Sentencia Civil Nº 263/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9, Rec 461/2010 de 01 de Octubre de 2010

Encabezamiento

ROLLO núm. 461/10 - K -

SENTENCIA número 263/10

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION NOVENA

Ilmos. Sres.:

D. Gonzalo Caruana Font de Mora

Dª Mª Antonia Gaitón Redondo

Dª Purificación Martorell Zulueta

En la ciudad de Valencia, a 1 de octubre de 2010.

Vistos por la Sección Novena de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Gonzalo Caruana Font de Mora, el presente Rollo de Apelación número 461/10, dimanante de los Autos de Juicio Incidente concursal 1313/09, promovidos ante el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Valencia, entre partes; de una, como demandante apelante, Adrian , representado por la procuradora Rosario Arroyo Cabria, y asistido por el letrado Ricardo Díaz Pardo; de otra, como demandado apelado, CONTRUCCIONES SERRANO, SA, representado por el procurador Ignacio Montes Reig, y asistido por el letrado Manuel Monzó Salas, y de otra, como demandado, ADMINISTRACION CONCURSAL.

Antecedentes

PRIMERO.-La Sentencia apelada, pronunciada por el señor Juez de lo Mercantil número 1 de Valencia, en fecha 20 de enero de 2010 , contiene el siguiente FALLO: "Que desestimando como desestimo la demanda de incidente concursal promovida por el procurador Sra. Arroyo Cabria, en la representación que ostenta de su mandante D. Adrian , en el seno del concurso de acreedores núm. 393/08 de este Juzgado relativo a la entidad declarada en concurso CONSTRUCCIONES SERRANO, SA, no ha lugar a la resolución contractual impetrada. Sin pronunciamiento en materia de costas procesales."

SEGUNDO.-Que contra la misma se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, remitiéndose los autos a esta Audiencia, tramitándose la alzada, con el resultado que consta en las actuaciones.

TERCERO.-Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Adrian entabla demanda de incidente concursal contra la entidad Construcciones Serrrano SA (Cosesa) declarada en concurso, solicitando la resolución de los contratos de compraventa inmobiliaria suscritos en fecha de 15- 1-2007 por incumplimiento por la vendedora de la obligación de entrega en el plazo convenido y a devolver al actor las cantidades entregadas a cuenta del precio que en junto ascienden a 929.682, 01 euros mas el interés legal que tendrá la consideración de crédito contra la masa.

La representación de la sociedad en concurso y la administración concursal se opusieron a tal pretensión indicando no estar el actor al corriente en el pago de sus obligaciones y el avanzado estado de ejecución de la obra.

La sentencia del Juzgado de lo Mercantil 1 Valencia desestima la demanda al ser en interés del concurso dado el grado de ejecución de la obra y que la modificación del Proyecto en atención a su electrificación sería propio del acción quanti minoris.

Se interpone recurso de apelación por el demandante quien tras exponer los antecedentes fácticos, invocaba, en esencia y sumario, los incumplimientos del vendedor, que expresamente en cuanto al plazo se estableció el pacto de resolución contractual a favor del comprador y el plazo de ejecución de la obra estaba incumplido y además jugaba causa de resolución legal del contrato al incumplir otras obligaciones (potencia eléctrica; negociación y descuento de pagarés de garantía). El art 62.3 no está pensado para contratos como el ahora objeto del procedimiento sino para aquellos referentes a suministros o necesidades de la concursada, no pudiendo el interés del concurso justificar el incumplimiento de la construcción del inmueble, razones por las que interesa la revocación de la sentencia por otra que estime la demanda.

SEGUNDO.-Para la solución al presente litigio por la que se peticiona la resolución de dos contratos de compraventa inmobiliaria suscritos entre litigantes con la singularidad de que la entidad promotora está declarada en concurso es de tener presente, en aras a una mayor explicitación que la habida en la resolución apelada, los siguientes datos fácticos:

1º) Adrian y Construcciones Serrano SA suscriben el mismo día 15-1-2007 dos contratos de compraventa; uno respecto a una vivienda y dos plazas de garaje y otros respecto a un local comercial y dos plazas de garaje del mismo Edificio sito en C/ DIRECCION000 NUM000 de esta ciudad, en construcción y que promovía Cosesa. En ambos se pactó que las obras debían estar concluidas en el 4º trimestre de 2008 y la entrega de llaves se efectuaría en un plazo máximo de 180 días desde la conclusión de las obras, otorgándose simultáneamente la escritura pública. Expresamente se dispuso que la compradora podrá instar la resolución del contrato en caso de "que no se pusiera a disposición del adquirente con simultáneo otorgamiento de la escritura pública de compraventa en el plazo fijado en contrato". En cuanto a la forma de pago del precio aplazado hasta la entrega de llaves se pactó mediante dos pagarés, el segundo de ellos con vencimiento a 30-6-2008.

2º) Cosesa pidió ser declarada en concurso en abril de 2008 siendo declarada en concurso voluntario por Auto del Juzgado de lo Mercantil 1 Valencia de fecha 13-6-2008 . En misiva del actor a la demandada de 6-5-2008 se da por enterado de la presentación del concurso pidiendo datos sobre el Juzgado que lo tramita y número de procedimiento y solicita la modificación de la forma de pago de las cantidades aplazadas hasta la entrega de llaves y pedía que la cantidad que debía abonar a fecha de 30-6-2008 por medio de pagaré fuese sustituida por el ingreso en la cuenta especial, recuperando el pagare entregado (doc. 18 y 19). Vuelve a remitir misiva en fecha de 18-6-2008 (doc. 20) en el que tras advertir que los inmuebles no han sido entregados y estar atrasado el nivel constructivo y paralizadas las obras, pedía antes de dar orden de impago a los pagarés con vencimiento de 30-11-2008 a buscar una solución. No fueron abonados dichos pagarés.

3º) En fecha de 18-6-2009 por medio de notario (doc. 21) el Sr. Adrian alega que las obras están paralizadas y un nivel constructivo muy lejos de su terminación implicando el incumplimiento del vendedor y resuelve los contratos de compraventa inmobiliaria y que se proceda a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Cosesa contestó alegando que no estaba legitimado al adeudar los pagarés de fecha 30-6-2008 no atendidos; y haber un retraso propiciado por la declaración de concurso de acreedores.

4º) Con la contestación a la demanda se aportó un certificado de la dirección de la obra de fecha 13-10-2009 exponiendo que la misma se encontraba ejecutada en un 72,63 %. En el acto de la vista se aportó una nueva certificación de tal dirección de fecha 15-10-2010 donde consta que la obra se encuentra a tal data ejecutada en un 84, 85 %.

TERCERO.-De entrada es de precisar que la declaración del concurso no implica la modificación del contenido del contrato de compraventa, ni la ineficacia de sus cláusulas y por ende el comprador sigue con la obligación de abonar el precio en la forma pactada y el vendedor de entregar la cosa en el plazo estipulado pues ya la Exposición de Motivos de la Ley 22/2003 (apartado III ) dice: " la declaración de concurso no afecta, en principio, a la vigencia de los contratos con prestaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes; no obstante, en interés del concurso y con garantías para el derecho de la contraparte, se prevé tanto la posibilidad de una declaración judicial de resolución del contrato como la de enervarla en caso de que exista causa para una resolución por incumplimiento. No se admiten las cláusulas contractuales de resolución o extinción en caso de declaración de concurso " y viene desarrollado en los artículos 61 y 62 del texto legal, cuyo punto 1 establece : "La declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos a que se refiere el apartado 2 del artículo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes" y el 3 . "Aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado" Por ende no es que la cláusula octava de ambos contratos que fija la facultad resolutoria a favor del comprador por incumplimiento de la obligación del vendedor sea "absolutamente inoperativa" sino que la premisa de la misma, la obligación de entrega de la cosa, sigue reportando plena vigencia y virtualidad, si bien, limitada en cuanto a la resolución del contrato al deber ser declarada por el Juzgado de lo Mercantil, incluso en contratos de tracto único como es el de compraventa, que no necesariamente para fijar las consecuencias de tal resolución, sino para determinar si procede o no la resolución y caso afirmativo fijar sus efectos; pues aún concurriendo los requisitos para dar por resuelto el contrato, puede no producirse tal declaración judicial cuando concurra la excepción de apreciarse un interés superior, cual es el "interés del concurso", concepto jurídico indeterminado aunque viene entendido como la mayor satisfacción de los acreedores del deudor concursado que evidente es dependerá de las circunstancias concurrentes de cada caso. Esa facultad recogida en el artículo 62.3 de la Ley Concursal otorgada al Juez de lo Mercantil es excepcional y extraordinaria, apreciable incluso de oficio y afecta igualmente a los pactos resolutorios que los contratantes hayan establecido, pues en el ámbito del concurso, la eficacia de esa convención tiene ese límite legal de acuerdo con el artículo 1255 del Código Civil . Por ello, en nada empece a tal aplicación el dato que efectivamente se haya pactado un pacto resolutorio, pues la ley no distingue entre causa de resolución expresamente pactada y la aplicación de la causa resolutiva por mor del artículo 1124 del Código Civil .

En todo caso es de examinar en primer lugar si concurren todos los requisitos para el éxito de la resolución del contrato por el incumplimiento denunciado y de ser positiva tal decisión, sólo entonces procede, dilucidar si en interés del concurso de COSESA es procedente o no tal declaración resolutiva, en cuanto a pesar de ello proceda asegurar la continuidad contractual, llamando la atención que el motivo esencial del Juzgador en aras a sustentar su decisión mas que la aplicación del interés del concurso es la ausencia de un incumplimiento grave y esencial en la obligación de la promotora, aunque en sentencia el argumento fáctico (el grado de ejecución de la obra) sea más propio de la aplicación de ese interés superior para no acceder a la resolución del contrato.

Respecto al incumplimiento de la entidad vendedora. A tenor de los pactos establecidos en el contrato y a los que se ha hecho referencia supra, dada su literalidad, el comprador disponía de una facultad resolutoria para el caso de que los inmuebles adquiridos no se pusieran a su disposición con el otorgamiento de la escritura pública que debía suscribirse con la entrega de la posesión constituida por la entrega de las llaves con plazo máximo a 30-6-2009, pues el plazo de conclusión de la obra era hasta 31-12-2008 y a partir de esta data seis meses de prórroga (180 días) para la entrega de llaves. Por tanto las denuncias de la misiva de junio de 2008 sobre atrasos en la construcción resultan inanes dado que restaba todavía un año para la entrega de llaves. El requerimiento de resolución contractual se basó exclusivamente en que las obras estaban paralizadas y se practica en fecha de 18-6-2009, es decir, antes del plazo fijado para la entrega de la posesión aún con la lógica previsión de no entrega a la fecha fijada y cuando la promotora ya estaba en proceso de concurso desde catorce meses con anterioridad. Para tal resolución a la que es aplicable toda la doctrina jurisprudencial fijada en la sentencia apelada que se da por reproducida en aras a inútiles repeticiones, en este tipo de contratos con obligaciones recíprocas, debe darse una voluntad rebelde al cumplimiento de su prestación en el sentido mitigado jurisprudencialmente significativo de la frustración del otro contratante al recaer sobre un elemento esencial del contrato y que quien insta tal facultad haya cumplido su prestación. En este último punto quiebra la acción de la parte demandante, (como bien denunció la vendedora en el requerimiento contractual y en este proceso, junto con la administración concursal) toda vez que no es discutido que en ambos contratos no abonó los pagarés que debía satisfacer a fecha de 30-6-2008, sumando más de 300.000 euros. No es de admitir que esa forma de pago fuese impuesta por la parte vendedora desde el momento en que no estamos en contratos de adhesión y como muestra basta la mera visión de ambos contratos y de manera alguna es un pacto predispuesto. Fue un pacto libremente consentido y aceptado por mor del artículo 1255 del Código Civil, válido y eficaz que además tratándose de dos aplazamientos del precio hasta la entrega de llaves, el primero de ellos fue abonado sin objeción por el comprador. De manera alguna resulta incumplida la Ley 57/68 o 38/99 por cuanto ya se disponía en contrato que el importe de tales pagarés COSESA los ingresaría en la cuenta abierta en el Banco Sabadell y garantizada por el aval y efectivamente no consta que de las cantidades entregadas por el demandante antes del 30- 6-2008 no fueran ingresadas (depositadas) en tal cuenta. La invocación , por último, por el demadnante al artículo 1502 del código civil para justificar su conducta no puede ser amparada, al reglar el supuesto de que el comprador ve perturbada la posesión de la cosa adquirida, cuando al caso es inexistente, pues a la fecha de cumplimiento o pago de tales pagarés (30-6- 2008) el Sr Adrian ni tenía la posesión inmobiliaria ni tampoco habia siquiera vencido la obligación de entrega por parte de la promotora dado que restaba un año para tal cumplimiento.

Si bien la vendedora se comprometió a entregar en un plazo fijo la vivienda, esa prestación tiene su correlativa en la obligación del precio en los períodos establecidos, pues repárese que el fundamento del mismo no es otro que ir dotando de fondos a la promotora para continuar el proceso de construcción para concluir la obra (se reconoce por el propio recurrente en su escrito de apelación que la finalidad de tales entregas es colaborar a financiar la construcción) y por ello se rompe el equilibrio de prestaciones, si el comprador que no da los fondos previstos durante el proceso de obra en cambio exige al vendedor que concluya la obra en término a pesar de no disponer de tales fondos. Es irrelevante, a los efectos ahora tratados que la vendedora que disponía también de la facultad de ejercer la resolución del contrato por tal cuestión, no la ejercitase al ser mera facultad; de lo que ahora se trata es que mal puede exigirse el cumplimiento de una obligación de entrega en plazo cuando el comprador incumple otra que necesariamente incide en tal prestación. Por ello el retraso padecido en la entrega de la obra no puede servir a la parte actora, aún con tal cláusula para resolver el contrato, dado que el Sr. Guillem no está en el cumplimiento de sus obligaciones principales desde un año antes de que se fechase la entrega inmobiliaria.

Además y a mayor abundamiento el interés del concurso está perfectamente explicitado en la sentencia y su razón es amparada por este Tribunal; la obra en modo alguno ha estado paralizada sino que ha seguido su proceso constructivo y ello a pesar de estar su promotora en concurso con los inconvenientes lógicos -expuestos en la sentencia apelada- que ello conlleva que inciden en el normal desarrollo de la misma. Con independencia de que cuando se presenta la demanda no se acredita la alegación de bajo nivel constructivo pues la instantánea fotográfica (doc. 13) no reporta fecha ni dato alguno sobre la época de su realización, lo cierto es que a tenor de las certificaciones aportadas por la Dirección facultativa, la misma estaba en una alta cota de construcción dado que ya en octubre de 2009, mes siguiente a presentarse la demanda incidental, el nivel es casi un 73 % y tres meses después (enero 2010) sube a casi un 85 % y continuaba la marcha constructiva. Tales instrumentos ponen de relieve no solo la inexactitud de la demanda (paralizada la obra y bajo nivel constructivo) sino el desarrollo de la misma, tendente a su terminación y entrega a los compradores y es evidente que si el contrato es de venta de tales bienes inmuebles ,objeto social de la entidad vendedora y de la que se nutre sus activos con los que debe satisfacer a la masa pasiva del concurso, resulta de concluir que el interés del concurso ante esa tesitura no es la resolución del contrato de compraventa sino su mantenimiento.

CUARTO.-En cuanto a otros incumplimientos como se indica en el recurso de apelación referentes a la electrificación de la vivienda o la no devolución de unos pagarés de garantía, es de precisar que ello tiene su apoyo en el artículo 1124 del Código Civil , pero esta cuestión no fue la planteada como causa de la resolución extrajudicial, ni atendido el suplico del escrito inicial, tiene cobertura pues claramente y con independencia del contenido de la demanda, se pide la resolución del contrato por el incumplimiento de la obligación de plazo de entrega y así se reitera en el suplico de la apelación por lo que no sería congruente (art. 218 de la Lec ) fallar tal efecto por dichas cuestiones más cuando los actos expuestos denotan que el propio comprador no ha dado a tales temas el rango esencial para determinar tal incumplimiento.

QUINTO.-Por las consideraciones expuestas procede confirmar la sentencia del Juzgado de lo Mercantil y desestimar el recurso de apelación, no obstante no se efectúa imposición de costas de la alzada dada la irrupción novedosa de la aplicación de la Ley Concursal y sus efectos sobre el régimen general de los contratos que puede generar ciertas dudas de derecho y ello conforme al artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil 1 Valencia, en incidente concursal 1313 /2009, confirmamos dicha resolución sin pronunciamiento de las costas procesales de la alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta resolución a las partes y, de conformidad con lo establecido en el artículo 207.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , una vez transcurridos los plazos previstos, en su caso, para recurrir sin haberse impugnado, quedará firme, sin ulterior declaración, procediéndose a devolver los autos originales, junto con certificación literal de esta misma resolución y el oportuno oficio al Juzgado de procedencia para constancia y ejecución, uniéndose certificación al Rollo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.