Sentencia Civil Nº 260/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 300/2010 de 13 de Mayo de 2010

Encabezamiento

Rollo 300/10

Rollo 300/10

SENTENCIA Nº 000260/2010

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a trece de mayo de dos mil diez.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 25 de vALENCIA, con el nº 000378/2009, por D. Jose Ángel representado en esta alzada por el Procurador D. Carlos Eduardo Solsona Espriu y dirigido por el Letrado D. Juan Angel Pujol Sánchez contra CTRES 97, S.L. representado en esta alzada por la Procuradora Dª. Valdeflores Sapena Davo y dirigido por el Letrado D. Pablo Sapena Davo, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Jose Ángel .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 25 de Valencia, en fecha 1 de Febrero de 2010 , contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por Jose Ángel contra CTRES 97 S.L. debo absolver y absuelvo a dicha demandada de todas las pretensiones formuladas de contrario, con imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Jose Ángel , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 11 de mayo de 2010 .

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de D. Jose Ángel ejercitó acción con fundamento en las siguientes consideraciones: el actor suscribió en fecha 17 de enero de 2007 con la demandada, contrato de compraventa de tres viviendas, mas dos plazas de garaje con trastero que formaban parte de una promoción sita en la calle DIRECCION000 numero NUM000 de Valencia. El importe de las viviendas ascendía a la cantidad de 765.000 euros (IVA no incluido) y el de los garajes y trasteros a 66.000 euros (IVA no incluido). La terminación de las obras había de tener lugar 24 meses después de su inicio efectivo, indicándose verbalmente por los responsables de la promotora, que su entrega no se prolongaría mas allá de abril de 2008. Así, la fecha de concesión de la licencia de obra tuvo lugar en fecha 22 de noviembre de 2005, lo que nos remite como máximo a 24 meses desde la referida fecha para la terminación efectiva, lo que unido al plazo máximo de 6 meses de prorroga para dicha terminación, indica una fecha máxima establecida en el 22 de mayo de 2008. Sin embargo en el momento previsto para la terminación efectiva y el segundo pago, el 30 de abril de 2008, era evidente el retraso en el desarrollo de las obras, lo que unido a la continuidad de las relaciones entre las partes y la demora a su vez de la promotora en el pago de otra operación concertada entre las partes, se entendió de consuno, la no exigibilidad del pago al demandante del importe pendiente, de mucha menor entidad que el debido al Sr. Jose Ángel y objeto de otras actuaciones.

En esta situación, a mediados de septiembre de 2008 el Sr. Jose Ángel remitió burofax a la demandada dando por resuelto el contrato por el grave retraso en la ejecución de las obras, requiriendo la restitución del importe entregado a cuenta que ascendía a la cantidad de 81.855 euros mas los intereses legales correspondientes. Nada se incluía formalmente respecto a las plazas de garaje, entendiéndose vinculadas a las viviendas, y reclamado asimismo el importe abonado a cuenta por las mismas, que ascendía a 7.656 euros. La promotora rechazo dicha solicitud por cuanto la fecha de entrega de las viviendas se entendía el 31 de octubre de 2008, por lo que nuevamente fue requerida en ese momento sin efecto alguno. Lo cierto, es que casi un año después de la fecha prevista de entrega no ha restituido el importe entregado a cuenta. Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que estimando íntegramente la demanda declare resueltos los contratos de compraventa que vinculan a las partes por incumplimiento de la promotora condenando a esta ultima al pago de la cantidad de 89.511 euros mas los intereses legales correspondientes hasta el completo pago del principal reclamado, todo ello con expresa imposición a la parte adversa de las costas del procedimiento.

La parte demandada CTRES 97 S.L. compareció y formulo oposición a la demanda que en síntesis basaba en las siguientes argumentaciones: La promotora termino la obra en el plazo estipulado, es decir dentro de los 24 meses siguientes a su inicio efectivo (24 de noviembre de 2006) pues dentro de los tres meses siguientes a la obtención de la licencia de primera ocupación puso las viviendas y plazas de garaje a disposición del actor. El demandante no ha abonado el segundo pago que debió efectuar en 30 de abril de 2008 ascendente a 30.624 euros IVA incluido. Por otra parte, ambos contratos de compraventa de 17 de enero de 2007 distinguen perfectamente tanto la fecha de terminación de las obras (veinticuatro meses a contar desde su inicio efectivo) y la de entrega, (en el plazo máximo de tres meses desde la fecha de la concesión de la licencia de primera ocupación), no siendo cierto que los responsables de la promotora indicaran al actor verbalmente que la entrega no se prolongaría mas allá de abril de 2008. El 22 de noviembre de 2006 se inicio la obra, por tanto la finalización quedo prevista para el 22 de noviembre de 2008. El certificado final de obra es de fecha 27 de octubre de 2008, visado el 4 de noviembre de 2008. La solicitud de licencia de primera ocupación tuvo lugar el 7 de noviembre de 2008 concediéndose la cedula de habitabilidad el 23 de febrero de 2009 y la propia licencia de primera ocupación, el 2 de marzo de 2009. Lo único que intenta el demandante es justificar el impago que se produce en 30 de abril de 2008 encubriendo su propio incumplimiento contractual que es fundamental para la resolución del procedimiento. Concluía de todo ello interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 25 de Valencia se dicto en fecha 1 de febrero de 2010 Sentencia por la que desestimaba la demanda formulada con expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandante formulando recurso de Apelación que basa en síntesis, en los siguientes motivos de impugnación:

1.- Errónea valoración del resultado de la prueba practicada en que a su juicio incurre la Juzgadora de Instancia por cuanto en base a la relación de confianza existente entre las partes se acordó verbalmente que la finalización de las obras tendria lugar el 30 de abril de 2008 debiéndose otorgar escritura publica en la misma fecha, y es por lo que ante el incumplimiento de la adversa se entendió improcedente hacer el pago parcial previsto. La demandada puesto que sabia que estaba incursa en causa de incumplimiento con la recurrente no realizo ningún requerimiento ni reclamación del pago a abonar el 30 de abril de 2008 tal como señala la Sentencia impugnada. Sin embargo discrepa la apelante de la referida resolución cuando seguidamente afirma que el actor sí incurrió en mora, ya que D. Jose Ángel no había recibido en fecha 16 de septiembre (cuando dio por resuelto el contrato) ningún requerimiento de pago del plazo de 30 de abril, y además en este momento estaba legitimado para la resolución por el incumplimiento de la adversa.

2.- Resulta de aplicación el articulo 5.5 del Real Decreto 515/1989 de 21 de abril puesto que la constructora deliberadamente deja sin concretar la fecha de terminación de la obra por lo que no puede ser beneficiada por la oscuridad de dicha cláusula abusiva. Por aplicación de la normativa vigente (Plan de Ordenación Urbana de Valencia) las licencias caducaran a los seis meses desde la expedición del documento si en el referido plazo no se hubieran iniciado las obras o actuaciones autorizadas, y en relación a las obras de nueva planta establece que también caducaran, si transcurrido el plazo de un año desde la expedición de las mismas, no se hubiera terminado la estructura de la edificación. Por tanto la obra debió iniciarse como máximo el 22 de mayo de 2006, seis meses después de la concesión de la licencia en fecha 22 de noviembre de 2005 y finalizarse el 22 de mayo de 2008 aunque verbalmente se indico al comprador que estaba previsto que se entregaría como máximo el 30 de abril de 2008.Incluso tan solo considerando el retraso en el inicio de la obra de seis meses, conforme a la cláusula 11 del contrato suscrito por las partes, el comprador estaría legitimado para resolver el contrato.

3.- También existe retraso en la entrega de la vivienda pues no es hasta el 15 de abril de 2009 cuando el demandante es requerido para el otorgamiento de la escritura publica. Sin embargo en la póliza de seguro de caución resulta que se fijo como fecha máxima para la entrega de la vivienda el 31 de octubre de 2008. Debe entenderse erróneo el argumento de la Sentencia conforme al cual el burofax recibido por el actor a fecha 26 de octubre requiriéndole de pago, anularía la resolución legítimamente instada por este mas de un mes antes concretamente, en fecha 16 de septiembre, e inhabilitaría al demandante para la solicitud de restitución de los importes entregados a cuenta por el retraso en la entrega de la vivienda conforme a la cláusula undécima del contrato. Cuando se realiza dicho requerimiento, (en fecha 26 de octubre ), a la vendedora le consta que no podrá entregar la vivienda en la fecha prevista en la póliza (31 de octubre), por el retraso de obra que acumula, y es por ello que el certificado final se firma precipitadamente por los técnicos precisamente el citado día 30 de octubre con el animo de ocultar el incumplimiento y retraso prueba de lo cual es que se deniega la licencia de primera ocupación por la existencia de múltiples y graves reparos a la obra ejecutada.

4.- Conforme a la cláusula octava del contrato incluso en caso de impago por el demandante de algún importe de los aplazados, la resolución del contrato debe conllevar la restitución de la entrega a cuenta realizada por el comprador pudiendo en este caso retener el vendedor solo el 7% del IVA y los gastos de notificación.

5.- No es imputable al actor el retraso en la terminación de la obra pues desde el principio del contrato por la constructora se conocía que las tres viviendas iban a ser unidas.

Dichos motivos serán objeto de análisis conjunto seguidamente.

Analizados los términos de la controversia que se somete a la consideración del Tribunal, puede anticiparse ya desde este momento, que la Sala comparte plenamente la conclusión desestimatoria de la demanda contenida en la Sentencia dictada en Primera Instancia, si bien llega a este convencimiento por el cauce de razonamientos no siempre coincidentes con los contenidos en los fundamentos jurídicos de la referida Sentencia, como seguidamente se razonara. Debe partirse para la resolución de la cuestión objeto de debate, al margen de otras que han surgido durante el curso del procedimiento, de una primera premisa ineludible, que se concreta en la circunstancia de que la acción de resolución contractual ejercitada por el recurrente, se basa en el hipotético incumplimiento contractual de la adversa derivado del retraso en la terminación de la obra en el plazo estipulado en el contrato privado. Pues bien, en cuanto a esta cuestión, analizado el resultado de la prueba practicada, y obrante en Autos conforme a los criterios que a tal efecto establece el articulo 217 de la L.E.C ., el Tribunal concluye que, tal retraso es inexistente. En primer lugar, la fecha de inicio de la obra, conforme al contrato privado suscrito por las partes, contrariamente a lo que sostiene el recurrente, ha de quedar fijada el día 22 de noviembre de 2006, fecha en que tiene lugar el acta de replanteo según consta en la documental acompañada al escrito de contestación a la demanda, y ello por cuanto la expresión del contrato privado "veinticuatro meses desde el inicio efectivo de la obra" no permite otra interpretación lógica, ya que no admite discusión la afirmación de que el inicio "efectivo", es decir real, o de hecho, tiene lugar cuando la obra da comienzo y esta operación se produce mediante el acta de replanteo, y no cuando se concede la licencia por el Ayuntamiento, pues este no es mas que un tramite burocratico que no implica ni conlleva necesariamente el inicio de los trabajos, no pudiéndose imponer la interpretación que tan forzadamente pretende el apelante en aras a la defensa de sus intereses. Y es que, como recuerda la STS de 22 de enero de 2008 , el articulo 1.281 del Código Civil establece que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas, añadiendo la de 12 de diciembre de 2007 que si el texto o documento resulta claro -como es el caso- el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación (sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984, 3 de mayo de 1985 y 26 de noviembre de 1987 ). Por tanto de ello abra que inferir, tan bien conforme a lo pactado por las partes, que la fecha de conclusión quedara fijada el día 22 de noviembre de 2008, es decir veinticuatro meses después del inicio. Dada esta situación fáctica, es claro asimismo, que la demandada no ha incurrido en el incumplimiento contractual que se le imputa, pues como también consta acreditado documentalmente, el certificado final de obra se otorgo en fecha fecha 27 de octubre de 2008 (visado el 4 de noviembre de 2008), antes incluso de la fecha prevista en la póliza de seguro contratada por la promotora al inicio de la obra, deduciéndose a su vez de todo ello, que cuando el Sr. Jose Ángel requirió por primera vez a la apelada, en fechas 16 y 19 de septiembre de 2008 dando por resuelto el contrato celebrado y exigiendo la restitución de las cantidades entregadas, la requerida no había incurrido en mora. A todo cuanto se ha expuesto debe añadirse, la total falta de acreditación del supuesto acuerdo verbal, por el que la promotora demandada venia a exonerar al comprador del pago de la cantidad de 327.420 euros que conforme a la cláusula segunda apartado B) del contrato de fecha 17 de enero de 2007 debía efectuar el Sr. Jose Ángel el 30 de abril, pues tal pacto, cuya existencia no encuentra mas apoyo probatorio que la versión en este sentido ofrecida por el demandante, (el interrogatorio y la documental propuestas nada acreditan) es negado por la adversa, por lo que habrá que estar, lógicamente a lo pactado por las partes en el contrato cuya resolución se propugna, por cuanto así lo exigen los artículos 1089, 1091, 1255 y concordantes del Código Civil . Partiendo pues de tal premisa, y enlazando a su vez esta cuestión con la relativa a la mora del comprador que la Juzgadora de Instancia establece en fecha 26 de septiembre de 2008, por ser esta la fecha (folio 39 de las actuaciones) en que fue requerido de pago por primera vez, la Sala ha de discrepar inevitablemente de razonamiento contenido en la Sentencia en lo atinente a este extremo, pues es reiterada la doctrina Jurisprudencial manifestada ya desde antiguo por el Tribunal Supremo (por ejemplo STS de 9-4-1930 ) en el sentido de que "la mora no solamente se produce por la interpelación judicial o extrajudicial hecha por el acreedor al deudor, sino también cuando de la naturaleza y circunstancias de las convenciones llega a inferirse manifiestamente la designación de la época en que debió ser entregada la cosa, de cuya injustificada tardanza en efectuarlo el perjuicio para repararlo se deriva". En este mismo sentido, la STS 26 febrero 1970 , señala que "el retraso contrario a Derecho de la prestación por causa imputable al deudor, no se produce en el Derecho español por regla general, sino en virtud de requerimiento del acreedor y solo excepcionalmente puede tener lugar sin necesidad de requerimiento en los supuestos que regula el art. 1100 CC : 1ª)- Aquellos en los que la obligación o la ley lo determine (Código Civil, artículo 1.100.1º ) y, 2º)-, Aquellos en los que de la naturaleza y circunstancias de la obligación resulte que la designación de la época de entregarse la cosa o hacerse el servicio fue motivo determinante para establecerla (artículo 1.100,2º )". Declaración que viene a completar la STS de 6 junio 1991 que en relación con una obligación determinada cuantitativamente, con transcurso de las respectivas mensualidades en que debía ser abonada, señaló que ciertamente se cumplían las exigencias de liquidez, exigibilidad y vencimiento que la doctrina jurisprudencial, en exégesis del artículo 1100 del Código Civil , requiere para determinar situación de mora en el deudor; y, de otra parte, porque para generar situación de mora en el demandado deudor no era preciso que hubiese sido requerido judicial o extrajudicialmente al cumplimiento de aquella obligación pactada, dado que los claros y precisos términos de la obligación por el demandado asumida; en la misma línea la SSTS de 15 noviembre 1989 y 1 de septiembre de 2004 . Pues bien, analizados los términos del contrato suscrito por las partes, y puestos en relación con la doctrina expuesta, la Sala concluye que nos encontramos sin duda ante uno de esos casos casos en que las partes no han establecido expresamente el automatismo de la mora, pero éste se puede deducir de la naturaleza y circunstancias de la obligación; es decir, un supuesto de voluntad tácita de mora automática (STS 15-11-1977, 6-6-1991 ) pues así lo indica el detalle con que el referido contrato privado regula la obligación de pago parcial establecida para el comprador. De ello no es posible sino inferir a su vez, que el Sr. Jose Ángel , incurrio en mora en fecha 30 de abril al impagar la cantidad estipulada, sin que interfiera tal aserto el hecho de que existiera otro negocio pendiente entre las partes, pues esta es una cuestión totalmente independiente de la que motiva la presente litis, siendo por tanto de aplicación al caso la doctrina del Tribunal Supremo conforme a la cual (Sentencia de 12 de junio de 2007 ) quien incumple primero no puede exigir la resolución del contrato frente al incumplimiento contrario que ha provocado; de semejante tenor la STS 3-7-1995 reitera que en las obligaciones recíprocas existe un sinalagma doble, cuya primera condición es que cada una de las atribuciones patrimoniales debe su existencia a la otra, de tal forma que el reclamante tiene que demostrar que ha cumplido lo que le incumbía para poder pedir el cumplimiento de la contraria; en iguales términos SSTS de 19 noviembre de 1994, de 1 de marzo de 1003, de 29 de febrero de 1988, 9 de octubre de 1992 y 21 de octubre de 1994 . En conclusión: el incumplimiento de la actora le inhabilita para pedir la resolución del contrato y la restitución de las cantidades entregadas a cuenta, pues no autoriza tal exigencia la cláusula octava del contrato privado, ya que para que la devolución de las mismas pudiera tener lugar, seria preciso que la vendedora decidiera proceder a la resolución de pleno derecho del contrato litigioso, hipótesis que no se ha producido, por cuanto en todo momento ha exigido la misma, el cumplimiento del convenio formalizado y la elevación a publico del mismo. Por tanto es claro que el demandante apelante ha de ver abocada al fracaso su pretensión, máxime, cuando como se ha expuesto, en el caso presente no se ha producido retraso en la terminación de la obra determinante de la resolución contractual que se insta, pues la misma fue terminada en el plazo previsto, siendo la demora en la concesión de la licencia de ocupación que también fue solicitada en plazo, una contingencia irrelevante a los efectos pretendidos, que como mucho habría podido dar lugar a la indemnización de los daños y perjuicios que por esta causa se hubieran causado al comprador, si hubieran resultado acreditados, pero ni tal pretensión constituye el objeto del presente procedimiento, ni tales daños han resultado probados, por lo que únicamente cabe concluir en la procedencia de confirmar la resolución dictada en Primera Instancia resolviendo conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el articulo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394 .

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Jose Ángel contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 25 de Valencia en fecha 1 de febrero de 2010 en Autos de Juicio Ordinario numero 378/2009 la que confirmamos íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.