Sentencia CIVIL Nº 26/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 191/2019 de 05 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Paseo Lluís Companys, 14-16, 1a planta - Barcelona - C.P.: 08018

TEL.: 934866210

FAX: 934866302

EMAIL:aps17.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0812142120178034648

Recurso de apelación 191/2019 -B

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 692/2017

Parte recurrente/Solicitante: Abilio

Procurador/a: Amanda Pons Bialowas

Abogado/a: CASILDA M MORENO QUESADA

Parte recurrida: Aurora, Alexis, Alonso, Amador, Antonio, Arcadio

Procurador/a: Eva Maria Viudez Castro

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 26/2020

Magistrados:

Jose Antonio Ballester Llopis Paulino Rico Rajo Maria Sanahuja Buenaventura

Barcelona, 5 de febrero de 2020

Ponente: Maria Sanahuja Buenaventura

Antecedentes

Primero. En fecha 21 de febrero de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 692/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Amanda Pons Bialowas, en nombre y representación de Abilio contra Sentencia de 26/07/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Eva Maria Viudez Castro, en nombre y representación de Aurora, Alexis, Alonso, Amador, Antonio e Arcadio.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Desestimar la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales Doña María del Carmen Domènech Fontanet, en nombre y representación de Abilio y absolver a Aurora, Alonso, Alexis, Amador, Antonio de los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de las costas procesales a la parte actora.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 05/02/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria Sanahuja Buenaventura .

Fundamentos

PRIMERO.- El Sr. Abilio interpuso demanda de juicio ordinario, contra la Sra. Aurora, el Sr. Alonso, el Sr. Alexis, el Sr. Amador, el Sr. Antonio, y el Sr. Arcadio, solicitando se acuerde:

'1) Declarar la NULIDAD DEL CONTRATO de ARRAS celebrado entre D. Amador (que actuaba en nombre propio y en representación de su madre y hermanos, según Poder Notarial firmado por el Notario de Mataró, D. Pere Albiol Marés en fecha 21 de Noviembre del 2016, protocolo 2080)), Dña. Aurora, D. Alonso, Don Alexis, D. Antonio y D. Arcadio, y mi representado, D. Abilio, de fecha 22 de noviembre de 2016. 2) Condenar a los demandados Dña. Aurora, D. Alonso, D. Alexis, D. Amador, D. Antonio y D. Arcadio, al pago de la suma de ONCE MIL QUINIENTOS EUROS (11.500 €) cantidad entregada por mi mandante en concepto de arras penitenciales.

3) Reclamación de Daños y perjuicios: Gastos de Tasación Inmobiliaria, en la suma de 254.10. - € Gastos Informe técnico Arquitecta, en la suma de 235.42.- € gastos de envío burofax (29,43.- €) y gastos de traslado únicamente en las partida correspondiente al servicio de mudanza 550.- €.

Lo que asciende a un importe total de 12.568,95.- €. DOCE MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO CON NOVENTA Y CINCO EUROS.

4) Condenar a los demandados al abono de los intereses legales de dichas cantidades desde la interposición de la demanda.

5) Al pago de las costas del presente procedimiento.'

Expone que la parte vendedora omitió y ocultó que sobre el inmueble existía una situación administrativa irregular, y ciertas limitaciones urbanísticas, que incidían y afectaban en el objeto y fin del contrato, siendo una omisión dolosa que vició el consentimiento de la parte compradora.

La parte demandada se opuso a la demanda destacando que el actor conocía sobradamente el inmueble objeto de la compraventa porque su hijo, el Sr. Norberto, para quien se compraba la vivienda, residía como arrendatario en el piso tercero del mismo inmueble. Que, tras la renuncia del actor, la vivienda ha sido vendida a un precio superior al acordado por las partes en su día. Que la vivienda fue construida atendiendo a normas urbanísticas anteriores, pero no fue inscrita en el Registro de la Propiedad previamente a la modificación legislativa, pero ello no significa que la finca se haya de derribar o realizar cualquier tipo de actuación sobre ella. Que la limitación que sufre la vivienda es relativa, porque nadie compra un piso para modificar ni volumen ni estructura, que es lo que no se puede modificar. Que el actor debió consultar previamente con el Ayuntamiento si el proyecto que pretendía ejecutar podía hacerse o no. Que la vivienda dispone de cédula de habitabilidad y certificado energético. Niega que concurran los requisitos para apreciar error en el consentimiento.

La sentencia de instancia desestima la demanda argumentando:

'...la situación de volumen disconforme implica que no se pueden admitir grandes obras de transformación ni cambio de uso ni incremento del techo, ni incremento del número de entidades, si no se ajustan a los parámetros básicos del inmueble. Se entiende por parámetros básicos las determinaciones sobre altura, volumen, ocupación máxima permitida de las parcelas, situación de las edificaciones, número de viviendas y coeficiente de edificabilidad de la zona o uso compatible, en la medida en que sean aplicables por la clase de suelo de que se trate (folios 9 y 10 del informe pericial de la demandante acompañado como doc. 5). (...)

...ni se acredita maquinación fraudulenta o dolo, sino más bien desconocimiento por el demandado de la situación urbanística del inmueble.

Dicha situación urbanística sólo implica limitaciones para la ejecución de grandes obras de transformación, sin que conste que se apercibiera al vendedor esta circunstancia, tampoco se acredita la entidad de las obras que se pretendía llevar a cabo. (...)

El error, que consistiría en las obras que se pretenderían, supuestamente, llevar a cabo, no puede calificarse de esencial, pues en modo alguno de la prueba practicada puede deducirse que formara parte de la esencia del contracto la ejecución de dichas obras. Ni consta en el contrato de arras ni en realidad se ha llegado a realizar proyecto alguno que permita llegar a esta conclusión.

Se cita al efecto la STS de 3 de noviembre de 2014 , en que se analiza la importancia de las limitaciones urbanísticas en orden a la nulidad del contrato que les afecta.

Dice así la citada sentencia que 'lo decisivo será la posibilidad que haya tenido el adquirente de conocer las limitaciones urbanísticas de la finca antes de comprarla y la diligencia desplegada por él para llegar a tal conocimiento. Así, según la sentencia de 2006, 'no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trata de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registro o Archivos (por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición' . Y la sentencia de 2007 concluye que resulta inaplicable la 'rescisión' prevista en la norma urbanística cuando 'un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores' .

En definitiva, si el actor deseaba, efectivamente (lo cual, se insiste, no se acredita) llevar a cabo obras de reforma de cierta entidad, debió acudir al Ayuntamiento antes de la firma del contrato de arras, o bien, apercibir al vendedor de alguna manera de la que pueda tenerse constancia, del carácter esencial de dichas obras en relación con el contrato de compraventa.

Lo que no consta en todo caso es que el vendedor tuviese noticia de la situación urbanística del inmueble, y, en todo caso, dicha situación no limita ni es esencial para la compraventa del inmueble, como demuestra la venta por un precio incluso superior del inmueble analizado.'

SEGUNDO.- La representación del Sr. Abilio expone en su recurso que se ha producido un error en la valoración de la prueba, insistiendo en que la arquitecta contratada por su hijo Norberto, destinatario de la vivienda, se encontró con la problemática relativa a la situación urbanística de la vivienda adquirida por contrato privado, al averiguar la situación real del inmueble, descubriendo la afectación y las limitaciones e irregularidades que presenta el mismo, al no poderse modificar ni volumen ni estructura. Insiste en que al no haber sido informado por los vendedores concurre error inexcusable, porque la omisión de información vició el consentimiento.

TERCERO.- Una nueva valoración de la prueba conduce a la desestimación del recurso, por compartir enteramente los razonamientos de la resolución recurrida que hacemos propios.

Las partes suscribieron el 22-11-2016 un contrato de compraventa con arras, de la vivienda sita en Mataró C/ RONDA000, nº NUM000 piso, entregando el comprador 11.500.- €, y fijando la fecha máxima para la escritura pública de compraventa el 31-3-2017 (dto. 2 de la demanda).

Como se detalla en la demanda, el 15-12-2016, el Sr. Abilio solicitó al Sr. Alonso los planos de la vivienda para llevárselos a la arquitecta, Sra. Apolonia, para que elaborara el proyecto de reforma de la misma y tramitar los permisos de obras. La Sra. Apolonia le informó que no se podía modificar volumen ni estructura de la vivienda, por estar afectada por la situación de volumen disconforme, por superar el número de plantas admitido por el planeamiento, según el Plan General de Ordenación de Mataró, y le recomendó que no comprara la vivienda (dto. 5 de la demanda).

Del propio relato de hechos que se expone en la demanda se advierte que la parte compradora realizó en el Ayuntamiento las indagaciones oportunas respecto a la posibilidad de realizar unas determinadas obras en la vivienda que adquirió, con posterioridad a la firma del contrato de compraventa. Y, como se indica en la resolución recurrida, ni se sabe cuáles eran las obras que se pretendía realizar, ni que unas concretas obras de rehabilitación de la vivienda fueran condición de la compraventa, pues ello no se ha acreditado. Y lo cierto es que las limitaciones que la situación de volumen disconforme del edificio imponía era que no se podía modificar ni el volumen ni la estructura del edificio de cuatro plantas, por lo que a menos que la pretensión, no acreditada, de la parte compradora hubiera sido construir un volumen mayor en las terrazas de la cubierta del edificio, las limitaciones urbanísticas no impedían la ocupación de la vivienda en las condiciones en las que fue adquirida, y pudo ver la parte compradora.

La jurisprudencia sobre la materia es constante. Además de la STS de 3 de noviembre de 2014, citada por la sentencia de instancia, la STS del 16 de marzo de 2011 (Ponente: FRANCISCO MARIN CASTAN) remite a otras dos anteriores, las sentencias de 17 de noviembre de 2006 (rec. 56/00 ) y 8 de noviembre de 2007 (rec. 4002/00 ), y señala:

'Tras puntualizar la sentencia de 2006 que la cuestión de si estamos ante una verdadera rescisión subsumible en el art. 1291-5º CC es más teórica que práctica, considerar la sentencia de 2007 que la 'rescisión' a que se refiere la norma urbanística no es una ineficacia directamente establecida por la ley sino 'una facultad de provocar la resolución que se concede al adquirente cuando no se ha hecho constar que el terreno no es edificable o que el edifico o la industria están fuera de ordenación' y reconocer esta misma sentencia que la jurisprudencia ha acudido a diversos expedientes para resolver estos problemas, como la acción de rescisión del art. 1291-5º CC , la acción de anulabilidad del contrato por error invalidante del comprador o dolo del vendedor, cuya presunción se contendría en la norma urbanística pero admitiendo prueba en contrario, la acción ex stipulatuo, en fin, la acción de resolución, las dos sentencias toman como punto de partida la idea de que, dada la facilidad para acceder a la información urbanística que se desprende de la propia normativa especial, las limitaciones de esta naturaleza, aunque no se mencionen en el contrato de compraventa, no tienen por qué comportar necesariamente su 'rescisión'. Antes bien, lo decisivo será la posibilidad que haya tenido el adquirente de conocer laslimitaciones urbanísticasde la finca antes de comprarla y la diligencia desplegada por él para llegar a tal conocimiento. Así, según la sentencia de 2006, 'no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trata de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registro o Archivos (por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición'. Y la sentencia de 2007 concluye que resulta inaplicable la 'rescisión' prevista en la norma urbanística cuando 'un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores'.

Se hace evidente que, de su propio relato, se advierte que el demandante pudo realizar las comprobaciones en el Ayuntamiento antes de firmar el contrato de compraventa, sin que la parte demandada pudiera ocultar una información que habría sido facilitada por el consistorio en el momento en que hubiera sido solicitada. Es por ello que la falta de diligencia de la parte compradora a nadie más puede ser imputada.

CUARTO.- Desestimado el recurso planteado se condena en las costas al recurrente ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil)

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación del Sr. Abilio, CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró, el 26 de julio de 2018. En cuanto a las costas del recurso se imponen al recurrente.

Respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.