Sentencia CIVIL Nº 262/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 677/2015 de 20 de Junio de 2016

Encabezamiento

Rollo nº 000677/2015

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 262

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARÍA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDÁN VILLALBA

Dª MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a veintede junio de dos mil dieciséis.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000757/2014, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 17 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado - apelante/s CENVALCINE S.L., representado por el/la Procurador/a D/Dª PAULA MARIA RAMON PRATDESABA, y de otra como demandante - apelado/s COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 DE VALENCIA, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ANA MARIA MARTI HUERTA y representado por el/la Procurador/a D/Dª ONOFRE MARMANEU LAGUIA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/aD/Dª. MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 17 DE VALENCIA, con fecha 21 de julio de 2015, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue:'FALLO: 1.- ESTIMO la demanda formulada por la Comunidad de Bienes DIRECCION000 ' de Valencia contra 'CENVALCINE, S.L.' 2.- CONDENO a la demandada pagar a la actora la cantidad de 302.578,50 € más los intereses legales desde la demanda. 3.- CONDENO a la demandada a pagar las costas procesales.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandado se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 1 de junio de 2016 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La demandante COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , de Valencia, demandóa la mercantil CENVALCINE SL el importe de 302.578,50 €, correspondiente a los gastos de comunidad derivados de su titularidad sobre la finca registral n.º NUM000 (local n.º 199, que se alza sobre el vuelo del espacio ocupado por los accesos retrayentes a la C/ DIRECCION001 de los aparcamientos del edificio) y correspondientes a la deuda que mantenía por los años 2012 y 2013. La demandadase opuso alegando que la titularidad que ostenta de un derecho de vuelo, no de un local o finca, y que le autoriza a construir dos plantas sobre el vuelo, lo que no ha levado a cabo, le impide que pueda aprovecharse de servicios comunes a los que deba contribuir, constituyendo un abuso de derecho la conducta de la demandante.

La sentencia estima íntegramente la demanda al considerar que la demandada pertenece a la CB demandante y está obligada al pago de los gastos reclamados además de que lo vino haciendo desde el inicio sin cuestionarlos, llegando a avenirse a su pago en un proceso anterior, sin negar su obligación de pago cuando le reclamó extrajudicialmente los gastos que ahora nos ocupan.

Se recurre por la demandadaque en esencia alega de nuevo los mismos argumentos que al oponerse a la demanda, es decir el derecho de vuelo del que es titular no le obliga a contribuir a los gastos reclamados, tan solo vendría obligada a ello en el caso de edificar, no obtiene beneficios de los servicios que presta la demandada, infracción de los arts. 217 y siguientes de la Lec y del art. 435 de la misma Lec , no siendo de aplicación la doctrina de los actos propios, exponiendo en su escrito los respectivos argumentos.

La demandante se opuso al recurso defendiendo la tesis de la sentencia.

SEGUNDO.-Revisando la prueba practicada y obrante en autos en función de la pretensión de la demandante y la oposición de la demandada, y las conclusiones de hecho y de derecho de la sentencia, considera que no ha existido ningún error en la valoración de la prueba ni en la aplicación del derecho, sin que en el desarrollo del procedimiento se haya causado a la demandada indefensión de alguna clase. Tampoco se han vulnerado las normas sobre carga de la prueba o las relativas a diligencias finales, pues respecto a éstas últimas son facultad del juzgador, que en el presente caso denegó una prueba documental consistente en la averiguación acerca de si el Ayuntamiento de valencia giraba o no IBI a la demandada, que no solo pudo ser aportada por la demandada en su contestación, sino que era innecesaria y no pertinente al objeto del debate a la vista del resto de pruebas aportadas.

La demandante COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , es una comunidad de bienes que administra y gestiona las distintas comunidades que conforman el Complejo Comercial Nuevo Centro de Valencia, conforme a sus estatutos Generales, acuerdos de asambleas adoptados y supletoriamente de acuerdo con el CC y la LPH. En su artículo primero se alude a la propiedad de cada uno de los solares, edificios,fincas, locales y demás unidades resultantes residenciados en Nuevo Centro, en el tercero a que la comunidad y tiene por objeto la 'administración y gobierno, conservación y reparación, mantenimiento, funcionamiento, explotación, y en general cuantas actuaciones sean necesarias para el control y reglamentación de los derechos y obligaciones derivados de la propiedad'. Los elementos procomunales son 'A).-Zona viaria cubierta o mall, áreas exteriores y accesos, salas de máquinas y anexos, con una superficie de 30.330 m² aproximadamente. Areas de servicios y muelles, de superficie aproximada 5.168 m². B).- La Oficina de Administración de NUEVO CENTRO de 470 m² de extensión, aproximadamente. Las instalaciones pertenecientes a estos bienes son las siguientes: 1.- Aire Acondicionado. 2.- Prevención y extinción de incendios. 3.- Alumbrado. 4.- Fuerza. 5.- Fontanería. 6.- Ascensores y escaleras mecánicas. 7.- Montacargas de mercancías'.

En su art. octavo se establece: 'Los gastos de funcionamiento, publicidad y actividades promocionales, mantenimiento, conservación y administración de los bienes, instalaciones y servicios que dimanan de los bienes procomunales, no susceptibles de individualización, serán satisfechos por los copartícipes con arreglo a los porcentajes específicos incluidos en el anexo A) de éstos estatutos (Art. rectif. S/ac A.G.O. 28-4-94)'

En posteriores artículos se regulan sus órganos de gobierno y administración.

En escritura pública de fecha 1-8-1998 la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante vendió a Cenvalcine SL la finca que se describía como'Descripción: Urbana. 199.Local que se alzará sobre el vuelo del espacio ocupado por los accesos recayentes a la calle de DIRECCION001 , de los aparcamientos del edificio. Constará de dos plantas iguales superpuestas. Tendrá salidas propias e independientes por la DIRECCION001 , mediante comunicaciones verticales con esta vía y otras alzadas sobre el local procomunal número 201 de orden registral y otro de acceso a través del aparcamiento, en cuota 104,80, de carácter peatonal. Linda por su frente, con la calle de DIRECCION001 ; por su derecha mirando a esta fachada, AVENIDA000 , gasolinera en medio; izquierda, terrenos pertenecientes a Instituto Nacional de la Vivienda; y fondo, en un vacío con parte del edificio 5, a que este local pertenece. Cuotas de copropiedad: a) Le corresponde en los elementos comunes de la finca a que pertenece, un porcentaje del 1'029 por ciento. b) Tienes una cuota de copropiedad en los elementos procomunales del 1'326 por ciento. c) Participa en el disfrute y gobierno de los elementos generales de Nuevo Centro en el 0'433 por ciento.Porcentajes de participac8ión para el pago de gastos procomunales: Aire acondicionado: 1'676 por ciento. Contra Incendios: 1Â?254 por ciento. Montacargas: 0'000 por ciento. Grupo Electrógeno: 0'619 por ciento. Fecales: 0'066 por ciento. Seguridad horario no comercial: 1'405 por ciento. Seguridad Muellles Basura: 0'000 por ciento. Publicidad y Actividades: 3'3521 por ciento. Resto: 1'326 por ciento.'

Formaba parte de: 'Edificio sito en Valencia, con fachada entre otras de la AVENIDA000 , donde le correspoonde el número dos y seis de policía urbana,... que ocupa una superficie de treinta y nueve mil setecientos veintiún metros ochenta y dos decímetros cuadrados, de los que veintiocho mil setecientos setenta y tres metros cuadrados, constituyen las áreas descubiertas. Sus lindes son los siguientes: Norte, en línea de veintiseis metros lineales, diez centímetros, con Gasolinera; en sesenta metros lineales, cincuenta centímetros, con calle de DIRECCION001 y en línea de ciento catorce metros, con la parcela NUM001 y edificio del Centro de Lucha contra el Cáncer; Sur, en línea de dieciocho metros lineales, cincuenta centímetros, con suelo perteneciente al Instituto Nacional de la Vivienda, en longitud de cien metros lineales, con la parcela número I, en ciencuenta metros lineales, con la AVENIDA001 , cocn arco de cuarenta metros, cincuenta centímetros, con calle del DIRECCION002 , cincuenta y cuatro metros lineales con parcela destinada a Oficinas y Servicios y veinticinco metros linealescon calle del DIRECCION002 ; Oeste, en línea de cincuenta metros lineales, setenta y seis centímetros, con gasolinera, treinta y un metro lineales, con AVENIDA000 , sesenta y cuatro metros lineales con la parcela NUM002 , dieciseis metros lineales, con la AVENIDA000 , sesenta y cuatro metros lineales con parcela destinada a Hotel, cuarenta y tres metros lineales noventa centímetros, con la AVENIDA000 '

En el apartado sobre régimen jurídico de la propiedad horizontal se decía 'Se rige por las normas de comunidad transcritas en la escritura de declaración de Obra nueva y Constitución en Régimen de Propiedad Horizontal autorizada por el Notario de Valencia D. Julio Pascual y Domingo, de fecha 9 de noviembre de 1982, en la que se contienen los Estatutos de la Galería Comercial o finca número NUM003 , de la Agrupación de Propietarios de Nuevo Centro y de los Departamentos o elementos procomunales, estos últimos modificados por posteriores escrituras de fechas 30 de Enero de 1989 y 5 de Mayo de 1994, autorizadas por el Notario de Valencia D. Manuel-Angel Rueda Pérez, así como a toda la regulación de carácter comercial y publicitarios, incluido su Reglamento de Régimen Interior y sucesivos acuerdos adoptados hasta la actualidad por sus Juntas Generales'

En posterior escritura de fecha 1-6-1999otorgada por la CB y por Dopat SA y Cenvalcine SL se rectificó la cuota de esta última en los gastos de publicidad y actividades de 3,3521% por la de 4,6877%.

Cenvalcine tiene inscrito en el Registro de la Propiedad su propiedad sobre el local 199 y así consta 'Finca n.º NUM000 en Campanar- Valencia inscrita en el Tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 . Idufir NUM007 Urbana en Campanar. Valencia AVENIDA000 n.º NUM002 . Número de orden en la propiedad horizontal: 199. Ocupa una sperficie de 4000 metros cuadrados. Local Comercial que se alzará sobre el vuelo del espacio ocupado por los accesos recayentes a la calle de DIRECCION001 , de los aparcamientos del edificio n.º NUM003 de Nuevo Centro que consta de dos plantas con una superficie de cada una de las dos plantas de este local es de 2000 m². Cuota: Comunes: 1029%; Procomun: 1326. TITULARIDAD. Cenvalcine SL en cuanto a CIEN POR CIENTO EN PLENO DOMINIO.Adquirida por modificación de descripción, en escritura autorizada en Valencia el dieciseis de enero de dos mil ocho por el notario D. Fernando Pérez Narbon. Inscripción 12ª en la fecha once de febrero de dos mil ocho'.

Según certificación del Secretario de las diferentes comunidades del Complejo Nuevo Centro de fecha 31-12-1999 los coeficientes que corresponden a Cenvalcine por la urbana 199 son:'Procomunales: Aire Acondicionado- 1'676; Contra Incendios- 1'254; Montacargas- 0'000; Grupo electrógeno- 0'619; Fecales- 0'066; Seguridad horario no comercial- 1'405; Muelles basuras- 0'000; Resto- 1'326; Publicidad- 4'6877; Finca NUM003 - 1'706; Agrupación- 0'718'.

En fecha 29-7-2004 la demandante y la demandada firmaron unacuerdo privado en virtud del cual Cenvalcine se comprometía a pagar los gastos de comunidad del año 2003 antes del 30-12-2004 y los de esta anualidad antes del 31-12-2005 y así sucesivamente hasta la inauguración del edificio proyectado por la demandada sobre su derecho de vuelo,momento en el que debería estar al corriente de pago, igualmente se pactó que Cenvalcine debía contribuir al pago de gastos de acuerdo con la escritura de modificación antes citada de 1-6-1999 (doc.nº 8 de la demanda)

Cenvalcine vino satisfaciendo de este modo los gastos de comunidad de los años 1999 a 2011 (doc. 9 a 21) sin poner objeción alguna.

En fecha 4-12-2013 la demandante remitió a la demandada un coreo reclamándole los gastos que en ese momento adeudaba, y posteriormente en fecha 16-12-2013 Burofax en el que se le reclamaban302.578,50 € (148.489,98 € del año 2012 y 154.088,52 € del año 2013) (doc. 22 y 23 de la demanda).

Cenvalcine contestó con un burofax de fecha 18-12-2013 con el siguiente tenor:'Muy señores nuestros: En contestación al burofax recibido en el dia 16 de diciembre de 2013, queremos hacer las siguientes puntualizaciones: 1.-Cenvalcine en un acto de buena fe les adelantó telefónicamente la imposibilidad de hacer frente al pago de 148.489,98 euros cuyo vencimiento es el 31/12/2013 y que esta imposibilidad venía derivada de que el derecho de vuelo del que es titular Cenvalcine, en venta desde hace más de 4 años, no se había vendido y la sociedad Cenvalcine no tiene tesorería necesaria ni posibilidad de endeudamiento para hacer frente al pago.El pasado año, la sociedad no pudo hacer frente al pago en la fecha convenida y fue demandada por la Comunidad. Cenvalcine finalmente consiguió un préstamo para realizar dicho pago. 2. Cenvalcine ha ofrecido a la Comunidad de Propietarios de Nuevo Centro la venta de la propiedad del derecho de vuelo en unas condiciones muy ventajosas para la Comunidad, con el fin de poder así cumplir con su compromiso de pago y evitar gastos innecesariosde abogados y procuradores de una demanda. Dichas condiciones han sido: Precio....1.250.000 euros más IVA correspondiente. Forma de Pago. Un primer pago por la deuda que tienen la Cenvalcine con la Comunidad y el resto a convenir en los próximos 3 años. 3.- Cenvalcine lleva haciendo pagos a la Comunidad de Propietarios desde el año 1998 y por un importe acumulado de 2.121.215 euros sin que dichas aportaciones hayan ido en mejorar la venta o explotación de los derechos de vuelo propiedad de Cenvalcine y sí en beneficio del resto de propietarios e inquilinos del Centro Comercial. Actualmente dichas aportaciones son muy superiores al valor real de la propiedad. 4.- Cenvalcine les solicita a ustedes, una contestación por escrito, de cuál es o será el compromiso de inversión de la Comunidad de Propietarios en la ampliación del nuevo edificio del Centro Comercial que se construiría en ejecución del derecho de vuelo del que es titular Cenvalcine, ya que dicho nuevo edificio será parte integrante de la Comunidad (ejemplo aire acondicionado de zonas comunes, Electricidad de las mismas zonas comunes, Seguridad, Limipieza, Publiciad, o cualquier otro concepto integrante del presupuesto de gastos comunes emitido por la Comunidad de Nuevo Centro), con el fin de acreditar a un posible inversor cual son sus beneficios de aportar este importe anual a la Comunidad de Nuevo Centro. 5.- También quisiéramos que nos comunicasen por escrito que usos nos serían permitidos con el fin de tener un abanico más amplio de clientes y así tener más opciones para poder vender el derecho de vuelo y poderles pagar la deuda a la Comunidad. 6.-Por último les seguimos manifestando nuestra predisposición a cumplir con lo pactado una vez que Cenvalcine venda el derecho de vuelo del que es titular y les ofrecemos la pignoración de nuestro derecho de vuelo en garantía de cobro de una deuda que Cenvalcine tienen con la Comunidad de Nuevo Centro'

La demandante contestó a su vez manifestando la imposibilidad de asumir la propiedad del local requiriendo nuevamente el mismo pago (doc. n.º 25 de la demanda).

En asambleas generales de Nuevo Centro de fecha 30-1-2014 se aprobaron las liquidaciones de deuda de los copropietarios morosos y entre ellas la de la demandada por el local 1999, lo que se comunicó debidamente a la demandada(doc.nº 26 de la demanda).

En el año 2012 la demandante interpuso demanda de juicio monitorio contra la demandadaen reclamación de 239.561,64€ que le adeudaba por cuotas, y en el que la demandada no se opuso y se dictó decreto dando lugar a la ejecución que no hizo falta instar al pagar de forma voluntaria la demandada la citada deuda (doc. 29 a 32 de la demanda).

TERCERO.-En el anterior contexto la demandante ha acreditado la titularidad de la demandada de un local perteneciente a la comunidad, el 199, con determinados coeficientes de participación en diferentes tipos de gastos y ante su impago, debe venir obligada va asumir la reclamación que se le efectúa, respecto a la que se han cumplido todos los requisitos exigidos en los estatutos correspondientes y en particular la aprobaciónde la deuda en las respectivas juntas.Su finca, inscrita como derecho de vuelo forma parte de la comunidad demandante y el hecho de que no haya procedido a edificar y usar de su derecho no le exime del pago de los gastos reclamados, que sin duda redundan en el valor que actualmente pueda tener o en que se le atribuya en su día en caso de edificación. Su obligación de pago en ningún momento viene condicionada ni en su escritura de compraventa ni en los Estatutos vigentes a que efectivamente construya sobre el derecho de vuelo, siendo esta cuestión dependiente de su voluntad. No incurre pues la demandante en abuso derecho cuando pretende cobrar su deuda.

Pero sobre todo resulta de aplicación la doctrina que recoge ya la sentencia de los actos propios. Los actos propios suponen actos de la demandada que corroboran su obligación de pago y la asunción de la deuda reclamada. A esta doctrina se refiere la STS de 23-11-2004 diciendo'Para aplicar el efecto vinculante, de modo que no sea admisible una conducta posterior contraria a la que se le atribuye a aquel, es preciso que los actosconsiderados, además de válidos, probados, producto de una determinación espontánea y libre de la voluntad, exteriorizados de forma expresa o tácita, pero de modo indubitado y concluyente, además de todo ello, es preciso que tengan una significación jurídica inequívoca, de tal modo que entre dicha conducta y la pretensión ejercitada exista una incompatibilidad o contradicción. Por ello, la jurisprudencia exige una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada ( SSTS de 9 de mayo , 13 de junio y 31 de octubre de 2000 , 26 de julio de 2002 , 13 de marzo de 2003 ), es decir, una eficacia jurídica bastante para producir una situación de derecho contraria a la sostenida por quien lo realiza; y ello implica, como reiteran infinidad de sentencias, la finalidad o conciencia de crear, modificar o extinguir algún derecho causando estado y definiendo o esclareciendo de modo inalterable la situación jurídica de que se trata. Y como consecuencia, el principio general del derecho -fundado en la confianza y la buena fe que debe presidir las relaciones privadas- no es aplicable cuando los actostomados en consideración tienen carácter ambiguo o inconcreto ( Sentencias 9 mayo 2000 , 23 julio y 21 diciembre 2001 , 25 enero y 26 julio 2002 , 23 mayo 2003 ), o carecen de la trascendencia que se pretende para producir el cambio jurídico ( SS. 9 mayo 2000 , 15 marzo y 26 julio 2002 , 23 mayo 2003 ).'

Es plenamente aplicable, al existir actos indubitados, ya descritos, de la demandada de reconocimiento de su obligación de contribuir a los gastos reclamados, pues lo vino haciendo de forma voluntaria desde el año 1999, posteriormente lo reconoció en el documento o acuerdo de 29-7-2004, y también de la misma forma tras el monitorio que se interpuso en el año 2012. Pero es más, cuando se le reclaman extrajudicialmente los de este procedimiento, no niega su obligación de pago, sino que alude a problemas de endeudamiento, a que su local estaba en venta desde hacía más de cuatro años, pero no se vendía, y que para cumplir su compromiso de pago ofrecía a la comunidad la venta de su local, manteniendo su compromiso de cumplir sus obligaciones de pago.

Por todo lo expuesto, y haciendo nuestros los razonamientos de la sentencia de instancia, a los que nos remitimos, como así nos permite la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras Sentencia de 22/5/2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992 , cuando dispone que: 'si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir solo aquellos que resulte necesario ( STS de 16 de octubre de 1992 ), amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva',debemos concluir con la desestimación del presente recurso y la confirmación de la resolución de instancia.

TERCERO.-Por todo lo expuesto procede la desestimación del recurso, las costas causadas en esta alzada, de conformidad con los artículos 394 y 398 de la L.E.C ., se imponen a la apelante.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso formulado por la representación de CENVALCINE SL contra la sentencia de fecha 21 de julio de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Valenciaen el Juicio Ordinario n.º 757-14debemos confirmarla íntegramente . Todo ello, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la apelante.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de 20 días si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 y, en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintede junio de dos mil dieciséis.