Sentencia Civil Nº 260/2015, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 291/2015 de 28 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00260/2015

CORUÑA Nº 7

ROLLO 291/15

S E N T E N C I A

Nº 260/15

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

CIVIL-MERCANTIL

ILTMOS. SRS. MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ

PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN

En A Coruña, a veintiocho de julio de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000339 /2014, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 7 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000291 /2015, en los que aparece como parte demandante-apelante, Celso , Cecilia , Felipe , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. IRIA MARÍA FERNÁNDEZ BARREIRO , asistido por el Letrado D. JOSE RICARDO PARDO GATO, y como parte demandada- apelada, JUAN PEREZ PAZ S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. BEATRIZ CASTRO ALVAREZ, asistido por el Letrado D. JOSE LUIS BARRAL ALVEDRO, sobre OBLIGACION DE HACER.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE A CORUÑA de fecha 24-2-15 . Su parte dispositiva literalmente dice: 'Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por la procuradora SRA. FENRANDEZ BARREIRO en nombre y representación de DON Felipe , DON Celso Y DOÑA Cecilia contra JUAN PEREZ PAZ, S.L., representada por la procuradora SRA. CASTRO ALVAREZ - Debo condenar y condeno a la entidad demandada a reparar las humedades existentes en los trasteros propiedad de los actores, así como las grietas y fisuras existentes en sus viviendas que figuran en las fotografías f. 342 ss. Sin imposición de costas.'

EL AUTO ACLARATORIO DE FECHA 26-03-2015EN SU PARTE DIPSOSITIVA LITERALMENTE DICE: 'DISPONGO: Que procede la corrección del error material denunciado por los demandantes de que 'el propietario del Bajo A no es titular de ningún trastero'. Debiendo proceder la entidad demandada a reparar las humedades existentes en el trastero propiedad de los actores propietarios de la Entreplanta A'.

SEGUNDO.-Contra la referida resolución por LOS DEMANDANTES se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.-Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada resolvió las pretensiones formuladas por los demandantes, propietarios de las viviendas sitas en el NUM000 y NUM001 y de un trastero en el NUM002 del edificio nº NUM003 y NUM004 de la CALLE000 de A Coruña, que acumularon en su demanda una reclamación de responsabilidad por vicios o defectos constructivos en el interior de las referidas viviendas y tratero, así como por incumplimiento contractual, contra la promotora demandada 'Juan Pérez Paz, S.L.', quien fue la que procedió en su día a formalizar con los actores los contratos de compraventa y permuta de las viviendas, a los efectos de obtener un pronunciamiento judicial que condene a la entidad mercantil demandada a realizar a su costa las obras necesarias para reparar las deficiencias existentes, que se especifican en los hechos cuarto y octavo de la demanda.

La sentencia, y auto de aclaración, del Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda por las razones expresadas en la misma, y condenó a la promotora únicamente respecto a reparar las humedades existentes en el trastero, así como las grietas y fisuras existentes en la viviendas que figuran en las fotografías obrantes al folio 342 y siguientes de las actuaciones, ello sobre la base de la valoración judicial de los distintos informes periciales obrantes en autos, sin costas.

Contra dicho pronunciamiento judicial se interpuso recurso de apelación por la parte actora, alegando distintos motivos que deben ser objeto de nuestra consideración en la alzada.

SEGUNDO.- Argumenta la recurrente que la sentencia esta viciada de incongruencia por alteración de la causa de pedir cuando refiere que hubiera sido útil un protocolo de grietas elaborado antes del derribo del edificio nº NUM005 , que constatase la existencia humedades en la viviendas, y de falta de motivación en lo relativo a la causa de las humedades.

Es jurisprudencia reiterada que la incongruencia se produce cuando la sentencia no resuelve todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del pleito ('cifra petita') o cuando concede más de lo pedido ('ultra petita') o cosa distinta ('extra petita') o, cuando concediendo lo postulado, lo hace con alteración de la 'causa petendi', que por el modo en que se produce introduce imprecisiones graves que impiden conocer en sus rectos términos la adecuación del fallo con las pretensiones de las partes, incidiendo, por ello, en vicio de incongruencia al afectar el objeto del proceso ( STS 9 diciembre 1996 ). Por todo ello, solo cuando la resolución judicial altere de modo decisivo los términos de la contienda, sustrayendo a las partes el verdadero debate contradictorio propuesto y planteado entre ellas, y produciéndose un fallo no ajustado sustancialmente a sus recíprocas pretensiones, puede decirse que la incongruencia tiene relevancia constitucional al vulnerar materialmente el derecho de defensa ( STC 4 diciembre 1997 ).

La congruencia de una sentencia se mide por la correlación cuantitativa y cualitativa entre la decisión judicial o Fallo y las pretensiones o defensas oportunamente deducidas en el proceso (aunque los Fundamentos puedan también aclarar su concreto alcance), lo que no significa ajustarse rígida y literalmente al 'petitum' de la demanda al bastar una adecuación racional y flexible o armoniosa a los términos de lo solicitado.

El artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que las sentencias sean claras, precisas y congruentes con las demandas y demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito, haciendo las declaraciones exigidas, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos objeto de debate, aunque puede sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los invocados resolver conforme a las normas aplicables, aunque no hubieran sido acertadamente citadas o alegadas por las partes.

Es verdad que una alteración sustancial de los términos del debate litigioso en la sentencia constituiría vicio de incongruencia vulnerador de la Ley procesal e incluso con relevancia constitucional de los derechos de contradicción, defensa y tutela judicial efectiva del artículo 24 Constitución , si se tradujese en indefensión de las partes que, por no haber podido prever el alcance y sentido de la controversia, se viesen en la imposibilidad de alegar o actuar en apoyo de sus derechos e intereses. Pero ha de tratarse de una variación importante, sustancial, y no se refiere a las cuestiones y calificaciones jurídicas ni al principio 'iura novit curia' o aplicación del Derecho o consecuencias jurídicas a los hechos alegados, lo que compete al Tribunal. El mero hecho de no aceptarse en la sentencia determinadas versiones fácticas o argumentaciones dadas por una u otra litigante no significa forzosamente que el Tribunal tenga prohibido, so pena de incongruencia, encajar los hechos fundamentales en otras alternativas o extraer las consecuencias jurídicas.

El principio de congruencia no impone sino una racional adecuación del fallo a las pretensiones de las partes y a los hechos que las fundamentaban, pero no una literal concordancia, y por ello, guardando el debido acatamiento al componente jurídico de la acción y a la base fáctica aportada por los contendientes, le está permitido al órgano jurisdiccional establecer su juicio crítico de la manera que entienda más ajustada; y no se produce incongruencia por el cambio de la calificación jurídica de los hechos (que aquí no se ha producido), si no se altera el objeto del proceso ( Sentencias de 9 de febrero y 8 de julio de 1993 ).

En el presente caso, consideramos que no se ha producido cambio de vista jurídico; por el contrario hay acatamiento del componente jurídico de la acción y de la base fáctica aportada, de tal modo no puede admitirse la alegación de los recurrentes de que se hubiese producido incongruencia por alteración del objeto del proceso 'causa petendi' (hechos), o 'petitum'.

Tampoco consideramos que concurra falta de motivación que es la fundamentación o explicación, refiriéndose la exhaustividad a su detalle ( art. 218 LEC ), dando una respuesta suficientemente razonada en lo fáctico y en lo jurídico a las cuestiones litigiosas para dar a conocer sin duda de ninguna clase cuales fueron los motivos de la decisión judicial y de lo que rechazó ya expresa ya implícitamente.

Cuestión distinta radica en la disconformidad de los apelantes con la decisión sentenciada o con los razonamientos o con la valoración de la prueba llevada a efecto por la juzgadora de primera instancia, que es el siguiente motivo del recurso.

TERCERO.- Ahora bien cabe destacar antes de entrar a resolver sobre el mismo, que la demandada lo fue en su calidad de promotora del edificio litigioso, y ejercitando las acciones derivadas de responsabilidad la edificación y de incumplimiento contractual, que su compatibilidad ha sido declarada en jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo ( STS 10-3-1993 ), y la procedencia de la condena al promotor derivada de la obligación que tiene de entregar la cosa en condiciones útiles para su aprovechamiento según su naturaleza y destino; reputando vicios ruinógenos aquellos defectos que deparan una incomodidad impropia para cumplir aquellos fines y destino que son, nada menos, que razón de la contraprestación del negocio de compraventa, adquiriendo por tanto categoría de causa negocial, de suerte que, de no cumplir esos requisitos degenera en un «aliud pro alio» porque se entrega cosa distinta, distinta en cualidades, a la vendida debiendo añadirse que la declaración de la responsabilidad contractual al amparo del art. 1101 CC no altera la «causa petendi», no incide en vicio de incongruencia y es ajustada a Derecho, por cuanto aquél ha de ajustarse a lo pactado, respondiendo de los vicios constructivos apreciados en el edificio de que se trata; doctrina reproducida en STS 30-1-1997 , que declaró que, atendido que la obra es el resultado previsto en el contrato, expresa o tácitamente o derivado de la buena fe y el uso conforme al art. 1258 CC , siendo este resultado de la actividad el elemento objetivo que caracteriza y constituye la esencia del negocio, es consecuencia de ello la obligación del contratista de realizar y entregar la obra y que ésta sea la prevista, correcta y adecuada.

Como decíamos en nuestra sentencioa de 3 de abril de 2013 'En efecto, según resulta de la fundamentación de la demanda la acción se deduce no sólo al amparo del art. 17 de la LOE , sino también mediante expresa invocación de lo normado en los arts. 1091 , 1101 y 1258 del CC , es decir que se ejercitan las acciones de naturaleza contractual derivadas del vínculo convencional que une a la actora con la demandada nacidas del contrato de compraventa del local litigioso, precisamente el mentado art. 17.1 de aquella Disposición General deja a salvo tal clase de acciones cuando norma 'sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales', insistiendo sobre la subsistencia de aquéllas, en el apartado 9 de dicho precepto, al señalar que: 'Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los arts. 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa'. Y ya refiriéndose en concreto al plazo de prescripción el art. 18.1 de la LOE que establece que: 'Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual'.

En definitiva, del incumplimiento del contrato que une a las partes en este proceso nacen también acciones derivadas de la responsabilidad contractual que encuentran su amparo en el art. 1101 del CC . La ejecución contraviniendo los términos pactados permite pues a la parte cumplidora de sus prestaciones exigir de la contraparte, que no observó las suyas, a que proceda a reparar lo mal hecho, por sí mismo o a su costa ( artículos 1091 y 1098 del Código Civil ) o a indemnizar los daños y perjuicios causados, ya sea mediante la rebaja en el precio pendiente de abono, ya lo sea en la cuantía de la deuda no pagada ( SSTS de 12 de diciembre de 2011 y 21 de octubre de 1987 entre otras ).

En este sentido, es doctrina sentada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo, evidenciada entre otras, en las SSTS de 2 de febrero de 2012 , 11 y 22 de octubre de 2012 que 'la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código Civil es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la 'garantía decenal' no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 noviembre, al regular la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación y disponer en su artículo 17.7 que '(sin) perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes...', admitiendo de forma expresa, la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y la que impone la Ley especial ( SSTS 2 octubre 2003 , 28 febrero y 21 octubre 2011 )'.

En el mismo sentido, podemos citar la STS de 2 de marzo de 2012 , cuando nos enseña que: 'Esta Sala tiene declarado que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código Civil es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la 'garantía decenal' no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 de noviembre, al regular la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación y disponer en su artículo 17.7 que '(sin) perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes...', admitiendo de forma expresa, la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y la que impone la Ley especial ( SSTS 2 de octubre 2003 , 28 de febrero y 21 de octubre de 2011 )'. . . El promotor, en el supuesto que se enjuicia, es vendedor, y como tal está obligado, en virtud del contrato, a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo. Si la edificación padece vicios ruinógenos que la hacen inidónea, es responsable de estos vicios frente al comprador'.

Insistiendo en ello, la STS 22 de octubre de 2012 proclama que: 'queda claro, por tanto, conforme al criterio seguido por ambas Instancias, la correcta compatibilidad de las acciones ejercitadas, garantía decenal del artículo 1591 y responsabilidad contractual del artículo 1101 del Código Civil , así como, conforme al criterio de la Sentencia de Apelación, que de dicha concurrencia y compatibilidad normativa ( artículo 1258 del Código Civil ) no se excluye la posible responsabilidad del promotor derivada del incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la prestación. Responsabilidad que viene articulada tanto desde el cauce contractual de la relación de la compraventa efectuada, como de la responsabilidad 'ex lege' que sitúa al promotor como responsable último y solidario de los defectos constructivos o de la calidad e idoneidad del producto final elaborado'.

Por su parte, la STS 12/12/2011 nos enseña que: 'Aunque el Código Civil español (articulo. 1588 ) no determina cuales sean los derechos que asisten al dueño de la obra cuando la entregada no reúne las condiciones pactadas o las adecuadas a su finalidad, claramente se deduce de las normas generales sobre obligaciones y contratos, incluido el de compraventa, que tiene derecho a que se subsanen por el contratista los vicios y defectos sin abono de cantidad suplementaria alguna o la reducción del precio en proporción a dichos defectos o a pedir la nueva realización cuando hay una absoluta imposibilidad de reparar o esencial inadecuación al fin ( SSTS .27 de enero de 1992 ; 17 de diciembre 2002 )'

Ya en el marco de esta Audiencia Provincial podemos citar la SAP de A Coruña, sección 3ª, de 11 de enero de 2013 , cuando proclama que: 'Junto con la acción de resolución o de cumplimiento para supuestos más graves (objeto entregado totalmente inhábil para su destino), el Código Civil contempla la posibilidad de exigir el correcto cumplimiento de todo lo pactado ante la existencia de simples imperfecciones en el objeto entregado. No llegan a hacerlo inhábil, pero tampoco se acomoda a lo que debe entregarse y cómo debe entregarse, que son los supuestos a que hace referencia el artículo 1101 del Código Civil , al referirse (al margen de supuestos de dolo) a cualquier tipo de negligencia en el cumplimiento de las obligaciones del contrato o que «de cualquier modo contravinieren» dichas obligaciones. Por cumplimiento de la obligación debe entenderse todo acto que comporte una exacta ejecución de la prestación debida, reportando la satisfacción del interés del acreedor. La valoración del cumplimiento requiere el contraste entre lo llevado a cabo y su posible ajuste o adecuación a lo inicialmente pactado.

Y este es el fundamento de la sentencia apelada: que la promotora no cumplió correctamente con su obligación de entregar unas viviendas, con sus plazas de garaje y elementos comunes, debidamente terminados y rematados'.

CUARTO.- Entienden los recurrentes que ha existido un error en la apreciación de la prueba. En tal sentido alega que es ajeno al debate litigioso el hecho de que no se haya acreditado con un protocolo de grietas la existencia de humedades antes del derribo del edificio colindante sito en el inmueble nº NUM005 , cuando precisamente con anterioridad a su derribo no había humedades al estar protegida la pared por el edificio colindante, fue con su demolición en el año 2007, cuando aparecieron humedades de forma paulatina en el interior de las viviendas, por filtraciones de agua, responsables de los importantes deterioros de los materiales de los acabados interiores de las viviendas, porque no se llevó a efecto el cerramiento de la pared en la que se producen las humedades de conformidad con el proyecto de construcción, que establecía la necesidad de ejecutar un cerramiento exterior de ladrillo en toda la altura de la pared, lo que resulta acreditado del informe complementario presentado por la parte actora en la audiencia previa al juicio y en el informe del perito judicial.

Sobre la base de un hecho cierto y constatado, como es la aparición y existencia de importantes humedades en las viviendas, es claro que corresponde la carga de la prueba a la parte demandada la plena demostración de que su aparición no es debida a defectos en la construcción del edificio, por cuanto es la empresa promotora-vendedora, que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato o incidan en la habitabilidad del edificio. ( STS 1 febrero 1988 , de 6 marzo 1990 ; 15 junio 1990 , 13 julio 1990 , 15 octubre 1990 , 31 diciembre 1992 , 25 enero 1993 y 29 marzo 1994 ). La sentencia de 10 de noviembre de 1994 hace referencia a 'no sólo los defectos fundamentales, sino también los meros defectos que atenían de manera más o menos intensa a la habitabilidad del inmueble y que por exceder de las imperfecciones corrientes configuran una violación del contrato'.

Y efectivamente la falta de un protocolo de grietas de la existencia de humedades antes del derribo del edificio colindante sito en el inmueble nº NUM005 en tal caso sólo puede perjudicar a la demandada, no a la actora, y de la prueba practicada resulta que se modificó la solución constructiva prevista en el proyecto para el cerramiento colindante con el solar adyacente, que preveía una hoja interior a base de fabrica de ladrillo, aislamiento térmico interior y hoja de cerramiento exterior a base de fabrica de ladrillo, mientras que la realmente ejecutada fue un cerramiento de una hoja de ladrillo hueco doble a medio pie con entrantes en zonas.

La ejecución llevada a efecto para el cerramiento no cumple con el proyecto, es tras la demolición del edificio colindante nº NUM005 cuando se comprueba que la solución constructiva ejecutada, al ser incompleta, constituye un cerramiento con un aislamiento deficiente, que al quedar en descubierto por el derribo de la edificación colindante, no logra la impermeabilización del muro de cierre de la edificación, produciéndose filtraciones de agua de lluvia y en consecuencia importantes humedades en el interior de las viviendas de los actores responsables de los importantes deterioros de los materiales de los acabados interiores de las viviendas, que se constatan de los informes técnicos, documentados con fotografías, aportados a los autos. De tal modo, dentro del ámbito de la acción de incumplimiento contractual que no movemos, la demanda debe ser estimada, sin que otras cuestiones jurídicas planteadas puedan afectar a los actores, sin perjuicio de las acciones que pudiera ejercitar en su caso la entidad mercantil demandada contra el propietario del inmueble colindante nº NUM005 .

En definitiva, del incumplimiento del contrato que une a las partes en este proceso nacen también acciones derivadas de la responsabilidad contractual que encuentran su amparo en el art. 1101 del CC .

Por todo ello, no siendo de aplicación los plazos de garantía y prescripción de los arts. 17.1 y 18.2 de la LOE , sino los generales de las acciones personales del art. 1964 del CC , tal como se aprecia de forma correcta en la sentencia apelada, que correctamente reconduce la acción ejercitada a los términos en los que fue formulada, para tutelar la pretensión legítimamente ejercitada por las actoras de recibir unas viviendas y tratero en las debidas y mínimas condiciones para poder ser utilizado al fin contractualmente previsto. De tal modo, se produjo un incumplimiento contractual por la entidad promotora vendedora demandada, que hace a la parte demandante acreedora a exigir el cumplimiento de la prestación debida.

Por último, los demandantes estás legitimados, como propietarios de las viviendas, para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, cuestión que planteó la demandada en su contestación a la demanda, pues al tratarse del ejercicio de una acción que beneficiaría a todos los comuneros no precisa del acuerdo de la mayoría de los componentes de la comunidad, y ello, aún cuando no se hubiera hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre e interés de la misma, siempre que se plantee una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de ésta, salvo que se demuestre que se trata de una actuación en beneficio exclusivo del actor (S STS 31 enero 1995, 8 abril 1992 que cita SSTS 29 mayo 1984 , 30 mayo 1986 , 13 febrero 1987 , 21 septiembre 1987 , 26 noviembre 1987 , 7 diciembre 1987 , 15 enero 1988 y 17 abril 1990 y en análogos términos SSTS 21 junio 1989 y 18 marzo 1994 que recordó, con cita de STS 3 junio 1993 , que no es posible equiparar la figura litisconsorcial pasiva, con la activa, dado que, si bien resulta evidente que nadie puede ser condenado sin ser oído, no lo es menos el principio de que nadie puede ser obligado a litigar ni aislada ni conjuntamente con otros).

Como ya dijimos en anteriores sentencias, no puede desconocerse que tanto en la progresiva jurisprudencia que interpreta el art. 1591 del Código Civil , como en la asignación de responsabilidades que efectúa el art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación , el promotor (al menos el promotor-vendedor), como sujeto que gestiona e impulsa la construcción, contratando a los profesionales y técnicos que proyectan y ejecutan la obra, y comerciando con el producto de su actividad, aparece como el elemento central de todo el proceso de edificación. Tanto es así que la jurisprudencia, pese a que el promotor no estaba contemplado en los arts. 1591 , 1907 y 1909 del Código Civil , incluyó a este sujeto entre los responsables por la ruina del edificio atendiendo a la realidad social del proceso constructivo. Más aún, lo convirtió en un garante, frente a los adquirentes de los inmuebles construidos, de la actuación de los demás técnicos y profesionales que hubiesen participado en la edificación. La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1999 recoge y expone con meridiana claridad los motivos justificadores de la doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad decenal del promotor. Esta doctrina jurisprudencial ha sido recogida expresamente por el legislador en el art. 17.3, último inciso, de la LOE que dispone, con toda claridad, que «en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción».

De manera tal que el promotor aparece como un garante incondicional del buen estado de la edificación frente a los adquirentes de los inmuebles construidos y ello con independencia de que, después, pueda actuar en vía de regreso contra el profesional que él contrató, que haya participado en el proceso constructivo y al que pueda imputársele la responsabilidad de los defectos del inmueble.

La responsabilidad por hecho ajeno del promotor constituye un ejemplo arquetípico de la responsabilidad contractual del deudor por las personas que haya empleado para realizar la prestación debida. En el sistema de Derecho contractual español, esta responsabilidad es exigible al deudor respecto de cualquier persona que se hubiese utilizado con este fin, tanto si la intervención de esa persona consistió en realizar en parte la prestación, como, por supuesto, si simplemente ayudó a fabricar o construir el objeto que se entregó al acreedor en el marco de una prestación de dar. El obligado al cumplimiento es el deudor, y él es quien responde frente al acreedor cuando no cumple con su obligación. El hecho de que el incumplimiento se deba a que las personas que ha empleado para realizar la prestación o para fabricar el objeto de la misma no eran las apropiadas en nada afecta a su posición frente al acreedor. Por ello, cuando el incumplimiento efectivamente se produce y el acreedor exige la pertinente responsabilidad contractual, el deudor no puede tratar de exonerarse aduciendo defectos en el comportamiento de las personas que decidió utilizar para ayudarle en su cumplimiento. Como dispone aún el Código Civil, «el contratista es responsable del trabajo de las personas que ocupare en la obra» (art. 1569 ). Lo único necesario para que el contratista responda es que la persona que produce el incumplimiento haya sido «ocupada» por él en la obra. Al Código Civil, en plena sintonía con lo expuesto, no le interesa ni le importa si la ocupada era una persona relacionada laboralmente con el deudor, o si era un profesional independiente o una empresa autónoma y especializada. Le basta con que se trate de un sujeto que ha participado en el cumplimiento por decisión del deudor (del contratista en este caso). Si, además, como sucede en el supuesto de esta litis, la relación del actor con el promotor esta constituida por una relación contractual de compraventa -la Comunidad actora está integrada por adquirentes o subadquirentes de éste-, el tercero causante del incumplimiento -la subcontratista o técnicos de la construcción- ni siquiera han participado en la realización de la prestación -que en la compraventa es la mera entrega del inmueble vendido en las condiciones pactadas-, cualquier solución distinta resultaría contraria a la lógica contractual.

QUINTO.- La estimación del recurso de apelación conlleva que no proceda especial pronunciamiento sobre la imputación de las costas procesales derivadas del mismo, a tenor de lo dispuesto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , respecto de las de primera instancia al ser estimada la demanda se imponen a la parte demandada ( art. 394 Ley de Enjuiciamiento Civil )

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad concedida por el Pueblo Español.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación formulado, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. Siete de A Coruña en fecha 24 de febrero de 2015 , y en consecuencia revocamos en parte la sentencia apelada, y en su lugar dictamos otra en virtud de la cual, con estimación de la demanda interpuesta, además de mantener los pronunciamientos condenatorios de la sentencia recurrida, debemos condenar y condenamos a la entidad demandada 'Juan Pérez Paz, S.L.' a la realización de las obras de reparación relativas a las incidencias detectadas por entrada de agua y humedad en las viviendas sitas en el NUM000 y NUM001 del edificio nº NUM003 y NUM004 de la CALLE000 de A Coruña, recogidas en el hecho cuarto de la demanda, con expresa condena de las costas procesales de la primera instancia a la parte demandada; todo ello, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en la alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por razón de interés casacional siempre que concurran los presupuestos legales para su admisión, a interponer en el plazo de veinte días a partir de la notificación de esta resolución.

Así, por esta nuestra sentencia de la que se llevará certificación al rollo de Sala lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados que la firman y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.