Sentencia Civil Nº 260/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 281/2014 de 07 de Octubre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 281/2014 SENTENCIA 7 de octubre de 2014

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 281/2014

SENTENCIA Nº 260

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistradas

Doña María Mestre Ramos

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

En la ciudad de Valencia, a 7 de octubre de 2014.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor y las señoras del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 24 de febrero de dos mil catorce, recaída en el juicio verbal nº 252/2013, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Picassent (Valencia), sobre desahucio y reclamación de rentas.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante doña Trinidad , representada por la procuradora doña Elena Soler Gorriz y defendida por el abogado don Ángel Lorenzo López, y como apelado el demandado don Gonzalo , representado por la procuradora doña Vicenta Navarro Simó y defendido por el abogado don José Frasquet Codoñer.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Soler Gorriz en nombre y representación de DÑA. Trinidad contra D. Gonzalo debo ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de los pedimentos deducidos en su contra con imposición a la actora de las costas del presente procedimiento.»

SEGUNDO.-La defensa de la actora interpuso recurso de apelación, en solicitud de sentencia que revoque la de instancia en el sentido de entender la existencia y vigencia de contrato de arrendamiento acordado entre las partes de manera verbal, habiéndose producido el impago de las rentas debidas desde octubre de 2.008, y, consecuentemente, estime la resolución de referido contrato de arrendamiento, decretando el lanzamiento del demandado de la propiedad de nuestra representada

TERCERO.-La defensa del demandado presentó escrito solicitando la desestimación del recurso, y la confirmación de la sentencia con expresa imposición de costas de la segunda instancia a la parte recurrente.

CUARTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 6 de octubre de 2014, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.-La sentencia recurrida desestimó la demanda razonando:

«SEGUNDO.- .../... no habiendo quedado demostrado el hecho constitutivo de la pretensión del actor cual es la existencia del contrato de arrendamiento y la obligación que del mismo nace para el demandado de satisfacer las rentas pactadas, de conformidad con el contenido del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede la desestimación de la demanda.

.../... la demanda se basa en la existencia de un contrato de arrendamiento verbal cuya realidad y alcance no ha podido ser acreditado fehacientemente y ello por cuanto la persona que supuestamente contrató con el demandado, previa autorización de la propietaria demandante, d. Valeriano , se encuentra fallecida. Se desconoce la fecha cierta en la que dicho acuerdo verbal se supone producido, situándolo la demandante hace unos veinte años. En cuanto al importe de la renta estipulado, la demandante en su demanda lo sitúa en 480 euros mensuales, mientras que la testigo que depuso en el acto del juicio, sobrina de la demandante y supuesta encargada de cobrar los recibos desde el año 2.001, lo cifra en 541 euros mensuales. La testigo no determinó la fecha en la que el demandado dejó de abonar cantidad alguna. A lo anterior se añade que según la precitada testigo, los pagos los hacía el cuñado del demandado, cuya identidad se desconoce. No existe documento alguno que corrobore documentalmente sus afirmaciones. Por último, resulta ciertamente extraño que si efectivamente se dejaron de abonar las rentas en el año 2.010, existiendo cantidades pendientes de pago desde el año 2.008, no se efectúe reclamación alguna hasta la interposición de la presente demanda en abril del año 2013, desprendiéndose de ello que se ha tolerado pacíficamente la ocupación de la nave por el demandado.

En consecuencia de lo actuado cabe concluir que no ha resultado probado suficientemente cual es el título en virtud del cual el demandado vendría ocupando la nave de la demandante y en consecuencia no es apto el presente juicio de desahucio por impago de rentas para dilucidar la situación jurídica surgida entre las partes, considerando que en el presente supuesto se estaría ante una posesión sin título que la justifique que impediría estimar las pretensiones del demandante.»

SEGUNDO.-Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis:

PRIMERO.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA: EXISTENCIA DE CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMEINTO ENTRE LAS PARTES.

Entendemos inadecuado el razonamiento de la Juzgadora cuando concluye 'que no ha resultado probado suficientemente cual es el título en virtud del cual el demandado vendría ocupando la nave de la demandante', y tampoco compartimos la desestimación de la demanda, porque 'en el presente supuesto se estaría ante una posesión sin título que la justifique que impediría estimar las pretensiones del demandante.'

Son HECHOS ACEPTADOS POR AMBAS PARTES:

Uso y disfrute de la nave de la actora por el demando.

Inexistencia de documento que recoja la voluntad de las partes en el inicio de la relación jurídica.

El inicio de la ocupación y disfrute de la nave por el demandado, pese a ser inconcreto, se sitúa en más de veinte años, y se mantiene en la actualidad.

Se han producido entregas de dinero, de manera periódica, hasta Octubre de 2.008.

Transcribe los artículos 1254 , 1258 , 1543 y 1546 CC .

De los hechos probados se desprende la existencia de los elementos definidores del contrato de arrendamiento:

- CESIÓN DEL USO: El demandado ocupa la nave desde hace más de 20 años y perdura en la actualidad. El título de esta ocupación no puede ser otro que el de arrendatario, no es aceptable la conclusión de la Juzgadora de la posesión sin título, en precario, puesto que la entrega de las cantidades de dinero, regulares y periódicas, determinaría la existencia del arrendamiento.

- PRECIO CIERTO: La realización de los pagos periódicos hasta Octubre de 2.008 ha sido reconocida por el demandado, y ratificada por la testigo Coral , sobrina de la propietaria y persona que cobraba las rentas en la oficina del demandado.

- TIEMPO DETERMINADO: Se ha de acudir al artículo 1581 CC y establecer la duración por meses, dado el carácter mensual de los pagos de la renta.

La jurisprudencia menor de la Audiencias Provinciales es clara y unívoca en la apreciación del 'FAVOR LOCATIONIS', concluyendo la existencia de onerosidad en la relación entre las partes y desestimando la existencia de precario, a no ser que quede acreditada tal circunstancia por tener las partes relaciones de familiaridad o amistad.

SAP de Vizcaya, sección quinta, de 19/07/2004, nº 379/2004, recurso nº 87/2004 ;

SAP de Mallorca, sección tercera, sentencia 406/2005, recurso 398/2005, de 27 de Septiembre de 2005;

SAP de Vizcaya de 02/10/2013, sección tercera, nº 378/2013, recurso 296/2013 ;

SAP de Córdoba de 27/09/2011, sección segunda, nº 263/2011, recurso: 231/2011 .

La explicación dada en el escrito de oposición para justificar la ocupación de la nave: 'a cambio de su mantenimiento', contradice el razonamiento lógico y los usos sociales y económicos normales, conforme indica la jurisprudencia invocada. El mantenimiento de la propiedad cedida es obligación intrínseca del arrendatario, sin que suponga contraprestación económica para el propietario. Ninguna prueba permite concluir la existencia de ese acuerdo y sus consecuencias.

Por otro lado, no existe entre las partes ningún vínculo de parentesco ni amistad, que permitan suponer esta cesión gratuita de la nave. Como reconoció el demandado en el interrogatorio, nunca ha hablado con nuestra representada.

Tampoco podemos compartir el razonamiento de la Juzgadora de que 'se ha tolerado pacíficamente la ocupación de la nave por el demandado', por el hecho de no reclamar las rentas y el desahucio hasta esta demanda. Precisamente el hecho de presentar la misma, deja bien a las claras que su intención es la de resolver el arrendamiento y recuperar la posesión. Ningún derecho puede generarse para el inquilino deudor por el hecho de reclamar judicialmente las rentas debidas y el desahucio con más o menos celeridad.

SEGUNDO.- INEXISTENCIA DE ACUERDO SOBRE LA COMPRA DE LA NAVE.

Alega el demandado la existencia de una oferta de una opción de compra del inmueble, tras la inicial cesión de la nave a cambio de su mantenimiento. Ambos ofrecimientos habrían sido realizados por el hermano de nuestra representada, Valeriano , fallecido en Diciembre de 2.001, persona a quien, consideraba el demandado anterior propietario.

- No existe ninguna prueba sobre la realidad de la opción de compra: Resulta increíble que un acuerdo en el que se estaba ofreciendo la transmisión de la propiedad de un inmueble no se documentara por escrito.

- Valeriano , hermano de la actora, nunca fue propietario de la nave, por lo que nunca pudo ofrecer válidamente su venta. Hecho fácilmente comprobable en Registro de la Propiedad. Desde luego no puede servir como excusa que en la fachada de la nave figurara el nombre de Valeriano , pues coincide con el del padre de ambos, éste sí anterior propietario de la nave.

Ex artículo 1259 CC , ratificado por la propietaria el contrato de arrendamiento, este será válido, no así la supuesta opción de compra, puesto que nunca fue conocida ni ratificada por ella

- La testigo, Sra. Coral , hija de Valeriano , manifestó que su padre vivía en las naves y cobraba las rentas para su mantenimiento personal dada su precaria situación económica, con conocimiento y conformidad de su hermana, única propietaria de la nave. La testigo no tuvo conocimiento de la existencia de ningún acuerdo de venta de la nave entre su padre y el demandado, reconociendo a la demandante como propietaria de la nave.

- El demandado dio por resuelto el supuesto acuerdo suspendiendo las entregas periódicas de dinero en octubre de 2.008. El motivo invocado por el demandado en el acto del juicio fue que entendió que el acuerdo no se iba a llevar a cabo, que no se reconocería el mismo por la propietaria.

- No se ha producido reclamación ni judicial, ni extrajudicial por el demandado para obligar a la propietaria a cumplir el supuesto compromiso de venta. Desde Octubre del año 2.008 en que entiende el demandado que no se va a reconocer su derecho, no ha hecho nada para reclamar el mismo, sino únicamente suspender el pago de las entregas periódicas de dinero. Resulta extraña la renuncia pacífica a la posibilidad de compra de una nave, no reclamando ni tan siquiera las cantidades entregadas a cuenta del precio, y pagando en 2.010, la 'renta' de Octubre de 2.008.

TERCERO.- No es objeto de recurso la reclamación de rentas debidas.

TERCERO.- Valoración por el tribunal.

La sentencia recurrida desestimó la demanda de desahucio de la nave industrial sita en Picassent, Cañada de Guaita s/n polígono 49 parcela 454, porque no quedó acreditada la existencia del contrato de arrendamiento, que fue el hecho constitutivo de la pretensión de la actora.

No compartimos tal valoración de la prueba practicada.

Durante su intervención en el acto del juicio, el abogado del demandado sostuvo reiteradamente que el arrendamiento verbal de la nave fue el título por el que don Valeriano , hermano de la actora, le cedió inicialmente el uso de esa nave, aunque es verdad que también mencionó que a esa relación jurídica le siguió la de opción de compra del local que, de manera verbal, concertó con él.

CUARTO.-La carga probatoria de esa alegada opción de compra le viene impuesta al demandado por la consolidada doctrina jurisprudencial ( STS de 20 febrero 1960 y STS de 17 octubre 1981 ) que dice «que la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión corresponde al actor y, por el contrario es atribución del demandado la de los impeditivos o extintivos de la relación jurídica en discusión, sin perjuicio siempre del examen aislado de cada caso, a los fines de analizar los factores que se ofrecen para deducir por ellos cuál es el hecho que origina la constitución del derecho que se pide, o la extinción que la origina, llevándolo a declarar en otras, que cuando el demandado no se limita a negar los hechos de la demanda y opone otros que sirven para desvirtuarlos, impedirlos o extinguirlos, queda, en cuanto a éstos, gravado con la demostración de aquellos que constituyen la base de su oposición»; y la Sentencia de 18 mayo 1988 , con cita de otras varias, se refiere a la correcta interpretación de la doctrina legal sobre la carga de la prueba «según criterios flexibles y no tasados, que se deben adoptar en cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte» (Sentencia de 8 3 1996). La doctrina expuesta, que ha sido recogida en esencia por el artículo 217 de la vigente LEC , atribuye al demandado, en el caso sometido a nuestra decisión, la carga de probar el pacto novatorio supuestamente concertado, y no ha cumplido con ese deber procesal, pues ninguna prueba avala la existencia de un contrato de opción de compra, que además no resultaría hábil para legitimar el uso del local.

CUARTO.-De tal vacío probatorio se deriva también que la relación jurídica que une a las partes es la inicial de arrendamiento, pues así se extrae de la intervención del propio letrado del demandado, que se refirió al 'derecho de alquiler'que nació de la cesión inicial, y que a partir del fallecimiento del cedente 'se encarga de recibir esas rentas la hija del dueño'; y además, fue precisamente ésta, doña Coral , sobrina de la actora, quien aclaró que la propietaria de la nave era y es su tía, que ésta le dejó a su padre que la alquilara y que se quedara con las rentas para vivir, y confirmó que después del fallecimiento de éste, ella misma cobraba las rentas en la oficina del demandado y se las entregaba a su tía, después de pagar los impuestos, hasta que el demandado dejó de abonarlas, siendo la última satisfecha en 2010, correspondiente a una mensualidad de 2008.

No apreciamos ningún motivo para dudar de la veracidad de la declaración de esta testigo, y por ello debemos apreciar que el contrato de arrendamiento es el vínculo que legitimó el uso de la nave por el demandado, hoy recurrente, y que el impago de la renta justifica que estimemos el recurso y demos lugar a la demanda, en cuanto se refiere al desahucio del demandado, no en lo que hace a la reclamación de las rentas impagadas, cuya desestimación no fue objeto de recurso.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de ninguna de ambas instancias.

SEXTO.-Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , estimado el recurso, devuélvase el depósito constituido para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por doña Trinidad .

Revocamos en parte la sentencia apelada, y en su lugar:

Estimamos en parte la demanda interpuesta por doña Trinidad contra don Gonzalo .

Declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de la nave industrial sita en Picassent, Cañada de Guaita s/n polígono 49 parcela 454.

Condenamos al demandado a que en el término que fijará el Juzgado, deje a disposición de la actora el local objeto del presente procedimiento, con apercibimiento de lanzamiento.

No hacemos expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.