Sentencia CIVIL Nº 263/2021, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 822/2020 de 04 de Junio de 2021

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA

Rollo nº 000822/2020

SENTENCIA Nº 263

Ilmos. Sres.: Presidente:

D. JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO Magistradas:

Dª MARÍA MESTRE RAMOS

Dª. MARÍA-EUGENIA FERRAGUT PÉREZ

En la ciudad de Valencia, a cuatro de junio de dos mil veintiuno.

Vistos, ante la Sección Sexta de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario [ORD] - 000742/2015, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE DIRECCION000,

entre partes, de una, como demandante-apelante D. Carlos María, Dª Nieves, Dª Ofelia y

D. Miguel Ángel, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª MÓNICA TORRÓ ÚBEDA y dirigida por el Letrado D. MIGUEL ANGEL FERRANDO HERNÁNDEZ, y, de otra, como demandada-apelada COMUNIDAD PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 DE DIRECCION000 representada por el Procurador de los Tribunales D. LUIS SALA SARRION y dirigida por el Letrado D. JAVIER GENIS PERUCHO.

Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE LOS DE DIRECCION000, con fecha treinta de junio de dos mil veinte, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue:

' 1º) Desestimando la demanda interpuesta Carlos María, Nieves, Ofelia y Miguel Ángel contra la Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000 de DIRECCION000,,debo absolver y absuelvo a la parte demandada.

2º) El pago de las costas procesales debe ser impuesto a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte

demandante, se interpuso recurso de apelación, y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día dos de junio de dos mil veintiuno, para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de los demandantes, Carlos María y Nieves, Ofelia y Miguel Ángel, se interpone recurso de apelación contra la sentencia de instancia, desestimatoria de la demanda que interesaba la nulidad de las juntas extraordinarias de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de DIRECCION000 celebradas los días 18 de septiembre y 14 de enero de 2015, al considerar que incurre en infracciones de orden legal, por lo que solicita se dicte sentencia de conformidad con su demanda.

Los antecedentes procesales se encuentran expuestos en el fundamento de derecho primero de la sentencia recurrida, y básicamente la pretensión ejercitada, partiendo de que en la comunidad de propietarios se aprobaron las obras de eliminación de barreras arquitectónicas, es que en la junta celebrada el 18 de septiembre de 2024 se alteraron las cuotas de participación de viviendas y bajos para el pago de su presupuesto, repercutiendo a dos de los cuatro bajos un porcentaje del 7,82 % del total presupuestado cuando de conformidad al título constitutivo le corresponde el 2,4% y además se le impone la obligación de contribuir en el sostenimiento y mantenimiento de la finca cuando las reglas 1 y 2 de los estatutos lo excluyen, y en cuanto a la segunda, celebrada el 14 de enero de 2015, se impugna tanto por alterar las cuotas de participación como por imponerle el pago de gastos de los que estatutariamente está exento.

La demandada expuso en su contestación que los acuerdos impugnados tienen su génesis en los adoptados en las juntas celebradas los días 18 de septiembre y 21 de septiembre de 2013, describiéndolos en cada una, en particular se aprobó la ejecución de obras para adaptar a ley de accesibilidad y bajada a cota cero y aprobación del presupuesto y reparto de cuotas entre viviendas y locales, y en cuanto al fondo expuso que los propietarios de los locales estaban obligados al pago y estaba avalado por la jurisprudencia del TS, sentencia de 23 de abril de 2014 de la Sala Primera, y que la modificación de las cuotas no era caprichosa, más bien necesaria para adaptar entre viviendas y locales adscritos a la subcomunidad de la CALLE000 NUM000 el reparto del coste de las obras.

La sentencia de instancia desestimó la demanda con fundamento en que la jurisprudencia imponía el pago también a los propietarios de los bajos, aunque estuvieran exentos estatutariamente la obligación de contribuir al mantenimiento del inmueble y que la modificación de cuotas estaba justificada por la segregación en cuatro del local que como finca registral aparece inscrita y por la adscripción de dos de ellos a la citada subcomunidad.

SEGUNDO.- El recurso de apelación plantea los siguientes motivos: primero, infracción de los artículos 5, 10 y 17 de la LPH y la jurisprudencia que la desarrolla por alteración de las cuotas de propiedad en el caso de autos; segundo, error en la aplicación de la ley, infracción de los artículos 5, 10 y 17 de la LPH y la jurisprudencia que lo

desarrolla, por la inclusión del local de mis mandantes en gastos de simple mejora de los que están exentos estatuariamente.

(i) Antecedentes. Juntas extraordinarias celebradas los días 18 de septiembre y 21 de noviembre de 2013.

La CP demandada puso de manifiesto en su contestación que en las referidas fechas se celebraron dos juntas extraordinarias, cuyas actas se aportaron, en la que se aprobaron las obras de adaptación a la Ley de accesibilidad y bajada ascensor a cota cero, junta de 18 de septiembre de 2013, y en la segunda, 21 de noviembre de 2013, se presentaron los presupuestos y se aprobó por unanimidad de los asistentes el presupuesto y la cuota a repercutir a cada vivienda y bajo de acuerdo con el documento presentado por el administrador: 'Forma de repercutir los gastos'. Ese documento consta unido con el número 3 y detalla los coeficientes de viviendas y bajos adscritos a la subcomunidad 2, figurando solo dos de los cuatro bajos con un coeficiente cada uno de 7,82% y del 2,4% en elementos comunes del edificio. Esos acuerdos fueron notificados a los ausentes y no han sido impugnados, y ese dato es significativo teniendo en cuenta que la demanda de impugnación se presenta el 7 de octubre de 2015 y afecta a los acuerdos adoptados en las Juntas celebradas los días 18 de septiembre de 2014 y 14 de enero de 2015 que desarrollan los acuerdos ya adoptados como son la eliminación de barreras arquitectónicas y la distribución del presupuesto aprobado entre los propietarios de viviendas y locales.

Por tanto, se examinará el recurso y se tendrá como referencia esos acuerdos pues no es admisible que se extienda la impugnación a acuerdos no comprendidos en las actas de las juntas impugnadas.

(ii) Infracción de los artículos 5, 10 y 17 de la LPHy la jurisprudencia que la desarrolla por alteración de las cuotas de propiedad en el caso de autos.

La parte apelante expone que no se niega a pagar la eliminación de las barreras arquitectónicas aunque no considera ajustado a derecho el cambio de los porcentajes de participación en ese gasto y al efecto detalla el iter registral desde la declaración de obra nueva que se resume en que existían tres subcomunidades, escalera 1 con 16 viviendas y un ático recayente a AVENIDA000 nº NUM001 con 8 viviendas recayente a CALLE000 nº NUM000 y un local en planta sótano y planta baja que fue segregado en cuatro. El local participa en 19,50% de elementos comunes de la total edificación, la escalera y viviendas de la CALLE000 nº NUM000 en el 25,9 % € y la AVENIDA000 nº NUM001 en el 54,60 %. Dos de los cuatro locales, resultado de la segregación, tienen una cuota de 2,40%, el tercero, 4.95% y el cuarto 9,750%.

Concluye que desde la constitución de la CP no ha existido una junta que haya aprobado el cambio de cuotas y que el acuerdo adoptado en la junta que impugna le impone un porcentaje del 7,82% cuando la única cuota determinada sobre la totalidad de elementos comunes es del 2,4% y además se le impone la obligación de contribuir sobre gastos de los que están exentos estatutariamente.

Examinadas las alegaciones de las partes y recurso interpuesto el tribunal expone las consideraciones por las que se desestima el motivo:

(-) En la junta extraordinaria celebrada el 18 de septiembre de 2014 no se aprueba acuerdo alguno que modifique la cuota de participación en el presupuesto de eliminación de barreras arquitectónicas, sino tan solo se distribuye el gasto en cuotas fraccionadas de conformidad con el acuerdo adoptado en la junta de 21 de noviembre de 2013 que no fue impugnada.

Esa modificación en nada afecta al título constitutivo pues la Ley permite la adopción de acuerdos para el pago de los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas y ello por cuanto resultan obligados los propietarios de los bajos que

suelen estar exentos de la obligación de contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento del zaguán, por lo que es necesario una adaptación de cuotas entre viviendas y los dos bajos que quedan adscritos a esa subcomunidad como resulta acreditado.

A modo de conclusión existe un acuerdo adoptado en Junta celebrada el 21 de noviembre de 2013 que aprueba la ejecución de obras de eliminación de barreras arquitectónicas y un reparto de gasto entre viviendas y locales, distinto al que se desprende del título constitutivo, pero ello no supone su ilicitud pues la ley refiere que el gasto se repartirá conforme a lo especialmente acordado, si es válido y eficaz por no haber sido impugnado, por lo que no puede plantearse en sucesivas juntas que traten de la ejecución de las obras de accesibilidad.

(-) La LPH dispone al respecto:

Artículo noveno.

1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización

Artículo diez.

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

(-) La jurisprudencia, sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 21 de junio de 2018, nº 381, expone la siguiente doctrina:

SEGUNDO.-Se formula recurso de casación con un motivo único por infracción de la doctrina de esta sala que cita en la interpretación delartículo 9.1 e) de laLey de Propiedad Horizontal, que hacen las sentencias: 427/2011, de 7 de julio, 2/2013,de 6 de mayo ; 596/2013, de 3 de octubre ; 38/2014/2014, de 10 de febrero y 202/2014 ,

de 23 de abril, y que viene especialmente referida a que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en la cláusula estatutaria, con apoyo en el no uso del servicio o en otras causas, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. También tiene en cuenta: a) que la Comunidad de Propietarios ya cuenta con ascensores en funcionamiento; b) que las obras no son de instalación de un ascensor nuevo o ex novoque no existiera previamente, y c) que existe una previsión estatutaria referida a gastos de portal, ascensores y calefacción, favorable a los locales de la comunidad.

La denuncia por no aplicación de la citada doctrina jurisprudencial, así como la del artículo 9.1 e) de la LPH , en la sentencia objeto de recurso, se basa en que los supuestos de hecho contemplados en aquellas y en esta son sustancialmente idénticos, por lo que los fundamentos legales aplicables en unas y en otra deberían haber sido, también, sustancialmente idénticos de manera que lo dispuesto en la letra e) del artículo

9 de 'contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización', debe entenderse y aplicarse de conformidad con aquella doctrina jurisprudencial, y por tanto dando carta de naturaleza 'a lo especialmente establecido', que no es otra cosa que una determinada y expresa exoneración estatutaria de los gastos y contribuciones de que se trata en el pleito.

Se desestima.

1.- La doctrina de esta sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (departamentos en las plantas bajas y sótanos, en este caso) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores ...), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art. 9.1. e)LPH que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad; doctrina mantenida a partir de la sentencia 427/2011, de 7 de junio , y reiterada, entre otras, en lassentencias 342/2013, de 6 de mayo , 38/2014, de 10 de febrero y 543/2017, de 4 deoctubre, y que solo tiene como excepción la instalación de un nuevo ascensor que antes no existiera ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre y 38/2014, de 10 de febrero ).

2.- La recurrente da por supuesto que las obras de bajada a cota cero del ascensor están incluidas en la excepción del artículo 1 de los Estatutos puesto que no se trata de una obra nueva de ningún ascensor, que ya existía, y que son comparables con las obras de adaptación o sustitución, sin que a esta interpretación sirva la que hace de la sentencia de esta sala de 23 de abril de 2014 , referida a la instalación de una plataforma 'salvaescaleras'. Cuestiona, en definitiva, que sea una instalación ex novoo nueva, como dice la sentencia, para justificar la desestimación de la demanda.

3.- Es cierto que la sentencia de 23 de abril de 2014 , que cita la de 10 de abril del mismo año, señala que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues se trata de garantizar la

accesibilidad y mejora general del inmueble; la razón de ello se dice, es por analogía. Ahora bien, ello no determina una solución jurídica distinta, puesto que la adoptada en la sentencia no se opone a lo dispuesto en reiteradas decisiones de esta Sala:

(i) las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble ( sentencias 691/2012 , de 13 denoviembre).

(ii) sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre , y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

(iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ('a cota cero'), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novoel ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a 'cota cero', y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.

El motivo de apelación se desestima.

(iii) Error en la aplicación de la ley, infracción de los artículos 5, 10 y 17 de la LPHy la jurisprudencia que lo desarrolla, por la inclusión del local de mis mandantes en gastos de simple mejora de los que están exentos estatutariamente.

Expone que la regla primera de los estatutos exime a los bajos comerciales de la obligación inherente a la conservación y reparación de elementos comunes que se distribuirán entre las viviendas, por lo que no tiene obligación de participar en las mejoras del zaguán-escalera, como son el cambio de mármol de la entrada, cambio de puerta de la entrada de zaguán, lacado del panel de madera del zaguán, lacado la puerta del cuarto de contadores y extiende la impugnación al acuerdo adoptado en la Junta celebrada en enero de 2015 sobre el cambio de la puerta de ascensor de planta baja lo que conlleva una modificación de la cuota a pagar según el presupuesto aprobado. Frente a esa alegación la demandada opone que introduce nuevas cuestiones en la segunda instancia pues en la primera la impugnación de los acuerdos adoptados en la junta celebrada el 14 de enero de 2015 se extendían a los coincidentes con los de la junta de 18 de septiembre de 2014, modificación de cuotas y aprobación de presupuesto para eliminar barreras arquitectónicas, y cambio de la puerta de ascensor de la planta baja para favorecer la salida.

La sentencia de instancia examina las distintas partidas con referencia a declaración del testigo, Sr. Octavio, que redactó el proyecto y explicó la razón por la que se intervino en el zaguán, aunque siempre bajo el prisma del menor coste posible.

La declaración del arquitecto Sr. Octavio, redactor del informe, acredita que la obra de bajada a cota cero supone una intervención sobre elementos arquitectónicos del zaguán que luego requieren de reparación o sustitución para que quede acorde con el ornato que el zaguán de entrada y fachada tiene en la finca. En el presente caso, la declaración no solo se extendió a lo que era objeto de la demanda, cambio de la puerta del ascensor en la planta baja, justificada por razones técnicas y por decisión del autor del proyecto para favorecer mayor accesibilidad y facilitar la salida del ascensor, y a otras cuestiones menores como es el lacado de machihembrado de madera en el revestimiento, deteriorado por la obra, el lacado del cuarto de contadores, justificado igualmente por razón de ornato después de la intervención y cambio del mármol de la entrada y puerta de entrada, que ya estaban presupuestadas, y no incluidas en la demanda como partidas no repercutibles.

El motivo se desestima, no solo porque introduce cuestiones nuevas en segunda instancia, deducidas de las respuestas dadas por el arquitecto técnico en su declaración, sino también porque el tribunal considera que la CP lo que hace es una reparación y reposición de elementos adaptando el zaguan a los cambios introducidos por la bajada a cota cero del ascensor que sin duda afecta a elementos arquitectónicos y revestimientos sin que su sustitución, siempre que no implique una mejora, queda comprendida en el presupuesto de la eliminación de barreras arquitectónicas.

Además, los presupuestos se aprueban en la junta celebrada el 21 de noviembre de 2013 que no es impugnada, por lo que no es admisible ahora introducir motivos de impugnación que debieron hacerse valer frente a los acuerdos de esa junta.

En atención a las consideraciones expuestas procede desestimar el recurso.

TERCERO.- De conformidad con el artículo 398-1LEC, al desestimar el recurso, se imponen a la apelante las costas de esta instancia.

CUARTO.-Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ, desestimado el recurso de debe decretarse la pérdida del depósito constituido para recurrir.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

1º.- Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Carlos María y Nieves, Ofelia y Miguel Ángel.

2º.- Confirmamos la sentencia de 30 de junio de 2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de DIRECCION000.

3º.- Se imponen a los apelantes las costas de esta instancia.

4º.- Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional en el plazo de 20 días si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 y, en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de esta al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.