Sentencia Civil Nº 261/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 185/2011 de 10 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 185/11

JUZGADO MOTRIL Nº 5

AUTOS Nº 188/09

PONENTE SR. RUIZ-RICO RUIZ

SENTENCIA Nº 261

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISÉS LAZUEN ALCON

D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

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En la Ciudad de Granada a diez de junio de dos mil once. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Motril nº 5, en virtud de demanda de NAZARISOL, S.L., representados por las procurador/as Sr/a. Merlos Espinel, en esta alzada, contra ZANCARA NEGOCIOS, S.L., representado por la procurador/a Sr/a. Adame Carbonell, en esta alzada.

Aceptando como relación los "Antecedentes de Hecho" de la resolución apelada, y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida resolución, fechada en doce de julio de dos mil diez, contiene el siguiente fallo: "Debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª Mercedes Pastor Cano en nombre y representación de la entidad Nazarisol SL contra la entidad mercantil Zancara Negocios SL y en consecuencia debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos formulados de contrario.

Debo estimar y estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Dª Alicia Luna Bravo en nombre y representación de la entidad Zancara Negocios SL contra la entidad Nazarisol SL y en consecuencia debo declarar y declaro resueltos los contratos de compraventa de fecha doce de junio de dos mil seis que unía a las partes y debo condenar a la entidad Nazarisol SL a la restitución de las cantidades entregadas a cuenta por importe de noventa mil doscientos cincuenta y tres euros con cincuenta y seis céntimos (90.253,56) así como al pago de los intereses previsto en el citado contrato, absolviendo como absuelvo a la demandada reconvencional del resto de pedimentos deducidos en su contra. No procede la imposición de costas a ninguna de las partes debiendo cada una abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad." "

SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, por escrito y ante el Órgano que dictó la sentencia; de dicho recurso se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación, tras ello se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose día para la votación y fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO : Es reiterada la doctrina jurisprudencial -entre otras, sentencia de 29 de marzo de 1.993 , 30 de junio de 1.997 y 10 de julio de 1.998 - que la cuestión relativa al cumplimiento o incumplimiento contractual además de una "questio facti", relativa a la existencia de los hechos constitutivos del mismo, cuestión que entra dentro de las exclusivas facultades del juzgador de instancia, entraña una "quaestio iuris", relativa a la calificación de esos hechos y su relevancia jurídica como causa de resolución, que "como proclaman las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1.998 , 28 de febrero de 1.999 , 16 de abril de 1.991 , 8 de febrero de 1.993 y 18 de noviembre de 1.994 , el artº 1.124 del Código Civil ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave y que está sometido en su apreciación al libre arbitrio de los Tribunales de instancia, afirmando la sentencia de 23 de enero de 1.996 , con cita de las de 24 de octubre de 1.983 y 31 de diciembre de 1.992 , que la facultad resolutoria de los contratos requiere no solo la concurrencia de una voluntad del infractor, obstativa al cumplimiento, o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar" ( STS de 27-2-2.004 ).

No lo constituye el simple retraso ( sentencias de 23 de enero y 10 de junio de 1996 ). La voluntad rebelde que se ha exigido en el incumplidor puede revelarse por su prolongada inactividad o pasividad frente a la voluntad de cumplimiento de la otra parte ( sentencias de 10 de marzo de 1983 y 4 de marzo de 1986 y 25-9-2003 ).

Más concretamente, en cuanto a la resolución de la compraventa de bienes inmuebles por aplicación de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil tiene establecido que no se requiere... una actitud dolosa del incumplidor, que es lo que apunta la frase "actitud deliberadamente rebelde" al incumplimiento, sino que es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, y siendo aconsejable la resolución en los que concurran el impago prolongado, duradero, injustificado o quedar frustrados el fin económico jurídico que implica el negocio de compraventa y legítimas aspiraciones del vendedor, y aconsejable, asimismo, mantener el pacto, en homenaje a la voluntad contractual, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa, cuya doctrina viene expuesta, entre otras, en las SSTS de 12 de mayo de 1.988 , 21 de julio de 1990 , 16 de mayo de 1992 , 24 de octubre de 1990 , 30 de julio de 1997 , 22 de febrero de 2002 y 11-3-2002 ).

SEGUNDO : No podemos acoger los motivos del recurso que denuncian error en la apreciación de la prueba, pues lo que en realidad pretende la recurrente es sustituir el recto e imparcial criterio de la Juzgadora de Instancia por el suyo propio a la hora de valorar los fundamentos fácticos y jurídicos del incumplimiento contractual, desconociendo que la valoración de la prueba es facultad privativa del Juzgado ó Tribunal, y que debe ser respetado su resultado en tanto que no se demuestre que incurrió en error de hecho, o que su valoración resulte ilógica, opuesta las máximas de experiencia o las reglas dela sana crítica (Sent. De ésta Sala de 12-11-02 y 31-3-03, siguiendo el criterio del TS en Sent. de 29-7-98, 24-7-01 y 22-11-02).

La Sentencia recurrida ha declarado la resolución de los contratos de compraventa de 12 de junio de 2006 en base a que la vendedora no ha cumplido con la entrega a la compradora de las viviendas adquirida en el complejo residencial Terrazas del Jardín Nazarí en el plazo pactado. La calificación de los contratos suscritos como de adhesión o no, en nada afecta a lo que es objeto del proceso, que no es otro que el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa por parte de la vendedora.

Dicho esto, las partes muestran su conformidad en que el plazo de fijado para la terminación de las obras de construcción, salvo concurrencia de fuerza mayor o sucesos imprevisibles o inevitables, era el día 30 de junio de 2008. Sin embargo, la misma vendedora se reservaba en la estipulación 6.2 los siguientes "plazos añadidos o suplementarios": de un mes para obtener el certificado final de obra y extender el acta de recepción de la obra, y de otro mes para solicitar la licencia de primera ocupación.

Establece la cláusula 6.3 que en el caso de que resulte suspendida la construcción de las viviendas por causa atribuible al promotor, "se retrasara prolongada e injustificadamente la entrega del piso en relación con el plazo contractual", o fuera rechazado por el Ayuntamiento competente el otorgamiento de la licencia de primera ocupación, se aplicará lo dispuesto en el art. 2º de la Ley 57/1986 de 27 de julio ... y en consecuencia el comprador podrá optar entre resolver el contrato y percibir las cantidades entregadas a cuenta con el incremento de un interés del 6% anual o conceder al promotor vendedor una prórroga.

En consecuencia, el plazo de finalización de las obras era el 30 de junio de 2008, y los dos plazos de un mes eran plazos suplementarios que se reservaba la promotora. Pues bien al final de los mismos ni se habían terminado las obras, tanto de las viviendas como de la urbanización ni se había obtenido licencia de primera ocupación. Sólo constaba un certificado final parcial de obra visado el 11-8-2008, y por resolución de la Alcaldía de Vélez de Benaudalla de 31 de octubre de 2008 se concede una licencia de primera ocupación parcial de los edificios, salvo el denominado "J".

De todo ello podemos colegir que al tiempo en que la vendedora efectúa el requerimiento a la compradora para el otorgamiento de la escritura publica las obras no se hallaban finalizadas, pese a la concesión de la licencia de primera ocupación parcial, y, por tanto, el objeto contractual no era apto y hábil para su entrega. Mas aún, al tiempo de interponer la demanda tampoco se había obtenido la licencia de primera ocupación del edificio "J", lo que tuvo lugar con posterioridad, concretamente el día 26 de junio de 2009. Este edificio albergaba servicios comunes esenciales que se habían ofertado con la promoción, tales como gimnasio, sauna y baños árabes, que constituyeron un reclamo fundamental para los compradores a la vista de las características de lujo del complejo residencial y del precio estipulado para los inmuebles. No podemos considerar la falta de entrega de estos elementos comunes como algo accesorio o secundario.

De acuerdo con el principio de la perpetuatio jurisdiccionis recogido en el art. 413 de la LEC y sancionado por nuestra jurisprudencia ( STS de 5-11-04 y 14-3-05 ) que obliga a fallar los litigios teniendo en cuenta la situación fáctica existente en el momento de su juicio, hemos de concluir que al tiempo de presentación de la demanda (marzo de 2009) tampoco se habían finalizado las obras ni podía ser compelida la compradora al pago del precio al faltar aquellos servicios comunitarios pactados.

A la vista de lo que venimos exponiendo, consideramos que concurre el supuesto de hecho contemplado en la estipulación 6.3 del contrato de retraso prolongado e injustificado que faculta a la resolución de la compraventa, pues no se trata, como se dice, de un retraso de sólo dos meses, sino de casi un año desde la fecha establecida de terminación de las obras (de 30 de junio de 2008 a 26 de junio de 2009), y, además, resulta imputable a la apelante, pues de la posible inobservancia de los plazos por parte de la constructora contratada, ha de responder la promotora por culpa in eligendo o in vigilando. Sin duda, este retraso prolongado ha perjudicado los intereses de la compradora, ya fuera su intención adquirirla como residencia vacacional ya con intereses especulativos, habida cuenta la importante disminución del precio de los inmuebles motivado por la crisis económica actual que, sin duda, iban decreciendo conforme se retrasaba el plazo de entrega.

Por último, esta misma Audiencia Provincial (Sección 5ª) se ha pronunciado ya la Sent. de 18 de junio de 2010, en un caso idéntico al presente, declarando que "se ha producido un retraso objetivo en la entrega de las viviendas que debe calificarse como un incumplimiento esencial, por lo que cabe la resolución de los contratos de compraventa" y añade "aún cuando los inmuebles están terminados, no son habitables dado que están sin concluir las obras que comprenden los elementos comunes. Por consiguiente, en estas fechas no era posible la recepción de la obra ni la entrega de la misma". En sentido similar la reciente sentencia de esta Sala de 14 de enero de 2011 en otro procedimiento seguido ente Nazarisol, S.L. y la compradora de otra de las viviendas de la misma promoción.

TERCERO : De acuerdo con el Art. 398, 1º de la LEC las costas de ésta segunda instancia han de ser impuestas a la parte recurrente.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal.

Fallo

Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Motril, con imposición de las costas de ésta alzada a la parte apelante y pérdida de la totalidad del depósito para recurrir.

Así por ésta nuestra Sentencia , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución puede interponerse recurso de casación y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá prepararse ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.