Sentencia Civil Nº 260, Audiencia Provincial de Ourense, Rec 220 de 16 de Mayo de 2000

Fundamentos

(APELACION CIVIL)

 La Audiencia Provincial de Orense, constituida por los Señores, don Abel Carvajales Santa-Eufemia, Presidente, don José-Ramón Godoy Méndez y don Fernando Alañón Olmedo, Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

SENTENCIA NUM. 260

 En la ciudad de Ourense a dieciséis de mayo de dos mil.

 VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de juicio de desahucio procedentes del Jdo mixto núm. 5 de Ourense seguidos con el n°. 0456/98, rollo de apelación núm. 0220/99, entre partes, como apelante D. CARMEN, representado por el Procurador D. María del Carmen ENRIQUEZ MARTINEZ bajo la dirección del Letrado D. Mª Sol NOVOA RODRIGUEZ y, como apelado D. LUIS, bajo la dirección del Abogado D. Juan SALGADO REQUEJO. Es Ponente el Iltmo. Sr don Abel Carvajales Santa-Eufemia.

I - ANTECEDENTES DE HECHO

 Primero.- Por el Jdo. mixto núm. 5 de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 9 de diciembre de 1998, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, desestimando la demanda planteada por la representación de Dña. Carmen contra D. Luís, debo declarar declaro no haber lugar a los pedimentos de la parte actora, con imposición a la misma de las costas causadas en el procedimiento.".

 Segundo.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de CARMEN recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

 Tercero.- En la tramitación de este recurso, se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

II - FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El presupuesto objetivo de la acción resolutoria de contrato ejercitada de desahucio por falta de pago de cantidad asimilada a la renta, es el siguiente: la anterior arrendadora que le tenía la vivienda arrendada a la madre del demandado desde 1.972 falleció el 14 de marzo de 1991, bajo testamento en el que nombra heredera universal de todos sus bienes a la actora Dª. Carmen, la cual una vez aceptada la herencia y al residir fuera de esta provincia y carecer de documentación e información sobre el contrato de arrendamiento requirió al demandado para que le facilitara los datos esenciales de la relación arrendaticia el cual le manifestó que fallecida su madre se había extinguido el contrato y que en abril de 1985 él había concertado un nuevo contrato verbal con aquella propietaria, con una renta mensual de 10.000 pts. Por carta de 5 de noviembre de 1997, la accionante le reclama al demandado el pago del IBI. de los años 1995, 1996 y 1997, remitiéndole los oportunos justificantes de haber abonado su importe, a lo que el requerido le contesta que a partir del requerimiento se hace cargo del impuesto, que pasa a abonar como así lo acredita, mensualmente la parte proporcional correspondiente al año 1997.

 SEGUNDO.- En base a lo que antecede, siendo el arrendamiento litigioso anterior a la fecha de 9 de mayo de 1995, le es de aplicación lo regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que determina la resolución del contrato por la falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas.

 La primera cuestión que se suscita es la de si a los efectos legales el pago del IBI. por el arrendatario habrá de considerarse  "cantidad asimilada a la renta". La Disposición Transitoria Segunda, apartado c) 10.2 de la L.A.U. 29/1994, de 24 de noviembre establece que el arrendador "podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado". La redacción de esta disposición es tan clara y terminante que no da pié para dudar del carácter de cantidad asimilada a la renta que le corresponde al IBI. una vez que el arrendador opte por exigirlo, pues la obligatoriedad del pago viene impuesta por mandato legal, tiene carácter periódico y deriva de la esencia misma del contrato de arrendamiento como contraprestación económica a cargo del inquilino por el uso de la vivienda. Y si se le reconoce tal carácter, equivalente al del IVA. para los arrendamientos de locales de negocio, tampoco deja duda el que le sea aplicable la causa de resolución contractual del art. 114.1c de la LAU. por incumplimiento del pago, lo que conlleva el que pueda utilizarse el procedimiento de desahucio por falta de pago en relación al IBI.

 Ahora bien, otra cuestión que se suscita, y que aquí es esencial, es la de si a efectos del desahucio por falta de pago puede estimarse con carácter retroactivo el requerimiento de pago del impuesto que de forma fehaciente acompañando los justificantes de haberlo satisfecho habrá de hacer el arrendador para "constituir" la exigencia del abono por parte del inquilino. En el presente caso ya quebraría tal posibilidad al fundarse la resolución en el impago del impuesto del año 1995 y siguientes cuando el arriendo comienza en abril/95 y al ser cantidad asimilada a la renta no puede exigirse más que por el tiempo en que esta es exigible. Una cosa es la reclamación de cantidad que por vía ordinaria pueda hacer la arrendadora del importe del impuesto devengado y que no haya prescrito y otra distinta es la utilización del procedimiento especial y sumario del desahucio por impago de cantidades anteriores al requerimiento. Es axiomático en la jurisprudencia en la materia el que las causas de resolución de los contratos como determinantes de la extinción del vínculo arrendaticio y opuestas a la regla general de su prorrogabilidad, deben, como toda excepción, ser interpretadas restrictivamente para preservar los legítimos derechos del arrendatario, de ahí que la expresión legal de que el arrendador podrá exigir al arrendatario el abono del IBI., conlleva el que pueda utilizar el procedimiento de desahucio desde que le notifique tal voluntad de cobro en relación a los impagos en que incurra a partir de ese instante con el efecto especial de optar a la resolución contractual, en cambio para reclamar las cantidades anteriores adeudadas por ese concepto y que no hubieran prescrito solo cabe la demanda ordinaria de reclamación de cantidad. Todo lo cual conlleva el que haya de confirmarse, por razonamientos jurídicos distintos la sentencia recurrida.

 TERCERO.- No se aprecian méritos para una especial imposición de las costas procesales ocasionadas en esta alzada.

 Por lo expuesto la Audiencia pronuncia el siguiente

 FALLO: No ha lugar al recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª. CARMEN, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Ourense, resolución que se confirma y no se hace especial imposición de las costas procesales ocasionadas en esta alzada.

 Al notificarse esta resolución a las partes, háganse las indicaciones a que se refiere el art. 248-4 de la Ley orgánica del Poder Judicial.

 Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión de los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.