Sentencia Civil Nº 263/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 345/2009 de 24 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00263/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7005452 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 345 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1229 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 83 de MADRID

Ponente: ILMO. SR. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

PL

De: CONFEDERACION GENERAL DEL TRABAJO

Procurador: VALENTINA LOPEZ VALERO

Contra: CP CALLE DIRECCION000 , NUM000

Procurador: MARIA LUISA MARTINEZ PARRA

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL GONZÁLEZ

Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

En Madrid, a veinticuatro de mayo de dos mil once.

La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 1.229/2007, sobre Propiedad Horizontal, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 83 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante Confederación General del Trabajo, y de otra, como apelado-demandado la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 de Madrid.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el juzgado de 1ª Instancia nº 83 de Madrid, en fecha 1 de diciembre de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la representación de la CONFEDERACIÓN GENERAL DEL TRABAJO contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NUM000 DE MADRID debo declarar y declaro haber lugar a: a) Absolver a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra. b) Imponer a la demandante el pago de las costas procesales ocasionadas a la demandada.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada Sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante , mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 12 de mayo de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 23 de mayo de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por los mismos razonamientos jurídicos que se tuvieron en cuenta para dictar la sentencia apelada, que no han sido desvirtuados por la parte recurrente y que ahora se dan por reproducidos, procede su confirmación.

SEGUNDO.- La casa número NUM000 de la DIRECCION000 de Madrid cuenta con una planta sótano o garaje, planta a nivel de calle y seis plantas más , estando sometida al régimen de la propiedad horizontal.

La persona jurídica denominada Confederación General del Trabajo, que es un Sindicato, es propietaria del garaje letra A, tiendas 3 y 4 y piso primero derecha.

El día 24 de julio de 2007 la C.G.T. presenta demanda , contra la Comunidad de Propietarios de la casa, en la que, al amparo de lo dispuesto en la letra "a" del apartado 1 del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio , sobre Propiedad Horizontal,impugna , por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos comunitarios adoptados en la junta general ordinaria celebrada el día 1 de marzo de 2006 (en el punto "a" del orden del día: "solicitud por la C.G.T. del permiso para colocar dos compresores de la instalación del aire acondicionado que van a realizar") y en la Junta general extraordinaria celebrada el día 24 de abril de 2007 (en el punto 1º del orden del día: "lectura y aprobación , si procede , del acta de la junta anterior").

Los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal que se consideran infringidos son:

Por una parte, el párrafo primero del apartado 1 del artículo 15 en el que se dice que "la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario". Alegándose que dos de los propietarios, don Octavio y MS Gestiones Inmobiliarias, otorgaron su representación por teléfono y otro propietario don Jose Luis lo hizo enviando un correo electrónico. E invocándose la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 483/2003 de 23 de mayo de 2003 .

Por otra parte, el artículo 7 (Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas) en relación con el artículo 3 apartado 1 del Código Civil . Invocándose la jurisprudencia menor en base a la cual la instalación de un aparato de aire acondicionado no supone la alteración de un elemento común del edificio en el que se instala y, por ende, no precisa de un acuerdo unánime de la Junta de propietarios.

TERCERO.- En un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, los acuerdos que se adopten en la Junta de propietarios han de reflejarse en un documento denominado "acta" (apartado 1 del artículo 19 de la Ley 49/1960 , de 21 de julio de 1960, sobre la Propiedad Horizontal ). Cada reunión de la Junta de propietarios debe dar lugar a su correspondiente acta en la que consten los acuerdos adoptados.

Esta acta debe expresar la fecha y lugar de celebración de la Junta, los propietarios asistentes,presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga. Y tiene que estar firmada por el presidente y el secretario. Siendo la ausencia o el error respecto de cualquiera de estos requisitos "insubsanable" (párrafo tercero y último del apartado 3 del artículo 19 de la L.P.H .).

Además el acta también deberá expresar el autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido , el carácter de la Junta, ordinario o extraordinario, y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria, los cargos de los asistentes con indicación de sus cuotas de participación, el orden del día de la reunión y , respecto de los acuerdos adoptados, los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos en caso de que ello fuere relevante para la validez del acuerdo (apartado 2 del reseñado artículo 19 ). Pero, la ausencia o error respecto de cualquiera de estos requisitos, es "subsanable"; Subsanación que deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación (párrafo tercero y último del apartado 3 del artículo 19 de la L.P.H .).

Igualmente tiene que reflejarse en el acta los propietarios privados del derecho de voto por no encontrarse al corriente en el pago de todas las deudas vencidas en la Comunidad (apartado 2 del artículo 15 de L.P.H .).

Se denuncia, en el escrito de interposición del recurso de apelación, que, en el acta, no se identifica a las personas que representan a los representados. Lo que es cierto pero ello no constituye defecto alguno del acta ya que , en la misma, no tiene que hacerse constar ese dato. En efecto, en el acta, consta una relación de los propietarios asistentes señalando los que están presentes y los que están representados, con lo que se cumple la exigencia legal, sin que además tenga que constar la persona que representa al propietario representado.

CUARTO.- Asistencia a la junta de Propietarios mediante representación.

I.- Conviene comenzar por hacer unas consideraciones generales respecto del apoderamiento para realizar un acto (así la asistencia a la Junta) en nombre y representación de otro y de la ratificación de ese acto (la asistencia a la junta por quien no estaba previamente apoderado) por parte del propietario ausente y representado en la Junta.

A. Previo poder de representación.

El apoderamiento puede ser definido como aquel negocio jurídico unilateral y receptivo por virtud del cual una persona ("dominus negotii" o principal) concede u otorga voluntariamente a otra (representante, gestor o agente) un poder de representación.

Rige la libertad de forma para la celebración de este negocio, en base a lo dispuesto en el artículo 1.278 del Código Civil .

Por lo demás , al amparo del artículo 1.710 del Código Civil, la concesión del poder de representación puede ser expreso -instrumento público, documento privado o simplemente de palabra- o tácito.

El consentimiento tácito es el que se deriva de hechos concluyentes, cuando el "dominus negotii", con su comportamiento , contribuye a crear una apariencia en la que pueden confiar razonablemente los terceros, a los que debe protegerse en aras a la seguridad del tráfico jurídico, y esa protección se les dispensa haciendo que quede el principal obligado frente al tercero por los actos del aparente gestor ejecutados en su nombre y representación. Al principal se le impide alegar que el agente carecía de un poder suficiente, ya que ha sido precisamente él quien le ha colocado en una situación tal que hacía razonable suponer que tal poder existía.

Para entender que estamos ante un mandato tácito han de concurrir unos actos que impliquen, de modo evidente e inequívoco, la intención del mandante de obligarse, y, estos actos del mandante, han de ser unívocos , en el sentido que no se presten a ser interpretados diversamente, y siendo de tal forma confluyentes que dan a entender la existencia de una determinada declaración de voluntad y sean incompatibles con toda otra ( Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 492/2007, de 10 de mayo de 2007, RJ Ar. 4000 ; 295/2007, de 21 de marzo de 2007, RJ Ar. 2356 ; 1378/2006, de 29 de diciembre de 2006, RJ Ar. 2007/273 ; 1272/2006 , de 18 de diciembre de 2006, RJ Ar. 2007/681 ; 1130/2004, de 24 de noviembre de 2004 , RJ Ar. 7249 ; 737/1994, de 21 de julio de 1994, RJ Ar. 5555 ; 1 de marzo de 1988, RJ Ar. 1541 ; 2 de junio de 1981, RJ Ar. 2491).

B. Posterior ratificación

Cuando un gestor o agente concierta el negocio jurídico en nombre y representación de un principal pero sin poseer previamente su poder de representación la actuación del gestor no vincula al principal y del negocio jurídico concertado no se deriva consecuencia jurídica alguna para el principal. Sin embargo, el principal puede "a posteriori" aceptar la actuación del gestor o asumir sus consecuencias. La actuación del gestor se transforma entonces en una actuación plenamente representativa y despliega, en el orden de la representación, todos sus efectos ("ratihabitio mandato aequiparatur"). La ratificación es a posteriori , lo mismo que la concesión del poder es a priori.

A la figura jurídica de la ratificación se refieren , de forma escasa y esporádica, por una parte, los segundos párrafos de los artículos 1.259 y 1.892 (ausencia total de poder de representación) , y, por otra parte, el artículo 1.727 (exceso del agente en su actuación contrayendo obligaciones fuera o más allá de los límites de su poder de representación), todos del Código Civil. A pesar de los incorrectos términos legales con referencias, equívocas y técnicamente insuficientes, a la nulidad del acto y a la facultad revocatoria del tercero, debe considerase al acto ejecutado por el representante sin poder (actuando en nombre y representación del dominus y sin poner en conocimiento del tercero la carencia del poder de representación) como un negocio incompleto o inacabado, una "species facti" negocial compleja de formación sucesiva todavía abierta a la espera de recibir el elemento del supuesto de hecho -precisamente la voluntad del dominus ratificándolo- que lo completará , desplegando , desde ese momento, su eficacia frente al "dominus" que quedará obligado respecto al contratante que suscribió el negocio jurídico con el agente.

Por lo demás la ratificación puede ser expresa o tácita (la ratificación tácita aparece recogida en el párrafo segundo del art. 1.727 del Código Civil , que específicamente se refiere al exceso del poder, aunque también es de aplicación, según unánime opinión, a la ausencia total de poder).

La ratificación es tácita cuando el principal realiza un acto que objetivamente tiene que ser interpretado como aprobación o conformidad con la gestión del representante. Siendo reiterada la jurisprudencia que aclara que si el mandante se aprovecha de los actos ejecutados por el mandatario es evidente que los ratifica tácitamente ( Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 568/2004, de 25 de junio de 2004 , RJ Ar. 2302 ; 29/2004, de 29 de enero de 2004 , RJ Ar. 539 ; 1030/1993, de 5 de noviembre de 1993 , RJ Ar. 8968 ; 10 de mayo de 1984, RJ Ar. 2406 ; 14 de junio de 1974 , RJ Ar. 2637 ; 15 de junio de 1966, RJ Ar. 3108). Y con la ratificación del principal se purifica y perfecciona el acto o negocio de gestión representativa llevada a cabo por el representante sin poder y lo hace plenamente eficaz en la esfera jurídica del representado. Siendo el efecto de la ratificación retroactivo ( Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 1030/1993, de 5 de noviembre de 1993 , R.J. Ar. 8968).

II. Se dice, en el párrafo primero del apartado 1 del artículo 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que: " La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario",

Este precepto no establece una limitación, respecto del acto jurídico de la asistencia a la junta de propietarios, en cuanto a la forma del negocio jurídico de apoderamiento , proscribiendo la verbal y la tácita, para permitir solamente la escrita que conste en documento privado (y lógicamente en público). Ni tampoco niega la eficacia jurídica de la ratificación respecto de la asistencia a la junta de propietarios.

Para la adecuada interpretación del precepto es imprescindible distinguir dos momentos claramente diferenciados. Por una parte, el inicial de la celebración de la junta de propietarios. Y, por otra parte, el posterior una vez ya celebrada la junta de propietarios.

Al inicio de la celebración de la junta de propietarios , frente al asistente a la junta que manifieste ostentar la representación de alguno de los propietarios, la Comunidad , a través de su Presidente o Administrador , o cualquier otro asistente, pueden requerirle para que acredite el otorgamiento de poder a su favor. En este caso, es decir de mediar ese requerimiento, no se puede escudar el requerido en una representación verbal o tácita debiendo necesariamente aportar un documento privado firmado por el propietario representado (o lógicamente un documento público dotado de mayor garantía que el privado). Y, de no aportarlo en ese momento, no podrá actuar en la junta como representante de uno de los propietarios.

Cuestión distinta se plantea cuando, habiéndose celebrado la junta con la intervención del representante de uno de los propietarios, al que no se requirió para que acreditara su representación, los acuerdos en ella adoptados son impugnados en base a que la persona que actuó como representante no ostentaba la representación del propietario al que decía representar. Hay que distinguir dos supuestos , según quien impugne el acuerdo.

Si el acuerdo es impugnado por el propietario representado que no lo hubiere ratificado y que alegue no haber otorgado su representación a favor del que actuó en la junta en su nombre y representación, la comunidad de Propietarios demandada puede impedir la prosperabilidad de la acción no sólo aportando la escritura pública o el documento privado firmado por el propietario, sino también acreditando la existencia de un apoderamiento verbal o que se trataba de un supuesto de representación tácita. Y este es el caso respecto del que se pronuncia la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 483/2003, de 23 de mayo de 2003 (RJ Ar. 2003/7151), en la que, al final del fundamento de Derecho sexto , después de indicar que "se dio la infracción denunciada al haberse prescindido por completo del requisito mínimo impuesto por el párrafo primero del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (como ahora por el apartado 1 del artículo 15 ) para la asistencia a la junta por representación voluntaria", se añade lo siguiente: "sin que la falta del escrito firmado por el actor-recurrente se haya intentado suplir por ningún otro medio de prueba."

Si el acuerdo es impugnada por algún otro propietario distinto del representado, alegándose la ausencia de representación. La pretensión tendría que desestimarse de mediar ratificación del acuerdo por el propietario representado, ratificación que puede ser tácita , pudiendo entenderse que está ratificado tácitamente si el propietario representado no lo impugna después de haber tenido conocimiento del mismo. En cualquier caso, la Comunidad de Propietarios demandada puede impedir la prosperabilidad de la acción impugnatoria no sólo aportando la escritura pública o el documento privado firmado por el propietario sino también acreditando la existencia de un apoderamiento verbal o que se trataba de un supuesto de representación tácita.

QUINTO.- En el presente caso, por si, los documentos privados firmados por los propietarios otorgando su representación y que fueron aportados por la Administradora , pudieran suscitar dudas acerca de la autenticidad de su fecha, pero lo que es evidente es que prestaron su declaración como testigos don Jose Luis (propietario del 2º izquierda) doña María Rosa (propietaria de 4º izquierda) y don Octavio (propietario del 4º derecha, quien además lo hizo por M.S. Gestiones Inmobiliarias s.l. que es la propietaria de las tiendas 1 y 2), los cuales además de ratificar el acuerdo , o, por mejor decir , el voto de su representante, declaran que previamente a la Junta habían otorgado el poder de representación a favor de quien en ésta actuó como su representante.

En consecuencia , la impugnación del acuerdo comunitario tiene que rechazarse.

SEXTO.- En el segundo de los motivos del recurso , la parte apelante invoca la causa de impugnación del acuerdo comunitario letra c) del apartado 1 del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y en su desarrollo olvida, de manera interesada, un dato de trascendental importancia, cual es el de que, el acuerdo de autorización para la instalación del aparato de aire acondicionado es un elemento comunitario, no solo no obtuvo la unanimidad, ni la mayoría cualificada de tres quintos, ni la mayoría del total de los propietarios, sino que , ni siquiera, obtuvo la mayoría de las cuotas de los presentes. No se olvide que se requiere la doble mayoría (cuotas y número), y, en cuanto al número de propietarios el que lo sea de varios pisos y locales cuento como un solo número. De ahí que, en el presente caso a favor del acuerdo solo hubo un voto favorable y 10 votos en contra.

Dado que el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que "cualquier alteración de la cosa común afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones de los mismos" y en el párrafo primero de la norma 1ª del artículo 17 de la misma Ley se exige la unanimidad para la adopción del acuerdo comunitario que implique una modificación del título constitutivo", lo que se plantea, en la denominada jurisprudencia menor, es si, la instalación de un aparato de aire acondicionado en un elemento común , precisa de un acuerdo adoptado por unanimidad. Lo que ciertamente ha dado lugar a resolución contradictoria. Pero ello nada tiene que ver con el presente caso en el que lejos de la unanimidad el acuerdo para la instalación del aparado del aire acondicionado no obtuvo ni la pequeña o menor de las mayorías legales.

SÉPTIMO.- En cuanto al tercero y último de los motivos del recurso de apelación, el párrafo primero del apartado 1 del artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, impone las costas de la primera instancia a la parte litigante que ha visto rechazadas todas sus pretensiones , y, en este caso, es el demandante el que ha visto rechazadas todas sus pretensiones. Y, este pronunciamiento condenatorio de las costas, solo debe quedar sin efecto en el supuesto de que "el caso presentaba serias dudas de hecho o de Derecho". En este proceso el caso no presentaba seria duda ni de hecho ni de Derecho. Las Sentencias contradictorias (a los efectos del párrafo segundo del apartado 1 del reseñado artículo 394 ) no se refieren a un supuesto como el presente (impugnación de un acuerdo respecto del que ni siquiera se obtuvo la mayoría simple) sino a otro distinto (en los que también están por el medio los aparatos de aire acondicionado).

OCTAVO.- Las costas ocasionadas en esta segunda instancia se imponen a la parte apelante al desestimarse todas sus pretensiones deducidas en el recurso de apelación y no presentar el caso, que constituye objeto del presente recurso, serias dudas ni de hecho ni de Derecho (número 1 del artículo 394 por remisión del número 1 del artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Confederación General del Trabajo, debemos confirmar y confirmamos la Sentencia dictada el día 1 de diciembre de 2008, por el magistrado Juez titular del juzgado de Primera Instancia número 83 de Madrid en el juicio de ordinario número 1.229/2007, del que la presente apelación dimana y cuya parte dispositiva se transcribe en el primer antecedente de hecho de la presente y se da aquí por reproducida.

Se imponen las costas ocasionadas en esta apelación a la parte apelante.

Contra esta sentencia solo cabe interponer recurso de casación, si la Resolución de ese recurso presenta interés casacional, lo que sucederá si , esta Sentencia, se opone a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven mas de cinco años en vigor , siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así , también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de preparación e interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además, del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberá prepararse presentando un escrito, ante esta sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid , dentro del plazo de cinco días computados desde el día siguiente al de la notificación de esta resolución, en el que se exprese, además de la infracción legal que se considere cometida, las Sentencias que pongan de manifiesto la doctrina jurisprudencial o jurisprudencia contradictoria en que se funde el interés casacional que se alegue.

De no presentarse , en el plazo de los cinco días , escrito preparatorio del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente Sentencia deviene firme y se devolverán los autos originales, con certificación de esta Sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 83, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior Resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación , dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.