Sentencia CIVIL Nº 26/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 330/2019 de 23 de Enero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00026/2020
Rollo núm.: 330/2019
S E N T E N C I A Nº 26/2020
Ilmos. Sres.
Don Álvaro Latorre López, presidente
Doña María del Pilar Fernández Alonso
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca a, veintitrés de enero de dos mil veinte.
Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado
de Primera Instancia número 21 de Palma, bajo el número 246/2018 , Rollo de Sala número 330/2019, en los
que han intervenido como:
Demandante-apelante-apelada: La entidad Mediterránea Fusiones y Adquisiciones SLU, representada por el
procurador D. José Antonio Cabot Llambías y dirigida por e letrado D. Eugenio Alarcón Tauste.
Demandada-apelante-apelada: D. Pio y D. Primitivo , representados por el procurador D. Gonzalo Bernal
García y dirigidos por el letrado D. Ricardo González Zayas.
Es ponente el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- La Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 21 de Palma, dictó sentencia en fecha 6 de noviembre de 2018, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: «Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don José Antonio Cabot Llambías, actuando en nombre y representación de MEDITERRÁNEA FUSIONES Y ADQUISICIONES, SLU, contra Pio Y DON Primitivo , representados por el Procurador de los Tribunales don Gonzalo Bernal García, debo CONDENAR Y CONDENO a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa con respecto a la vivienda sita en CALLE000 , número NUM000 de Son Ferrer (Calviá) y cuyos datos registrales constan en el hecho probado quinto de la presente resolución, en cumplimiento del contrato de opción de compra convenido entre ambas partes en fecha 31/01/2015, con las condiciones fijadas en el mismo y con imposición de las costas procesales a la parte demandada.

Una vez firme la presente resolución, alcénse las medidas cautelares dictadas en el presente procedimiento».

En fecha se dictó auto de aclaración de la sentencia en los siguientes términos: «Desestimo la aclaración instada por el procurador D. JOSÉ ANTONIO CABOT LLAMBÍAS en nombre de MEDITERRANEA FUSIONES Y ADQUISICIONES S.L.U.

Estimo íntegramente la aclaración presentada por el procurador DON GONZALO BERNAL GARCÍA en nombre de DON Pio y DON Primitivo y donde la sentencia de seis de noviembre de 2.018 dice en su fundamento segundo cuarto 'podrán descontarse del precio de la compraventa el importe del 100% de las rentas pagadas' deberá concretar que 'podrán descontarse del precio de la compraventa el importe del 100% de las rentas pagadas por el arrendamiento de vivienda».



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de las partes demandante y demandada, se interpusieron sendos recursos de apelación, que fueron admitidos y seguidos los recursos por sus trámites se señaló para votación y fallo día 21 de enero de 2020.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- Planteamiento del recurso.

La entidad Mediterránea Fusiones y Adquisiciones SLU interpuso demanda por el que se solicita que se dicte sentencia por la que se condene a los demandados, D. Pio y D. Primitivo , a otorgar escritura de compraventa con respecto a la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de Son Ferrer (Calviá) en cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra convenido en fecha 31 de enero de 2015.

Se afirma en la demanda que se cumplió con el requisito establecido en el contrato para el ejercicio del derecho de opción y se dirigió en fecha 16 de enero de 2018 requerimiento notarial a la parte vendedora en la que se le notificaba su intención de adquirir la propiedad y se le emplazaba a formalizar la compraventa en fecha 31 de enero de 2018 en la notaría que designaban.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando, en primer lugar, la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda, dado que no se interesa el correlativo pago del precio por la parte compradora.

Señala también que en el contrato de arrendamiento se refiere a una vivienda y a un local de negocio y la renta estaba diferenciada para cada uno de ellos. La opción de compra se refiere únicamente a la vivienda.

Se niega que nos encontremos ante un contrato de opción de compra, dado que de los términos del contrato firmado, falta la exclusividad a favor del optante y la obligación del propietario de mantener esa exclusividad en los términos establecidos y ello en atención a lo establecido en las cláusulas cuarta y decimoquinta.

Se pactó una cláusula de salida del contrato, dado que se establece que 30 días antes de cumplir el plazo de tres años, cualquiera de las partes puede denunciar el contrato y los arrendadores procedieron en fecha 3 de noviembre de 2017 a comunicar su intención de no prorrogar el contrato ni ejecutar la compraventa, por lo que ya no cabía la opción de compra.

En la sentencia dictada en primera instancia se aprecia que nos encontramos ante un contrato de opción de compra, que la opción fue ejercida en la forma prevista en el contrato, pero que se limitaba a la vivienda, por lo que no incluía el local de negocio. Se condena a la parte demandada a otorgar contrato de compraventa en relación con la vivienda y se imponen las costas a la parte demandada.

Frente a esta resolución interponen recurso de apelación ambas partes.

1.- Recurso de la parte demandante.

Se centra el recurso en la consideración de que el contrato de arrendamiento con opción de compra comprendía tanto la vivienda como el local para el arrendamiento y también para la opción de compra. Considera que el objeto sobre el que se fijaron las condiciones contractuales en toda su extensión fue respecto al local comercial y frente a la vivienda, sin que se hicieran distinciones en cuanto a qué términos se predicaban sobre la vivienda y el local comercial. El arrendamiento y la opción de compra lo era de las dos fincas registralmente diferentes, pero constructivamente indisolubles.

Al margen de la posible deficiencia en la redacción técnica empleada en el contrato de arrendamiento, todas las condiciones que se mencionan en el contrato en el que se alude a la vivienda, deben predicarse también del local comercial.

2.- Recurso de la parte demandada.

Reitera la parte su tesis de que en el contrato suscrito falta un elemento fundamental y configurador de la opción de compra, la unilateralidad y exclusividad, en cuanto solo el optante puede ejercer la opción de compra, es el optante el que decide sobre el derecho que tiene reconocido y a su vez surge la obligación del propietario o concedente de la opción de no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta.

Este requisito no resulta del contenido del contrato que en la cláusula cuarta establece una cláusula de salida del contrato ya que se establece que 30 días antes de cumplir el plazo de tres años, cualquiera de las partes puede denunciar el contrato y esto es lo que realizó la parte arrendadora que en fecha 3 de noviembre de 2017 comunicó a la parte arrendataria su intención de no prorrogar el contrato ni ejecutar la compraventa de la vivienda.

Se apela también la condena en costas, dado que considera que la estimación de la demanda, en caso de confirmarse, es parcial y que, por tanto, no cabe condena en costas.



SEGUNDO.- El contrato de opción de compra. La calificación del contrato suscrito entre las partes.

Como ha recordado el Tribunal Supremo en sentencia de 19 de febrero de 2014 «el precontrato de opción de compra es una verdadera relación jurídica obligacional en la que el optante tiene el derecho (no el deber a diferencia de la promesa de venta del artículo 1451 del Código civilLegislación citada que se aplicaReal Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. art. 1451 (16/08/1889)) de adquirir la cosa por compraventa en el plazo fijado y el concedente de la opción, propietario de la cosa tiene el deber (ningún derecho) de transmitirla con la perfección del contrato de compraventa. Lo anterior adolece de precisiones, que no alteran los conceptos básicos: la primera es que puede, no es esencial, mediar un precio o prima por la mera opción; la segunda, que cabe una cláusula penal consistente en perder la prima si no se ejercita la opción. Pero la esencia siempre es la misma: implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa: así lo expresa la sentencia de 21 noviembre 2000 , reiterada por las de 5 junio 2003 y 3 abril 2006, 12 mayo 2009, 6 abril 2011, 25 noviembre 2011Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 25/11/2011 (rec. 1847/2008)Naturaleza jurídica del precontrato de opción de compra.; la tercera: el precontrato, como se ha dicho, tiene naturaleza obligacional y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad adquiriendo el carácter de derecho real, al igual que el contrato de hipoteca, al ser inscrito pasa a ser derecho real o se inscribe el contrato de compraventa que da lugar a la propiedad».

Es un elemento esencial del contrato la concesión de la facultad exclusiva al optante de decidir o no la celebración del contrato principal, facultad que, si se ejercita, determina el deber del concedente de la opción de transmitir el bien objeto del contrato con la perfección del contrato de compraventa.

El contrato suscrito entre las partes se titula como «de arrendamiento de local comercial con vivienda con opción de compra». Las cláusulas del contrato hacen referencia al arrendamiento, fijando la renta, el plazo, las obligaciones de las partes y, al final, la cláusula decimoctava establece la concesión por la parte arrendadora a la arrendataria de una opción de compra fijándose los términos de la opción: su carácter gratuito; el precio de la compraventa, que se fija en la cantidad de 580.000 euros, de los que se deducirán las cantidades abonadas en concepto de renta; el plazo para el ejercicio de la opción, durante la vigencia del contrato y como máximo hasta el 1 de febrero de 2018; la forma de ejercicio, mediante notificación fehaciente en el domicilio del arrendador.

Es cierto que la cláusula cuarta del contrato, en la medida en que se refiere a la denuncia del contrato por parte del arrendador o arrendatario, hace surgir alguna duda sobre la posibilidad de que el arrendador dé por finalizado el contrato, lo que excluiría la exclusividad que caracteriza a la opción. Ahora bien, esa duda se desvanece si se tiene en cuenta que la cláusula se inserta dentro de las que regulan el contrato de arrendamiento y se titula como prórroga, lo que únicamente tiene sentido en relación al contrato de arrendamiento, y que luego, en la cláusula decimoctava se regula un verdadero y propio derecho de opción. El derecho de opción se caracteriza por ser una facultad exclusiva del optante que no puede estar determinada por la voluntad del concedente de la opción, quien tiene el deber de respetar el ejercicio de ese derecho.

Es por ello por lo que la comunicación remitida por los arrendadores en fecha 13 de noviembre de 2017 no puede tener validez para considerar resuelto el contrato de arrendamiento ni para impedir el ejercicio del derecho opción por la parte arrendataria, derecho que se ejercitó mediante la comunicación fehaciente dirigida a los concedentes de la opción en fecha 16 de enero de 2018.

El recurso de la parte demandada debe ser desestimado en este punto.



TERCERO.- El objeto del contrato.

Sostiene la parte demandada y así es apreciado en la sentencia dictada en primera instancia que el contrato de arrendamiento comprendía la vivienda y el local de negocio, pero que la opción de compra se limitaba a la vivienda. Así se estima por la literalidad del contrato.

Como ya hemos señalado, el contrato se titula como de «de arrendamiento de local comercial con vivienda con opción de compra». Que el objeto del contrato de arrendamiento incluye la vivienda y el local sitos en la CALLE000 nº NUM000 de Son Ferrer lo reconocen los arrendadores que en el requerimiento que remitieron en fecha 13 de noviembre de 2017 identifican el objeto del contrato como la vivienda y el local comercial.

En el contrato suscrito, después de indicar en el título, como hemos dicho, que se trata de un arrendamiento de local comercial con vivienda con opción de compra, se identifica en objeto del contrato en el antecedente primero, en el que señala que la parte arrendadora es propietaria de «la vivienda sita en [SON FERRER], calle [ CALLE000 NUM000 TOTOD, 07181]». No hay duda de que con esta descripción se incluía tanto el local como la vivienda, pues así lo reconocen las partes en relación con el contrato de arrendamiento.

En el antecedente segundo se indica que el arrendatario «está interesado en el alquiler de la vivienda descrita en el antecedente 1º, para su uso personal y vivienda habitual, así como en adquirir un derecho de opción de compra sobre dicha vivienda».

En los pactos del contrato, cada vez que se refiere al objeto del contrato se identifica como la vivienda o el piso-vivienda (pactos tercero, octavo, décimo, decimosegundo, decimoquinto), es por ello que, cuando en la cláusula decimoctava se establece que «se concede al arrendatario una opción de compra sobre la vivienda objeto de arrendamiento», se entiende con claridad que comprende la totalidad de la finca que es objeto del contrato, esto es, el local en planta baja y la vivienda. Ningún otro elemento del contrato nos lleva a poder interpretar que cuando en la cláusula decimoctava se refiere a la vivienda lo hace en un sentido diferente al resto del contrato de arrendamiento, en que no existe discusión de que la referencia incluye la vivienda y el local.

Es cierto que la renta se abonaba de forma diferenciada, pero en el contrato se establece una renta única por todo el inmueble, por lo que no debe llevarnos la forma de pago de la renta a una conclusión distinta de la alcanzada.

Procede la estimación del recurso interpuesto por la parte demandante y revocar la resolución dictada en primera instancia en el sentido de que la escritura de compraventa deberá otorgarse de la total finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de Son Ferrer objeto del contrato de arrendamiento, con las condiciones fijadas en el contrato suscrito entre las partes, debiendo descontarse del precio fijado las cantidades abonadas en concepto de alquiler.



CUARTO.- Costas.

Dada que la estimación de la demanda es total, debe confirmarse la imposición de las costas realizada en primera instancia a la parte demandada.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se impone a la parte demandada las costas causadas con su recurso de apelación, sin hacer mención de las costas causadas por el recurso interpuesto por la parte demandante.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir por la parte demandada y la devolución del consignado por la parte demandante.

Fallo

Esta Sala acuerda: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por D. Pio y D. Primitivo contra la sentencia dictada en fecha 6 de noviembre de 2018 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana, con imposición de las costas causadas con su recurso y devolución del depósito consignado para recurrir.

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la entidad Mediterránea Fusiones y Adquisiciones SLU contra la sentencia citada que se revoca parcialmente en el sentido de que de que la escritura de compraventa deberá otorgarse de la total finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de Son Ferrer objeto del contrato de arrendamiento, con las condiciones fijadas en el contrato suscrito entre las partes, debiendo descontarse del precio fijado las cantidades abonadas en concepto de alquiler, sin hacer mención de las costas causadas en esta alzada con su recurso y devolución del depósito consignado para apelar.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así se manda y firma.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.