Sentencia CIVIL Nº 262/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Aoiz/Agoitz, Sección 1, Rec 410/2018 de 30 de Diciembre de 2021

Encabezamiento

SENTENCIA nº 000262/2021

En Aoiz/Agoitz, a 30 de diciembre del 2021.

Vistos por el Ilmo. D. ROBERTO SIERRA GABARDA, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Aoiz/Agoitz y su Partido, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 0000410/2018 seguidos ante este Juzgado entre las siguientes partes:1)D. Prudencio (DNI núm. NUM000), como demandante inicial y demandado reconvencional, representado por la Procuradora Dña. Virginia Barrena Sotés y asistida por el Letrado D. Francisco Juan Zabaleta Zabaleta; 2)Dña. Maite (DNI núm. NUM001), como demandada inicial y demandante reconvencional representada por el Procurador D. Enrique Castellano Vizcay y asistida por la Letrada Dña. Esther Allo Gutiérrez y 3)Dña. Natalia (DNI núm. NUM002), como demandada vía excepción de litisconsorcio pasivo necesario y demandante reconvencional representada por el Procurador D. Miguel González Oteiza y asistida por la Letrada Dña. Ana Clara Villanueva Latorre sobre obligaciones.

Antecedentes

PRIMERO. -Por la Procuradora de los Tribunales Dña. Virginia Barrena Sotés, en nombre y representación de D. Prudencio (DNI núm. NUM000), se presentó demanda de juicio ordinario frente a Dña. Maite (DNI núm. NUM001) en la que, de conformidad con los hechos y fundamentos alegados, terminaba suplicando el dictado de una sentencia por la que se condenase a esta última a abonar 13.335 € más intereses moratorios y costas.

SEGUNDO. -Admitida a trámite la demanda por Decreto de 2 de octubre de 2018 se emplazó a la demandada. En tiempo y forma contestó a la demanda mediante escrito presentado a través del Procurador D. Enrique Castellano Vizcay en el que (i) interesaba la íntegra desestimación de la demanda y (ii) formulaba reconvención a fin de que se declarara resuelto el contrato de compraventa del local inscrito en el Registro de la Propiedad núm. 1 de San Sebastián (finca NUM003) formalizada en escritura de compraventa autorizada por el Notario D. Roberto Santolaria Albertín, protocolo 938, de 18 de junio de 2014, con expresa condena en costas.

TERCERO.-Por Decreto de 27 de noviembre de 2018 se tuvo por contestada la demanda y admitida a trámite la reconvención confiriéndose traslado a la parte inicialmente demandante a fin de contestar a la misma.

CUARTO. -El 19 de diciembre de 2018 tuvo entrada escrito presentado por la Procuradora Dña. Virginia Barrena Sotés, en nombre y representación de D. Prudencio, interesando la íntegra desestimación de la demanda reconvencional. Al mismo tiempo, en dicho escrito, formulaba la excepción procesal de litisconsorcio pasivo necesario a fin de que se emplazara, como demandada reconvencional, a Dña. Natalia.

QUINTO. -Estimada la excepción procesal de litisconsorcio pasivo necesario se requirió, a la demandante reconvencional Dña. Maite, para que presentara demanda frente a Dña. Natalia. Demanda que tuvo entrada el 17 de septiembre de 2020 formulando la pretensión en idénticos términos a la dirigida contra D. Prudencio.

SEXTO. -Emplazada Dña. Natalia compareció, en tiempo y forma, a través del Procurador D. Miguel González Oteiza interesando (i) la desestimación de la demanda reconvencional y (ii) formulando, a su vez, reconvención frente a Dña. Maite en el sentido de condenarla a abonar 13.335 € más intereses y costas.

SEPTIMO. -De dicha reconvención se dio traslado a la representación de Dña. Maite que, en tiempo y forma, contestó oponiéndose totalmente.

OCTAVO. -La audiencia previa tuvo lugar el 12 de abril de 2021 compareciendo todas las partes en sus respectivas condiciones. Abierto el acto, se afirmaron y ratificaron en sus respectivos escritos. Fijados los hechos controvertidos (esencialmente la viabilidad de la acción de cumplimiento/resolución contractual del art. 1.124 CC), se pasó al trámite de proposición de prueba.

Por la representación de D. Prudencio se propuso documental, interrogatorio de parte en la persona de Dña. Maite y la intervención en el resto de pruebas propuestas por las demás partes. Todas las pruebas fueron admitidas.

Por la representación de Dña. Maite se propuso documental, interrogatorio de las partes y testifical del legal representante de CARPINTERIA NALDA, S.L. Todas las pruebas fueron admitidas.

Por la representación de Dña. Natalia se propuso la documental, interrogatorio de parte en la persona de Dña. Maite y testifical de D. Joaquín, Dña. Miriam y D. Mateo. Todas las pruebas fueron admitidas.

NOVENO. -La vista tuvo lugar el 23 de noviembre de 2021 compareciendo las partes debidamente asistidas. Abierto el acto, se practicaron todas las pruebas salvo el interrogatorio de Dña. Maite por renuncia y el de Dña. Natalia por estado de salud así la testifical del legal representante de CARPINTERIA NALDA, S.L. por incomparecencia. Tras ello, los autos quedaron vistos para sentencia previa formulación de las conclusiones por las partes.

DECIMO. -En la tramitación de este procedimiento se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - Sobre el interrogatorio de Dña. Natalia como diligencia final.

Uno de los puntos de mayor controversia entre las partes durante la tramitación de este procedimiento ha venido determinado por la práctica del interrogatorio de Dña. Natalia que fue acordado, con las reservas oportunas, en la audiencia previa y respeto del cual la parte proponente ha insistido en su necesidad de practicarse como diligencia final.

El conjunto de la prueba practicada, la elevada edad de dicha parte y, sobre todo, las circunstancias sanitarias que la rodean desaconsejan la práctica de dicha prueba como diligencia final a criterio de este Juzgador. Los informes emitidos son recurrentes en tal sentido y, atendiendo a la naturaleza del litigio, no se considera necesaria dicha práctica. En consecuencia, no procede acordarla como diligencia final.

SEGUNDO. -Objeto del litigio.

El objeto del presente litigio viene determinado por una serie de vicisitudes que se han venido produciendo con motivo de los negocios jurídicos que fueron suscritos, en el año 2014, entre (i) el matrimonio formado por D. Prudencio y Dña. Natalia, como vendedores, y (ii) el matrimonio formado por Dña. Maite y D. Juan María (hoy fallecido), como compradores.

Dichos negocios jurídicos, en esencia, venían a constituir un conjunto de operaciones mercantiles con distintos tipos de transmisiones (desde transmisiones societarias a inmobiliarias) que se plasmaron en tres escrituras notariales de las que destaca, a efectos de este litigio, la que fue autorizada por el Notario de Pamplona D. Roberto Santolaria Albertín el 18 de junio de 2014 (número de protocolo 938) en virtud de la cual los vendedores transmitían a los compradores un total de cinco (5) fincas por 399.000 €. Una de esas cinco fincas es, precisamente, la que origina el presente litigio y responde al número NUM003 del Registro de la Propiedad núm. 1 de San Sebastián siendo su precio de transmisión el de 26.670 €.

No se discute entre ninguna de las partes que dicha finca fue transmitida a los compradores y que estos, sin embargo, dejaron de abonar su importe. Por lo tanto, se adeudaría un total de 26.670 € (13.335 € a cada uno de los vendedores teniendo en cuenta que se encuentran divorciados) por la demandada inicial Dña. Maite.

Este es, precisamente, el título que sirve de base a la pretensión tanto de D. Prudencio como de su exmujer, Dña. Natalia, quienes al amparo del art. 1.124 CC esgrimen una acción de cumplimiento a fin de que la compradora supérstite, Dña. Maite, abone el importe de dicha finca.

La demandada inicial, Dña. Maite, se opone a la reclamación de pago por el concreto local indicado por cuanto el mismo resulta inhábil para el uso para le que se transmitió. A tal efecto formula demanda reconvencional para que se declare resuelta la compraventa al amparo del art. 1.124 CC en ese concreto punto (el local indicado) por cuanto no fue tras la transmisión cuando se advirtió que dicho local se trataba de un establecimiento que solo servía para dar paso a personas y vehículos. Por lo tanto, un mero local de uso afecto a las plazas de garaje del edifico ya transmitidas previamente y que en nada favorecían al resto de inmuebles que habían sido transmitidos (viviendas y locales).

En consecuencia, discutiéndose entre las partes la naturaleza de la transmisión (precio alzado o unitario) y la habilidad o no del local y el conocimiento de los compradores sobre ello, se aprecia que la discusión gira en torno al art. 1.124 CC y sus consolidados requisitos marcados jurisprudencialmente.

Por evidentes razones sistemáticas se examinará, en primer lugar, la pretendida resolución del contrato en tal punto por cuanto la decisión sobre este hecho es decisiva para el resto de pretensiones aducidas.

TERCERO. - Sobre la inhabilidad de la finca núm. NUM003 y su incidencia en la compraventa (aliud pro alio).

Sin ánimo de incurrir en reiteraciones innecesarias, es preciso recordar que la referencia efectuada por la demandada reconvencional a la doctrina del 'aliud pro alio' nos traslada al ámbito del art. 1.124 CC (en relación con el art. 1.166 CC) y, más concretamente, cómo debe entenderse cumplida la obligación cuando de transmisión de inmuebles se trata.

Así, tal y como ha recordado el Alto Tribunal ( STS, Sala de lo Civil, núm. 317/2015, de 2 de junio) ' es obligación esencial del contrato de compraventa, por parte del vendedor el de entregar la cosa vendida, conforme al artículo 1461 del Código civil que se concreta en la identidad e integridad de la misma, conforme a los artículos 1468, primer párrafo y 1469, primer párrafo, primer inciso, siempre del Código civil . El más grave incumplimiento de esta obligación esencial, como incumplimiento objetivo, básico, que frustra el fin del contrato se produce cuando el vendedor entrega una cosa que no corresponde a lo pactado, que da lugar a la resolución del mismo. Tal como dice la sentencia de 21 diciembre 2012 , 'en cuanto a la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el artículo 1124 del Código civil (incluido, con poco adecuada técnica legislativa, entre las obligaciones condicionales), implica un incumplimiento esencial del contrato, como dice la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 abril 1980 y ratificada por España en 1991, artículo 49.1, como recuerda la sentencia de 3 diciembre 2008 ; es preciso, como también recuerda la sentencia de 10 junio 2010 , que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria. Y la de 30 de octubre de 2009 precisa: ...hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución.'

En definitiva, y tal como la parte demandante reconvencional alega, se trata de determinar si la parte compradora pudo o no representarse las características del local en cuestión y, por lo tanto, si reunía o no las características esperadas. Para ello se hace preciso analizar la prueba practicada en el presente litigio.

El examen de la documental aportada permite apreciar una primera circunstancia llamativa: la ausencia de Dña. Maite en los títulos de compraventa. Así, tanto el contrato privado (documento núm. 4 de la demanda inicial) como la escritura de compraventa (documento núm. 1 de la demanda inicial) recogen la comparecencia, en su propio nombre y derecho, de D. Juan María como parte compradora (sin perjuicio de dejar constancia de que se encontraba casado en régimen legal de conquistas con la demandada con lo que ello conlleva). Comprador que falleció con posterioridad sin que conste su reclamación extrajudicial ni ejercicio de acción ninguna.

Es ciertamente revelador el hecho de que la excepción 'aliud pro alio' haya sido esgrimida por Dña. Maite en forma de demanda reconvencional ante una reclamación de pago. Así, es difícilmente comprensible que no hiciera valer tal excepción, en vía judicial, en ningún momento desde la perfección de la compraventa en junio de 2014. Un hito al que debe añadirse otro más llamativo todavía como es la premoriencia de su marido, D. Juan María, al hecho de la inscripción registral de la finca. El examen de la nota simple (documento núm. 6 de la demanda) permite reconstruir la cronología de los hechos de la siguiente forma: (i) el título de compraventa en favor de D. Juan María (que actuaba en sociedad legal de conquistas) se perfeccionó el 18 de junio de 2014 pasando a ostentar cada uno de los cónyuges una mitad indivisa del cuestionado local; (ii) la mitad indivisa correspondiente a Dña. Maite (en tanto que casada en régimen legal de gananciales) no accedió al Registro de la Propiedad hasta el 15 de septiembre de 2015 (cuando su marido ya había fallecido en mayo de 2015) mientras que (iii) la mitad indivisa del causante pasó a titularidad de Dña. Maite, por título de herencia, el 24 de julio de 2015 accediendo al Registro el 16 de septiembre de 2015 (tan solo un día después de la otra mitad).

Una línea cronológica que pone en entredicho la alegación de la contestación a la demanda de Dña. Maite de que, tras el fallecimiento de su marido, es cuando pudo conocer la situación de la venta y oponerse al pago de lo ahora reclamado. La realidad registral muestra, exactamente, lo contrario: fallecido D. Juan María procedió, su mujer, a regularizar la situación registral de la finca controvertida dotándole de todos los efectos derivados de la publicidad de la inscripción. Si a ello se le añade la completa falta de ejercicio judicial de ninguna acción desde dicho momento hasta la demanda reconvencional (que tuvo entrada el 8 de noviembre de 2018), las dudas acerca de la viabilidad de dicha excepción comienzan a tomar unas dimensiones notables.

Ciñéndonos al núcleo de la excepción, la prueba practicada en el procedimiento se encuentra lejos de sustentar la alegación impeditiva de Dña. Maite. El propio reportaje fotográfico acompañado a la demanda reconvencional (documento núm. 2) permite vislumbrar las especiales características del local. Un inmueble que, lejos de constituir un establecimiento hábil para cualquier actividad imaginable, tiene unas características físicas de paso y tránsito que lo convierten en idóneo para lo que viene siendo utilizado (dar acceso y servir de punto de enlace). Cuesta imaginar, en tal sentido, que el comprador no fuera consciente de ello a la luz de las propias fotografías aportadas.

La propia escritura de compraventa refleja, al describir dicha finca, que 'tiene acceso únicamente por el frente que da hacia el Oeste' y que tiene acceso a la calle 'desde la cual se pasa y se entra directamente'. La propia escritura, al reflejar la urgencia que tenían las partes en formalizar la operación, consigna la declaración de D. Juan María de conocer la situación registral de los inmuebles y estar satisfecho con la información recibida por la parte transmitente.

La prueba testifical apunta, esencialmente, en el mismo sentido. En el acto de la vista declararon, como tales, D. Joaquín (hijo de los vendedores y yerno del comprador al estar casado con su hija al tiempo de los hechos), Dña. Natalia (hija de los vendedores y, adicionalmente, arquitecta de profesión) y D. Mateo (yerno de los vendedores y arquitecto técnico que habilitó precisamente, los locales objeto de transmisión).

Los tres testigos coincidieron en los siguientes puntos: (i) que la venta de 18 de junio de 2014 por casi 400.000 € se hizo en conjunto a tanto alzado; (ii) que el comprador conocía, expresamente, el local ahora cuestionado por el que se interesó específicamente dada su peculiar naturaleza de paso y (iii) que la operación fue rentable para la parte compradora atendiendo a los precios medios de mercado de las viviendas y locales en San Sebastián.

No puede desconocerse la relación familiar de los testigos con la parte demandada reconvencional. Sin embargo, la declaración de todos ellos ha sido sólida, coherente, viene refrendada por la realidad documental (especialmente por las fotografías y la documentación pública) y, en algunos casos, cuentan con especiales conocimientos técnicos en la materia (concretamente sobre el local controvertido). En el mismo sentido contestó el demandante inicial al tiempo de ser interrogado.

Tampoco puede desconocerse la complejidad de la operación mercantil en la que se enmarca la concreta transmisión inmobiliaria de la escritura de 18 de junio de 2014. El examen de la documentación acompañada (esencialmente en la demanda) refleja un conjunto de operaciones mercantiles e inmobiliarias simultáneas entre las mismas partes en las que la transmisión de viviendas y locales vienen acompañadas de transmisiones societarias y cambios estatutarios. Los propios términos de los documentos privados y de las escrituras reflejan a un comprador, D. Juan María, especialmente formado en la materia y que está lejos de constituir una parte compradora indefensa o carente de conocimiento. En relación con este punto, la propia documental de la contestación de Dña. Natalia es reveladora en cuanto al provecho que la operación podía llegar a reportar al comprador si se tiene en consideración el reducido precio (400.000 €) abonado por los locales de los cuales no constaba, a fecha de la escritura, carga inscrita alguna.

En definitiva, examinada y valorada la prueba atendiendo a la sana crítica ( arts. 316, 319, 326 y 376 LEC), este Juzgador entiende que el comprador, D. Juan María, era perfecto conocedor, al tiempo del otorgamiento de la escritura, de las especiales características físicas de la finca NUM003 que le fue transmitida en escritura de 18 de junio de 2014. La propia naturaleza del local descrito en la escritura y apreciable visualmente en las fotografías; las manifestaciones de la escritura; el conocimiento que el comprador tenía tras visitar el local; la complejidad de la operación y los actos propios posteriores al otorgamiento así lo confirman. Por todo ello, atendiendo a la prueba, es jurídicamente inadmisible que pueda estimarse la demanda reconvencional por cuanto no existe ninguna divergencia entre lo que se representó el comprador antes de la venta y lo que le fue entregado con motivo de ella. Se desestima, por todo ello, la demanda reconvencional.

Resultan, en consecuencia, innecesarias las disquisiciones entre las partes acerca de la naturaleza de la venta (a tanto alzado o individualizada) por cuanto la discusión estriba en si el local era o no tal y como el comprador se lo representaba. La eventual inutilidad que haya podido derivarse del mismo es una cuestión ajena a este litigio y, en cualquier caso, responsabilidad de la parte compradora.

CUARTO. -Sobre la deuda de Dña. Maite con los vendedores.

Descarta la viabilidad de la resolución contractual esgrimida por Dña. Maite, quedaría por analizar la pretensión inicialmente aducida en este litigio (y a la que posteriormente se adhiere Dña. Natalia en forma de demanda reconvencional) cual es si aquella parte debe o no abonar 13.335 € a cada uno de los vendedores (en total 26.670 €).

No se discute entre las partes el hecho de que dicha cantidad, efectivamente, no fuera abonada por la parte vendedora tal y como se había obligado a ello en la escritura de 18 de junio de 2014. Escritura que recogía un calendario de pagos aplazados que, en ningún caso, debían demorarse más allá de junio de 2015 y junio de 2016 (según cada uno de los vendedores). Un hito que, a todas luces, no se produjo.

La prestación a cargo de los vendedores fue cumplida. La finca no solo fue transmitida a la parte compradora, sino que accedió al Registro con base en el título que reflejaba, precisamente, el importe en que se valoraba el inmueble (26.670 €) y el momento de su pago.

La parte compradora, en definitiva, incumplió su obligación esencial de abonar el precio por dicho inmueble quedando por ingresar 26.670 € de los 399.950 € pactados en la escritura de 18 de junio de 2014 y sin que las alegaciones impeditivas esgrimidas para no hacerlo tengan eficacia de ninguna clase.

En consecuencia, por imperativo de los arts. 1.124, 1.254 y 1.255 CC, se ha de estimar íntegramente tanto la demanda inicial de D. Prudencio como la reconvencional de Dña. Natalia, ambas frente a Dña. Maite, y, en consecuencia, condenar a esta última a abonar, a cada demandante, un total de 13.335 € tal y como solicitan. Demandada que, adicionalmente, constaba casada en régimen legal de conquistas al tiempo de la suscripción del contrato que, a todas luces, se hizo con su consentimiento (como acredita la posterior inscripción registral a su nombre de ambas mitades indivisas) y, por lo tanto, legitimada pasivamente ex. Ley 92 FNN y siguientes.

QUINTO. -Intereses y costas.

Por todo lo expuesto, procede (i) estimar íntegramente la demanda promovida por D. Prudencio frente a Dña. Maite y condenar a esta abonar a aquel un total de 13.335 € más el interés legal del dinero del art. 1.109 y siguientes del CC desde la reclamación extrajudicial (6 de octubre de 2016) hasta esta sentencia y, a continuación, los del art. 576 LEC; (ii) en idénticos términos se ha de estimar, íntegramente, la demanda reconvencional formulada por Dña. Natalia contra Dña. Maite condenando a esta última a la misma cantidad de principal e intereses y (iiii) desestimar, íntegramente, la demanda reconvencional de Dña. Maite contra D. Prudencio y Dña. Natalia.

En materia de costas, de conformidad con el art. 394 LEC, se imponen a Dña. Maite la totalidad de las costas devengadas en este procedimiento por cuanto ha visto desestimada su demanda reconvencional al tiempo que las dos demandas que se han dirigido en su contra han sido íntegramente estimadas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

1.-SE ESTIMA INTEGRAMENTEla demanda promovida por D. Prudencio (DNI núm. NUM000), representado por la Procuradora Dña. Virginia Barrena Sotés y asistida por el Letrado D. Francisco Juan Zabaleta Zabaleta, frente a Dña. Maite (DNI núm. NUM001), representada por el Procurador D. Enrique Castellano Vizcay y asistida por la Letrada Dña. Esther Allo Gutiérrez y, en consecuencia, se CONDENAa esta última a abonar a aquel un total de TRECE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO EUROS (13.335 €)más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial el 6 de octubre de 2016 hasta esta resolución y, a continuación, los del art. 576 LEC.

2.-SE ESTIMA INTEGRAMENTEla demanda reconvencional promovida por Dña. Natalia (DNI núm. NUM002), representada por el Procurador D. Miguel González Oteiza y asistida por la Letrada Dña. Ana Clara Villanueva Latorre, frente a Dña. Maite (DNI núm. NUM001), y, en consecuencia, se CONDENAa esta última a abonar a aquella un total de TRECE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO EUROS (13.335 €)más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial el 6 de octubre de 2016 hasta esta resolución y, a continuación, los del art. 576 LEC.

3.-SE DESESTIMA INTEGRAMENTEla demanda reconvencional promovida por Dña. Maite (DNI núm. NUM001) frente a Dña. Natalia (DNI núm. NUM002) y a D. Prudencio (DNI núm. NUM000).

4.-SE CONDENAa Dña. Maite (DNI núm. NUM001) a abonar las costas del procedimiento al haber visto desestimadas todas sus pretensiones (tanto como demandada como demandante reconvencional).

Notifíquese esta resolución a las partes personadas, haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer RECURSO DE APELACIÓN,ante este Tribunal, por escrito y dentro del plazo de VEINTE DÍAS contados desde el siguiente a su notificación.

La admisión de dicho recurso precisará que, al interponerse el mismo, se haya consignado como depósito 50 euros en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Juzgado en el BANCO SANTANDER nº 3140000004041018 con indicación de 'recurso de apelación', mediante imposición individualizada, y que deberá ser acreditado a la preparación del recurso, de acuerdo a la D. A. decimoquinta de la LOPJ. No se admitirá a trámite ningún recurso cuyo depósito no esté constituido.

Así por esta mi sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.

El Magistrado-Juez

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda. Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.