Sentencia Civil Nº 262/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 559/2015 de 06 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 4ª

MAGISTRADO ILTMO. SR.

D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ

ROLLO DE APELACIÓN Nº 559/2015

JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE TORREMOLINOS

JUICIO VERBAL Nº 420/2013

SENTENCIA Nº262/2016

En la ciudad de Málaga a seis de mayo de dos mil dieciséis.

Vistos en grado de apelación por el Iltmo. Sr. , Magistrado de la Sección Cuarta de esta AUDIENCIA PROVINCIAL D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ, en funciones de Tribunal Unipersonal, conforme a lo dispuesto en el artículo 82.2.1º, párrafo segundo de la Ley Orgánica del Poder Judicial , el rollo número 254/2013 , dimanante de los autos de Juicio Verbal nº 420/2013 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torremolino. Interpone recurso D. Severiano , que comparece en esta alzada representado por el Procurador D. Eduardo Gadella Villalba y asistido del Letrado D. Pablo Zugasti Cabrilla. Comparece como apelada 'LAS NIÑAS LOUNGE CAFE S.L.', representada por la Procuradora Dª Marta Merino Gaspar y asistida del Letrado D. Jorge Hoz García.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 4 de febrero de 2015, en cuya parte dispositiva se acuerda: 'I.-Se estima parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de LAS NIÑAS LOUNGE CAFÉ S.L. frente a Don Severiano con los siguientes pronunciamientos:

1.- Se condena a D. Severiano a pagar a LAS NIÑAS LOUNGE CAFÉ S.L. La cantidad de 4711,59 € más el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda y los intereses procesales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia.

2.- No se hace expreso pronunciamiento condenatorio en las costas.

II.-Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Severiano frente a LAS NIÑAS LOUNGE CAFE S.L., y se condena a D. Severiano a pagar las costas'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. Se señaló para resolver el 25 de abril de 2016.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia en la que se resuelven acumuladamente las pretensiones cruzadas de ambas partes, arrendataria y arrendadora en el contrato de arrendamiento que tenía por objeto los locales comerciales número 20 y 21, sitos en la planta baja del Edificio número 2 del Conjunto Pueblo Blanco, C/ Casablanca s/n, de Torremolinos, sobre la suerte de la fianza, es recurrida por la representación de D. Severiano aduciendo, en primer término, que la sentencia impugnada incurre en error al considerar desestimada su demanda cuando lo cierto es que se estimaron sus pretensiones relativas a las cuotas de comunidad de propietarios y facturas de electricidad, con la repercusión que ello supone sobre la imposición de costas; de modo que se ha procedido a una compensación de oficio no solicitada sobre la cantidad reclamada por 'LAS NIÑAS LOUNGUE CAFE S.L.'. En lo que concierne a la fianza insiste en que la penalización por incumplimiento ha de extenderse a los quince días de preaviso que no respetó la arrendataria, que se hubiesen satisfecho en concepto de renta; y mantiene que los documentos aportados no fueron impugnados por lo que ha considerarse que hacen prueba plena, con arreglo al art. 326 de la LEC . Concretamente señala que recibió reclamación de 608'78 € por parte de Securitas Direct; que ha abonado el seguro del local porque se ha visto obligado a contratarlo; que se han acreditado daños a la puerta por importe de 1655'28 € y no se ha opuesto a ello la parte contraria; que no se negó el hecho de que faltase la plancha de gas cuando se resolvió el contrato. Y termina impugnando también la imposición de las costas causadas a la parte contraria, puesto que no accedía a descontar cantidad alguna de la fianza a devolver. Termina suplicando, por tanto, que revoque la sentencia y se estime parcialmente la demanda del apelante y se proceda 'a condenar a la parte contraria a la cantidad de 4846,97 €' en concepto de las partidas expuestas, y que no se impongan las costas de la demanda presentada por la parte contraria.

La representación de 'LAS NIÑAS LOUNGUE CAFE S.L.' se opone al recurso considerando carente de fundamento la primera pretensión relativa a las costas, puesto que el apelante se opuso a su demanda por el mismo motivo que articula en la que presentó por su parte y se acumuló, por lo que no pueden tener el doble efecto que pretende el apelante; que tampoco tiene sustento en lo pactado la pretensión de añadir los quince días de preaviso a la penalización y que el apelante aceptó sin reparos el desistimiento, lo que hace presumir que sí se respetó el plazo de preaviso; que la reclamación de Securitas Direct responde a una mera carta y no factura, no estando sujeto al pago el local; que la propuesta de seguro es posterior al acuerdo de desistimiento; que en dicho acuerdo no se recoge daño alguno en la puerta; que no procede reclamación alguna por la plancha conforme a lo que se resuelve en la sentencia y a la omisión de referencia alguna en el acuerdo de desistimiento; y por último que no se imponen al apelante las costas de la demanda presentada en nombre de 'LAS NIÑAS LOUNGUE CAFE S.L.' y que es estimada parcialmente.

SEGUNDO.- En lo que concierne a la primera de las cuestiones suscitadas por el apelante, ha de tenerse en cuenta que habiendo sido citado el mismo 15 de julio de 2013 para el juicio señalado para el 8 de enero de 2014 en el procedimiento de juicio verbal número 420/2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torremolinos, incoado en virtud de la demanda presentada en nombre de 'LAS NIÑAS LOUNGUE CAFE S.L.' en la que esta solicitaba la restitución de la fianza recibida por el arrendador D. Severiano , éste presenta demanda por su parte reclamando la cantidad de 11.672,54 €, en la que se incluye la indemnización por desistimiento, los quince días de renta correspondiente al plazo de preaviso y el resto de los conceptos en los se sustenta, a su vez, la oposición a la reclamación que se efectúa en aquella demanda, que tendría que haberse limitado, consecuentemente, a sostener la inexigibilidad de la devolución de la fianza por el pacto de desistimiento, así como en la suya propia tendría que, al menos subsidiariamente, haber planteado la mera deducción de la fianza de la cantidades cuyo pago exige a la arrendataria. Ello significa que, desestimada la inexigibilidad de la devolución de la fianza, era obligada la compensación judicial en el seno del primer procedimiento entablado para evitar un enriquecimiento injusto, puesto que la desestimación de la primera demanda deducida en su contra y la estimación de la formulada en su nombre supondría apropiarse de la fianza en lugar de destinarla a su destino legal y contractualmente procedente, cual es garantizar el crédito del arrendador por rentas, daños y perjuicios irrogados, propiciado, además, por un comportamiento procesal carente de la buena fe exigible, de la que no puede obtener ventaja, conforme a lo establecido en el art. 247 de la LEC , de modo que, en la medida en que las deducciones sobre la fianza que fuesen procedentes no superasen el importe de la misma ello habría de contemplarse desde la perspectiva de la reclamación de devolución que formuló la arrendataria, tal y como se ha efectuado en la sentencia apelada, con la consiguiente repercusión en los que se refiere al pronunciamiento sobre costas. De hecho en el suplico de su escrito de interposición del recurso lo que hace el apelante es compensar el resto de la fianza que considera pendiente de devolución una vez descontados los conceptos que entiende que han de computarse a su favor.

TERCERO.- La misma suerte desestimatoria merece la reclamación de los quince días de renta que se reclaman como indemnización de perjuicios, se dice, por no haberse preavisado del desistimiento con los quince días de antelación, puesto que en el contrato se pactó la posibilidad de desistimiento unilateral por parte de la arrendataria sujeto, efectivamente, al requisito de preaviso con quince días de antelación y con la consecuencia del pago de una penalización equivalente a 'tres meses de alquiler por incumplimiento del contrato, más una indemnización de un mes por año incumplido', de modo habiendo quedado firme el pronunciamiento de la sentencia relativo a que el denominado 'acuerdo de desistimiento y resolución del contrato' no entrañaba renuncia a esa penalización, habrá que considerar igualmente que, con arreglo a la voluntad concurrente de las partes, todos los perjuicios relativos a la renta deben considerarse indemnizados con arreglo al importe a que asciende la referida penalización contractualmente establecida, dado que en el referido acuerdo se acepta el desistimiento, sin consideración a si medió o no el preaviso de quince días, y nada se establece en relación a que el arrendador pueda descontar de la fianza el importe equivalente a los quince días de renta que ahora reclama, a diferencia de lo que se prevé expresamente en lo que atañe a gastos de comunidad, electricidad, agua, seguro, etc, teniendo en cuenta que, a falta de esa previsión específica, conforme al art. 1152 del Código Civil ,en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento.

CUARTO.- Abordando, por tanto, las cantidades concretas que entiende el apelante que, habiendo sido rechazadas en la sentencia apelada, debería descontarse de la demanda al haber sido erróneamente valorada la prueba y lo pactado por las partes, se ha de partir de que, como ya se ha dicho, la naturaleza jurídica de la fianza responde a la constitución de una garantía a favor del arrendador respecto del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario de satisfacer la renta y devolver la cosa en el estado en que se encontraba, habiendo de estarse, en este caso, a la estipulación concreta del acuerdo de desistimiento y resolución en el que expresamente se establece el derecho del arrendador a descontar de la fianza las 'contribuciones de comunidad, electricidad, agua, seguro pagado por el arrendador, coste de la reparación de daños o cualquier deuda pendiente en relación al arrendamiento de los locales (...) siempre si el arrendatario no quiere cancelarlo antes'.

Por otra parte, con arreglo al art. 319 de la LEC , un documento privado no impugnado hace prueba plena del acto que documentan, de la fecha en que se produce la documentación y de las personas que intervienen en el mismo, pero ello no significa que haya de valorarse con arreglo a lo que sostiene la parte que lo presenta, puesto que, en ese sentido, está sujeto al principio de valoración conjunta y razonada de la prueba, de modo que, si bien es incuestionable que se hayan expedido las facturas o emitido los presupuestos que se acompañan, ello no supone que la parte contraria asuma el significado que quiere darle la parte que lo presenta, cuando el obvio que mantiene los términos de la controversia solicitando la íntegra estimación de su demanda y la desestimación de la formulada de contrario.

Así las cosas, aunque en el acuerdo de desistimiento se asuma por la arrendataria que el arrendador podrá deducir de la fianza abonos por consumos no contratados por el mismo que éste abone en beneficio, se entiende, de la continuidad en la explotación del local, lo cierto es que ello ha de entenderse referido a cantidades devengadas por la arrendataria hasta el momento en que se acepta el desistimiento y, por ende, la extinción del contrato, puesto que otra cosa no se deduce de la estipulación transcrita, de modo que ello excluye la impugnación de la sentencia en lo que concierne a la prima de seguro, puesto que, como se resuelve en la sentencia apelada, la confusa documentación presentada corresponde, en cualquier caso a un período de cobertura posterior al 27 de febrero de 2012, habiéndose extinguido el contrato el con fecha de 24 de febrero.

Por el contrario la reclamación de 608,78 € sí se deduce que, según el documento no impugnado, se refiere al pago pendiente por el sistema de alarma instalado en el local y ya devengado al 2 de marzo de 2012, es decir correspondiendo al período de vigencia del contrato, por lo que debe incluirse en la previsión del acuerdo de desistimiento relativa a 'cualquier otra pendiente en relación al arrendamiento de los locales'.

Otro tanto se ha de decir sobre la plancha de gas, puesto que establecido que se encontraba en el local en el momento en que se entrega la posesión a la arrendataria, la inexistencia de dicha maquinaria en el momento de la devolución del local ha de considerarse objetivamente imputable a la referida arrendataria, obligada a la devolver las cosas arrendadas en el estado en que se hallaban, con arreglo a los artículo 1561 y 1563 del Código Civil , sin que haya de acreditarse que la arrendataria se llevó dicha maquinaria ni resulte relevante que no se efectuara reclamación hasta que se requiere la devolución de la fianza, como se dice en la sentencia apelada, si bien a los 1711 € se le ha de aplicar un 30% de reducción por deterioro (1197,7 €).

Sin embargo no puede prosperar el recurso de la sentencia en lo que se refiere a los conceptos de daños en la puerta, puesto que la impugnación se sustenta en que no fueron hechos controvertidos, y hemos de insistir en que la no impugnación específica de un documento no significa que se trate de un hecho admitido, como, por otra parte, se desprende claramente de la contestación a la demanda por parte del letrado de ' LAS NIÑAS LOUNGUE CAFE S.L', puesto que en el acto del juicio se opone de un modo general a la reclamación de facturas y gastos, señalando que no proceden en ningún caso y solicitando la desestimación de la demanda.

Por último, tal y como mantiene la representación de la apelada, ningún interés reviste la impugnación de la sentencia en lo que se refiere al pronunciamiento sobre costas de la demanda presentada en nombre de la arrendataria, puesto que no se imponen al apelante.

De conformidad con lo resuelto, la estimación parcial del recurso ha de traducirse en la revocación del pronunciamiento de la sentencia relativo a la estimatorio parcial de la demanda de 'LAS NIÑAS LOUNGUE CAFE S.L', reduciendo la cuantía de la condena en 1806,48 €.

QUINTO.- No procede la imposición de las costas del recurso, con arreglo al art. 398.2 de la LEC y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por el apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto en nombre de D. Severiano , revocamos y dejamos sin efecto la sentencia de fecha 4 de febrero de 2015 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torremolinos únicamente lo que se refiere al principal de la condena, por lo que, estimando parcialmente la demanda presentada en nombre de 'LAS NIÑAS LOUNGE CAFÉ S.L.' condenamos a D. Severiano a pagar a LAS NIÑAS LOUNGE CAFÉ S.L.DOS MIL NOVECIENTOS CINCO EUROS Y ONCE CÉNTIMOS (2905,11 €)más el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda, incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia de primera instancia.

Se confirman el resto de los pronunciamientos de la sentencia.

No se imponen las costas del recurso y devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, de lo que doy fe.