Sentencia Civil Nº 262/2011, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 14/2011 de 17 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00262/2011

SENTENCIA NÚMERO 262/11

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON MANUEL MORÁN GONZÁLEZ

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a diecisiete de junio de dos mil once.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO VERBAL Nº 553/10 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala nº 14/11; han sido partes en este recurso: como demandante-apelado DON Victor Manuel representado por la Procuradora Doña María del Carmen Vicente Pérez y bajo la dirección del Letrado Don Rodrigo Martín Sánchez y como demandada-apelante DOÑA Delia (demandada como integrante de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 C.B.) representada por la Procuradora Doña Ana María Garrido Martín y bajo la dirección del Letrado Don Fernando J. Martín García y como demandado rebelde DON Narciso , habiendo versado sobre desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad.

Antecedentes

1º.- El día 25 de junio de 2010 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Se estima la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. VICENTE PEREZ en representación de Victor Manuel contra Narciso , Delia condenando a los demandados al abono de la cantidad de 9.839,88 € que adeuda la demandada, además de las que resulten hasta la ejecución de la sentencia, con apercibimiento a los demandados de que tendrá lugar su lanzamiento si no proceden a su desalojo antes del día 21 de julio de 2010, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada".

Con fecha 16 de julio de 2010 se dictó Auto aclaratorio a la anterior sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "SE ACLARA la sentencia de fecha 25-6-2010 en el sentido de añadir y precisar que la condena de los demandado al abono de las rentas se extenderá hasta el día 24 de Junio de 2010 fecha en la que se puso a disposición del actor las llaves del local, manteniéndose la fecha de lanzamiento para hacerse constar el estado del inmueble.

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la codemandada --- Delia --- concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: Inadecuación del procedimiento al existir una cuestión compleja, con infracción de lo dispuesto en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 250.1.1º de la misma, al no reunir el local arrendado las condiciones necesarias para el ejercicio de la actividad comercial y no ser los arrendadores titulares de la licencia municipal, para terminar suplicando se dicte sentencia por la que, estimando el presente recurso, declare que el juicio de desahucio promovido por la actora es un procedimiento inadecuado por la existencia de cuestiones complejas que excede el ámbito del juicio de desahucio, desestimando en consecuencia la demanda promovida de adverso con todos los pronunciamientos a que haya lugar en derecho, y con expresa imposición de costas a la actora.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se desestime el recurso y se confirme en todas sus partes la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día seis de junio de dos mil once pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO .

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 1 de octubre de 2007 analiza de forma precisa el problema de la inadecuación del procedimiento de desahucio por existencia de cuestiones complejas afirmando: "Así centrados los términos del debate, en relación a la cuestión compleja, ciertamente el juicio de desahucio tiene por finalidad especifica obtener la restitución o recuperación de la cosa arrendada cuando concurra alguna de las causas de resolución del contrato previstas en la Ley, entre las que se encuentra la falta de pago de la renta de ahí que, precisamente por la naturaleza sumaria de este procedimiento, con una muy limitada cognitivo en relación al incumplimiento que lo fundamenta, es pacifico el criterio tanto doctrinal como judicial (Cf. sentencias del TS de 12/julio 1982 , 10/ 6/ 86 ; 10/ 5 93 y la mas reciente 29/ 2/ 2000) que sostiene que no puede ser instada tal pretensión de desahucio cuando entre las partes haya complejidad de relaciones jurídicas que exijan determinar los derechos recíprocos en orden a las mismas, al no permitirse resolver en estos juicios sumarios tales cuestiones complejas, sino solo aquellas que versen sobre la simple situación del estado posesorio de la finca por el demandado y evidente falta de pago.

En aplicación de la precitada doctrina jurisprudencial esta Sala en resoluciones precedentes ha venido declarando que la cuestión compleja en el juicio de desahucio no tiene otra finalidad que evitar que en este sumario trámite puedan plantearse y resolverse obligaciones tan especiales o complejas entre arrendador y arrendatario u ocupante de la finca objeto de desalojo que no puedan esclarecerse dentro de sus estrictos limites. Ello precisamente por la dificultad, cuando no imposibilidad, de deslindar dichas relaciones, provocando así un desbordamiento del cauce procesal de estos juicios especiales y sumarios, que los hace inadecuados e improcedentes para dilucidar la contienda planteada en los mismos.

Ahora bien, también hemos declarado que la complejidad de cuestiones incompatibles con los tramites del juicio de desahucio, no puede servir de "cajón de sastre" para que la parte demandada, en base a su invocación y con el pretexto de supuestos estados o situaciones carentes de adecuado titulo, logre privar a quien lo ostenta de la protección que la Ley le confiere, obligándole a acudir al procedimiento declarativo correspondiente. Ello impide su aplicación cuando los hechos fundamentadores de la pretensión ejercitada por la parte actora en su demanda o de la oposición del demandado aparezcan con toda claridad ratificados por la prueba practicada, en cuyo caso debe el Juez estimar o rechazar en base a los mismos la acción ejercitada.

En definitiva, la complejidad ha de ser apreciada en cada caso, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes de modo que si de la prueba practicada no puede estimarse acreditado que entre las partes exista más título que el invocado en apoyo del mismo, el de arrendamiento y concurrencia de la causa resolutoria del impago de la renta, la demandada habrá de prosperar."

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 26 de marzo de 2010 afirma que: " Efectivamente, el Tribunal Supremo ha venido poniendo de manifiesto, aún antes de la vigente LEC, pudiéndose citar la Sentencia de 14 de abril de 1992 que, reiterando el carácter sumario de juicio de desahucio -entre otras muchas- en las Sentencias de 14 de noviembre de 1988 , 28 de febrero de 1991 , 14 de noviembre y 4 y 14 de diciembre de 1992 , 10 de mayo de 1993 , 31 de diciembre de 1996 , y 29 de febrero de 2000 , dicho cauce procesal quedaba excluido cuando existieran entra las partes otros vínculos distintos de los locativos, o aquéllos fuesen tan complejos que necesitasen una previa declaración del derecho subsistente. La sentencia de la A.P. de Barcelona de 28 septiembre 2006 , pone de manifiesto que, ...aunque igualmente es cierto que ha venido siendo doctrina reiterada en relación con el desaparecido juicio de desahucio de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1953 , 17 de mayo de 1969 ,y 14 de abril de 1992 ) que esta clase de juicios, dado su carácter sumario, no admitían el planteamiento ni decisión de cuestiones complejas que rebasaban su estrecho ámbito, y requerían una más amplia discusión en el juicio declarativo ordinario. Ahora bien, esto no quiere decir que cualquier cuestión compleja que pueda plantear el demandado en su contestación deba impedir que pueda entrarse sobre la cuestión planteada en la demanda, por cuanto para que pueda apreciarse la existencia de cuestión compleja debe haber una conexión entra ambas cuestiones de modo que para decidir sobre una sea necesario decidir previamente sobre la otra, y la cuestión introducida por el demandado debe exceder del marco objetivo del juicio verbal. En este caso la cuestión planteada en la demanda se encuentra referida al impago de las cantidades que corresponde pagar al arrendatario, pudiendo perfectamente resolverse en el propio juicio verbal acerca de si hay o no obligación del arrendatario de pagar las cantidades reclamadas en función de la validez o la nulidad de lo pactado en el contrato de arrendamiento por cuanto es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1980 , 25 de mayo de 1987 , 6 de octubre de 1988 , 7 de junio de 1990 , y 22 de diciembre de 1992 ;, 3582/1987 , 7387/1988 , 4741/1990 , y 10642/1992 )..-

Por su parte, la sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1ª, de 1 de febrero de 2006 , ha dicho al respecto: " En efecto, no puede obviarse que estamos en presencia de un juicio de desahucio, cuya finalidad es solamente reintegrar al titular la posesión material de la finca arrendada si concurren alguna de las causas que facultan al arrendador para desahuciar judicialmente al arrendatario. Su naturaleza sumaria y privilegiada no admite complejidad alguna en la concreción de su objeto, de forma que en él sólo puede discutirse la cuestión de mero hecho consistente en si el arrendatario cumplió o no la obligación que el número 1 del artículo 1.555 del Código Civil le impone en el sentido de pagar el precio o merced del arrendamiento "en los términos convenidos", pero sin que quepa en el estrecho marco de este tipo de proceso la introducción de otras cuestiones diversas cuya resolución solo es posible en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría a este juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa y contradicción que ofrece el juicio declarativo ordinario ( SSTS de 31 de enero de 1995 , 10 de mayo de 1993 , 14 de abril de 1992 , 26 de marzo de 1979 , 17 de marzo de 1969 , 17 de junio de 1968 , 17 marzo 69 , 9 diciembre 72 , 14 abril 92 y 10 mayo 93 entre otras muchas). Conforme a éstas sólo pueden ser discutidas las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del mismo sin ser lanzado de él. Así también lo ha puesto de manifiesto el Tribunal Constitucional al pronunciarse a favor de la constitucionalidad de los juicios sumarios, como es el de desahucio por falta de pago de las rentas, que excluyen el conocimiento de cualquier cuestión compleja que exceda de su específico ámbito de aplicación para cuya resolución debe remitirse a la parte actora al juicio plenario, con lo que no se quebranta el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución Española. ( SSTC 60/83 de 6 de julio y 187/90, de 26 de noviembre ).

Ahora bien, el propio Tribunal Supremo hubo de advertir que "...dejar a la voluntad de las partes la vía de oponerse a la tramitación de un juicio de desahucio con la simple alegación de complejidad sería acabar con el juicio sumario establecido por la Ley para los casos por ella previstos..." ( STS 25 marzo 1993 ). Tal complejidad, normalmente alegada por la parte demandada para solicitar la desestimación de la acción, que es la natural consecuencia de su apreciación, ha de ser objetiva y no meramente construida, de modo artificioso, por sus alegaciones por la parte. Así, según se ha expuesto, sólo puede tenerse en cuenta cuando las relaciones o la naturaleza de los derechos que se ventilan entre las partes, son efectivamente complejas, pero no cuando, aunque no sean simples y claras, se deduzca de ellas que la pretensión del demandante entra en los cauces que tal procedimiento permite, debiéndose admitir la posibilidad de controvertir en el ámbito del procedimiento sumario de desahucio por falta de pago aquellas cuestiones relativas a hechos o cuestiones íntimamente relacionados con la obligación de pago, como las que tiendan a justificar excepciones que puedan afectar al derecho en virtud del cual se ejercita la acción y a la propia existencia del contrato de arrendamiento, como aquí ocurre, dado que se alega precisamente la inexistencia del derecho de desahuciar por parte del arrendador, por la nulidad del contrato de arrendamiento.", en el presente supuesto debe tenerse en cuenta, de un lado, que el artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone expresamente la ausencia de cosa juzgada de las sentencias que pongan fin a los juicios verbales que "decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler", de otro lado, que, no obstante señalar la parte ahora apelante que instó la nulidad del contrato arrendaticio y, subsidiariamente, su resolución, y como se desprende del tenor de la propia demanda de juicio ordinario interpuesta por la referida parte, los hechos y fundamentos de derecho que la sustentan se conectan más propiamente con una acción más que de nulidad, de resolución contractual por incumplimiento de la parte arrendadora (llega a referir la mencionada apelante, como ya se ha indicado, la existencia de un pacto de suspensión del contrato de arrendamiento), siendo en el indicado procedimiento donde habrían de determinarse, caso de prosperar la acción ejercitada por la hoy apelante, los concretos efectos de la misma".

SEGUNDO.- En consideración a lo anteriormente expuesto, en el presente caso se interpone demanda de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación del importe de la misma (9.829,88 €). La pretensión es clara y sencilla, y tiene su fundamento en el contrato de 1 de agosto de 2009, aportado a las actuaciones con la demanda, según el cual, el demandante arrienda a los demandados un local comercial (y no una industria, como se deja caer en el recurso, y parece pretender la recurrente), con constantes alusiones al local, destinado a bar que será explotado directamente por la parte arrendataria (cláusula primera ), fijándose en la cláusula segunda la renta, y haciendo constar en la cláusula tercera que el local se entrega en perfecto estado de conservación y condiciones de habitabilidad, obligándose el inquilino a mantener en ese buen estado el local debiendo devolverlo a sus propietarios al finalizar el arriendo en las mismas condiciones en que lo recibe. En la cláusula cuarta se prohíbe el subarriendo del local; en la quinta se establece que el arrendatario no podrá realizar obra alguna en el local arrendado sin previa autorización de los propietarios y quedando las obras permitidas en beneficio del inmueble y, en la sexta se pactó la duración.

Sin embargo, la cláusula más importante a los efectos que nos ocupan es la séptima en la que expresamente se establece que el arrendatario se obliga a ejercer su actividad comercial de acuerdo con la ordenanza reguladora correspondiente, siendo de su cuenta la obtención de los títulos gubernativos precisos. Es decir, de todo el contenido del contrato se deduce claramente que se arrienda un local comercial y, si el arrendatario entiende que se pactaron condiciones adicionales, que hubo algún tipo de error, dolo, maquinación, engaño, por parte de los arrendadores, que han hecho imposible el cumplimiento del fin del contrato, en este caso, la explotación del local comercial para la actividad de bar, puede hacer valer sus pretensiones a través de la correspondiente acción, cosa que por otra parte ya ha hecho al haber interpuesto el 24 de junio de 2010 demanda de juicio ordinario en resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio y de indemnización de daños y perjuicios.

TERCERO.- En consideración a lo anteriormente expuesto, debe confirmarse la sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, con expresa imposición de las costas de este recurso a la parte apelante al ser sus pretensiones íntegramente desestimadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Ana María Garrido Martín en nombre y representación de DOÑA Delia (demandada como integrante de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 C.B.) contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca con fecha 25 de junio de 2010 ---aclarada por Auto de 16 de julio de 2010--- en los autos originales de que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y confirmamos íntegramente con imposición al apelante de las costas del presente recurso.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Presidente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-