Sentencia Civil Nº 261/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 150/2013 de 20 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 150/2013-J

Procedencia: juicio verbal nº 140/2012 del Juzgado Primera Instancia 3 Granollers (ant.CI-3)

S E N T E N C I A Nº261/2014

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinte de junio de 2014

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de juicio verbal nº 140/2012, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 3 Granollers (ant.CI-3), a instancia de D. Gustavo , contra D. Hugo , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 21 de mayo de 2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Que estimando como estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Alberto Cobas Otero en nombre y representación de D. Gustavo contra D. Hugo debo condenar y condeno al demandado a abonar a la actora la cantidad de 2.698,40'-€, así como al pago del interés devengado por dicha cantidad desde el 01/10/2011 hasta la fecha de notificación de la presente sentencia, al tipo del interés legal del dinero y al pago del interés de mora procesal desde la fecha de la notificación de la sentencia hasta la fecha de pago, al tipo de interés legal del dinero incrementado en dos puntos, sin que haya lugar a imponer a parte alguna la condena al pago de las costas procesales, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo e impugnó la sentencia, de dicha impugnación se dio traslado a la contraria que también se opuso a la misma. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 3 de junio de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandante DON Gustavo presenta demanda de juicio verbal en reclamación de 3.200 euros en concepto de fianza arrendaticia, contra DON Hugo . Expone que el día 25 de agosto de 2011 devolvió las llaves de la vivienda sita la CALLE000 , número NUM000 , de L'ATMETLLA DEL VALLÉS; el día 14 de septiembre de 2011, la Letrada del demandante se pone en contacto con el propietario para exigir la devolución de las llaves y recibe un correo electrónico de DON Hugo en el que describe una serie de desperfectos que dice valorar en 2.648 euros, y que quedan pendientes de cálculo consumos de agua y electricidad por importe aproximado de 60 euros.

Por lo expuesto, solicita se dicte sentencia por la que se estime la demanda y se condene a DON Hugo a pagar a DON Gustavo la cantidad de 3.200 euros, en concepto de fianza arrendaticia entregada en su día, más los intereses legales devengados y costas del procedimiento.

DON Hugo se opone a la demanda presentada alegando que concurre causa que justifica la no devolución de la fianza por incumplimiento del arrendatario de la obligación de restituir la vivienda arrendada en las condiciones en las que fue entregada al inicio del arriendo. Dice que el arrendatario ha causado una serie de desperfectos en la vivienda y aporta: acta notarial de fecha 27 de octubre de 2011, presupuesto de limpieza de parcela por importe de 128 euros, presupuesto de arreglar ladrillo fachada y alicatado cocina que asciende a 141,60 euros, presupuesto de restauración de 33 m2 de parquet por importe de 1.188 euros, presupuesto de restauración de 25 m2 de parquet por importe de 900 euros, presupuesto de suministro y colocación de motor y tapas persianas por importe de 359,90 euros, factura de trabajos de repasar con yeso agujeros, masillar y pintar por importe de 2.176,20 euros.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda deducida por DON Gustavo contra DON Hugo y condena al demandado a pagar al actor la suma de 2.698,40 euros, así como al pago del interés devengado desde el día 1 de octubre de 2011 hasta la fecha de la sentencia, al tipo del interés legal del dinero y al pago del interés de mora procesal desde la fecha de notificación de sentencia hasta la fecha de pago, al tipo de interés legal del dinero incrementado en dos puntos, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

El juzgador de primera instancia razona que, respecto de la factura por trabajos de repasar con yeso agujeros, masillar y pintar, en la misma no se especifica si los trabajos comprendieron toda la casa o algunas dependencias por lo que no se considera acreditado el importe de 2.176,20 euros; que lo mismo sucede con los trabajos de reparación de parquet pues no se ha podido determinar el número de metros cuadrados de parquet que debe ser objeto de reparación; en cuanto a la limpieza de la parcela, que no está acreditada la existencia de daño alguno; y finalmente, considera acreditados con las fotografías y el acta notarial la existencia de daños en azulejos de la cocina y persianas, así como sus importes, por lo que procede descontar de la fianza la suma de 501,60 euros.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Hugo interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba, que de las pruebas documentales aportadas en el acto de la vista del juicio pueden deducirse elementos bastantes y suficientes que acreditan que la actora no tiene derecho a que se le devuelva el importe de la fianza en su día entregado a la firma del contrato de arrendamiento y que una parte de dichas pruebas no se han tenido en cuenta o no se les ha dado la entidad suficiente en la sentencia del juzgador 'a quo'; que el motivo de oposición a la devolución de la fianza a la parte actora se fundamenta en el incumplimiento de la obligación del arrendatario de restituir la cosa arrendada en las condiciones en las que fue entregada al inicio del arriendo.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia de instancia en todos sus extremos y se proceda a dictar otra por la cual, se desestime íntegramente la demanda interpuesta por DON Gustavo , con expresa condena en costas de ambas instancias a la parte actora.

DON Gustavo impugna, asimismo, la sentencia de primera instancia y solicita se estime íntegramente la demanda, y se condene al demandado a pagar al actor la cantidad de 3.200 euros, y subsidiariamente, en todo caso, se impongan las costas a la parte demandada.

SEGUNDO.- El demandante DON Gustavo fundamenta su recurso de apelación en la existencia de error en la valoración de la prueba practicada.

El Magistrado Juez de Primera Instancia parte de la obligación regulada en el artículo 36 de la L.A.U ., que dispone que una vez concluido el arriendo y entregadas las llaves el arrendador dispone de un mes para restituir la fianza, y razona que corresponde a la parte demandada acreditar los hechos que fundamentan su resistencia a la pretensión y que la falta de cumplimiento de su carga de probar sólo a ella puede perjudicar.

Sin embargo, para resolver la cuestión debatida, debemos tener en cuenta las presunciones, en materia de arrendamiento de inmuebles, previstas en los artículos 1.561 y siguientes del Código Civil , correlativas a la obligación del arrendador de entregar en estado de servir la cosa arrendada para el uso a que viene destinada.

El artículo 1.561 del Código Civil señala que ' el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable'.

El artículo 1.562 del Código Civil indica que ' a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario'.

Y finalmente, el artículo 1.563 del Código Civil dice que ' el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya'.

También hemos indicado en numerosas resoluciones, que el arrendatario no responde del desgaste de la vivienda o de los muebles o enseres de la misma derivado del mero uso.

En el presente caso, las partes al suscribir el contrato de arrendamiento hicieron constar, al folio 15 vuelto, una cláusula primera a tenor de la cual:

' El arrendador arrienda al arrendatario la vivienda reseñada en el antecedente expositivo I de este contrato, libre de ocupantes, y cuya extensión, circunstancias, usos, características y servicios comunes y privativos conoce y acepta el arrendatario, el cual declara recibir la finca en perfectas condiciones. Además de lo anterior en la finca se deben realizar se deben realizar una serie de pequeñas reparaciones que se detallan en el anexo I y cuyas obligaciones y estipulaciones son vinculantes y forman parte integrante e inseparable del presente contrato'.

En el ANEXO I DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, al folio 19, se hace constar:

I.- ' El arrendatario hace constar que la bañera, fregadera, vitrocerámica y en general todos los sanitarios se hallan en perfecto estado, sin picaduras, roturas ni abolladuras'.

IV.- ' El arrendador se compromete expresamente a realizar y asumir los costes de las faenas que se relacionan a continuación:

- Habilitar la escalera acceso desde cocina a jardín posterior.

- Hacer muro para que no caiga la tierra del vecino linde.

- Nivelar el suelo del patio (tapar agujero).

- Deshierbar.

- Cercar el patio.

- Poner luces donde falten, habitaciones, garaje, baño niño.

- Destapar desagüe del garaje.

- Puerta y ventana del trastero.

- Puerta del baño trastero.

- Recoger trastero'.

Ninguno de los desperfectos que aparecen reflejados en el acta notarial (documento 9 de los aportados por la parte demandada, a los folios 84 y siguientes) hace referencia a alguna a las partidas anteriores, pendientes de repasar o de reparar por parte del arrendador al concertar el arriendo.

Pero además, en el acto del juicio, el testigo DON Simón afirmó que cuando se celebró el contrato de arrendamiento, en el año 2008, la vivienda había sido usada durante muy poco tiempo, por parte del arrendador, que estuvo viviendo en ella menos de un año; que la vivienda se entregó limpia, totalmente pintada, que el microondas no estaba averiado, no se atascaba, que sí que faltaba alguna luz y que en el anexo número 1 se hizo constar que las pondría el propietario, que el parquet estaba bien, y que él no apreció daños ni rayones en el parquet; que se hizo una inspección de todo y que todo funcionaba bien.

Añadió que cuando se devolvió la posesión de la vivienda, la casa presentaba daños en la pintura, limpieza, deterioros en el parquet, que el tema del parquet 'se salía un poco de lo normal', pues había golpes, rayones profundos que no estaban cuando se entregó la casa, sobre todo, en el comedor y en un par de habitaciones, y que, en definitiva, la casa no estaba como cuando se entregó.

Finalmente, aseguró que, al suscribir el contrato, no se firmó ninguna hoja de incidencias; que se trata de una hoja de incidencias que él entrega en blanco en la firma del contrato para que el arrendatario haga constar en el plazo de un mes las anomalías que pueda haber en la casa y que, en este caso, entregó la hoja en blanco sin firmar y que nunca se devolvió a la oficina.

Valorando el acta notarial aportada como documento 9 por la parte demandada y la declaración del testigo DON Simón , consideramos que ha quedado acreditada, sin género de dudas, la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada al restituir la posesión a su propietario.

En este sentido, el Juzgador de primera instancia hace constar la existencia de ciertos daños en la vivienda, específicamente en el parquet, en los azulejos y en las paredes interiores de la vivienda, lo que dice que evidencia un incumplimiento del arrendatario, pero razona que el arrendador no acredita el alcance o localización de los mismos.

En primer lugar, considera, respecto de los trabajos de masillado y pintura de las paredes que se acreditan mediante la factura de 20 de febrero de 2012, documento 15 de la parte demandada, que en dicha factura no se especifica si los trabajos comprendieron toda la casa o algunas estancias, por lo que no considera acreditado el importe de los mismos.

Razona que otro tanto sucede con los trabajos de restauración del parquet pues, si bien el testigo SR. Simón manifestó que se localizaban fundamentalmente en el comedor, no se ha podido determinar el número de metros cuadrados de parquet que deben ser objeto de reparación a fin de determinar el importe que debe descontarse de la fianza.

Pues bien, el testigo SR. Simón afirmó que la casa tiene 180 m2, que el tema del parquet 'se salía un poco de lo normal', que había golpes y rayones profundos que no estaban cuando se entregó la casa, sobre todo en el comedor y en un par de habitaciones.

Y la parte demandada ha aportado como documento 12, al folio 96, presupuesto de reparación de 33 metros cuadrados de parquet flotante, por importe de 1.188 euros, y como documento 14, al folio 98, presupuesto de restauración de 25 metros cuadrados de parquet flotante, por importe de 900 euros.

Por tanto, consideramos que sí han quedados acreditados los metros cuadrados de parquet que deben ser objeto de reparación, 33 metros cuadrados, por un lado, y 25 metros cuadrados por otro (58 metros cuadrados) lo cual, teniendo en cuenta la superficie de la casa, de 180 metros cuadrados, supone una restauración parcial del parquet de la vivienda que se corresponde con la reparación del parquet del comedor y de dos habitaciones.

La suma de ambos presupuestos de reparación del parquet asciende a 2.088 euros.

Consecuentemente, aun cuando moderemos la factura de pintura en un cincuenta por ciento (1.088,1 euros) por entender que en la misma no se especifica si los trabajos comprendieron toda la casa o algunas estancias, sólo el presupuesto de reparación de 58 metros cuadrados de parquet y la mitad de la factura de pintura asciende a la cuantía de 3.176,1 euros.

Si a ello añadimos la suma de 501,60 euros, que sí reconoce el juzgador de primera instancia, y que consideramos suficientemente acreditada, presupuesto de arreglar ladrillo fachada y alicatado cocina que asciende a 141,60 euros, presupuesto de suministro y colocación de motor y tapas persianas por importe de 359,90 euros, se obtiene la cifra de 3.677,7 euros, que excede de la cantidad de 3.200 euros entregada en su día en concepto de fianza, y por consiguiente, el incumplimiento del arrendatario justifica que la misma no le sea restituida.

TERCERO.- DON Gustavo impugna, asimismo, la sentencia de primera instancia y solicita se estime íntegramente la demanda, y se condene al demandado a pagar al actor la cantidad de 3.200 euros, y subsidiariamente, pide que, en todo caso, se impongan las costas a la parte demandada.

Los razonamientos expuestos en el fundamento de derecho anterior justifican desestimar íntegramente la impugnación de sentencia que realiza la parte demandante.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso de apelación, desestimar íntegramente la impugnación de la sentencia del Juzgado de primera instancia y desestimar asimismo la demanda.

CUARTO.- Desestimando la demanda, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, conforme al artículo 394.1 de la L.E.C .

Al estimar el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de este recurso en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C .

Las costas de la impugnación de sentencia deben imponerse a la parte impugnante en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Hugo y desestimando la impugnación de sentencia formulada por la representación procesal del demandante DON Gustavo , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de GRANOLLERS, en los autos de JUICIO VERBAL número 140/2012, de fecha 21 de mayo de 2012, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, desestimamos íntegramente la demanda presentada por DON Gustavo contra DON Hugo .

Se imponen a la parte demandante las costas de la primera instancia y las costas devengadas por su impugnación de sentencia, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas del recurso de apelación deducido por la parte demandada.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.