Sentencia Civil Nº 263/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 923/2012 de 11 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00263/2013

AUD. PROVINCIAL CIVIL SECCIÓN N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 923 /2012

SENTENCIA Nº

Magistrado:

Ilma. Sra. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En Madrid, a once de junio de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, la Ilma. Sra. Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO, actuando como Tribunal Unipersonal en segunda instancia, en el RECURSO DE APELACION 923/2012 interpuesto contra la sentencia dictada por el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de COLLADO VILLALBA en autos de juicio verbal nº 1140/2010, en los que aparece como parte apelante D. Bernardo , representado por el procurador D. FRANCISCO ABAJO ABRIL en esta alzada, y asistido por el letrado D. JULIO CÉSAR ALONSO GONZÁLEZ, y como apelados D. Fulgencio y Dña. Almudena , representados por la procuradora Dña. MARGARITA LÓPEZ JIMÉNEZ en esta alzada, y asistidos por la letrada Dña. OLGA NURIA ELVIRA ESCRIBANO, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Collado Villalba, en fecha 1 de junio de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por D. Bernardo contra D. Fulgencio y DOÑA Almudena , debo absolver y absuelvo a los expresados demandados de las pretensiones condenatorias solicitadas por la actora, con expresa imposición de costas a esta última'.

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Bernardo , al que se opuso la parte apelada D. Fulgencio y Dña. Almudena , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia, se acordó señalar el día 11 de junio de 2011 para resolver el recurso.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda presentada por don Bernardo contra don Fulgencio y doña Almudena , pretendía la condena del demandado al pago de 4.418'45 €, relatando que las partes, tras haber suscrito contrato de arrendamiento de sobre vivienda unifamiliar con jardín, propiedad del demandado, el 5 de Junio de 2008, pactaron de común acuerdo la resolución del arriendo el 8 de Diciembre siguiente, concertando por escrito que el arrendador demandado conservaría la fianza en su día entregada, por la suma de 5.000 €, durante un plazo de dos meses, a cuyo término don Fulgencio se comprometía a restituir 2.500 € tras descontar las reparaciones o reposiciones necesarias en el plazo de dos meses, y transcurridos otros cuatro meses más la suma de 2.500 € para realizar las reposiciones procedentes en el jardín, sin perjuicio de reclamar al actor las cantidades adicionales caso de que aquéllas no fueran suficientes. Que el actor satisfizo los consumos de la vivienda correspondientes al periodo de vigencia del contrato de arrendamiento, sin que conste que haya realizado otros gastos, por lo que está obligado a devolver la suma ahora reclamada de 4.418'45 €.

El demandado se opuso a la pretensión, alegando que la causa que motivó el pacto de resolución del contrato consistió en que el arrendatario introdujo en el jardín de la vivienda animales tales como cuatro burros, conejos, gallinas, dos perros y dos gatos, y se produjeron quejas de diversos vecinos de la Urbanización. Que el jardín contaba con árboles y otras especies vegetales de treinta años de antigüedad, que habían sido gravemente dañados por los animales referidos. Que por ello se pactó, al resolver el contrato, que se restituiría la cantidad equivalente a una mensualidad arrendaticia, de 2.500 €, al término de dos meses una vez realizadas las reposiciones o reparaciones necesarias, y que los otros 2.500 € de fianza se devolverían transcurridos otros cuatro meses más, para responder de las reposiciones en el jardín que fueran necesarias. Que se han realizado reposiciones y reparaciones por un importe superior a la cuantía de la fianza.

El demandante adujo que no es admisible la oposición del demandado fundada en haber soportado gastos de reparación de daños, habida cuenta que constituye una alegación de compensación de créditos, lo que debió serle comunicado al menos cinco días antes de la celebración de la vista.

SEGUNDO.-La sentencia dictada en la primera instancia razona que el arrendador está obligado a la restitución de la fianza al término del arriendo de conformidad con lo dispuesto en el art. 36.4 L.A.U . si bien el demandado alega que la fianza recibida, por la suma de cinco mil euros, fue aplicada a reparar los daños ocasionados por el actor. Que si bien es cierto que en el marco del juicio verbal el art. 438 L.E.c . exige comunicar al demandante la alegación de los créditos compensables que oponga en su caso el demandado, en el presente supuesto se pactó por las partes, al resolver el contrato de arrendamiento, que el importe de la fianza se aplicaría a las reposiciones o reparaciones que fuesen necesarias, por lo que la defensa del demandado no constituye una compensación de créditos en los términos del citado precepto, sino simplemente la justificación de la no existencia de la deuda en base a una cláusula pactada por las partes de forma libre y voluntaria, en atención a la cual está justificada la no devolución de la fianza. Que de la prueba practicada ha quedado acreditada la existencia de los daños, así como su valoración, lo que faculta a la propiedad a no restituir la fianza arrendaticia. Por todo lo cual se desestima en su integridad la fianza.

TERCERO.-Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación don Bernardo , alegando que durante la primera instancia se ha incurrido en nulidad procesal de pleno derecho, con indefensión para el actor, de conformidad con el art. 225.3 L.E.c ., por vulneración del art. 438.2 del mismo texto, pues el actor no tuvo conocimiento alguno, antes de la celebración del juicio, de la naturaleza y cuantía de los gastos de reparación opuestos de contrario, ni de las facturas aportadas, incluso a pesar de haber instado la celebración de un acto de conciliación, por lo que procede declarar la nulidad de lo actuado en la primera instancia.

En segundo lugar se aduce que el art. 36 L.A.U ., al regular la fianza en los contratos de arrendamiento de vivienda dispone que será la cantidad equivalente a una mensualidad de renta, y solo a dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, y pese a ello en la estipulación segunda del contrato se convino una fianza de dos mensualidades.

Se denuncia además errónea valoración de la prueba practicada, pues en la sentencia se hace una alusión genérica a la totalidad de la documentación aportada por el demandado sobre reparaciones o reposiciones realizadas, omitiendo su análisis. Que la totalidad de las facturas aportadas por el demandado fueron impugnadas, no han sido ratificadas, y tampoco se han tasado pericialmente los pretendidos daños. Que en el documento de resolución se pactó un primer plazo de dos meses para acometer la totalidad de reposiciones o reparaciones, y el otro plazo adicional de cuatro meses se pactó exclusivamente para reposiciones de jardín, y muchas de las facturas presentadas incumplen esos plazos.

CUARTO.-Asiste la razón al apelante sobre la necesidad de anuncio previo de la compensación que pretenda oponer el demandado como causa extintiva de la pretensión, en el ámbito del juicio verbal, de conformidad con la previsión del art. 438.3 L.E.c . No obstante, la infracción procesal denunciada no daría lugar, como se pretende en el recurso, a revocar la sentencia de primera instancia con absolución para el demandado, sino a declarar la nulidad de lo actuado y retrotraer las actuaciones a la fase procesal en que se produjo el vicio causante de indefensión, para la celebración de una nueva vista. Y es lo cierto que esa nulidad de actuaciones tan solo puede decretarse a instancia de la parte apelante, nunca de oficio, ex art. 227.2, párrafo segundo L.E.c . Por ello, no puede acogerse este primer motivo de apelación.

De otro lado, la cláusula contractual que cuantifica la fianza arrendaticia en dos mensualidades de renta no resulta nula por sí sola, por el solo hecho de exceder de la previsión del art. 36 L.A.U ., máxime cuando, como en el presente caso, existe la apariencia de que la negociación del clausulado contractual se produjo con plena información y en igualdad de condiciones para las partes, y sobre todo fue ratificada la cuantía de fianza inicialmente pactada mediante el documento de 8 de Diciembre de 2008, añadiendo incluso las condiciones para la restitución aplazada de la cantidad depositada.

QUINTO.-Tal como se argumenta en el recurso, en la resolución impugnada se ha omitido la fundamentación atinente a la valoración de la prueba documental aportada por el arrendador demandado en el acto del juicio.

Para revisar dicha prueba, resulta esencial partir de la eficacia probatoria que despliegan los documentos privados, ex art. 1225 Cc . en relación con el art. 326 L.E.c ., el primero de los cuales atribuye al documento privado, reconocido legalmente, el mismo valor que la escritura pública entre quienes lo hubiesen suscrito y sus causahabientes, en tanto que el segundo, para los supuestos en que se impugnara la autenticidad del documento privado, y no pudiere deducirse o no constara su autenticidad, previene que habrá de valorarse por el tribunal confirme a las reglas de la sana crítica; precepto que ha de ponerse en relación con la doctrina jurisprudencial cuando declara que la falta de reconocimiento de un documento privado no le priva íntegramente de valor probatorio (Ss. T.S. 25.Mar.1988, 23.Nov.1990 o 18.Nov.1991), sino que es eficaz en juicio cuando resulte corroborado a través de otros medios de prueba ( Ss. T.S. 12.Jun . 1986 o 9.Jul.1988 ), pues lo contrario supondría tanto como dejar subordinada a la voluntad de las partes la eficacia del documento ( S.T.S. 12.Jun.1986 ).

En el presente caso, la totalidad de los documentos aportados por el demandado fue impugnada por el actor. Por lo que solamente podrá atribuirse eficacia probatoria a aquellos documentos que hayan sido corroborados con algún otro medio de prueba, y en ese sentido corresponde al demandado la carga de proponer la declaración testifical de quien emitiera el documento impugnado, o algún otro medio de justificación objetivo, como podría serlo el pago realizado mediante cargo en cuenta bancaria o instrumento de pago intervenido por tercero. La consecuencia de no proponer prueba bastante del hecho extintivo de la pretensión en que consiste la compensación de créditos ( art. 217.3 L.E.c .), sería la de permanecer incierto el hecho controvertido extintivo ( art. 217.1 L.E.c .).

Sobre esa base, revisando los documentos aportados, se obtienen las siguientes conclusiones:

1.- La factura de gas por 544'48 € debe en todo caso rechazarse, pues ya quedó descontada de la fianza arrendaticia en el escrito de demanda.

2.- Las facturas NUM000 y NUM001 , por importe de 17'67 € y 72'37 € no son en ningún caso admisibles, pues no están giradas a nombre del arrendador, sino de una entidad mercantil. Asimismo, resultando impugnadas, no han sido ratificadas por quien las emitió, ni se justifica el pago de su importe a través de algún medio objetivo. Además de ello, están libradas fuera del plazo de dos meses pactado en el documento de 8 de Diciembre de 2008.

3.- La factura NUM002 ha sido también impugnada, y no ratificada, ni objetivado su pago. No puede dejar de añadirse que la parte demandante no reconoce la existencia de daños en el muro de piedra, y dicha factura se refiere al refuerzo y reconstrucción del muro de piedra.

4.- La factura NUM003 tampoco ha sido ratificada, ni objetivado su pago. Los trabajos que documenta son absolutamente imprecisos, descritos como limpieza parcela, y no tienen por qué corresponderse con subsanación de daños. No es posible esclarecerlo, por no haber comparecido quien realizó los trabajos, y también por esa causa no ha sido ratificada la factura.

5.- La factura NUM004 , por reparación de puertas de 208'8 €, se refiere a un domicilio en la CALLE000 de Madrid, y está girada a nombre de una entidad mercantil. Tampoco resulta ratificada ni objetivado su pago.

6.- La factura NUM005 corresponde al suministro de Iberdrola y está emitida el 9 de Diciembre de 2008, a nombre del arrendador, por consumos anteriores a aquella fecha. No resulta claro discernir cuál de las partes asumió el gasto, pues los recibos nunca se emitieron a nombre del arrendatario, y éste sostiene haber satisfecho ese consumo de electricidad. En el documento de 9 de Diciembre de 2008 (f. 23), puede verse cómo los litigantes se cuidaron de liquidar los consumos por suministros, con indicación incluso del estado de los respectivos contadores, documento completado mediante justificante bancario de una transferencia por gastos de energía eléctrica a 11 de Diciembre de 2008, sin ulterior reserva ni protesta del arrendador. En consecuencia, se estiman satisfechos los pagos correspondientes al arrendatario por este concepto.

7.- La factura NUM006 alude a 'trabajos realizados en urbanización', desconociéndose de qué trabajos se trata. No ha sido explicada por quien realizó los trabajos, ni tampoco ratificada en juicio, ni objetivado su pago. Por otro lado, está emitida fuera del plazo de dos meses, y no consta que se refiera al jardín.

8.- La factura NUM007 es, en realidad, un presupuesto de 9 de marzo de 2009, por 392'31 €, de 9 marzo 2009, no ratificado por quien lo emite.

9.- factura NUM008 , de igual fecha, por 915'3 €, no corresponde a reposiciones de jardín sino a aparatos eléctricos, daños que no se han reconocido por el actor. En todo caso, no está ratificada por quien la emite. Se expide fuera del plazo de dos meses.

10.- La factura NUM009 es igualmente un presupuesto, de 27 de Diciembre de 2008, que incluye conceptos como llenado de piscina. No ha sido ratificada por quien la emite, ni ha sido objetivado su pago.

En el escrito de oposición al recurso, el demandado se limita a insistir en la gravedad de los daños ocasionados en el inmueble por la presencia de numerosos animales propiedad del arrendatario. No obstante, no es suficiente con esa alegación genérica, sino que le incumbe demostrar la realidad de los daños y, además, inexcusablemente, su cuantía concreta, pues no cabe olvidar la prohibición de las sentencias con reserva de liquidación ( art. 219 L.E.c .). Y resulta palmariamente insuficiente la aportación de meros documentos privados, sin ninguna otra justificación testifical, o incluso documental pero intervenida por algún tercero que le dote de una mínima apariencia de autenticidad.

Sobre los intereses moratorios reclamados, no ha lugar a su devengo desde las fechas pretendidas en la demanda, pues el convenio escrito entre las partes excluyó voluntariamente la aplicación del art. 36 L.A.U ., y de otro lado no se aprecia mora hasta el momento de la primera intimación, producida con la presentación del acto de conciliación el 2 de Julio de 2010. Tal cuestión no impide la sustancial estimación de la demanda, ni incide por ello en el pronunciamiento sobre imposición de costas.

Por todo lo expuesto, considerando que ninguno de los documentos privados presentados, fundamentalmente por no haber sido ratificados en juicio, despliegan eficacia probatoria, procede estimar íntegramente el recurso de apelación.

SEXTO.-Estimando el recurso de apelación, con la consiguiente estimación sustancial de la demanda, y de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E.c ., procede condenar a la parte actora al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Abajo Abril en representación de don Bernardo , contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Collado-Villalba, bajo el número 1140 de 2010, DEBO REVOCAR Y REVOCO dicha resolución, dejando sin efecto sus pronunciamientos, y acordando en su lugar estimar la demanda presentada por el ahora apelante, contra don Fulgencio y doña Almudena , representado por la Procuradora Sra. Pastor Peguero, condenando a los demandados a pagar al actor la suma de cuatro mil cuatrocientos dieciocho euros con cuarenta y cinco cms., más el interés legal devengado por esa cantidad desde el 2 de Julio de 2010 hasta el completo pago, condenando a los demandados al pago de las costas causadas en la primera instancia y sin hacer expresa condena respecto de las ocasionadas en esta alzada.

Procédase por quien corresponda a la devolución al apelante del depósito constituido para recurrir.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.