Sentencia Civil Nº 262/2016, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 170/2016 de 10 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00262/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 170/16

Asunto: ORDINARIO 196/15

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 3 PORRIÑO

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ

D. MANUEL ALMENAR BELENGUER

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM. 262

En Pontevedra a once de Mayo de dos mil dieciséis.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 196/15, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Porriño, a los que ha correspondido el Rollo núm. 170/16, en los que aparece como parte apelante-demandante: COMUNIDAD DE MONTES EN MANO COMUN DE TAMEIGA, representado por el Procurador D. FRANCISCO JAVIER VARELA GONZÁLEZ, y asistido por el Letrado D. NATALIA PAZOS GONZALEZ, y como parte apelado-demandado: PM NUTRIGAS SA, representado por el Procurador D. MANUEL CARLOS DIZ GUEDES, y asistido por el Letrado D. JOSE MANUEL DELGADO GONZÁLEZ, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO,quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Porriño, con fecha 23 noviembre 2015, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda presentada por la representación procesal de la Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de Tameiga frente a PMA Nutrigas SA, absuelvo a ésta de todas las pretensiones formuladas contra ella, con expresa imposición de costas a la parte actora; y

ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda presentada por la representación procesal de PMA Nutrigas SA frente a la comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de Tameiga, declaro que:

Los periodos quinquenales que han de tenerse en cuenta para procederse a aplicar la renta anual revisada, conforme a lo previsto en las cláusulas segundas de los contratos de arrendamiento, son los comprendidos entre los periodos del 1 de enero de 2009 al 31 de diciembre de 2013; y del 1 de enero de 2014 y el 31 de diciembre de 2018; y así sucesivamente.

Para aplicar la revisión quinquenal, establecida en las cláusulas de los contratos de arrendamiento 'conforme al Índice General de Precios al Consumo en las variaciones que experimente y que publique el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya', el periodo quinquenal que se deberá tomar como referencia será el acumulado entre los meses de diciembre a diciembre de los cinco años inmediatamente anteriores al mes de enero en que proceda la revisión, esto es, entre diciembre de 2008 a diciembre de 2013, diciembre de 2013 a diciembre de 2018, y así sucesivamente.

La renta conjunta de ambos contratos únicamente será revisada, al alza o a la baja, cuando la variación acumulada del IPC en el quinquenio que resulte de aplicación, conforme a los términos establecidos en el párrafo anterior, resulte superior a + 10% o inferior a - 10%, no procediendo revisión de la renta para los respectivos periodos quinquenales en lo que al momento de aplicar la revisión la variación del IPC, positiva o negativa, no alcance el 10%.

La renta semestral conjunta de ambos contratos de arrendamiento vigentes para el quinquenio comprendido entre el 1 de enero de 2009 y el 31 de diciembre de 2013 asciende a 9.472,73 euros más IVA, siendo esta misma renta semestral la vigente para el quinquenio comprendido entre el 1 de enero de 2014 y el 31 de diciembre de 2018.

Con expresa imposición de costas a la demandada Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de Tameiga.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por Comunidad de Montes en Mano Común de Tameiga, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente proceso de juicio ordinario, promovido por la Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de Tameiga (Mos) contra la entidad 'PMA Nutrigás SA', en su condición de arrendadora de una parcela con una nave así como de otros terrenos complementarios en virtud de sendos contratos de arrendamiento de fechas 25/1/1988 y 22/2/1989 inicialmente formalizados por el Ayuntamiento de Mos y en cuya posición la Comunidad demandante se subrogó, la actora pretende: 1) que se declare que el canon actualizado para la anualidad de 2014 asciende a 28944,68 euros (21% IVA incluido), que el canon actualizado para la anualidad de 2015 y hasta el 29 de abril de 2017 asciende a la cantidad anual de 26409,11 euros más IVA y que se condene a la demandada, con relación al canon de 2014, al abono de 6020,68 euros (21% IVA incluido); 2) subsidiariamente, que se declare que el canon actualizado para la anualidad de 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018 asciende a la cantidad anual de 20745,28 euros (más IVA) y se condene a la demandada, con relación al canon de 2014, al pago de 2177,78 euros (21% IVA incluido).

La demandada, por su parte, aprovecha la ocasión para formular reconvención en pretensión de que se declare: 1) que los períodos quinquenales que han de tenerse en cuenta para proceder a aplicar la renta anual revisada, conforme a lo previsto en las cláusulas segundas de los contratos de arrendamiento, son los comprendidos entre los periodos del 1 de enero de 2009 al 31 de diciembre de 2013, del 1 de enero de 2014 al 31 de diciembre de 2018, y así sucesivamente; 2) que para aplicar la revisión quinquenal, establecida en las cláusulas segundas de los contratos de arrendamiento 'conforme al Índice General de Precios al Consumo en las variaciones que experimente y que publique el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que le sustituya', el periodo quinquenal que se deberá tomar como referencia será el acumulado entre los meses de diciembre a diciembre de los cinco años inmediatamente anteriores al mes de enero en que proceda la revisión, esto es, entre diciembre de 2008 a diciembre de 2013, diciembre de 2013 a diciembre de 2018, y así sucesivamente; 3) que la renta conjunta de ambos contratos únicamente será revisada, al alza o a la baja, cuando la variación acumulada del IPC en el quinquenio que resulte de aplicación, conforme a los términos establecidos en el apartado 2º de este suplico, resulte superior a + 10% o inferior a -10%, no procediendo revisión de la renta para los respectivos períodos quinquenales en los que al momento de aplicar la revisión la variación del IPC, positiva o negativa, no alcance el 10%; y 4) que la renta semestral conjunta de ambos contratos de arrendamiento vigente para el quinquenio comprendido entre el 1 de enero de 2009 y el 31 de diciembre de 2013 ascendió a 9471,73 euros, más IVA, siendo esta misma renta semestral la vigente para el quinquenio comprendido entre el 1 de enero de 2014 y el 31 de diciembre de 2018.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia desestima la demanda y estima la reconvención, fundamentando esencialmente su decisión en las siguientes consideraciones: 1) que la papeleta de conciliación de la parte demandada, con fecha de presentación ante el Juzgado de 12/11/2010, -a cuyas pretensiones la parte actora prestó avenencia en el acto conciliatorio celebrado el día 10/12/2010, conforme a lo reflejado en su escrito de igual fecha- vino a poner de relieve que se produjo una actualización de la renta en el año 2009, de modo que quedó fijada para los años 2009, 2010, 2011, 2012 y 2013 en la suma de 9472,73 euros más IVA; 2) que revisada la renta en el año 2009, sobre dicha cantidad es sobre la que habrá de calcularse la renta procedente a partir de entonces, siendo el período quinquenal a tener en cuenta para la actualización el comprendido desde el año 2009 al 2013 y así sucesivamente; y 3) que siendo la variación experimentada por el IPC en el período quinquenal de 2009 a 2013 del orden del 9,6%, no ha lugar a la revisión de la renta para el subsiguiente período del 2014 al 2018, al resultar meridiano que el contrato obliga a las partes a modificar la renta si ha existido una variación sustancial del IPC y que se concreta en un 10%, en positivo y negativo.

TERCERO.-En su escrito de interposición de recurso de apelación, la actora-reconvenida solicita la estimación de la demanda y la desestimación de la reconvención, con base en las sustanciales alegaciones que seguidamente se pasan a exponer.

Así, se indica que a tenor del contrato de arrendamiento, de fecha 25/1/1988, y de una duración de veinticinco años, la renta pactada inicialmente en 6937,10 euros el semestre era revisable cada cinco años a contar desde el 29 de abril de 1987.

Por tanto, los quinquenios de actualización serían los siguientes: 1) primera actualización, el 29/4/1992; 2) segunda actualización, el 29/4/1997; 3) tercera actualización, el 29/4/2002; 4) cuarta actualización, el 29/4/2007; 5) quinta actualización, el 29/4/2012, y así sucesivamente en los posibles períodos de prórroga del contrato.

Siendo las variaciones del IPC experimentadas en los períodos quinquenales, las siguientes: 1) del 29/4/1987 al 29/4/1992, el 33,7%; 2) del 29/4/1992 al 29/4/1997, del 21,5%; 3) del 29/4/1997 al 29/4/2002, del 15,8%; 4) del 29/4/2002 al 29/4/2007, del 16,6%; y 5) del 29/4/2007 al 29/4/2012, del 11,8%.

Que en el burofax remitido por la actora, de fecha 11/11/2010, que se anexa al acuerdo alcanzado en el acto de conciliación, la CMVMC decide plantear un acuerdo progresivo de actualización de rentas, en el sentido de que la renta actualizada según contrato no tendría que abonarse hasta el canon anual del 2014.

Que lo que se pactó fue un acuerdo progresivo de actualización de rentas, motivado por el hecho de que la arrendataria estaba pagando un canon muy por debajo del que tendría que estar abonando si desde su comienzo el Concello de Mos hubiera exigido las actualizaciones pactadas. Consistente en que la renta actualizada, según contrato, no se devengaría hasta el año 2014.

Se aduce error en la valoración de la prueba, por cuanto en el acuerdo alcanzado se estableció que la renta actualizada en 2009 se abonaría durante los años 2009, 2010, 2011, 2012 y 2013, y que en 2014 la actualización se haría conforme a contrato. Y ello no ha sido tenido en cuenta en la sentencia recurrida.

CUARTO.-En el primer contrato de arrendamiento, de fecha 25/1/1988, a los efectos que aquí interesan, se hizo constar:

'La renta del primer semestre comenzó el día 30 de Abril de 1987 (fecha subsiguiente inmediata al acuerdo de adjudicación definitiva de este lote nº 8 en arrendamiento), y la renta del segundo semestre del primer año del arrendamiento comenzó el día 1 de Noviembre de 1987; por lo que, al no estar pagadas actualmente esas rentas, el arrendatario se halla obligado a su cumplimiento.

La renta anual cifrada es revisable cada cinco años, a contar de la fecha de adjudicación definitiva y conforme al Índice General de Precios al Consumo en las variaciones que experimente y que publique el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, siempre que la renta haya variado en más o en menos un 10 por 100 anual.

Asimismo la renta puede ser aminorada por las causas consignadas expresamente en el Pliego General de Condiciones Económicas-Administrativas, ya referenciado, y que se une a este contrato documentado como parte integral del mismo.

El arrendamiento tendrá una duración de 25 años, a contar de la adjudicación definitiva que se verificó el día 29 de abril de 1987, por el Ayuntamiento Pleno.

Sin embargo, a instancia de parte, se prorrogará automáticamente el arrendamiento por períodos sucesivos de 5 años, hasta el límite de cuatro períodos, siempre que ello sea anunciado por escrito al menos un mes antes de la terminación del arrendamiento'.

Mientras que, en el segundo contrato de arrendamiento, de fecha 22/2/1989, se hizo constar:

'Las rentas del primer semestre comenzaron el día 14 de Febrero de 1988 (fecha subsiguiente inmediata al acuerdo de adjudicación definitiva de los lotes números 2 y 6 en arrendamiento), y las rentas del segundo semestre del primer año del arrendamiento comenzaron el día 14 de Agosto de 1988, por lo que, al no estar pagadas actualmente estas rentas, el arrendatario se halla obligado a su cumplimiento.

Las rentas anuales cifradas son revisables cada cinco años, a contar de la fecha de adjudicación definitiva y conforme al Índice General de Precios al Consumo en las variaciones que experimente y que publique el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, siempre que las rentas hayan variado en más o en menos un 10 por 100 anual.

Asimismo las rentas pueden ser aminoradas por las causas consignadas expresamente en el Pliego General de Condiciones Económico-Administrativas, ya referenciado, y que se une a este contrato documentado como parte integral del mismo.

El arrendamiento tendrá una duración de 25 años, a contar de la adjudicación definitiva que se verificó el día 13 de Febrero de 1988, por el Ayuntamiento Pleno.

Sin embargo, a instancia de parte, se prorrogará automáticamente el arrendamiento por períodos sucesivos de 5 años, hasta el límite de cuatro períodos, siempre que ello sea anunciado por escrito al menos un mes antes de la terminación del arrendamiento'.

Durante el tiempo que la parte arrendadora fue el Concello de Mos no se procedió a la revisión quinquenal de las rentas de los contratos.

Mediante burofax de fecha 11/11/2010 (folio 39 de los autos) por parte del abogado de la CMVMC demandante, se participa a la entidad demandada lo siguiente:

'Estivo neste despacho profesional o representante legal da CMVMC de TAMEIGA (MOS), en relación co contrato de aluguer de 5 de xaneiro de 1988 (parcela C), e co contrato de aluguer de 22 de febrero de 1989 (lotes 2 y 6), sendo a propietaria actual da parcela obxecto de cesión e polo tanto arrendadora a CMVMC Tameiga, e sendo a arrendataria actual a empresa Nutrigas SA.

'Sirva ademáis o presente escrito para deixar constancia e fehaciencia de que dende o ano 2009 produciuse a actualización da renda pactada, partindo do acordó alcanzado no seu día, computándose a actualización da randa dende decembro de 1993 a decembro de 2008, de xeito que a renda semestral inicial (5.980,26 € sen IVE) incrementouse nunha taxa dun 58,4%, pasando a ser a nova renda actualizada de 9.472,73 € (sen IVE), importe que foi abonado por NUTRIGRAS SA no primeiro e segundo semestre de 2009, e no primeiro semestre de 2010, tendo pendente a súa empresa a día de hoxe o pago da renda correspondente o segundo semestre de 2010, así como a totalidade das rendas do ano 2008, tal e como se indica na táboa arriba referida.

A CMVMC Tameiga aproveita para anunciarlle que a renda, conforme ó estipulado nos contratos, é revisable e actualizable cada cinco (5) anos, polo tanto a próxima actualización terá lugar no ano 2014, do que serán debidamente notificados'.

A dicho burofax se contesta por la demandada a medio de escrito de fecha 22/11/2010 (folios 45 y 46 de los autos), indicando:

'...por NUTRIGRAS SA, previa actualización de las rentas a partir del año 2009, fueron abonados debidamente los dos semestres de la anualidad de 2009, así como el primer semestre de la anualidad 2010, en la cantidad de 9472,73 € más IVA para cada semestre, siendo dichos pagos aceptados y recibidos por la Comunidad. No obstante, habiendo sido abonada hasta en dos ocasiones la renta correspondiente al segundo semestre de 2010 en la cuenta bancaria de la Comunidad en la misma cantidad de 9472,73 € más IVA, sin embargo este pago fue devuelto injustificadamente, a pesar de que igualmente el importe abonado en el mismo que también se reconoce en el referido burofax'.

Con anterioridad a la recepción de tu burofax, ha sido presentada ante el Juzgado de Primera Instancia de O Porriño, demanda de conciliación formulada por NUTRIGRAS SA, por la que se interesaba que por el Juzgado se acordara emplazar a dicha Comunidad a fin de que se aviniera a reconocer la subrogación en su posición de arrendadora para los contratos de arrendamiento de 25 de Enero de 1988 y 22 de Febrero de 1989 suscritos entre el Ayuntamiento de Mos y la entidad NUTRIGRAS SA, así como la determinación del importe de las rentas semestrales fijado para sendos contratos con actualización a partir del 1 de Enero de 2009, cuyo abono se ofrecía realizar en el acto conciliatorio, y cuya cuantificación curiosamente coincide con la señalada en su burofax de 15 de Noviembre. Al respecto, si bien con dicho burofax se reconoce expresamente el importe de las rentas interesadas por mi cliente en su demanda de conciliación para sendos contratos de arrendamiento, y que por parte de NUTRIGRAS SA se han abonado de nuevo las rentas correspondientes a los dos semestres de la anualidad del 2008 y al segundo semestre de 2010, no obstante te traslado la continuación del procedimiento judicial de conciliación iniciado, puesto que entendemos ajustado a derecho la necesidad de que por parte de la Comunidad arrendadora se manifieste la avenencia con los términos interesados en la demanda conciliatoria'.

A las pretensiones de la papeleta de conciliación presentada por la demandada y con fecha de entrada en el Juzgado de 12/11/2010 (folios 163 y ss de los autos) se avino la Comunidad de Montes demandante, en el acto conciliatorio celebrado el día 10/12/2010, conforme a los reflejado en su escrito de igual fecha (folios 36 y ss de los autos), del siguiente tenor:

'1º.-RECOÑECE que a CMVMC Tameiga é a propietaria da parcela C e dos lotes 2 e 6, atopándose subrogada na posición de arrendadora para o contrato de aluguer de 5 de xaneiro de 1988 (parcela C), e para o contrato de aluguer de 22 de febrero de 1989 (lotes 2 e 6), subscritos entre o concello de Mos e Nutrigras SA, vixentes a día de hoxe, que en todo caso estarán regulados segundo o previsto na normativa en materia de montes veciñais en man común: a Ley 13/1989 de 10 de outubro, de montes veciñais en man común de Galicia; o Decreto 260/1992 do 4 de setembro, do Parlamento de Galicia, polo que se aproba o Regulamento da Lei 13/1989, de 10 de outubro, de montes veciñais en man común de Galicia; e a Lei estatal 55/1980, de 11 de novembro, de montes veciñais en man común, xa que o monte vecinal de Faquiña perténcelle a CMVMC Tameiga en virtude de Sentenza nº 823/1992, dictada o día 10 de decembro de 1992, a Sala do Contencioso Administrativo do Tribunal Superior de Xustiza de Galicia acordou 'estimar o recurso contencioso-administrativo nº 419/87 , interposto contra Resolución do Xurado Provincial de Montes Veciñais en Man Común de Pontevedra, Xunta de Galicia, de 16 de decembro de 1986, desestimando recurso de reposición contra acordó de igual procedencia de 2/9/85 denegatoria de clasificación como vecinal en man común do monte Ç'Faquiña' da parroquia de Tameiga, Concello de Mos, Pontevedra, declarando parcialmente nulos devanditos acordos, debendo procederse a clasificación do referido monte como vecinal en man común dos vecinos da parroquia de Tameiga, excepción feita da superficie determinada e ocupada polos colexios situados no referido monte e polas empresas relacionadas no fundamento xurídico cuarto desta resolución'. A Sentenza foi confirmada pola posterior ditada por Sala Terceira do Tribunal Supremo o día 7 de Febreiro de 2001, TS (Sala do Contencioso-Administrativo, Sección 4ª), sentenza de 7 febreiro 2001 (RJ 2001/2459).

2º.-RECOÑECE que a renda semestral actualizada ascende a un importe de 9.472,73 € (máis IVA), tal e como consta no burofax aportado como documento número 1 co presente escrito.

3º.-RECOÑECE que o importe de 13874,20 € correspóndese co primeiro e segundo semestre de 2008, habendo sido aboada dita cantidade á Comunidade o 19/11/2010.

4º.-COMPROMÉTESE A ENTREGAR a maior brevidade posible as facturas solicitadas por NUTRIGRAS SA'.

Debiendo precisarse que la remisión que se efectúa al burofax aportado como documento número 1 con el presente escrito, es el burofax antes mencionado de fecha 11/11/2010 (folio 39 de los autos).

Conviene recordar que en dicho burofax de la parte actora se indicaba haberse practicado la actualización de la renta desde diciembre de 1993 a diciembre de 2008, de manera que la renta semestral inicial (5980,26 euros sin IVA) se incrementó con un porcentaje del 58,4% pasando a ser la nueva renta actualizada de 9472,73 euros (sin IVA), y que la renta, conforme a lo estipulado en los contratos es revisable y actualizable cada cinco años, por lo que la próxima actualización tendría lugar en el año 2014.

Así las cosas, razonablemente hay que entender, como sostiene la parte demandada-reconvenida, que la revisión quinquenal de la renta en el año 2014 hay que practicarla tomando como referencia la variación del IPC experimentada en el periodo quinquenal inmediatamente anterior (entre diciembre de 2008 a diciembre de 2013), del orden de un 9,6%.

Y, al ser dicho incremento inferior al 10%, no ha lugar a la revisión de la renta dada la exigencia para ello en los contratos de arrendamiento de una variación en más o en menos de un 10%.

Ello en cuenta, procede la desestimación del recurso de apelación y consiguiente confirmación de la sentencia de instancia impugnada.

QUINTO.-Dada la desestimación del recurso de apelación, se imponen a la actora-reconvenida las costas procesales de la presente alzada ( art. 398-1 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Se desestima el recurso de apelación y se confirma la sentencia de instancia impugnada; todo ello con expresa imposición a la actora reconvenida de las costas procesales de la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.