización de la renta, y que fue dirigida por la madre del actual demandante a la demandada.

Es cierto que todas estas cartas fueron dirigidas al domicilio de la CALLE000 , NUM000 NUM001 , que es la vivienda alquilada, y fueron recogidos por la demandada. Sorprende de todo punto que si efectivamente y tal como señala la parte actora, ya tenía sospechas que desde el año 2000, la demandada no vivía en la vivienda, siguiera dirigiendo sus notificaciones a su nombre y a dicho inmueble. Lo que significa que, o bien, entendía que la demandada seguía ocupando el inmueble, o, por el contrario, lo que efectivamente sucedió, que a pesar de no ocupar la vivienda, en la medida que vivían allí sus padres, y luego su madre, iba al lugar de vez en cuando y recogía la correspondencia que le era dirigida. Lo que no significa, en modo alguno, que hubiera asumido la condición de arrendataria del inmueble.

Efectivamente existe una carta dirigida por su parte a la propiedad, de la que se deduce que al menos con la madre del demandante la relación era buena, y que efectivamente se deduce de su contenido que la demandada abonaba los recibos de renta, y estaba al corriente de los distintos pagos que hubiera de realizarse. Pero en ningún momento de dicha carta asume la condición de arrendataria (carta folios 153 y ss), debiendo de añadirse, que, siendo lo cierto que es difícil de aceptar en el ámbito de relaciones humanas que alguien pudiera pagar una cantidad por otro, a menos que exista obligación legal o convencional de llevarlo a cabo, en el ámbito de las relaciones familiares, sustentadas en la necesidad de apoyo mutuo, no es infrecuente la presencia de donaciones, o inclusive que alguno de los miembros de la familia puedan realizar pagos a favor de terceros. O ayudando de algún modo a los mismos. Y en este caso, el hecho que la demandada hubiera abonado la renta durante periodos de tiempo a la propiedad, supone un indicio, que no una certeza, del hecho que la misma pudiera ser la arrendataria de la vivienda. Por cuanto, como queda dicho, este indicio puede ser desvirtuado por la posibilidad que la hija, dada la edad de sus padres, o por razones de ayuda estricta familiar, pudiera proceder al pago de la renta. Haciéndolo como una forma de ayuda a sus propios padres, o a su madre, una vez fallecido su padre.

SEGUNDO.-En cualquier caso, sorprende que la carta enviada por la demandada a la madre del actor, en fecha de 2007, tuviera tanta cordialidad como se deduce de su contenido, cuando según el actor, nada menos que desde el año 2000, sospechaba que la demandada no vivía en el domicilio arrendado. Y, por tanto, estaba incumpliendo el contenido contractual, y, por tanto, concurría según él, la causa correspondiente de resolución contractual.

Del mismo modo sorprende que si, según la parte actora, la demanda no vivía en el domicilio desde antes del 2000, y según la prueba de interrogatorio de parte de la demandada, esta abandonó el domicilio de la CALLE000 , en fecha de 1985, no se hubiera formalizado hasta ahora la interposición de la demanda por no uso de la vivienda en cuestión. O bien la vivienda estaba arrendada verbalmente a los padres de la demandada, o existía un completo acuerdo entre el abuelo y luego el padre del actor de seguir permitiendo el uso de la vivienda, en calidad de arrendatarios, por los padres de la demandada.

Figurando en el Registro de la Propiedad de Rivas Vaciamadrid, que el inmueble actualmente ocupado por la demandada junto con su compañero, fue adquirido por éste -Sr. Gumersindo - en fecha de 23 de junio de 1993 (folio 38), lo que viene a corroborar más si cabe, que la demandada no vive en el domicilio de la CALLE000 desde mucho tiempo antes del año 2000. Siendo la situación perfectamente aceptada por los propietarios del inmueble.

Se nos argumenta que la renta ha sido pagada por la demandada. Figurando este dato como una presunción de la condición de arrendataria de la demandada. Además de lo ya expuesto con anterioridad, también lo es, que la cuenta donde se realizaron los pagos de la renta desde la entidad Cajamadrid, es de titularidad de la demandada, pero figurando como autorizada la madre de la misma. Siendo aperturaza en 1977, y estando autorizada la madre de la demandada desde 1994 (folio 172). Pagándose las cantidades correspondientes en concepto de renta desde enero del 2004 en adelante.

En definitiva, y según se deduce de la prueba de interrogatorio de la demandada la misma abona distintos pagos derivados del arrendamiento, 'porque ayuda en casa', mientras que sus hermanos, también colaboran. Debiéndose valorar, en todo caso, las declaraciones testificales obrantes en la causa, de personas que no tienen interés alguno en el asunto, por no ser parientes ni amigos de ninguna de las partes contendientes. Prescindiendo, por ello, de las declaraciones de la madre del demandante, que lógicamente ha de tener un interés a favor de su hijo, o de Luis Miguel , pues es también primo del demandante, y también, ha de presumirse un interés en su favor. No sirviendo para determinar la verdadera identidad del arrendatario la declaración de D. Sergio , puesto que además de reconocer ser amigo del padre del actor, desde el colegio, añadió que solo sabe del tema por referencias.

Por lo que han de valorarse el resto de declaraciones testificales. Así la de Eulalia , vecina del inmueble, y en concreto, del NUM002 , de la CALLE000 , NUM000 , quien afirmó que conoció las conversaciones que desembocaron en el acuerdo verbal de arrendamiento, 'por estar presentes en ellas', afirmando que 'se alquiló el piso, no a la demandada, sino a la madre de la misma'. Y de Dª Caridad , que vive en la citada calle en el NUM003 , y afirmó que 'el inquilino del piso NUM002 es la madre de la demandada, y que el contrato fue suscrito verbalmente'.

Pero siendo importantes estas declaraciones más aún es la de Eulogio , administrador de la Comunidad de Propietarios desde el año 1989. Por tanto, persona que sabe o debe saber perfectamente las circunstancias del arrendamiento, quien es titular de la vivienda, y quién su arrendatario. Y sabiéndolo desde mucho tiempo antes de interponer la demanda. Y que, lógicamente, siendo administrador de la comunidad de propietarios ningún tipo de interés ha de tener en esta materia. Y así afirmó que 'vivía en el piso desde siempre la madre de la demandada', figurando un documento (folio 115), donde afirmó que desde 1987, lleva la administración de la comunidad de Propietarios, y que los recibos de la vivienda se han expedido a nombre de D. Gerardo , abuelo del demandante, y desde junio del 2008, a nombre del actor, y siendo abonados en la cuenta corriente de la comunidad, no por la actora, sino por su madre, Dª Carolina . Correspondiendo dichos recibos a consumo de agua, pago de gastos y derramas. Siendo habitada desde hace al menos 15 años la vivienda por la madre de la demandada. Figurando el contrato de suministro de gas a nombre del padre fallecido de la demandada. Y no a nombre de ésta.

Si efectivamente la demandada fuera la arrendataria, no tendría razón de ser que los recibos de comunidad fueran retirados por su madre, o que ésta hubiera concertado a su nombre los contratos de suministro de gas.

En definitiva, no está probado por la parte actora, como sería exigible conforme el artículo 217 de la LEC , los hechos constitutivos de su pretensión. Esto es, que la demandada fuera la verdadera arrendataria de la vivienda. Y faltando este requisito, y constando que vive en dicho inmueble la madre de la demandada, con quien al parecer, y con su marido, se concertó el contrato de arrendamiento, no cabe haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento por no uso del inmueble. Pues está siendo usado y ocupado por quien tiene la condición de arrendataria, según el contrato verbal suscrito en julio de 1976 y actualmente vigente.

Habiéndolo entendido así la Juez a quo, conlleva la desestimación del recurso de Apelación y la confirmación íntegra de la sentencia de Instancia.

TERCERO.-De conformidad con lo prevenido en el artículo 398 de la LEC , en relación con el artículo 394 del mismo cuerpo legal , las costas de esta alzada, lo mismo que las originadas en primera Instancia, han de ser impuestas al litigante vencido, esto es, a la parte actora y recurrente.

En relación con la cantidad ingresada como depósito para recurrir, conforme los números 9 y 10 de la disposición adicional decimoquinta de la LO 1/09 de 3 de noviembre , se habrá de dar a la misma el destino legal que proceda, acordándose su pérdida.

Vistoslos artículos citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de D. Mario , frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 52 de los de Madrid, de fecha de 4 de mayo del 2010 , en autos de procedimiento ordinario número 2005/2008, seguidos en dicho órgano judicial, y en su consecuencia, debemos de confirmar y confirmamos en su integridad la resolución recurrida.

Imponiendo expresamente las COSTAS de esta alzada a la parte apelante.

Una vez firme esta resolución, habrá de darse a la cantidad ingresada por el recurrente como depósito, el destino legal que corresponda, acordándose su pérdida.

Contra esta sentencia, se puede interponer recurso de casación por infracción procesal, o por interés casacional, en su caso, cumpliéndose, en ambos supuestos, con los requisitos exigidos por los artículos 469 de la LEC , en relación con la disposición final decimosexta , o 477.2.3 del mismo cuerpo legal . Debiéndose interponer, mediante escrito, firmado por letrado y procurador, y a presentar ante esta misma Sala. Formalizándose dicho recurso en el término de veinte días a contar desde la notificación de esta resolución. Y debiendo, igualmente, procederse al ingreso de la cantidad de 50 euros, en concepto de depósito.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.