Sentencia Civil Nº 26/2014, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 25/2014 de 22 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00026/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL:RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 25/2014

Juzgado procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION Nº 1 de Soria

Procedimiento de origen: Juicio Verbal (Desahucio) Nº 220/2013

SENTENCIA CIVIL Nº26/2014

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

JOSE LUIS RODRIGUEZ GRECIANO

MAGISTRADOS:

MARÍA BELÉN PÉREZ FLECHA DÍAZ

MARIA PILAR CASADO RUBIO

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En Soria, a veintidós de abril de dos mil catorce.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de Juicio Verbal (Desahucio) Nº 220/2013, contra la sentencia dictada por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCIÓN Nº 1 de Soria, siendo partes:

Como apelante y demandado Pedro , representado por la Procuradora Sra. PILAR PRADA RONDAN, y asistido por el Letrado Sr. MANUEL RODRIGO MUÑOZ.

Y como apelado y demandante PANIFICADORA ELECTRICA SORIANA S.L., representada por el Procurador Sr. ISMAEL PEREZ MARCO y asistido por el Letrado Sr. LUIS RUIZ HERNANDEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'Que estimando la demanda formulada por PANIFICADORA ELECTRICA SORIANA S.L., declaro resuelto el contratoexistente entre las partes, decretando el desahucio del demandado respecto del inmueble arrendado objeto de esta demanda, vivienda nave industrial sita en calle Monte de las Animas, s/n. de Soria, y debo condenar y condeno al demandado D. Pedro a pagar al actor la cantidad de OCHO MIL DIEZ EUROS CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (8.010,78 Euros) en concepto de cantidades por mensualidades, rentas y cantidades asimiladas pendientes y vencidas hasta la presente resolución más el importe de las cantidades en concepto de renta que vayan venciendo y no sean abonadas, desde la fecha de la demanda hasta la terminación del procedimiento y total ejecución de la sentencia, más los intereses legales correspondientes según se expresa en el fundamento de derecho tercero, con expresa imposición de las costas procesales al demandado.'

SEGUNDO.- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandada, dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 25/2014, y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para dictar sentencia.

Es Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARIA PILAR CASADO RUBIO.

Fundamentos

Damos por reproducidos los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- La demanda tiene como objeto la resolución del contrato de arrendamiento, en juicio verbal de desahucio, y reclamación de 8.165Ž11 € euros, en concepto de impago de rentas y cantidades asimiladas a las mismas, así como las que se devenguen por impago tras la presentación de la demanda hasta la efectiva disposición del local a su favor.

Existe un contrato de fecha de18 de abril de 2012, en virtud del cual se establece el arrendamiento entre la parte actora, y D. Pedro , de un local de negocio de Obrador de Repostería, siendo la duración del contrato la de cinco años. La renta se estipula en 600 euros mensuales. Siendo de cuenta del arrendatario:

- Consumos de luz y de gas-oil de la maquinaria

- Parte de gastos generales de la nave establecidos en un 6Ž4%; y el pago proporcional tanto del I.B.I, como del seguro de responsabilidad civil

Por parte del demandado se alega que el pago de la renta se realiza a la Agencia Estatal Tributaria y con anterioridad se compensó con las relaciones comerciales existentes entre ellos.

La sentencia recurrida estima íntegramente la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento y decretando el desahucio del demandado, así como le condena a pagar la cuantía reclamada en concepto de rentas y cantidades asimiladas a ellas, así como las que se devenguen hasta su completa ejecución

SEGUNDO .- Frente a esta resolución se alza la demandante: aduce en síntesis, error en la valoración de la prueba y error en la aplicación del derecho, afirmando que nos encontramos ante un juicio verbal que tiene por objeto la recuperación de un local dado en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta por el arrendatario, cuando hubo un pacto tácito compensatorio y el acreedor de la renta lo es la Agencia Estatal Tributaria (A.E.T.T.), por lo que se falta a la buena fe y constituye un fraude de Ley, a fin de poder evadirse el demandante de su deuda con hacienda.

En este procedimiento hay algo perfectamente acreditado. La parte demandada no ha abonado la renta -del contrato de arrendamiento respectivo- correspondiente de septiembre de 2012 en adelante, y las cantidades asimiladas, es cierto que realiza pagos a la A.E.T.T., pero no se acredita su correspondencia con la renta pactada.

La Sala, tras un nuevo examen de la prueba obrante en autos, y de forma sintética, puesto que ello ha sido objeto de minucioso análisis en la sentencia que se impugna, comprueba que obra en autos facturas del demandado contra la actora (folios 114 a 117) por cuantías ínfimas, 44Ž66 €, 42Ž68 €, 44Ž66 € y 22Ž33 € que no suponen ni tan siquiera el pago de una de las rentas de una mensualidad.

El resto de facturas aportadas (folios 118 a123) están giradas a favor de una empresa distinta, aunque pertenezca al mismo actor, lo cual se ha recogido, en este supuesto y con las anteriores ascienden a 11.837Ž97 €, pero no sólo no se acredita el supuesto pacto tácito, sino que este no es el procedimiento adecuado para conocer de dichas cuestiones, pues las relaciones comerciales, con terceros civiles o la A.E.T.T. exceden del ámbito del juicio sumario verbal de desahucio.

Esta cuestión debería ser, en su caso, objeto de análisis en procedimiento ulterior sobre si las relaciones entre las dos entidades del actor eran parte del pago de la renta o se quedaban al margen de ellas, donde deberán dirimirse, de acuerdo con el material probatorio de dicho proceso, la no acreditada, por exceder del conocimiento del verbal de desahucio relaciones comerciales ajenas al arrendamiento.

TERCERO. - En cualquier caso, está acreditado, que no se ha abonado las cantidades de renta anteriormente mencionadas, ni tampoco los gastos de luz, gas-oil y el 6Ž3% del pago del I.B.I, como del seguro de responsabilidad civil correspondientes a los meses anteriormente citados. Siendo esta última cantidad 'cantidades asimiladas a la renta'.

Tal como se establece en SAP de Baleares, de fecha de 6 de marzo del 2007 , el ámbito discursivo propio del juicio de desahucio, hoy verbal para recuperar la posesión, comprende el examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material de la cosa arrendada en relación con el incumplimiento de su esencial obligación de pagar la renta o virtualidad del título para seguir poseyéndola. Reiterada jurisprudencia venía sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que debían ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo correspondiente ( sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1953 , 17 de mayo de 1969 y 14 de abril de 1992 ), doctrina que es de aplicación a la nueva regulación pues sigue siendo un juicio sumario cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada- artículo 447.2 LEC 2000 -. Sin embargo, para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción hacen dudosa la condición de mero arrendatario. Pues bien, en el caso de autos, la supuesta complejidad en modo alguno recae sobre lo que constituye el ámbito propio del juicio de desahucio ya que resulta indiscutido que al interponer la demanda la arrendataria estaba en deber las rentas correspondientes a los meses de septiembre de 2012 y siguientes y la cantidad derivadas de las cantidades asimiladas.

La supuesta complejidad se hace derivar de la existencia de un pacto tácito de compensación de deudas, por una parte, entre el demandado y otra mercantil perteneciente a la actora, y posteriormente, el pago a la Agencia Tributaria. Pues bien, dichas cuestiones son totalmente ajenas al presente procedimiento especial y sumario, por lo que no puede admitirse que la mera enunciación, convierta la relación arrendaticia en una relación compleja, ni que su mera existencia, en el supuesto de haberse acreditado, impida que se produzca la resolución del arrendamiento por impago de las rentas y demás cantidades a cargo de la arrendataria. En este sentido la S.T.S. de 19 de mayo de 2003 precisa que el motivo 'orientado a maximizar la importancia de la opción de compra en detrimento del componente arrendaticio del contrato litigioso, tampoco puede prosperar, pues el examen de la totalidad de las cláusulas de dicho contrato pone de manifiesto su carácter unitario aunque complejo, que no permite aislar el arrendamiento de la opción de compra'. En definitiva, el juicio de desahucio por falta de pago de la renta, según dice la S.T.S. de 4 de julio de 1989 , tiene dos vertientes, resolutoria una y de lanzamiento físico otra, pero dado que estos procesos sólo enjuician el escueto y puro hecho del impago de la merced, que constituye la obligación principal de arrendatario, es claro que la causalidad del contrato como esencia subyacente del mismo, queda sin enjuiciar en punto a su vinculación quebrantada o no por incumplimientos trascendentes de las partes, lo que no puede homologarse judicialmente sino a través del procedimiento ordinario.

En el mismo sentido SAP de Granada de 31 de mayo del 2006 , y así en el caso sometido a la consideración de la Sala, la misma disiente de la conclusión a que llega la resolución recurrida, pues, admitida por las partes y conformes las mismas en la naturaleza del contrato, acreditado que los demandados han dejado de abonar las rentas, de enero a abril del 2013, cuyo pago no han acreditado, procedería la acción entablada.

Si el demandado dejo de pagar la renta, como resulta acreditado, y las cantidades asimiladas a la renta, es evidente que dejó de cumplir el deber esencial del arrendatario de estar al corriente en el pago de la renta, no obstante lo cual pretende ahora ejercitar una compensación de derechos con terceras personas, ya sea otra entidad comercial Panadería Molina S.L, ya sea la Agencia Tributaria, haciendo uso de un derecho de compensación, pero sin ni siquiera pagar las cantidades estipuladas, pues no coincide lo abonado con las rentas debidas y devengadas por lo que no se puede aplicar la compensación alegada.

De tal modo que no puede hablarse sino de la existencia de un simple contrato de arrendamiento, que podría ser ejercitada en el juicio declarativo correspondiente en donde alegar otras relaciones comerciales o pagos a terceros, compatible con el tramitado de forma autónoma e independiente como juicio verbal al amparo del artículo 250.1.1 de la LEC , sin que se produzca litispendencia, prejudicialidad civil, ni necesidad de acumulación de autos, siendo indiferente la situación posesoria previa o posterior a la resolución del contrato de arrendamiento pues el declarativo, en sentido positivo o negativo, desplegaría en su momento, todos sus efectos.

CUARTO .- En cuanto a lo que se puede calificar como error en la aplicación del derecho, al entender la parte apelante que la aplicación de las normas realizada por la Juez a quo, conlleva un fraude de Ley y actuar con mala fe, por eximirse al resolverse el contrato de la obligación de pagar a la Agencia Tributaria, debe indicarse como señala la misma, que no coinciden las cantidades abonadas con la renta y dado que la propia parte apelante alega que existían relaciones ajenas al contrato de arrendamiento no queda probado a qué relación debe entenderse realizada la imputación del pago.

De nuevo debe recordarse, como el propio apelante indica que en el juicio de desahucio no pueden examinarse cuestiones complejas, una reiterada jurisprudencia tiene declarado que, dada la especial naturaleza del juicio de desahucio, cuya limitada 'cognitio' queda circunscrita al derecho del arrendador al desalojo de la finca o al del arrendatario a permanecer en ella, sin posibles extensiones a cuestiones jurídicas complejas cuya adecuada resolución requiera de la amplitud de debate y medios probatorios propios del declarativo ordinario, es seguida consecuencia que cuando el desahucio se promueva por falta de pago de la renta habrá que partir de la existencia de un precio cierto y determinado cuya obligación conste de una manera clara por los términos del contrato de arrendamiento, 'sin lo cual no es posible apreciar, dentro de la limitada competencia y estrecha estructura procesal de esta clase de juicios, si el demandado ha incurrido realmente en tal falta de pago determinante del desahucio' ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1940 , 1 de junio de 1962 , 25 y 26 de junio de 1964 y 15 de diciembre de 1971 ).

Y si bien es cierto que tal doctrina puede ser matizable en juicios como el desahucio por falta de pago, aunque según doctrina jurisprudencial, el juicio de desahucio excluye normalmente la posibilidad de que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, es verdad que ello no impide dilucidar dentro de dicho juicio extremos que aparecen vinculados a la relación que se trata de extinguir y que constituyen en algún supuesto obligado de los pronunciamientos de la sentencia ( STS 2-2-1966 ).

Es decir, que el rechazo a la admisión de cuestiones distintas al derecho del actor a resolver el contrato y desalojar al arrendatario y el de éste a permanecer en la finca arrendada, no puede entenderse de modo absoluto o radical, pues la misma doctrina jurisprudencial es conforme en afirmar 'que es permisible la proposición y discusión dentro del especial juicio de desahucio planteado, de cuestiones que afectantes a los indicados derechos de las partes estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados' ( STS 26-3-1979 ). En este sentido citamos, por ejemplo, la Sentencia de 20 de mayo de 2013 de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid .

En síntesis, como refiere la Sentencia de la Sección 21 bis de la Audiencia Provincial de Madrid, de 26 de febrero de 2013 , es permisible la proposición y discusión dentro del especial juicio de desahucio, de cuestiones que afectaren a los indicados derechos de las partes, que estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trate, y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados, por la razón que sí quedan excluidas de la esfera de acción del procedimiento de desahucio, exclusivamente, aquellas relaciones jurídicas que por razón de su complejidad no permiten discernir claramente los elementos de juicio.

La relación con la Agencia Tributaria, (como la comercial Panadería Molina S.L.) va más allá de las cuestiones relativas a los derechos de las partes, que estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata, y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados, por ello, queda excluido del mismo, sin que se haya desvirtuado los razonamientos de la Juez a quo, en cuanto a la falta de pago de la renta y cantidades asimiladas a las mismas, así como, la imposibilidad de aplicar la condonación de la deuda por no quedar acreditado que las cuantías que efectivamente se están abonando a la Agencia Tributaria por la deuda de ésta con el arrendador, sean las derivadas del contrato de arrendamiento o se refieran a los derechos y obligaciones derivados del mismo.

Y por lo tanto, no podemos sino desestimar el recurso de apelación y confirmarse en toda su integridad la sentencia apelada, al no haber cumplido el arrendatario la obligación de pago de la renta desde septiembre de 2012

QUINTO .- La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante, artículo 398 LEC , y la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los artículos citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Prada Roldán, en nombre y representación de D. Pedro , frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 1 de los de esta ciudad, de fecha de 23 octubre de 2003 , en proceso verbal de desahucio por falta de pago 220/2013, seguido en dicho órgano judicial, y en su consecuencia, CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, que será notificada en forma legal a las partes, haciéndoles saber que, caso de interponer Recurso de Casación ó Extraordinario por Infracción Procesal, deberá acreditar al tiempo de su interposición la consignación de la suma de 50€ en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones Judiciales aperturada en el Banco Español de Crédito, cuenta expediente nº 4162 0000 01 seguido del nº de procedimiento (4 dígitos) y del año (dos dígitos) debiendo indicarse en el campo 'concepto' del documento resguardo del ingreso, que se trata de un 'Recurso', seguido del código 06 (casación) ó 04 (Infracción Procesal. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria, el código y tipo concreto de recurso debe indicarse a continuación de los 16 dígitos de la cuenta de expediente (Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre), lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION . Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.