Sentencia CIVIL Nº 26/2019, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 10572/2017 de 31 de Enero de 2019

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla
REFERENCIA: ORDINARIO
JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº24 DE SEVILLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 10572/2017
JUICIO Nº 405/2016
S E N T E N C I A Nº 26/19
PRESIDENTE ILMO SR :
D MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA
MAGISTRADAS ILMAS SRAS :
Dª ROSARIO MARCOS MARTIN
Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ
En la Ciudad de SEVILLA a treinta y uno de enero de dos mil diecinueve.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia de fecha 22/05/17 recaída en los autos número 405/2016 seguidos en el
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº24 DE SEVILLA promovidos por D Victor Manuel , representado por
el Procurador Sr ANTONIO CANDIL DEL OLMO , contra DÑA. Belinda , representada por el Procurador Sr.
RAFAEL ILLANES SAINZ DE ROZAS , pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto
por la representación de la parte demandante, siendo Ponente del recurso la Magistrada Ilma. Sra. Doña
FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº24 DE SEVILLA cuyo fallo es como sigue: 'QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Candil del Olmo en nombre y representación de Don Victor Manuel contra Doña Belinda , con imposición de costas.'.



SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de D Victor Manuel que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.



TERCERO.- Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En la demanda que dio inicio a las actuaciones el actor, D Victor Manuel , ejercitaba sendas acciones de resolución de contrato y reclamación de cantidad contra Dª Belinda , con fundamento en la existencia del contrato que las partes suscribieron con fecha 6 de agosto de 2015. En dicho contrato, las partes habían acordado la compraventa de la vivienda propiedad de la demandada sita en la Av DIRECCION000 NUM000 de Mairena del Aljarafe, finca que se vendía libre de cargas y gravámenes por un precio de 267.500 euros, entregando el actor, en su condición de comprador y en concepto de señal la suma de 10.000 euros.

Se pactó como fecha límite para otorgar la escritura pública el 30 de noviembre de 2015 y asimismo, las partes acordaron que, en caso de renuncia del comprador, éste perdería la cantidad entregada y, en caso de renuncia por parte del vendedor, éste devolvería el doble del importe.

No obstante lo pactado, con fecha 23 de septiembre de 2015, el demandante solicitó nota simple informativa al Registro de la Propiedad nº 7 de Sevilla, en relación con la finca objeto del contrato y pudo comprobar que la misma se encontraba gravada con tres hipotecas que la hacían responder de un importe cercano a los 300.000 euros, cantidad superior incluso al precio pactado, a esa fecha la compradora no había acreditado la cancelación de las cargas ni cual fuera el saldo deudor actual de esas cargas.

Con fecha 18 de noviembre de 2015 el actor remitió a la demandada requerimiento notarial para comparecer en la Notaría de D Arturo Otero López-Cubero a efectos de llevar a cabo el otorgamiento de la escritura de compraventa de la finca en cuestión, en los términos recogidos en el documento firmado por las partes, libre de cargas y gravámenes, gastos de comunidad y al corriente de todo tipo de impuestos y contribuciones.

El 17 de noviembre de 2015 el demandante recibió de la demandada requerimiento por el que se le emplazaba a firmar la escritura pública de compraventa en otra Notaría a ese requerimiento el actor contestó que ya había emplazado a la vendedora en la Notaría de D Arturo Otero López-Cubero.

Con fecha 30 de noviembre de 2015, el actpr compareció en la citada Notaría por el designada y también lo hizo la vendedora quien, sin embargo, no acreditó la cancelación de las cargas hipotecarias que gravaban la vivienda, las cuales estaban plenamente vigentes y sin amortizar. Ante esa situación, resultaba imposible la formalización de la escritura pública por causa imputable única y exclusivamente a la vendedora.

En vista de lo expuesto resultaba claro el incumplimiento por parte de la vendedora quedando ésta obligada a devolver el doble de la cantidad recibida por lo que solicitaba se dictase sentencia declarando resuelto el contrato suscrito por las partes con fecha 6 de agosto de 2015 por causa imputable única y exclusivamente a la demandada y se condenase a ésta a abonarle la cantidad de 20.000 euros, e intereses legales desde que la misma fue abonada a la demanda, e imponiendo a ésta las costas causadas.

La demandada contestó a la demanda y se opuso a la misma alegando que el motivo de no llegase a formalizarse la venta fue la imposibilidad del comprador de obtener la financiación bancaria que precisaba a tal fin, ya que por su parte la vendedora había cumplido con las obligaciones a su cargo, acudiendo a la firma con el representante de la entidad acreedora, CAIXABANK para la cancelación de las cargas hipotecarias que pesaban sobre el inmueble. Admitía la suscripción del contrato de compraventa en la fecha indicada, en cuya suscripción intervino la entidad 'GESTIÓN DE INMUEBLES CAVASUR SL', que fue la que gestionó la operación. La vendedora había puesto en conocimiento del comprador la existencia de distintas hipotecas que serían canceladas de forma simultánea a la formalización de la compraventa, en el momento de otorgar escritura pública, siendo falso que el importe de las cargas hipotecaria fuera superior al precio de venta ya que la deuda, según los certificados emitidos por la acreedora, ascendía a fecha 26 de noviembre de 2015 a la suma de 121.191,48 euros, de forma que el precio pactado, 267.500 euros, cubrían sobradamente la deuda.

Fue la vendedora la que en primer lugar se dirigió al comprador para instar la firma de la escritura mediante burofax remitido con fecha 17 de noviembre de 2015, solo después de recibir esa comunicación el demandante otorgó acta notarial de notificación y requerimiento que no llegó a ser notificada a la demandada, si bien el demandante remitió el 23 de noviembre de 2015 fax a la Notaría de D Luis Barriga Fernández indicando que la firma estaba organizada en la Notaría por él elegida. Finalmente, el único motivo por el que no se llevó a cabo la firma de la escritura pública de compraventa fue la falta de obtención por parte de comprador de la financiación necesaria al efecto. Esa falta de financiación se había puesto de manifiesto anteriormente y era conocida por la entidad mediadora la cual además había indicado al comprador que las cargas se cancelarían el mismo día de la firma de la escriotura de compraventa. La vendedora había comparecido efectivamente en la Notaría designada por el comprador en la fecha indicada acompañada del representante de la entidad acreedora para otorgar la escritura de compraventa sin que el demandado acreditase disponer de los fondos precisos para acometer el pago acordado, por lo que no pudo firmarse la escritura y el contrato quedó automáticamente resuelto, perdiendo el actor la cantidad entregada en concepto de señal y arras penitenciales. Seguidamente la demandada había vendido la vivienda un tercero, por importe inferior al inicialmente pactado con el actor, por todo ello solicitaba se dictase sentencia desestimando la demanda y absolviéndole de los pedimentos formulados en su contra, confirmando la resolución en fecha 30 de noviembre de 2016 del contrato de privado de compraventa suscrito por las partes con fecha 6 de agosto de 2016 y la automática pérdida del derecho del demandante a recuperar las cantidades entregadas a la demandada en concepto de arras penitenciales, con expresa imposición de costas a la parte actora.

En la sentencia dictada se desestimó la demanda, con condena en costas a la parte actora.

Contra dicha sentencia se ha interpuesto recurso por la representación del demandante interesando la revocación de la misma e íntegra estimación de la demanda formulada. La parte demandada se ha opuesto al recurso y ha solicitado la confirmación de dicha resolución.



SEGUNDO .- La recurrente denuncia en primer lugar infracción de los arts 1281 y 1283 del C. Civil , por errónea interpretación del clausulado del contrato, como segundo motivo indebida valoración probatoria, estando ambos motivos directamente relacionados por lo que procede resolver sobre los mismos de forma conjunta.

La apelante alega que, según consta en el contrato, la intención de la comprador era comprar la vivienda libre de cargas y gravámenes y que en el contrato suscrito no se menciona la existencia de las tres hipotecas que recaían sobre el inmueble ni el hecho de que la compradora destinaría parte del precio que el comprador entregara a la cancelación de las cargas, lo que se toma como premisa en la sentencia dictada.

En la resolución recurrida se ha desestimado la demanda que comprende una acción de resolución contractual y una acción de reclamación de cantidad, correspondiente a las arras penitenciales, porque si bien el actor manifiesta que comparecía con un cheque para abonar el precio, no se pudo comprobar la existencia de dicho documento, de forma que lo que está diciendo es que el comprador nunca estuvo en disposición de cumplir con la prestación a su cargo, esto es, pagar el precio pactado.

La petición contenida en la demanda es la de resolución del contrato y como consecuencia de ello, la entrega de las arras dobladas, esto es, 20.000 euros, sin embargo es jurisprudencia reiterada la que establece en relación con el art 1124 del C. Civil que el contratante incumplidor no está legitimado para instar la resolución del contrato. Es decir, es preciso probar que el demandante pruebe que ha cumplido o que se está en disposición de cumplir la obligación a su cargo, y en este caso, el actor no ha probado que estuviera en disposición de pagar el precio, art 217.2 de la LEC , antes, bien, Dª Isabel , la testigo que compareció en el juicio, que actuó por la agencia que medió en la operación afirma y así lo hizo además por escrito que no era viable la financiación de la operación, según le había indicado la financiera, documento nº 4 de la contestación a la demanda. El demandante no ha probado que tuviese en su poder al tiempo de comparecer en la Notaría el importe preciso para satisfacer el precio por lo tanto no está legitimado para instar la resolución.

En este sentido , la STS, Civil sección 1 del 13 de marzo de 1986 'Es reiterada y constante la doctrina de este Tribunal Supremo, mantenida en innumerables sentencias, de las que baste citar como más recientes las de diez de noviembre de mil novecientos ochenta y dos , cinco de mayo de mil novecientos ochenta y tres , siete de febrero , once de octubre y veinte de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro y diecisiete de septiembre de mil novecientos ochenta y cinco , al declarar que los artículos mil ciento veinticuatro y mil quinientos cuatro del Código civil , no se eluden entre sí sino que se complementan, en el sentido de que la regla que con carácter general para toda clase de obligaciones contiene el primero, es aplicada específicamente por el segundo cuando se trata deinmuebles, lo que entraña que el éxito de la acción resolutoria contemplada en el artículo mil quinientos cuatro, también exige la concurrencia de los requisitos que para el ejercicio de la del mil ciento veinticuatro considera la doctrina legal, entre ellos, que quien inste la resolución, haya cumplido por su parte las obligaciones contractuales por ella asumidas, pues no tiene derecho a pedir la resolución el contratante incumplidor.'.

Igualmente, STS, Civil sección 1 del 07 de noviembre de 2012 'Como hemos señalado, la cuestión doctrinal de fondo viene referida a la legitimación activa para el ejercicio de la facultad resolutoria prevista en el artículo 1124 del Código Civil . En este sentido, debe resaltarse que esta facultad resolutoria que contempla la norma corresponde, en todo caso, al contratante que sufre el incumplimiento de la obligación frente al contratante incumplidor . Esta regla encuentra su fundamento tanto en la caracterización de la facultad resolutoria, como una facultad de configuración jurídica que la norma prevé como medio de defensa de la parte contractual que cumple, como en el fundamento de la misma, que trae causa de la interdependencia de las obligaciones recíprocas y su especial articulación en la relación obligatoria sinalagmática; situando al cumplimiento de la obligación como el eje central de la dinámica resolutoria . De ahí que a la parte recurrente que decidió injustificadamente no proceder a la firma de la escritura pública de la compraventa previamente acordada, según las condiciones estipuladas, ni proceder al pago de las cantidades acordadas, esto es, el incumplimiento propiamente dicho del contrato, le esté vedado al ejercicio de la facultad resolutoria.'.

No se ha pactado en el contrato que la finca debería liberarse de las cargas hipotecarias que pesaban sobre la misma con carácter previo al otorgamiento de la escritura, siendo posible el cumplimiento simultáneo de las obligaciones a cargo de las partes, a lo que estaba dispuesta la vendedora, ya que compareció junto con el representante de la acreedora hipotecaria para otorgar escritura de cancelación de cargas previo pago de la deuda certificada, ese cumplimiento simultáneo no fue posible porque el demandante no cumplió con la obligación a su cargo ni ofreció siquiera el cumplimento consignando la cantidad correspondiente al precio pendiente de pago y que debía abonarse al tiempo del otorgamiento de la escritura.

Por lo tanto, debe ratificarse la apreciación contenida en la resolución recurrida en el sentido de que no habiendo probado el demandante su disposición a hacer pago del precio y constando la voluntad de cumplimiento de la parte contraria, no procede ni la declaración de resolución, ni la consecuencia pactada para el caso de renuncia por parte del vendedor, por aplicación del art 217.2 de la LEC , los motivos de recurso han de ser desestimados y por ello, la sentencia ha de ser confirmada.



TERCERO .- Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda: 1.- Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de D Victor Manuel contra la sentencia dictada el 22 de mayo de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia n1 24 de Sevilla, en el procedimiento núm. 405/2016 del que este rollo dimana.

2.- Confirmamos íntegramente la resolución recurrida.

3.- Imponemos a la apelante las costas derivadas de su recurso.

Dada la desestimación del recurso, la parte recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer, en el plazo de 20 días, recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario de infracción procesal, a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de ellos en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con copia autentica de la presente resolución remitida vía telemática y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilustrísimos Señores Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN .- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.