Sentencia Civil Nº 260/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 384/2007 de 07 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00260/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7032522 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 384/2007

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 433/2004

Órgano Procedencia: JZDO. 1ª INSTCIA. E INSTRUC. Nº 1 DE TORRELAGUNA, MADRID

De: Constantino

Procurador: ANTONIO GARCÍA MARTÍNEZ

Contra: Luis Alberto

Procurador: NURIA MUNAR SERRANO

Ponente: ILMA. SRA. Dª ANA Mª OLALLA CAMARERO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªANA Mª OLALLA CAMARERO

En Madrid, a siete de abril de dos mil ocho.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los Autos Nº 433/2004, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Torrealguna, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante DON Constantino, representado por el Procurador Sr. Don Antonio García y defendido por Letrado, y de otra como apelado demandado DON Luis Alberto, representado por la Procuradora Sra. Dª Nuria Munar Serrano y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilma. Sra. Dª ANA Mª OLALLA CAMARERO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Torrelaguna, Madrid, en fecha 22 de Noviembre de 2.006, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:

"SE DESESTIMA la demandada presentada por la Procuradora Dña. María del Mar îmto Ruiz, en nombre y representación de Constantino, contra Luis Alberto.

Se contesta en costas al demandante."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso Recurso de Apelación por la parte demandante. Admitido el Recurso de Apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, de fecha 22 de Febrero de 2.008, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 31 de Marzo de 2.008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos, los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Se plantea recurso de apelación por D. Constantino contra la sentencia de instancia que desestimó la acción de resolución de contrato de arrendamiento por él interpuesta contra D. Luis Alberto.

TERCERO.- En primer lugar se interpone recurso de apelación por infracción del Art. 1091 del CC y del Art. 1.281 del CC , en relación con la interpretación de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, dado que la obra realizada afecta a la configuración lo que es sinónimo de estructura.

Ateniéndonos a la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento; según la cual "se autoriza la realización de obras de reforma en cualquier tiempo de la vigencia del contrato y sus prorrogas, siempre que las mismas no afecten a los elementos estructurales o de seguridad del inmueble, y ello siempre que se obtengan los permisos oficiales pertinentes, todo ello bajo la responsabilidad de la arrendataria, quedando las obras realizadas a beneficio de la finca sin que pueda reclamar compensación alguna a la propiedad y precisando en todo caso informe favorable de arquitecto o aparejador, previo a la ejecución de las obras cuando las misma puede afectar a la seguridad de la finca. El incumplimiento de estas limitaciones es causa resolutoria bastante. Con independencia de lo anterior, la parte arrendataria queda autorizada para realizar todas las obras que sean precisas para la puedan realizar las obras que estiman necesarias para la puesta en marcha de la actividad, tanto interiores como exteriores incluso las estructurales que sean necesarias u obligadas, por las ordenanzas municipales o requeridas por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid".

En virtud de tal cláusula solo aquellas obras que por su peculiar entidad afecten a los elementos estructurales o de seguridad del inmueble de la vivienda, legitimaría la resolución de la relación arrendaticia, sanción ésta que por su gravedad y radicalidad de sus efectos ha de utilizarse con la mayor cautela y con la equidad que pretende la ley, al conferir al prudente criterio de jueces y tribunales la misión de perfilar en cada caso los contornos de un concepto impreciso, cual es , la alteración de la cosa arrendada. Así la S.T.S. 20/7/93 señala que el concepto de alteración de la cosa arrendada es algo contingente y circunstancial a examinar en cada caso.

En el presente caso la apelante considera que si bien las obras realizadas por la arrendataria afectan a la configuración, este es un sinónimo a la estructura. La doctrina considera que no siendo el concepto de configuración, aunque presupuesto de hecho, un puro concepto material, sino también jurídico, expresivo de la relación de una parte con el todo, incumbe fijar a los tribunales en cada caso y de fijación flexible y variable en función de las circunstancias concurrentes (S.27/1/71 ).

El concepto de configuración, por tanto, no está definido de manera genérica o abstracta en ninguna norma legal e implica un juicio comparativo de la situación física anterior y posterior a la realización de las obras o, en otras palabras, que el cambio de configuración no hay que referirlo a la que tuviera la cosa arrendada al verificarse su constitución, al perfeccionarse el contrato o a cualquier momento posterior, sino a la que tuviera inmediatamente antes de realizarse la modificación discutida, habiendo de ponderarse en dicho juicio de valor las particularidades concurrentes en cada caso concreto en el objeto arrendado, partiendo siempre de la noción gramatical de configuración como disposición interrelacionada de las partes que componen un cuerpo y le da una peculiar figura (SS.T.S. 5/4 y 4/7/91 ).

Sobre estas bases generales, puede decirse en principio que el concepto jurídico indeterminado de configuración de la cosa arrendada debe venir referido a la colocación exterior e interior de los parámetros, determinante del volumen, forma y distribución del recinto correspondiente entre las paredes y techos que delimita el espacio arrendado, tanto en sentido horizontal como vertical (SS.T.S. 29/ 12/88 y 30/1/91, 27/9/95 ).

En función de la definición por la jurisprudencia de este concepto, es evidente que contrariamente a lo que sostiene el apelante la configuración no es sinónimo de estructura, hasta el punto de que puede haber una modificación de la estructura que no afecte a la configuración, y viceversa. En el presente caso la Sala coincide con el Juzgador de Instancia, prácticamente solo de la observación de los documentos gráficos aportados, se constata que la obra ejecutada consiste en un simple ensanchamiento de la puerta de entrada situada en un muro de cerramiento que rodea la edificación. Sin que se haya acreditado por la demandada pese a corresponderle tal carga adveraticia, que tal obra haya producido una alteración en la estructura de la edificación, ni haya afectado a la seguridad de la construcción, únicas condiciones establecidas en el contrato arrendaticio como limite a tales obras a realizar por el arrendatario, y permitidas a priori por el arrendador siempre que se sujeten a tales parámetros.

Ciertamente las obras han afectado a la configuración, en cuanto a que han supuesto una modificación en el muro de la puerta de entrada, pero el contrato por el que se regulan las relaciones arrendaticias, no veda esta posibilidad en la realización de obras permitidas al arrendatario, como bien dice la sentencia de instancia. Por lo cual no ha realizado una obra inconsentida por la propiedad pues mediaba una clarísima autorización para la realización de obras de reforma en cualquier tiempo de la vigencia del contrato y sus prorrogas, siempre que las mismas no afecten a los elementos estructurales o de seguridad del inmueble. Solo en estos dos últimos supuestos se restringió la realización de estas obras por el arrendatario, y como ya hemos dicho la falta de prueba de que estas obras hayan afectado a la estructura o a la seguridad del edificio, conllevan la lógica conclusión de estar admitidas dentro de la autorización general para estas obras en todo momento de la vigencia del contrato locativo.

Pero es que además, incluso si se equiparara la configuración a las restricciones a las obras en principio autorizadas, debe tenerse en cuenta que cuando la modificación de la configuración es insignificante no puede justificar la resolución, ya que de darse lugar a la misma, habría tal desproporción entre la causa y sus consecuencias, que se rompería el equilibrio de justicia conmutativa con que debe cumplirse el contrato y se llegaría a una conclusión jurídicamente absurda y, como tal, rechazable (SS. 12/5/66, 23/11/74 ).

De ello se sigue que para que pueda decretarse la resolución en todo caso sería necesario que las obras produzcan en la finca arrendada un cambio esencial, y no meramente accidental o de detalle (SS.T.S. 9/5/60, 10/4/61, 30/9/64, 19/4/65, 3/5/67, 5/2/74, 10.2 y 30.1, 5.4 y 15.10.91, 8.10.93 ). Y en el mismo sentido la sentencia del TS Sala 1ª, de fecha 11-7-1988 exige un cambio sensible y evidente en la configuración del local.

Y atendiendo a que las obras ejecutadas por el arrendatario en el muro exterior consisten en derribar una pequeña parte de dicho muro de cerramiento de ladrillo y la verja que sobre el existía para ampliar la puerta de acceso al patio que antecede al local, se trata de evidentemente de obras menores, que no pueden considerarse como mutantes de la configuración del local, pues el citado muro no es un "muro de carga" de la obra civil. Siendo en todo caso sumamente fácil volver al estado de cosas anterior, levantando de nuevo la parte de pared derruida, en cualquier momento con un coste mínimo que, en todo caso, y como resulta evidente, sería de cargo del arrendatario cuando finalice el contrato. Muro que, como queda dicho, no era del local arrendado, sino de la puerta de acceso al patio que le antecede, de lo que incluso cabría razonar que en realidad la obra no afecta a aquél.

Por supuesto la obra realizada modifica la realidad física del muro de cerramiento del patio que antecede al local, al derruir una pequeña parte de dicho muro para ampliar la entrada. Pero esta modificación se autoriza en el contrato siempre que se cumplan las dos condiciones ya referidas, y en el presente caso de los datos obrantes en actuaciones es deducible dada su entidad, y ante la falta de prueba del apelante, que dichas obras no han debilitado la naturaleza del edificio, ni han afectado a su seguridad, pues todos los elementos de sustentación del mismo siguen incólumes, y la parcial modificación del muro exterior no ha afectado a las columnas ni a viga maestra alguna.

En todo caso y, como queda dicho, la cláusula quinta es clara, y donde exista claridad no debe tergiversarse el texto literal con una interpretación de resultado distinto ("in claris non fit interpretatio").Y a tenor de la misma es claro que no solo se permiten sólo obras mejora asimilables a una mera decoración, sino cualquier obra que no afecte a la estructura o seguridad del edificio. Por lo que las obras ejecutadas entran dentro de las autorizadas, como incluidas dentro de la definición general contenidas en el contrato locativo.

No se entiende, en definitiva, en qué puede perjudicar la obra realizada a la actora cuando su incidencia sobre el local no es importante y cuando, además, está incluida de forma clara en las obras que se autoriza realizar al arrendatario.

CUARTO.- Se invoca por el recurrente error en la valoración de la prueba documental que obra en autos. En concreto considera que no se ha valorado el Informe Técnico, elaborado por D. Alfonso, Arquitecto de la Mancomunidad de Servicios de Arquitectura y Urbanismo, así como de un informe jurídico del letrado de dicha Mancomunidad, en el cual se concluye que las obras realizadas se trata de una obra que modifica la configuración de la vivienda o de los accesorios. En cambio el Juzgador de Instancia ha otorgado valor de prueba pericial a la contestación al oficio dirigido al Alcalde de LOZOYA, que respondió que "la obra consistente en la ampliación de puerta de patio no supone una modificación de elementos estructurales del edificio, puesto que el muro de cerramiento del patio no es parte de la estructura de la edificación que allí existe".

La sentencia de instancia no otorga este carácter pericial al citado oficio, simplemente se refiere a este informe localizándolo bajo la rubrica "Informe Técnico", pero sin que en ningún momento se califique a dicho documento de prueba pericial, ni se le otorgue este valor. Por lo cual el planteamiento de la impugnación se centra en un razonamiento, que no ha sido esgrimido por el Juzgador de Instancia, lo que de por sí le hace decaer.

Pero a mayor abundamiento, debe tenerse en cuenta que la conclusión de dicho informe al que hace referencia la resolución en apoyo de su tesis, no obedece a ninguna conclusión técnica, ni requiere una conocimiento especializado, pues es algo obvio y deducible de la mera observación de las fotografías aportadas con la demanda, que las obras afectan a un muro de cerramiento y que este es un elemento constructivo ajeno a la edificación donde se ubica el local. Las conclusiones a las que alude el recurrente contenidas en otro informe jurídico y técnico de la Mancomunidad, contienen igualmente apreciaciones sobre si la obra afecta o no a la configuración, que constituyen una invasión de la apreciación de prueba que solo puede llevar a cabo el tribunal, cuya resolución no puede ser sustituida por una valoración de parte.

Otra cuestión hubiera sido la aportación de un informe pericial tal y como lo regulan los Art. 335 y SS. de la LEC , sometido debidamente a contradicción que acreditara en su caso que las obras hubieren afectado a la estructura y seguridad de la edificación. Prueba que no se ha aportado por la ahora recurrente, en el momento procesal oportuno, encontrándose estos extremos huérfanos de toda adveración.

Por todo ello entiende la Sala que este motivo no puede ser estimado, pues se coincide en la apreciación valorativa de la prueba que ha realizado el Juzgador de Instancia.

QUINTO.- Por ultimo se invoca el Art. 1091 del CC , en relación con la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento e infracción del 1281 del mismo cuerpo legal, puesto que se ha ejecutado la obra sin la pertinente licencia municipal.

La Sala tras revisar las actuaciones incide y comparte en la argumentación del Juzgador de Instancia. Si dicha condición no ha sido cumplida por el ahora demandado no lo ha sido ni por negligencia ni por falta de voluntad de este, sino por una prudente actuación municipal que ha motivado este incumplimiento del arrendatario no imputable al mismo. Pues consta que el demandado solicitó la licencia, que se vio truncada por la oposición precisamente del ahora apelante, que sostenía los motivos que aquí son desestimados, sin que haya prosperado expediente sancionador contra D. Luis Alberto, encontrándose como acertadamente sostiene la sentencia de instancia las obras dentro de la legalidad urbanística según el informe emitido por la Mancomunidad de Servicios de Arquitectura y Urbanismo de fecha 11/10/06.

Por lo cual debemos concluir como ya hizo el Juzgador de Instancia cuyo impecable criterio debe ser confirmado, si la licencia de urbanismo no se ha obtenido ha sido por causas ajenas a la voluntad del demandado, pues ha hecho todo lo que ha estado en su mano para conseguirla, no concurriendo las circunstancias que implicarían la rescisión contractual.

Lo anterior lleva a la conclusión de que el recurso no debe prosperar y procede confirmar la resolución dictada en todos sus pronunciamientos.

SEXTO.- Las costas procesales han de ser impuestas a la recurrente vencida, en aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por DON Constantino, representado por el Procurador Sr. García Martínez, contra la Sentencia de fecha 22 de Noviembre de 2.006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Torrelaguna, de Madrid , en Autos de Procedimiento Ordinario, procede:

1.º CONFIRMAR íntegramente la expresada resolución.

2.º IMPONER a la recurrente vencida las costas ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.