Sentencia CIVIL Nº 263/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 223/2017 de 07 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0234638
Recurso de Apelación 223/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1501/2015
APELANTE: Dña. Begoña
PROCURADOR Dña. PAULA MARIA GUHL MILLAN
Dña. Coro
PROCURADOR D. RAMIRO REYNOLDS MARTINEZ
APELADO: DOCTA IGNORANTIA, S.L.
PROCURADOR D. JAVIER IGLESIAS GOMEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a siete de septiembre de dos mil diecisiete.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1501/2015 seguidos en el
Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid, en los que aparece como parte apelante Dña. Coro representada
por el Procurador D. RAMIRO REYNOLDS MARTÍNEZ y defendida por el Letrado D. JOSE LUIS RODRÍGUEZ
MARTÍN DE LOS SANTOS, y Dña. Begoña , representada por la Procuradora Dña. PAULA MARÍA GUHL
MILLÁN y defendida por el Letrado D. JOSE FÉLIX LEANDRO FERNÁNDEZ y como parte apelada DOCTA
IGNORANTIA, S.L., representada por el Procurador D. JAVIER IGLESIAS GOMEZ y defendida por la Letrada
Dña. Mª GLORIA ESTEVEZ PALMER ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra
Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 10/01/2017 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 10/01/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: ' DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda promovida por el Procurador Sr Iglesias Gómez, en nombre y representación acreditada en la Causa.

DEBO CONDENAR Y CONDENO a D Coro y D Begoña , de forma conjunta y solidaria, a abonar a DOCTA IGNORANTIA SLU la cantidad de 9.982,75 euros con mas los intereses legales desde la fecha de la demanda hasta Sentencia y, a partir de la cual se incrementará en dos puntos hasta el completo pago o consignación, así como el abono íntegro de las costas de este procedimiento'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. Coro , y Dña. Begoña a las que se opuso la parte apelada DOCTA IGNORANTIA S.L. y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 5 de septiembre de 2017.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Pretensiones de las partes.

La demanda presentada por Docta Ingorantia, S.L.U., contra doña Coro y doña Begoña pretendía la condena de las demandadas al pago de 11.014'35 €, relatando que en fecha 1 de Febrero de 2015 las partes firmaron contrato de arrendamiento de vivienda, con renta mensual de 800 €. Que a partir de Abril de 2015 las arrendatarias demandadas vienen satisfaciendo 700 € mensuales en tal concepto, y el 30 de Junio de 2015 enviaron a la demandante burofax comunicando el desistimiento unilateral del contrato y la restitución de la posesión a 31 de Julio de 2015, reclamando devolución de la fianza, de 800 €. Que al recuperar la posesión de la vivienda, el 24 de Julio de 2015, la arrendadora comprobó la ausencia de enseres reflejados en el inventario anexo al contrato de arrendamiento, consistentes en cocina completa con campana extractora, vitrocerámica, nevera, horno microondas, fregadero con grifo y tuberías, armarios de la nevera, vajilla, vasos y cubertería, todo ello valorado en 10.000 €, deshumidificador valorado en 1000 €, escalera de madera de acceso a la parte superior de la vivienda, valorada en 1000 €. Se aporta (f. 144) factura por trabajos de limpieza de la vivienda, por 116'16 €, presupuesto de instalación de mobiliario y electrodomésticos de cocina (f. 146) por 5.239'41 €, y presupuesto por trabajos de electricidad, pavimentos y pintura (f. 148), por 4.039'65 €, lo que totaliza 9395'22 €. Se reclaman otros 1119'13 € en concepto de rentas, correspondientes a 100 € adeudados en cada uno de los meses de Abril a Junio, más la renta del mes de Julio por 819'13 €, reclamando el pago de dichas cantidades, más los intereses devengados desde los respectivos impagos. Los expresados conceptos totalizan 10.514'35 €.

Doña Coro se opuso a la pretensión, relatando que la renta arrendaticia se redujo a 700 € mensuales mediante acuerdo verbal adoptado por los contratantes, aportando adenda al contrato sin firma de la arrendadora. No es cierto que se retirase del inmueble el aparato deshumidificador, el cual además no funcionaba, y cuya valoración no asciende a 1000 €. Las grietas que puedan existir en el suelo de la vivienda son ajenas a la actuación de las arrendatarias, al igual que las humedades y moho. No se tiene constancia de la rotura de baldosas. La escalera de madera se sustituyó por otra metálica por orden de la propiedad, y fue retirada por los operarios que ejecutaron la sustitución. La 'cocina completa' y demás elementos de ésta se retiraron del inmueble con el consentimiento de la propiedad, según consta en el adenda, y la retirada se realizó por doña Begoña , sin conocimiento de doña Coro , que había abandonado anteriormente la vivienda.

Dichos elementos fueron restituidos por doña Coro en Diciembre de 2015. No se aceptan los conceptos reflejados en las facturas unidas a la demanda, destinados a restaurar los efectos propios del uso normal del inmueble. Se admite el adeudo de la mensualidad correspondiente a Julio de 2015, por importe de 700 €, a compensar con la fianza arrendaticia.

Doña Begoña se opuso a la pretensión en iguales términos a los reflejados en la contestación formulada por la codemandada. Añade que se ofreció a la propiedad la reinstalación de los elementos de cocina que habían sido retirados, sin obtener su consentimiento.



SEGUNDO.- La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia declara probado y exigible el crédito reclamado por rentas debidas, que incluye 300 € por atrasos de cien euros en los respectivos meses de Abril a Junio, más 800 € por la renta correspondiente al mes de Julio, que no procede compensar con la fianza arrendaticia, aplicable a los fines pactados en el contrato. Asimismo, se declaran debidos los gastos por trabajos de limpieza, por la suma de 116 €, considerando que las fotografías incorporadas al acta notarial que se aporta muestran un grado de suciedad que excede del uso ordinario. La reclamación correspondiente al presupuesto de instalación de cocina, obrante al documento número 10 de la demanda, se declara fundada por haber reconocido las arrendatarias haber retirado los elementos de la cocina, incluso azulejos, e instalaciones eléctricas, como enchufes o cajetines. No consta probada la autorización de la propiedad para la retirada de la cocina, ni su restitución por las arrendatarias. Se rechaza la partida incluida en aquél presupuesto por el concepto de instalación de escalera, por 910 €, por haber admitido doña Daniela que sustituyó la escalera de madera por otra metálica. Pero considerando que las demandadas colocaron, sin consentimiento de la propiedad, una barandilla adicional, que ha generado grietas en el solado, se declara procedente el pago de aquella suma de 910 € para la subsanación de dichos defectos. Sobre el presupuesto aportado como documento número 11, relativo a electricidad, pavimentos y pintura, se suprime la partida correspondiente a enchufes de cocina para electrodomésticos, por 231'60 €, ya presupuestada en el documento número 10. Los trabajos de pavimentos y pintura son necesarios por el grado de deterioro, suciedad y corrosión por falta de deshumidificación, que ha generado deficiencias que exceden del deterioro ordinario de la vivienda. Por todo ello, de la cantidad reclamada que asciende a 11.014'35 €, las demandadas deben responder de la suma de 10.782'75 €, que tras descontar el importe de la fianza se reduce a 9.982'75 €, más los intereses legales devengados desde la fecha de presentación de la demanda hasta sentencia, incrementándose desde entonces en dos puntos porcentuales. Se impone el pago de las costas a las demandadas por razón de la estimación sustancial de la demanda.



TERCERO.- Motivos de recurso.

- Frente al expresado pronunciamiento interponen sendos recursos de apelación doña Coro y doña Begoña , alegando en primer lugar que la sentencia incurre en un error aritmético al computar los conceptos reclamados en la demanda, que no ascienden a 11.014'35 €, sino a la suma de 10.514'35 €.

- Sobre la reducción de renta arrendaticia pactada a partir de Abril de 2015, para establecerla en 700 € mensuales, la sentencia valora erróneamente la prueba practicada. La demandante, a través de doña Daniela , consintió la minoración de la renta, y así lo revela que durante toda la vida del contrato no se planteó ni una sola reclamación al respecto. No se aporta ningún correo electrónico de reclamación, y en el burofax aportado como documento número 5, enviado por Docta Ignorantia, SLU, no se formula petición al respecto. Se invoca la doctrina jurisprudencial de los actos propios.

- Respecto de la aplicación de la fianza, de 800 €, debe ser reintegrada a las apelantes o aplicarse al pago de la renta correspondiente al mes de Julio de 2015.

- En cuanto a los gastos por limpieza de la vivienda, no existe prueba de que fuera necesaria más allá de eliminar el uso normal y desgaste propio de la vivienda y prepararla con vistas a su posterior arrendamiento.

Se cita S. A.P.Madrid, Sección 18, de 14 de Julio de 2011 , a cuyo tenor la limpieza derivada del uso de la vivienda por el anterior inquilino es responsabilidad del arrendador; así como S. A.P. Madrid, Sección 14, 24 Ene.2012, en igual sentido. El juzgador ha basado su decisión en las fotografías adveradas notarialmente, que sin embargo no presentan suciedad distinta de la usual en una vivienda en la que se ha realizado una mudanza.

- En cuanto a la barandilla metálica, en la sentencia se presupone que se instaló por las codemandadas sin consentimiento de la propiedad, cuando en realidad ésta prestó consentimiento verbal. Pero, además, se declara probada la causación de deterioros en el suelo, que no están acreditados, y han sido valorados arbitrariamente en 910 €, por el mecanismo de sustituir el coste de la partida de la escalera que la propiedad cambió.

- Respecto al punto D del fundamento jurídico segundo, sobre reinstalación de la cocina según el documento 10, se desconoce que la arrendadora prestó consentimiento verbal a su retirada por las arrendatarias. Así como la devolución posterior de la totalidad de los elementos a la vivienda arrendada, cuya reinstalación fue rehusada por la propiedad.

- Se impugna en ambos escritos de recurso la valoración del contenido de los documentos números 10 y 11 acompañados con la demanda.



CUARTO.- Cuantía reclamada en la demanda.

Tal como resulta de la suma de conceptos reclamados en la demanda, y admite además la parte apelada en el escrito de oposición al recurso, la cantidad por la que solicitaba la condena de las demandadas asciende a 10.514'35 €, y no a 11.014'34 €, como por error se declara en la sentencia, que parte de esta última cantidad para cuantificar el pronunciamiento condenatorio. Tal error debe rectificarse en el cálculo de las cantidades debidas por las arrendatarias.



QUINTO.- Deuda soportada en concepto de renta arrendaticia.

Se ratifican los razonamientos de la sentencia, sobre la subsistencia y exigibilidad de un crédito a cargo de las arrendatarias correspondiente a 100 € por impago parcial de cada una de las mensualidades de Abril a Junio de 2015, más la suma de 800 € del mes de Julio, sin que la demandante concrete a qué se refiere el exceso de 19'13 € reclamado por esa partida. Sólo procederá la compensación de la fianza arrendaticia con la renta devengada en dicho mes caso de justificarse previamente la improcedencia de aplicar aquél importe a la cobertura de las finalidades pactadas en el contrato de arrendamiento.

No está probada la existencia de un pacto verbal de reducción de renta hasta la suma de 700 € mensuales, ni despliega eficacia probatoria el documento de adenda al contrato aportado por las demandadas, por carecer de firma de la arrendadora.

La falta de reclamación por la demandante derivada del impago parcial habido entre Abril y Junio no denota conformidad con la reducción de renta, visto el escaso tiempo transcurrido entre el referido impago y el desistimiento unilateral del contrato decidido por las arrendatarias.

Tampoco el contenido del burofax enviado por la arrendadora el 8 Julio de 2015, evidencia esa conformidad con la reducción de la renta. Es cierto que esa comunicación no contiene mención a la porción de renta pendiente de pago en los meses de Abril a Junio. Pero no cabe olvidar que fue enviada como respuesta al anterior burofax recibido de las arrendatarias el 29 de Julio anterior, alusivo exclusivamente al desistimiento unilateral del contrato, así como al destino posible de la fianza arrendaticia (incluyendo el 'impago de rentas'), por lo que no había de contener necesariamente alusión específica al supuesto pacto de reducción de renta mensual.



SEXTO.- Gastos de limpieza.

La reclamación de 116'16 € por gastos de limpieza se fundamenta en el documento número 9 aportado con la demanda. Considerando que la parte demandada ha manifestado su disconformidad expresa con el contenido del documento, y que no ha sido ratificado por la entidad que lo expide, ni corroborado con otros medios de prueba, no produce eficacia probatoria en los términos de los arts. 326 L.E.c . y 1225 Cc .

No se comparte el razonamiento de la sentencia apelada, que del visionado de las fotografías incorporadas al acta notarial de 24 de Julio de 2015 deduce que la vivienda presentaba un grado de suciedad superior al derivado del uso ordinario de la vivienda. Tras revisar esas fotografías se constata que el solado, en apariencia de microcemento, presenta irregularidades cromáticas que pueden y parecen derivar de su propia configuración, y no de restos de suciedad. En los paramentos horizontales se aprecian numerosos deterioros tampoco imputables aparentemente a la suciedad, sino a la existencia de humedades por capilaridad. Sí aparecen manchas en los encuentros de paramentos situados tras elementos de mobiliario, pero no es posible discernir si corresponden a humedades o a suciedad. Se muestran también elementos o enseres con la superficie deteriorada, generalmente metálicos, por aparente desgaste u oxidación. Los únicos rastros inequívocamente imputables a suciedad, quizá solo el de la bañera, no justifican la reclamación de la partida controvertida.

En general, las fotografías aportadas no son aptas para revelar la pretendida suciedad del inmueble.

Especialmente porque muestran pequeñas superficies de difícil identificación; por las numerosas humedades y grietas existentes en paramentos de la vivienda como deficiencias propias de la misma; y por las irregularidades inherentes al ladrillo visto, vigas vistas o acabados decorativos industriales.

No se comprende cómo resulta compatible la afirmación de la arrendadora, sobre inexistencia de humedades en la vivienda, con el reconocimiento de haber instalado un deshumidificador.

SEPTIMO.- Presupuesto de instalación de cocina. Escalera. Documento número 10 de la demanda.

Al igual que en el supuesto anterior, el presupuesto aportado como documento número 10 de la demanda, cuyo contenido impugnan las demandadas, no ha sido ratificado por quien lo expidió, ni corroborado con otra pruebas, por lo que no despliega eficacia probatoria de conformidad con los arts. 326 L.E.c . y 1225 Cc .

Es incontrovertido que el mobiliario y elementos de la cocina fueron retirados por las arrendatarias, sin que conste probado el consentimiento de la arrendadora, hecho este último cuya prueba incumbe a la parte demandada, que por tanto soporta las consecuencias perjudiciales de permanecer el hecho incierto ( art. 217.1 L.E.c .). También incumbe a las demandadas la carga de demostrar la restitución íntegra de los elementos y mobiliario retirados, y que la imposibilidad de reposición a su estado originario no les resulta imputable, por impedirlo la arrendadora. Tales hechos no han quedado demostrados, nuevamente en perjuicio de las demandadas. Por todo ello, las arrendatarias responden del perjuicio patrimonial derivado de la retirada de la cocina y de su falta de reposición.

No se acepta la cuantía del coste de reposición obrante al documento número 10, no sólo por la razón antes expresada, sino igualmente porque resulta insuficiente al tratarse de un mero presupuesto, y no de una factura. Máxime cuando doña Daniela manifiesta en juicio que antes del arrendamiento encomendó la instalación del mobiliario y electrodomésticos de la cocina a un profesional de su confianza, y que al término del arrendamiento dicho profesional instaló nuevamente la cocina, supuestamente en concordancia con lo presupuestado. Por ello, no se explica la razón de que la demandante no presente una u otra de las facturas abonadas por las sucesivas instalaciones de mobiliario y electrodomésticos de la cocina, que justificarían el pago del precio realmente correspondiente a la instalación, y se limite a aportar un presupuesto, que no justifica la ejecución real de todas las partidas que contiene. Permanece, por tanto, como hecho incierto, el coste exacto de reposición de la cocina.

El único dato objetivo y cierto obrante en autos sobre el coste de la cocina, incluyendo mobiliario, electrodomésticos, iluminación, transporte y montaje, se encuentra en el presupuesto solicitado del establecimiento Ikea por la parte arrendadora, que asciende a 2.322'95 €. El plano de diseño incorporado a ese presupuesto es coincidente con la fotografía que aparece al f. 56 vto., incorporada al contrato de arrendamiento de 1 de Febrero de 2015. De dicho coste deben responder las arrendatarias.

Finalmente, no procede la condena de las arrendatarias al pago de 910 € en concepto de coste de subsanación de grietas en el suelo de microcemento, que se dicen generadas por la instalación inconsentida de una barandilla perimetral en el hueco de la escalera. La sentencia apelada incurre en este aspecto en incongruencia ( art. 218 L.E.c .), pues la reclamación del importe de 910 € en la demanda se asigna al coste de reposición de la escalera de madera que fue retirada por la arrendadora, y se dice no restituida por las arrendatarias.

OCTAVO.- Presupuesto de obra de electricidad, pavimentos y pintura. Documento número 11.

De nuevo se trata de un documento privado, con cuyo contenido está disconforme la parte demandada, no ratificado ni corroborado con otros medios de prueba, carente de eficacia probatoria ex arts. 326 L.E.c .

y 1225 Cc .

Además de ello se trata de un presupuesto de obra, no de una factura, sin que la parte actora explique las razones de imposibilidad de presentar la factura acreditativa de su ejecución y pago, ni concrete si esas obras presupuestadas han sido realmente acometidas.

En cuanto a las partidas que contiene, no consta la razón de incluir una tira led de 14W, que pudiera corresponder a la cocina, en cuyo caso se duplicaría una partida ya presupuestada. No existe indicio alguno de que las humedades a subsanar en paredes puedan derivar del uso de la vivienda, y por el contrario existe la sólida apariencia de tratarse de humedades propias del inmueble y generadas por capilaridad. Los trabajos de reparación de fisuras no se circunscriben a las derivadas de instalación de la barandilla, y según el acta notarial existen fisuras en la totalidad del suelo de la planta baja, aunque sean más numerosas las provenientes de la barandilla, por lo que la reclamación excede de los daños atribuidos a las arrendatarias. No está cuantificado individualizadamente el coste de reparación de las fisuras causadas por la barandilla, lo que contraviene la prohibición de sentencias con reserva de liquidación ( art. 219 L.E.c .). Los trabajos de pintura presupuestados no constan corresponderse con deterioros imputables a las arrendatarias.

En la demanda se atribuye a las arrendatarias la rotura y desprendimiento de azulejos de la cocina, pero no se acredita el coste de subsanación de ese daño.

Por todo lo expuesto, procede la condena de las arrendatarias demandadas al pago de 3.422'95 € en concepto de rentas debidas y subsanación de daños causados, aplicando al efecto la fianza arrendaticia de 800 €. La cantidad resultante se incrementará en el interés legal devengado desde la fecha de presentación de la demanda y el contemplado en el art. 576 L.E.c ., según pronunciamiento de la sentencia apelada, consentido por la arrendadora.

NOVENO.- Costas.

Estimando parcialmente los recursos de apelación, con la consiguiente estimación parcial de la demanda, y de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E.c ., no procede hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en ambas instancias.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M.

EL REY

Fallo

Que estimando parcialmente los recursos de apelación interpuestos por el Procurador Sr. Reynolds Martínez en representación de doña Coro , y por la Procuradora Sra. Guhl Millán en representación de doña Begoña contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 87 de Madrid, bajo el número 1501 de 2015, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, dejando sin efecto sus pronunciamientos, y acordando en su lugar estimar parcialmente la demanda presentada contra las ahora apelantes por Docta Ignorantia, S.A., representada por el Procurador Sr.

Iglesias Gómez, condenando a las demandadas a pagar a la actora la suma de dos mil seiscientos veintidós euros con noventa y cinco cms. (2.622'95 €), más el interés legal devengado desde la fecha de presentación de la demanda y el previsto en el art. 576 L.E.c ., sin hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en ambas instancias.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM , abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000-00-0223-17» excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a 29 de septiembre de 2017.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.