Sentencia Civil Nº 262/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 113/2013 de 12 de Junio de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.

Presidente:

Víctor Caba Villarejo

Magistrados:

D. Carlos Augusto García van Isschot

Dª. Mónica García de Yzaguirre (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 12 de junio de 2014.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 2 de octubre 2012

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: Doña Luz por sí y como Presidente del Complejo Inmobiliario Privado de la calle Alberto Manrique

VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido a la parte demandante, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 16 de Las Palmas de Gran Canaria, de fecha 2 de octubre 2012 , en autos de Juicio Verbal 135/2012, seguidos a instancia de Doña Luz por sí y como Presidente del Complejo Inmobiliario Privado de la calle Alberto Manrique representada por el Procurador D. Francisco Ojeda Rodríguez y dirigida por la Letrada Dña. Clementina García Hernández, contra la Dirección General de Registros y del Notariado, representada y asistida por el Abogado del Estado, y contra Dña. Cristina , representada por la Procuradora Doña Paloma Guijarro Rubio y asistida del Letrado Don Vicente Guilarte Gutiérrez.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la re-presentación procesal de COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO DE LA CALLE ALBERTO MANRIQUE en demanda de IMPUGNACIÓN DE LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD NUMERO UNO DE SAN BARTOLOME DE TIRAJANA DE FECHA 24 DE NOVIEMBRE DE 2011 contra LA ADMINISTRACION GENERAL DEL ESTADO, todo ello con expresa condena en costas a la parte actora, por ser así de justicia.

Notifíquese a las partes esta resolución, haciéndoles saber que, contra la misma cabe interponer recurso de apelación conforme a los arts. 451 y ss. LEC .

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando en primera instancia, la pronuncio, mando y firmo.'

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para estudio votación y fallo para el día 12 de junio de 2014.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia la Ilma. Sra. Dña. Mónica García de Yzaguirre, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la representación de la demandante frente a la sentencia dictada en la primera instancia por considerar que el Juez a quo incurre en error en la valoración de la prueba.

Refiere la apelante que el Juez viene a establecer la inaplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal por no concurrir el segundo de los requisitos exigibles para su aplicación de acuerdo con el artículo 24 de dicho texto legal , por entender que el Complejo Inmobiliaria Privado de la calle Alberto Manrique sito en Sonneland carece de ese elementos común a las edificaciones privadas imprescindible para la aplicabilidad de aquella, cuestión que es a su juicio errónea y parte de dos premisas también erróneas, que son las siguientes:

Que si bien todas esas parcelas están inscritas como fincas registrales independientes la vía por la que tienen su acceso y señalan como el único elemento común no consta segregada como finca independiente por la que se halla aún inscrita dentro del resto de la señalada finca nº 44, y por tanto, de titularidad de aquella entidad, que nada tiene que ver con el complejo.

Al no haberse aportado título traslativo de la titularidad de dicha calle a favor de los dueños de las sub-parcelas que pretenden integrar el complejo privado, no resulta acreditado que sean partícipes de una copropiedad indivisible y por tanto no se cumple el segundo de los requisitos que exige el artículo 24 de la LPH .

Considera la apelante que son premisas erróneas que parten de la errónea valoración o interpretación del informe pericial elaborado por el Arquitecto señor Fon Marcial , y la objetiva naturaleza del vial interior central de la parcela número 23 de la Urbanización Sonneland que le lleva a concluir que la calle Alberto Manrique tiene naturaleza de elemento común, indivisible, inseparable e inherente a las sub-parcelas a las que da acceso, por los siguientes motivos:

1º.- La información histórica registral demuestra que los tres viales interiores son un resto de la inicial parcela 23, finca registral 44 del Registro de la Propiedad nº 1 de San Bartolomé de Tirajana, tras la segregación de ésta en veinticuatro sub-parcelas (G a R) de la parcela nº 23, e inscrito a nombre de Sonneland Maspalomas S.A.

2º.- Que los citados viales quedan vinculados a cada una de las sub-parcelas segregadas por razón de su propia naturaleza y destino dado que los mismos sirven como único acceso posible a cada una de ellas.

3º.- Que como consecuencia de lo anterior los citados viales peatonales constituyen un elemento privado y comunitario de las sub-parcelas segregadas.

4º.- En definitiva, que el vial peatonal denominado Calle Alberto Manrique constituye un elemento privado y comunitario de las sub-parcelas G a R segregadas de la parcela inicial 23 finca registral nº 44 del Registro de la Propiedad número uno de San Bartolomé de Tirajana.

Y en cuanto a la segunda premisa errónea la parte pone de relieve que no se ha valorado correctamente dos pruebas obrantes en autos:

1º.- De la documental anexa al informe pericial se encuentran las escrituras de compraventa y segregación otorgadas por Sonneland Maspalomas S.A. la primera a favor de Don Alonso de 21 de diciembre de 1985, correspondiente a la sub-parcela letra Q; y la segunda a favor de Doña Elisenda , de 28 de noviembre de 1987, correspondiente a la sub parcela letra P, y en ellas queda constancia de que 'juntamente con la finca objeto de este contrato se transmiten cuantos derechos y obligaciones son inherentes, lo que incluye, desde la primera transmisión de SONNELAND MASPALOMAS S.A. a favor de los compradores de cada Sub-parcela 23, el derecho de la parte compradora a utilizar los servicios generales y, entre ellos, las calles de la urbanización, así como el derecho a utilizar, conjuntamente con los restantes propietarios de las parcelas, las zonas comunes correspondientes', entre las que la parte recurrente considera que se encuentran sin duda los viales peatonales.

2º.- El documento aportado en el acto del juicio y emitido por la entidad Sonneland Maspalomas S.A., no impugnado de contrario, en la que la entidad Sonneland certifica:"Que siendo originariamente propietaria de la parcela nº 23 de Sonneland (finca registral nº 44), después de las segregaciones de las sub-parcelas A a Z es, precisamente, la correspondiente a los tres viales peatonales que permiten el acceso a cada una de las sub-parcelas en que ha quedado configurada y, como consecuencia, vinculada a cada una de ellas por razón de su propia naturaleza y destino.

Por ello, la calle Alberto Manrique es un vial peatonal independiente, interior a la parcela nº 23, privativo y comunitario de las sub-parcelas a las que sirve de único acceso y, en consecuencia, se trata de un elemento comunitario indivisible de las sub-parcelas 'G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q y R' de la parcela nº 23, integrado en la finca registral nº 44, e inscrito actualmente a nombre de la entidad que represento, Sonneland Maspalomas, S.A., no obstante, los citados viales figuran incluidos en la primera transmisión de las sub-parcelas P y Q como derechos y obligaciones que le son inherentes a favor de cada sub-parcela."

SEGUNDO.- La Sala se muestra plenamente de acuerdo con la sentencia dictada en la primera instancia.

El problema que concurre en el presente caso es un problema técnico jurídico y no fáctico, por lo que el informe pericial del Arquitecto, basado en los hechos, nada añade y altera la imposibilidad de inscripción en el Registro en la forma pretendida por la parte recurrente.

Los viales forman parte del resto de la finca resto (registral 44) no segregada porque en los títulos de transmisión de cada subparcela cada una de las vendidas (G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q y R) se describe con sus linderos y superficie lindando por el Sur (G a L), o por el norte (M a R) con 'acceso privado de ésta y otras subparcelas'. Ello implica que en el título no se vende ni se transmite la superficie correspondiente al camino de acceso o acceso privado.

Es cierto que en los títulos de adquisición de las parcelas P y Q se dice en el apartado f).- 'La parte compradora tendrá derecho a utilizar los servicios generales tales como agua, luz, alcantarillado y calles establecidas en la Urbanización de la que forma parte la finca objeto de este contrato, viniendo obligada, por otra parte, a abonar el importe del consumo de agua y fluido eléctrico de la finca que adquiere, así como la parte proporcional de las zonas comunes, según el apartado h)'.

Y en el apartado h) se dice: 'Juntamente con la finca objeto de este contrato e transmiten cuantos derechos y obligaciones le son inherentes, y especialmente el derecho a utilizar, conjuntamente con los restantes propietarios de parcelas sitas en la misma Urbanización, las zonas comunes determinadas como tales en las Ordenanzas antes referidas.'

Ahora bien, la entidad transmitente, Sonneland Maspalomas S.A., no constituyó el régimen de propiedad horizontal antes de transmitir las fincas, ni por lo tanto desde el punto de vista jurídico existía una propiedad individual de las parcelas a la que se encontraba asociada de forma inseparable la participación en elementos comunes, determinando el coeficiente de participación de cada una de las subparcelas en el mismo, que habría permitido transmitir en cada una de las ventas de las subparcelas, de forma inseparable, la propiedad individual de la subparcela en cuestión, y la copropiedad indivisible respecto de los elementos comunes. Por ello, en cada una de las transmisiones, lo que hacía la entidad Sonneland Maspalomas S.A. era segregar de la matriz la parcela correspondiente, única que accedía al registro como finca independiente, sin que en la misma se transmitiera ninguna propiedad ni individual ni común sobre el vial, aunque sí el 'uso' del mismo, o derecho a utilizar. Este uso, desde el punto de vista jurídico, puede provenir de la constitución de una servidumbre en la que el resto de finca 44 de Sonneland Maspalomas S.A. sería el predio sirviente, y las subparcelas segregadas, los predios dominantes. Pero lo cierto es que la superficie correspondiente a este vial, y a los demás de la parcela 23, quedó en todos los casos desde el punto de vista registral formando parte del resto de la finca matriz, hecho que la propia Sonneland asume en el escrito presentado por la apelante en el acto del juicio.

En consecuencia, para que, en la actualidad, pueda constituirse la propiedad horizontal teniendo las subparcelas como elemento común el vial, no basta con la voluntad de los dueños de las subparcelas -que no son copropietarios del vial aunque sí tengan derecho a utilizarlo-, sino que la titular registral de este vial, que jurídicamente no fue transmitido en las escrituras (sólo se transmitió el derecho a utilizarlo), debe, en un título público apto para su acceso al registro a la propiedad (no basta con la copia de la certificación remitida por fax, que fue aportada en el acto de la vista), bien aclarar las escrituras de compraventa otorgadas anteriormente en este sentido, bien ceder expresamente a los actuales dueños la copropiedad de dicho vial.

La Sala no duda de que la voluntad desde el principio de Sonneland fuera esa, pero lo cierto es que no quedó debidamente reflejada dicha voluntad en los títulos públicos que acceden al Registro de la Propiedad, y hasta tanto que no conste en título inscribible que la entidad Sonneland Maspalomas S.A. transmite la propiedad del vial a los dueños de las subparcelas segregadas, éstos no pueden constituir una comunidad teniendo el vial como elemento común, puesto que carecen de título de adquisición del mismo, constando únicamente en sus títulos que tienen derecho a 'utilizar el acceso', uso que implica la constitución de una servidumbre, pero no necesariamente la transmisión del dominio.

Y tampoco puede suplirse la voluntad de Sonneland Maspalomas, ni siquiera interpretarse de forma distinta las escrituras de segregación y venta por la misma otorgadas, sin que la citada titular registral haya sido oída pues no es parte en este juicio, ni tampoco en la Junta de copropietarios, ni en el expediente seguido ante el Registro de la Propiedad, hecho éste que impide en todo caso la estimación del recurso y de la demanda inicial del procedimiento.

TERCERO.- Al desestimarse el recurso de apelación, procede hacer expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada por su sustanciación, conforme establece el artículo 398.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , decretándose la pérdida del depósito si se hubiere constituido, conforme establece la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Luz por sí y como Presidente del Complejo Inmobiliario Privado de la calle Alberto Manrique contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 16 de Las Palmas de Gran Canaria, de fecha 2 de octubre de 2012 , en autos de Juicio Verbal 135/2012, confirmamos la expresada resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada, decretándose la pérdida del depósito si se hubiere constituido.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.