Sentencia Civil Nº 260/2004, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 263/2004 de 14 de Junio de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL.

SECCIÓN CUARTA. CIVIL.

SANTA CRUZ DE TENERIFE.

S E N T E N C I A N.º 260/04 .

Rollo n.º 263/04.

Autos n.º 530/01.

Juzgado de 1ª Instancia n.º 3 de Arona.

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Doña Pilar Aragón Ramírez.

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En Santa Cruz de Tenerife, a catorce de junio de dos mil cuatro.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA n.º 3 DE ARONA, en los autos n.º 530/01, seguidos por los trámites del juicio ordinario y promovidos, como demandante, por DOÑA Edurne , que ha comparecido ante este Tribunal por la Procuradora Doña Isabel Lage Martinez y dirigida por la Letrada Doña Ana Maria Quintana Perez, contra DON Clemente , representado por el Procurador Don Manuel Angel Alvarez Hernández y dirigido por el Letrado Don Santiago Saez Pinto, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON Emilio Fernando Suárez Díaz, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Sra.-Juez Doña Mónica Arévalo Arévalo dictó sentencia el catorce de noviembre de dos mil dos cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Angel Oliva Tristan Fernández en nombre y representación de Dª Edurne contra D. Clemente y desestimando íntegramente la reconvención formulada por el demandado contra la actora, debo declarar y declaro que el demandado incumplió el contrato privado de compraventa de fecha 4 de junio de 2001, la resolución del mismo y, debo condenar y condeno al demandado a que abone a la actora la cantidad de 10.217,21 euros en concepto de deposito entregado por la actora en el momento de la firma del contrato y otros 10.217,21 euros en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual y al pago de todas las costas procesales causadas.».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte apelante-demandada, DON Clemente , en el que solicitaba que se tuviera por preparado recurso de apelación contra tal resolución, petición a la que se accedió por el Juzgado mediante providencia en la que se acordó, además, emplazar a dicha parte por veinte días para la interposición de tal recurso; en el plazo conferido, se interpuso por escrito dicho recurso con exposición de las alegaciones en que se fundaba la apelación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte apelada- demandante, DOÑA Edurne , presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez recibidos y mediante providencia de trece de mayo pasado, incoar el presente rollo, designar Ponente y señalar para la votación y fallo del presente recurso el día nueve de junio del año en curso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, excepto en lo relativo al plazo para dictar sentencia en razón de número y orden de señalamientos pendientes en esta Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora solicita la resolución del contrato de compraventa suscrito con el demandado el 4 de Junio de 2.001 por incumplimiento de éste y que se le condene a devolver un millón setecientas mil pesetas entregadas en concepto de parte del precio de la compraventa, así como otra cantidad igual en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, tal y como se pactó en la cláusula penal. La Sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda, acogiendo la causa de incumplimiento alegada, es decir, que el demandado no informó a la actora de que la vivienda no estaba libre de cargas (hipotecada, embargada y afectada por una condición resolutoria que protegía al propietario anterior) e inscrita en el Registro con carácter de bien ganancial, así como que estaba calificada como de protección oficial, por lo que no le fue posible conseguir de los bancos el crédito hipotecario que necesitaba para abonar el resto del precio en el plazo de dos meses convenido, y como consecuencia de ese incumplimiento del demandado, estima de aplicación la cláusula penal pactada, por lo que el vendedor demandado debe devolver a la compradora demandante la cantidad entregada incrementada en un 100 %; por otra parte, la Sentencia desestima la reconvención planteada por el demandado, en la que solicitaba el cumplimiento del contrato y el consiguiente otorgamiento de escritura pública de compraventa, fundamentando tal petición en que la vivienda quedó libre de cargas durante las negociaciones mantenidas con el comprador en los dos meses siguientes al plazo convenido en el contrato para otorgar dicha escritura, y respecto a la calificación de la misma como de protección oficial alega que desconocía que el comprador quisiera hipotecarla, aviniéndose, con carácter subsidiario, a la resolución del contrato con devolución a la actora del depósito recibido más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

SEGUNDO.- La parte demandada interpone recurso de apelación contra dicha sentencia, fundamentándolo, sustancialmente, en que se produjeron negociaciones entre las partes, manifestando en todo momento su voluntad de cumplir el contrato, muestra de lo cual fue la cancelación del embargo, la hipoteca y la condición resolutoria que gravaban la misma, quedando pendiente la descalificación como vivienda de protección oficial a que se hicieran los trámites necesarios para ello, que tenían una duración aproximada de dos meses.

TERCERO.- Está acreditado que las negociaciones a las que se refiere el demandado apelante tuvieron lugar en los dos meses siguientes a cumplirse el plazo contractual que las partes se habían dado para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, es decir, entre el 4 de Agosto de 2.001, fecha en que concluía dicho plazo, y el 2 de Octubre del mismo año, fecha en que se interpuso la demanda, tiempo en que el vendedor demandado canceló las cargas que pesaban sobre la vivienda, y presentó el documento mediante el que se constataba que la vivienda objeto de la compraventa le había sido adjudicada a él como consecuencia del procedimiento de divorcio que había tenido lugar, quedando pendiente sólo el tema de la descalificación de la vivienda como de protección oficial, a cuya obtención se supeditaba el otorgamiento de la escritura, tal y como se solicitaba en el "petitum" de la reconvención; no obstante ello, el incumplimiento del demandado de lo estipulado en el contrato es patente pues, de una parte, el demandado vendedor no informó al demandante comprador de las múltiples cargas y gravámenes que pesaban sobre la vivienda, lo que le impidió obtener el crédito hipotecario en plazo de dos meses concertado para la firma de la escritura, sin que el demandado en ese lapso de tiempo llegara a cancelar tales gravámenes, cuando se había comprometido a entregar la posesión de la finca "libre de cargas y gravámenes" y, por otra parte, respecto a la descalificación de la vivienda no puede alegar que desconociera que el demandante quería hipotecarla, pues de forma expresa se comprometió "a devolver las cantidades entregadas a la compradora en el caso de que ningún Banco o Caja de Ahorros español concediera la cantidad de (..) (17.000.000 de pesetas) en concepto de crédito hipotecario sobre la vivienda indicada".

En consecuencia, procede la resolución del contrato con la consiguiente devolución de dicha cantidad con arreglo a lo pactado, 10.217, 21 euros, así como la indemnización de daños y perjuicios (artículos 1101, 1106 a 1108 del Código Civil), consistente en el abono del interés legal desde la fecha de la demanda; sin embargo, procede estimar en parte el recurso y revocar parcialmente la sentencia en lo concerniente a la aplicación de la cláusula penal porque la misma no hace mención alguna al incumplimiento del vendedor, sino a que la venta se cancelase por voluntad del mismo, presupuesto que, como se ha señalado en el Fundamento Jurídico Segundo de esta resolución, no se produce en el presente caso.

Tampoco cabe otorgar mayor crédito las alegaciones de la recurrente en el sentido de que la Inmobiliaria Soviten, a la que había encargado la mediación en la venta, no informó al demandado de las cargas y gravámenes existentes sobre la vivienda, pretendiendo hacer recaer la responsabilidad sobre la misma, hasta el punto de alegar, ahora en el recurso de apelación, una falta de litisconsorcio pasivo necesario. En este sentido, la inmobiliaria no tiene otra condición que la de ser un tercero al que el vendedor encarga la mediación en la venta, que no intervino como parte en el contrato de compraventa, ni consta que asumiera ninguna obligación al respecto, ni el demandado ha acreditado que le informara sobre la situación de la vivienda en este aspecto. Respecto a la alegación del litisconsorcio pasivo necesario es obvio que constituye un alegato "ex novo" y extemporáneo, que no puede ser considerado en este recurso.

CUARTO.- No procede hacer pronunciamiento sobre las costas del recurso de conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pronunciamiento que tampoco cabe hacer respecto a las costas causadas en primera instancia por la demanda ya que se estima sólo en parte (artículo 394.2 de la misma Ley), procediendo en cambio imponer las costas de la reconvención a la demandada reconviniente al desestimarse su pretensión principal conforme al apartado 1 del mismo artículo.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Clemente :

1. Revocamos parcialmente la Sentencia dictada en primera instancia, condenando únicamente al demandado a abonar a la actora la cantidad de 10.217,21 euros, en concepto de devolución de lo entregado por la actora en el momento de la firma del contrato, así como al pago de los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda.

2. No procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas del recurso de apelación y las ocasionadas en primera instancia por la demanda, procediendo imponer las costas ocasionadas por la reconvención a la demandada reconviniente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.