Sentencia Civil Nº 263/2013, Audiencia Provincial de Gipuzkoa, Sección 2, Rec 2256/2013 de 30 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA

GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección / Sekzioa:2ª/2.

SAN MARTIN 41-1ª planta - C.P./PK: 20007

Tel.: 943-000712

Fax / Faxa: 943-000701

N.I.G. / IZO: 20.05.2-12/006793

A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 2256/2013 - M

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Donostia / Donostiako Lehen Auzialdiko 4 zk.ko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario LEC 2000 536/2012 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Javier

Procurador/a/ Prokuradorea:DIEGO IRIGOYEN LECLERCQ

Abogado/a / Abokatua: MONICA GALLO GARCIA

Recurrido/a / Errekurritua: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUMERO NUM000 DE DONOSTIA

Procurador/a / Prokuradorea: AMALIA LOPEZ-RUA LENS

Abogado/a/ Abokatua: LIDIA LARRAMENDI FERNANDEZ

S E N T E N C I A Nº 263/2013

ILMOS/AS. SRES/AS.

D/Dña. YOLANDA DOMEÑO NIETO

D/Dña. ANE MAITE LOYOLA IRIONDO

D/Dña. MARIA TERESA FONTCUBERTA DE LATORRE

En DONOSTIA / SAN SEBASTIAN, a treinta de octubre de dos mil trece.

La Sección 2ª de la Audiencia Provincial de GIPUZKOA, constituida por los/as Sres/as. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario LEC 2000 536/2012, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Donostia a instancia de Javier apelante - demandante , representado por el Procurador Sr./Sra. DIEGO IRIGOYEN LECLERCQ y defendido por el/la Letrado/a Sr./Sra. MONICA GALLO GARCIA contra D./Dña. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUMERO NUM000 DE DONOSTIA apelado - demandado, representado por el/la Procurador/a Sr./Sra. AMALIA LOPEZ-RUA LENS y defendido por el/la Letrado/a Sr./Sra. LIDIA LARRAMENDI FERNANDEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 19 de junio de 2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-El 19 de junio de 2013 el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de San Sebastián, dictó Sentencia que contiene el siguiente Fallo:

'Desestimo la demanda efectuada por D. Javier contra la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 nº NUM000 de San Sebastián.

Respecto a las costas del proceso al haber sido desestimada la demanda corresponde a D. Javier el pago solidario de las costas de este proceso.'

SEGUNDO.-Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso Recurso de apelación contra ella que fue admitido, y elevados los autos a esta Audiencia se señaló día para Votación y Fallo el 22 de octubre de 2013.

TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han cumplido todas las formalidades prescritas por la Ley.

CUARTO .-Ha sido la Ponente en esta instancia la Ilma.Sra. Magistrada. Dña MARIA TERESA FONTCUBERTA DE LATORRE

Fundamentos

PRIMERO.-El apelante D. Javier , recurre en esta alzada la sentencia dictada por el juzgado de instancia que desestima su demanda formulada frente a demandada en reclamación de la cantidad de 22.429,80 euros, importe al que ascienden las rentas abonadas por el actor durante los últimos cinco años, por el alquiler de la finca propiedad de la Comunidad demandada, sitúada en la planta NUM001 o NUM002 de la escalera NUM003 del inmueble de la Comunidad de la AVENIDA000 , Nº NUM000 , en San Sebastián.

El actor reclama la devolución de las rentas arrendaticias alegando la nulidad de los contratos celebrados con la Comunidad el día 27 de noviembre de 2000, 31 de diciembre de 2002 (igual al anterior pero con una elevación de renta pactada entre las partes), y 3 de mayo de 2005, por entender que la demandada incurrió en un engaño al ocultar la verdadera naturaleza del bien arrendado puesto que la vivienda en cuestión no estaba registrada como tal en el Registro de la Propiedad ni en el Catastro, lo que provocó un error en el consentimiento determinante de nulidad contractúal. Además alegó el actor que la vivienda no contaba con un servicio de suministro de gas legalizado, lo que provocó el precinto de la instalación, además de presentar múltiples deficiencias que no fueron reparadas por la Comunidad cuando fue requerida para ello.

La sentencia apelada rechaza la excepción de prescripción de la acción invocada por la parte demandada, al entender que el actor está alegando una causa de anulabilidad del contrato cuyo ejercicio se encuentra sometido al plazo de cuatro años del art. 1301 del C.Civil , y habida cuenta de que estamos ante un contrato de prestaciones periódicas, como el pago de la renta, no puede entenderse el contrato consumado, a los efectos del inicio del cómputo de la prescripción o caducidad, mientras mantiene sus efectos, que en este caso finalizaron cuando se extinguió mediante la acción de deshaucio por falta de pago de la renta instada por la parte arrendadora, dando lugar a la sentencia dictada el día 24 de junio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de San Sebastián , declarando la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y también por expiración del plazo contractual.

La sentencia recurrida rechaza la pretensión actora al entender que, con independencia de las irregularidades administrativas de las que puediera adolecer, la vivienda arrendada reunía las condiciones necesarias para ser considerada como tal y habitada como efectivamente lo fué en virtud de los contratos celebrados por el demandante, quien no se limitó a firmar el primero de ellos en el año 2000, sino que en el año 2005 firmó el nuevo contrato resuelto por expiración del plazo y por falta de pago de la renta en el año 2010, conociendo en ambas ocasiones las características de la vivienda arrendada, y sin que en ningún momento notificara a la parte arrendadora la existencia de deficiencias que la hicieran inhabitable y requirieran ser reparadas por la Comunidad demandada.

Frente a dichos pronunciamientos se alegan los siguientes motivos de recurso :

- Se ha valorado incorrectamente la prueba practicada al examinar el contenido del informe remitido por el Departamento de Negociado Administrativo de Información Urbanística del Ayuntamiento de San Sebastián, que certifica que no existe ninguna licencia para habilitar una vivienda en la última planta del inmueble. La licencia del Ayuntamiento fue para la construcción de trasteros, que es la consideración que debe darse a la finca arrendada.

- El recurrente no hubiera firmado los sucesivos contratos de arrendamiento si hubiera conocido las irregularidades que afectaban a la finca. La prueba practicada acredita el mal estado de las habitaciones y la ilegalidad de los suministros de la finca.

- La Comunidad demandada era consciente de dichas deficiencias e incurrió en un engaño al ocultar al actor el verdadero objeto del arrendamiento, entregando una cosa que no servía para el uso al que se destinaba, por lo que el arrendatario no pudo ser mantenido en su uso pacífico.

Examinaremos dichas alegaciones, a las que se opone la parte apelada solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-Dado que se alega como motivo esencial de recurso, el error de valoración de la prueba practicada conviene recordar que como pone de manifiesto una reiterada jurisprudencia, tanto del Tribunal Supremo con del Tribunal Constitucional: 'el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial «ad quem» para resolver cuantas cuestiones se le planteen, sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un «novum iudicium». El Juez o Tribunal de apelación puede, así, valorar las pruebas practicadas en primerainstanciay revisar la ponderación que haya efectuado el Juez «a quo», pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación' ( STC. núm. 21/2003, de 10 febrero ).

Ahora bien, también se ha de precisar que la valoración de la pruebase incardina en el ámbito propio de las facultades del Juzgador de instancia, que deberá llevar a cabo la evaluación de las mismas conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido, como se encuentra, por la inmediación al deber presenciar personalmente el desarrollo de aquéllas. De tal suerte que cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción.

Con arreglo a dichos principios, la Sala no puede aceptar las alegaciones del recurrente, puesto que,

- No se aprecia error de valoración del Certificado emitido por el Ayuntamiento de San Sebastián, que ha sido examinado por el juzgador al considerar que aunque la vivienda arrendada por el actor no figurase inscrita como tal desde el punto de vista administrativo, ello no privaba a la misma de su condición con elemento habitable y por lo tanto objeto del contrato de arrendamiento, siendo conocidas perfectamente sus características por el arrendatario al firmar los sucesivos contratos.

La Sala está de acuerdo con dicha conclusión puesto que conforme al art. 2 de la L.A.U ., 'se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario'.

El demandante alega la inhabilidad de la finca para ser ocupada como vivienda, cuando en realidad comenzó a habitarla en el año 2000 sin objeción alguna ni poner en conocimiento de la Comunidad de Propietarios cualquier deficiencia que la hiciera inhabil para su uso. Tampoco al suscribir el nuevo contrato alegó la inhabilidad del objeto arrendado ni durante el nuevo periodo de cinco años puso en conocimiento de la Comunidad cualquier deficiencia que le impidiera habitar la finca, no siendo hasta el día 24 de marzo de 2010, cuando faltaba algo mas de un mes para la expiración del plazo contractual, el día 3 de mayo, cuando el arrendatario remite un burofax alegando que la vivienda tenía goteras en la habitación principal, grietas y humedades, y algún problema, puesto que no se especifica, en las tuberías del calentador y del baño.

Pero es que además, la causa de dichas deficiencias se atribuye a la realización de obras en la fachada de la Comunidad, que como señala la demanda se llevaron a cabo en el año 2010, es decir justamente cuando el plazo del arrendamiento finalizaba, por lo que en modo alguno cabría admitir que las supuestas deficiencias existieran en el momento de la firma del primer contrato, generando un error en el consentimiento determinante de nulidad radical, puesto que no hay que olvidar que el demandante pretende tal declaración con la consecuente devolución de todas las rentas abonadas en los últimos cinco años.

- Por otra parte, aún en el caso de que tales deficiencias se hubieran acreditado, no cabría la estimación de la demanda puesto que la acción que el arrendatario puede ejercitar es la prevista en el art. 27 de la L.A.U . que establece : 'Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil .

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21. Conservación de la vivienda.

Señalando el art. 21 : El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .

Lo que era imposible en el presente caso, puesto que cuando el arrendatario alega la existencia de deficiencias, el contrato estaba próximo a extinguirse por expiración del plazo contractual, y porque además ningún incumplimiento de la arrendadora podía alegar cuando, tal y como consta en la sentencia de deshaucio, el arrendatario adeudaba en marzo de 2010 una cantidad próxima a los 4.700 euros por rentas impagadas.

La pretensión ha sido correctamente rechazada y el recurso debe desestimarse.

TERCERO.-Por la desestimación del recurso, deben imponerse al apelante las costas causadas en esta instancia ( art. 398 de la L.E.C .).

Fallo

Debemos DESESTIMAR y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Diego Irigoyen, en representación de D. Javier , frente a la sentencia dictada con fecha 19 de junio de 2013 , CONFIRMANDO dicha resolución, con imposición al apelante de las costas causadas en la alzada.

Frente a esta resolución se podrá interponer, en el plazo de VEINTE DIAS, ante esta Sala,

recurso de casación en los supuestos del árt. 477 L.E.C ., y recurso extraordinario por

infracción procesal fundado en los motivos previstos en el art. 469 L.E.C ., pudiendo

presentarse únicamente éste último recurso sin formular recurso de casación, frente a las

resoluciones recurribles en casación a que se refieren los números 1º y 2º del art. 477

L.E.C.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo/a. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario Judicial certifico.