Sentencia CIVIL Nº 262/2017, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 658/2015 de 30 de Junio de 2017

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 15
Fax.: 928 42 97 75
Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000658/2015
NIG: 3500442120140003287
Resolución:Sentencia 000262/2017
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000371/2014-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Arrecife
Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:
Apelado Purificacion Maria Lourdes Casanova Lopez
Apelado Nicolas Maria De Las Mercedes Ramirez Jimenez
Apelante KC INVERSIONES CONEJERAS S.L.U. Javier Sintes Sanchez
SENTENCIA
Ilmos. Sres. Magistrados
D. Víctor Caba Villarejo (Presidente)
D. Carlos Augusto García van Isschot
D. Víctor Manuel Martín Calvo
En Las Palmas de Gran Canaria, a treinta de junio de 2017.
Vistos en grado de apelación por esta Sección Quinta de la Audiencia de esta Capital, los autos
de juicio ordinario nº 0000371/2014-00, del que dimana el presente Rollo de Apelación Nº 0000658/201,
seguidos aquellos ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Arrecife,a instancias del demandante lt;lt;KC
INVERSIONES CONEJERAS, S.L.U.gt;gt;, parte apelante, comparecida y representada por el Procurador
don Javier Sintes Sánchez, y asistida por el Letrado don FELIPE RONDA ZULOAGA y parte apelada, doña
Purificacion , representada por el Procurador de Tribunales doña María Lourdes Casanova López, y por sí
misma dirigida, y don Nicolas , representado por el Sr. Procurador doña María De Las Mercedes Ramírez
Jiménez, y asistido por el Letrado Doña CARMEN DEL ROCÍO GARCÍA GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO: La titular del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Arrecife, Ilustre señora Juez doña Ana Manella González, dictó sentencia con número 000147/2015, de siete de julio, cuyo Fallo es del tenor literal lt;lt;DESESTIMO la demanda presentada por el Procurador d. Jaime Manchado Toledo en representación de INVERSIONES CONEJERAS, S.L.U. contra Dª Purificacion , representada por la Procuradora Dª Noelia Hernández Eugenio, y contra D. Nicolas , representado por la Procuradora Dª Milagros Cabrera Pérez, y en consecuencia: 1.- Absuelvo a Dª Purificacion y a D. Nicolas de la pretensión frente a los mismos deducida en la demanda. 2.-CONDENO a INVERSIONES CONEJERAS, S.L.U. al pago de las costas derivadas del presente procedimientogt;gt;

SEGUNDO: La anterior resolución la apeló el demandante y se opusieron las contrapartes, habiendo sido admitido el recurso, se emplazaron a las partes para ante esta Audiencia, y se personaron en tiempo y forma los litigantes, formándose rollo en esta Sección, y seguido el recurso por sus trámites, no habiéndose pedido la práctica de prueba en esta segunda instancia, se señaló el día para su estudio, votación y fallo, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Carlos Augusto García van Isschot.



TERCERO: Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. D. Carlos Augusto García van Isschot, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La juzgadora entendió que los indicios obrantes en autos no eran bastantes para reputar que hubo vinculación entre la persona que finalmente suscribió el contrato como compradora con la propietaria de la vivienda que había encomendado previamente tal labor a la entidad mediadora que permaneció ajena a la perfección de la operación y que acaeció el 18 de diciembre de 2013, cuando ya había expirado el tiempo del contrato de corretaje el 25 de noviembre de 2013, cuando ya habían trascurrido los cuatro meses pactados en el contrato denominado lt;lt;encargo de gestión de venta en exclusiva por inserción en el MLSgt;gt; y respecto de cuya finalización de la relación y devolución de llaves, la dueña del apartamento NUM000 del módulo NUM001 , de la CALLE000 nº NUM002 , interesó mediante burofax del 10 de diciembre de 2013.

Ciertamente es difícil para la mediadora la demostración de que su gestión fue fructífera cuando la compraventa entre el comitente y un comprador interesado se perfecciona con posterioridad a la expiración del encargo pues la agencia inmobiliaria permaneció ajena al ulterior contrato.

En el presente caso reexaminado, sin embargo, no era necesario acudir a los elementos indiciarios periféricos, pues contamos con una prueba directa de que el codemandado comprador, señor Nicolas , visitó el dúplex, vigente el encargo de venta encomendada a la entidad demandante por la otra codemandada, pues el contacto que reconoció en su escrito de contestación a la demanda, alegato séptimo, de que él vio el cartel anunciador en el complejo al que acudía a recibir clases de lengua francesa, no fue meramente coincidir con el agente de la actora (señor Simón ) quot;que se hallaba dentro de la vivienda por lo que se acercó para interesarse por la misma, si bien el agente le manifestó que estaba reservada y vendida a un tercero por lo que ni tan siquiera le dejó realizar una visita a dicha casaquot; pues obra en autos una videograbación que, vista y escuchada varias veces por los miembros del Tribunal de apelación, demuestra que efectivamente la visita al apartamento nº NUM000 se produjo, y que lo que ocurrió fue que el agente no se le entregó la hoja de la visita realizada, ya que el señor Nicolas lo que manifiesta es que si en aquel momento se la hubiesen dado ( quot;si eso estuviese reservado y estaba vendido como me comentaron ese díaquot; , minuto 00;54, quot;. . . si me lo hubiese dado y todo esto, pues hubiese hablado y todo esto con él . . quot;, minuto 00:58 y quot;. . .si esto en el momento en que yo fui a ver esto me lo hubieses dado, lo hubiese firmado. .quot; al minuto 01:25 ) la hubiese firmado y que con posterioridad no lo iba a hacer porque luego habló con la propietaria y estuvo con la propietaria con otra historia y que si firmaba en ese momento pondría en un compromiso a la antigua propietaria.

La transcripción que efectúa la parte actora a partir del sexto párrafo, del alegato cuarto del escrito de demanda, se ajusta al contenido de lo que se escucha en los de 02:21 minutos de duración que ocupa la grabación el archivo lt;lt;20140213_133438.mp4gt;gt; realizada mediante el celular con video cámara, portado por doña María Esther y el señor Simón , en la visita que hicieron al centro de trabajo del señor Nicolas .

En el acto de la audiencia previa del 28 de abril de 2015 (grabación audiovisual de 17:30) el Juez a quo oyó a los litigantes sobre la autenticidad de la grabación y la codemandada señora Purificacion se atuvo a lo que alegara el orto codemandado, el cual entre los minutos 08:00 a 09:10, vino a reiterar lo que expuso en ese escrito de contestación a la demanda, es decir, que la impugnación obedecía a que no había sido autentificada en toda su magnitud y contexto, que estaba segmentada y porque el señor Nicolas ignoraba que la grabación se estaba efectuando; en la contestación dijo que las partes importante de la conversación que faltaban evidenciaban cuáles eran las intenciones de la demandante, las cuales estaban y están muy claras conseguir que el comprador les firmara la hoja de la visita que hizo entonces y que no llegó a suscribir por olvido del propio señor Simón , y que caso contrario sería demandado ante los Tribunales para hacer valer su derecho a la comisión generada.

La grabación de videografía no resultó rechazada por el Juez a quo, en el en el acto de la audiencia previa, y contra esa decisión ninguna de los litigantes formuló ni recurso de reposición ni protesta alguna.

Por otro lado, en la sesión del juicio oral del 23 de junio de dos mil quince, el señor Nicolas , que fue interrogado entre los minutos 02:20 a 12:45, que volvió a reconocer que se encontró con el agente que enseñaba el apartamento con el cartel anunciador con el logotipo de la agencia y la fotografía del agente, dijo que a la grabación le faltaban trozo no sabe si al final o al principio.

Este Tribunal de apelación entiende que la grabación no adolece de falta de autenticidad y la supuesta ausencia de otros pasajes cuyo contenido no ha ofrecido el señor Nicolas , no desvirtúa la esencia del contenido de la conversación en la que el señor Nicolas viene a reconocer que la efectuó pero que el agente olvidó tenderle la hoja de visita para su suscripción y que quot;ese no era problema míoquot;.

En estas circunstancias habiendo tenido lugar la visita el once de noviembre de 2013 dentro del periodo temporal de vigencia del encargo realizado por la señora Purificacion a la agencia inmobiliaria, ha de considerarse que la compraventa formalizada ante Notario el 12 de diciembre siguiente, obliga según el contrato, estipulación VI, la compraventa se perfeccionó finalmente entre un comparador localizado por REMAX o como consecuencia de sus gestiones, y el cliente señora Purificacion es en deber conforme a los artículos 1.091 y 1.255 del Código civil , los seis mil euros de la comisión pactada, con más otros cuatrocientos veinte euros del IGIC aplicable, con sus intereses desde la fecha de interposición de la demanda.



SEGUNDO.- La parte actora ha traído al juicio como codemandado al comprador señor Nicolas , aduciendo que él solicitó los servicios de REMAX expresamente para que le mostrara el apartamento NUM000 del módulo NUM001 , de la CALLE000 nº NUM002 , y que aceptó la compraventa que conoció mediante la intermediación de REMAX, y que su legitimación pasiva proviene de que es deudor también de la comisión, basándose para ello en que aunque el señor Nicolas no asumió con la inmobiliaria que le enseñó el apartamento obligación alguna, según la jurisprudencia, la actividad mediadora despliega sus efectos, abstracción hecha de cuál fuera la parte que le contratara o le trasmitiera el encargo, a favor de las partes compradora y vendedora y comporta una doble relación jurídico material que tiene como destinatarios respectivos a las partes compradora y vendedora, y que por ello, con independencia del pacto expreso, los honorarios resultantes del mediador tengan que abonarse por ambas partes con carácter solidario.

El codemandado señor Nicolas precisamente, como primer alegato de su contestación a la demanda, opuso su falta de legitimación pasiva, derivada de que contrató directamente con la anterior propietaria señora Purificacion y no a través de la intermediación de REMAX que no los puso en contacto, y que la consideraciones jurídicas que recoge en el escrito de demanda no es aplicable pues no existió verdadera actuación de intermediación.

La prueba aquí recopilada evidencia que el contacto entre el señor Nicolas se produjo casualmente con ocasión de la visita al salir del apartamento cercano donde recibía clase particular de idioma extranjero, que se fijó en el cartel anunciador y en la presencia del agente de REMAX señor Simón , pero no hubo probanza de llamadas telefónicas previas del señor Nicolas requiriendo los servicios de REMAX.

Las consideraciones jurídicas en apoyo de la responsabilidad solidaria del comprador las ha sustentado en una sentencia de la sección cuarta de esta misma Audiencia Provincial de Las Palmas de nueve de enero de 2014 (Ponente Ilmo. señor Soriano Guzmán) que, a su vez, se apoya en la sentencia del Tribunal Supremo de España de veintisiete de febrero de 1997 .

Esta última resolución, con número 163/1997, recurso nº 1.012/1993, parte de unos presupuestos fácticos que no se ajustan a los aquí reexaminados, y sobre todo decisivo resulta que no fue respuesta al fondo del asunto, sino que se limitó a considerar que, en el caso, no concurría la excepción de falta del litisconsorcio pasivo necesario por no haber traído el agente de la propiedad inmobiliaria al juicio al vendedor y al comprador sino que la relación jurídica había quedado perfectamente constituido al guardar plena correspondencia con la relación jurídico material que le servía de soporte, es decir, la relación existente entre la parte vendedora y el mediador que, además, no reclamaba a la parte vendedora no la totalidad de los honorarios, sino el pago de la mitad de estos. Además dice nuestro Más Alto Tribunal en esa sentencia que los efectos que pudiera producirle el resultado de la reclamación del agente al vendedor al vendedor serían de carácter reflejo sin posibilidad de sentencias contradictorias entre la que ahí se dilucidaba y la que en el futuro cupiera emprender contra la parte compradora y que en todo caso las consecuencia que se derivasen de ese futuro proceso dependerían del resultado de la prueba allí practicada; la aquí practicada, como explicamos, demostró que el codemandado señor Nicolas no se comprometió con la agencia a retribuir una mediación que llegara a buen fin, ni se le prestaron a él los servicios de la inmobiliaria sin persona jurídica de haber resultado favorecida por su resultado.



TERCERO.- En definitiva acerca de la cuestión de si se puede admitir que, en un operación de intermediación en una compraventa, pueda el mediador cobrar comisión a las dos partes que concluyen el contrato de compraventa, la jurisprudencia tiene declarado, con reiteración, que la comisión habrá de pagarla quien tomó la iniciativa de la mediación del agente ( SSTS 5 mayo 1973 , 5 junio 1978 , 20 noviembre 1984 y 16 marzo 1996 ). Y tal iniciativa puede proceder, según los casos, tanto del vendedor como del comprador.

También puede surgir de ambos, mediante un encargo conjunto o mediante encargos independientes para la venta y compra, que, concentrados en un mismo agente mediador, terminan confluyendo en una común operación. En este caso, a la duplicidad de encargos y gestiones puede también corresponder el cobro de comisión de ambos.

Por tanto, como regla general debemos indicar que por el hecho que el agente mediador reciba el encargo que efectúa el cliente, sea vendedor o comprador, de localizar a un tercero para facilitar la celebración de un contrato, no permite que el tercero, por ser localizado, mostrar su interés en la operación que se le propone y valerse de la actividad mediadora, pase de ser destinatario natural de ésta a ser responsable de abonar una comisión.

Bajo esta perspectiva, en un caso como el reexaminado en el que el comprador no firmó siquiera la hoja de visita y que desconoce los términos del pacto del anterior dueño con la agencia inmobiliaria, no podemos admitir la pretensión de la actora pues, indebidamente, convierte el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato suscrito con el comitente, en este caso la parte vendedora, en una prestación de servicios remunerada frente a las personas interesadas en la vivienda, lo que incluso iría en contra del contrato suscrito con el vendedor, pues podría disuadir a futuros compradores, ya que comprobarían como el precio de compra que se les ofrece, en el que normalmente va incluida la comisión que percibirá el agente inmobiliario o mediador, se veía incrementado con una nueva comisión.

Ello conduce a las desestimación de la demanda contra el señor Nicolas por carecer de legitimación pasiva, al no estar este vinculado con el contrato de mediación, suscrito entre la señora Purificacion y REMAX, y por no haber ha llegado a establecer ni a surgir relación jurídica alguna con la agencia inmobiliaria, más allá de que a través de esta conoció las características del apartamento que en venta ofrecía la señora Purificacion ; es decir no existió un encargo independientes para la venta y un encargo para la compra de la vivienda, que debería haberse acreditarse debidamente exponiendo los términos en que se solicitaba la mediación del mediador y los derechos y obligaciones que nacen para las partes, en este caso para el señor Nicolas , lo que no sucedió.

En definitiva rechazamos la existencia de un negocio jurídico que vincule al codemandado señor Nicolas con la intermediaria y que justifique el pago de la comisión que se reclama con carácter solidario, por lo debemos desestimar el recurso presentado en este extremo y mantenerse la absolución del señor Nicolas y la imposición de las costas procesales de su defensa al demandante, fe al artículo 394.1 de la Ley de enjuiciamiento civil .



CUARTO.- En conclusión procede que estimemos parcialmente la demanda interpuesta por el demandante al quedar demostrado el incumplimiento contractual imputado al demandado respecto del contrato intermediación pactado entre REMAX y la señora Purificacion y la obligación de esta de retribuirlo.

Como se pide ha de devengar dicha cantidad los intereses legales del artículo 1.100 , y 1.101 y 1.108 todos del Código civil desde la fecha de interposición de la demanda.

Ello implica que se imponga a la parte demandada que ha visto desestimada su pretensión de absolución, la señora Purificacion , las costas de la primera instancia por mor de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de enjuiciamiento civil .



QUINTO.- La estimación parcial del recurso conlleva que no se impongan al apelante las costas derivadas de la tramitación de su recurso contra la señora Purificacion conforme al artículo 398.2º de la L.E.Civil , pero sí, conforme al primer apartado de ese precepto, las derivadas del escrito del señor Nicolas oponiéndose al recurso de lt;lt;KC INVERSIONES CONEJERAS, S.L.U.gt;gt; que no prosperó frente a aquél.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por la representación procesal de lt;lt;KC INVERSIONES CONEJERAS, S.L.U.gt;gt;, contra la sentencia número 147/2015, de siete de julio, dictada en los autos de juicio ordinario 0000371/2014-00,seguidosante el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Arrecife , la revocamos y, en su lugar, dictamos la presente, por la que: 1º.-estimamos la demanda interpuesta por lt;lt;KC INVERSIONES CONEJERAS, S.L.U.gt;gt; contra doña Purificacion ; 2º.- desestimamos la demanda interpuesta por lt;lt;KC INVERSIONES CONEJERAS, S.L.U.gt;gt; contra don Nicolas 3º.- condenamos a doña Purificacion a que abone a lt;lt;KC INVERSIONES CONEJERAS, S.L.U.gt;gt; la cantidad de seis mil cuatrocientos veinte euros (6.420,00#8364;), con sus intereses desde la fecha de interposición de la demanda, y a las costas procesales.

4º.- Absolvemos a don Nicolas de la pretensión en su contra deducida en la demanda; 5º.- Imponemos a lt;lt;KC INVERSIONES CONEJERAS, S.L.U.gt;gt; las costas causadas al codemandado don Nicolas en ambas instancias.

6º.- Sin imposición de las costas del recurso frente a la codemandada doña Purificacion .

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC ), al haberse seguido el procedimiento porcuantía inferior a 600.000,00 #8364; y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Firme que sea, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos