Sentencia Civil Nº 264/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 306/2008 de 13 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 306/2008 -B

JUICIO ORDINARIO Nº 655/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A nº 264

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a trece de mayo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 655/07, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers, a instancia de D. Maximiliano , contra FINCAR MARFER S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de diciembre de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando íntegramente la demanda:

1.- Condeno a la demandada a pagar al actor 6274,57 euros más el interés legal de esta cantidad desde la interpelación judicial y hasta su completo pago.

2.- Impongo a la demandada las costas procesales.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial el actor, que suscribió con la demandada un contrato de corretaje o intermediación inmobiliaria para la compra de una determinada finca, se dirige contra la empresa intermediaria en reclamación de la suma de 6.274'57 euros, cantidad que ésta retuvo en concepto de honorarios interesando su devolución por cuanto no se devengaron, al no haber llegado a buen fin la compraventa, que fue resuelta por incumplimiento de los vendedores, y por haber incurrido la demandada en un incumplimiento de sus obligaciones esenciales. Por otra parte, alega que, al margen de la nulidad de la cláusula que faculta a la mediadora para retener y cobrar honorarios sin liquidar, la cantidad máxima que la demandada podía retener por tal concepto, de acuerdo con lo pactado, ascendería a 4.998'7 ?.

Opuesta la demandada a tal pretensión, la sentencia de primera instancia estima la demanda en su integridad.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso, quien la impugna en todos sus pronunciamientos, por lo que el debate en esta segunda instancia queda planteado en idénticos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Para la resolución de la presente litis es preciso partir de los siguientes datos fácticos que resultan suficientemente acreditados por lo actuado o que no han sido objeto de controversia:

a)Con fecha 1.3.2005 actor y demandada suscribieron un contrato de intermediación inmobiliaria para la compra de un determinado inmueble, en el que se establecían las condiciones esenciales de la compraventa, si bien la intermediaria se comprometía a devolver a los compradores las sumas entregadas en el supuesto de que los actuales propietarios de la finca no aceptaran las condiciones establecidas en éste, autorizando expresamente el comprador al intermediario para que en su nombre y representación pueda suscribir con los propietarios del inmueble tanto un contrato de arras como un contrato de compraventa con entrega de dinero a cuenta del precio final. En el contrato se fijó un precio de compra de 143.641'98 ?, entregando el comprador en ese acto 300 ? y compromentiéndose a ampliarla en 12.284 por todo el día 4 de marzo, suma que fue efectivamente entregada, en metálico, al intermediario en dicha fecha.

b)En fecha 3.3.2005 Fincas Marfer S.L. suscribió un contrato privado de compraventa con los vendedores Raúl y Rodolfo , fijándose un precio de venta de 139.436 ? y aceptando éstos las condiciones esenciales fijadas en aquel. La suscripción de este contrato fue comunicada en la misma fecha al comprador.

c)De las cantidades entregadas por el Sr. Maximiliano a Marfer a cuenta del precio, 300? fueron entregados a los vendedores en el momento de la suscripción del contrato privado de compraventa y otros 7404'47 ? en efectivo el día 8.3.2005. Los restantes 4.880'22 ? fueron retenidos por Marfer en concepto de honorarios, según factura.

d)Señalado el día 30.9.2005 para la elevación del documento a escritura pública, ésta no pudo otorgarse por cuanto el cambio de uso de la finca (que se encontraba inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de terceros) de local a vivienda al que se habían comprometido los vendedores no se había realizado. Lo mismo ocurrió el día 24.10.2005. En fecha 24.1.2006 el comprador remitió burofax compeliendo al vendedor Sr. Raúl al cumplimiento de lo pactado, requerimiento que se remitió por el mismo medio al Sr. Rodolfo en fecha 21.2.2006, no constando entregada ninguna de dichas comunicaciones. Finalmente la finca fue vendida en 19 de julio de 2006 a terceros.

e)Entendiendo resuelta la compraventa por incumplimiento de los vendedores, el comprador interpuso demanda de procedimiento ordinario en reclamación de la devolución de las arras duplicadas; procedimiento que terminó por satisfacción extraprocesal, al haber entregado los vendedores demandados la suma reclamada.

TERCERO.- Sentado que entre las partes ahora litigantes se convino un contrato de mediación o corretaje, es preciso señalar que El Tribunal Supremo ha declarado en una jurisprudencia asentada (por todas STS 21.10.2000 ) que "En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (sentencia de 2 de octubre de 1999 ); tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso (sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996 y 30 de abril de 1998 )" y, en este sentido y concretando respecto al devengo de honorarios la STS 14.3.2000 declara que "Existe una jurisprudencia que afirma que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios nace desde que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea desde la perfección del contrato de compraventa y cabe el pacto a que se condicione a la consumación del contrato". Así, salvo pacto en contra, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que, por su mediación, quede perfeccionado (basta, pues, el acuerdo de voluntades sobre cosa y precio, no precisándose la consumación y siendo irrelevante, una vez devengados estos honorarios -nacida la obligación de su pago y siendo éste exigible- el buen fin del contrato o las eventualidades que pudieran darse) el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, no adeudándose la retribución si el ulterior convenio se logra sin la intervención del corredor. En el mismo sentido, las SSTS 26.3.1991 y 10.3.1992 declaran que el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación del mediador, criterio ya mantenido de antiguo (p.e. STS 2.12.1902 ), al declarar que salvo pacto expreso en contrario el derecho del corredor a ser remunerado depende del cumplimiento del encargo que se le hace; en definitiva, para tener derecho a la retribución el contrato ha de haberse celebrado "por" la intervención del mediador, dentro del plazo fijado para ello (STS 5.2.1996 ), pero no si dicho contrato se logra sin la intervención de tal mediador.

Así pues, de la doctrina expuesta ha de extraerse que lo esencial es que el mediador haya desplegado una actividad para lograr la conclusión del contrato final y que dicha actividad haya resultado eficaz, lo cual ha de interpretarse en relación con lo pactado por las partes y la naturaleza y circunstancias del negocio que se pretende concluir.

CUARTO.- No se comparten los fundamentos de derecho de la sentencia de primera instancia.

En el supuesto de autos la compraventa quedó perfecta (por tanto, válida eficaz y con efectos obligatorios para los contratantes) con la firma del documento de fecha 3 de marzo de 2005, por tanto, en aplicación de la doctrina expuesta y en aplicación de lo acordado en el documento de encargo de venta, con la perfección de aquélla se devengaron los honorarios a favor del mediador, sin que la posterior resolución del contrato de compraventa (que es únicamente atribuible al incumplimiento del vendedor) pueda afectar a tal devengo ni exima al comitente de la obligación de pagarlos.

Sentado lo anterior y producido el devengo de honorarios, sólo excluiría la obligación de pagarlos la concurrencia de un incumplimiento (esencial) de las obligaciones de la actora en su función de mediador, y en este sentido el tribunal discrepa de las conclusiones alcanzadas por el juez a quo, por cuanto:

a)No nos encontramos ante la "eventual" parte vendedora de un contrato de compraventa nonato, sino ante la parte vendedora en un contrato de compraventa perfecto cuya conducta incumplidora provoca su resolución. Así pues, la intermediaria cumplió su obligación esencial de poner en contacto al comprador y al vendedor, perfeccionándose el contrato de compraventa encargado (lo que supone el éxito de la gestión del mediador), que únicamente se frustró por la conducta incumplidora de la parte vendedora, lo que en modo alguno puede repercutir en perjuicio del mediador.

b)Tampoco resulta atribuible a la mediadora un incumplimiento del deber de información. Si bien se anunciaba la venta del piso como vivienda, es lo cierto y queda acreditado que el comprador era conocedor de que era preciso gestionar administrativamente el cambio de uso de local a vivienda (cambio que fue asumido como una obligación del vendedor, según se recoge expresamente en los contratos) para poder escriturar y utilizar el piso como tal, y la necesidad de tramitar este cambio fue asumida por el comprador. El hecho de que el comprador no fuera consciente de todas las gestiones y requisitos que implicaba el cambio de uso (afirmación que responde únicamente a la apreciación personal e intuitiva de la testigo) no supone una falta de información suficiente, en términos de cumplimiento de las obligaciones contractuales, por parte de la mediadora, tanto más si tenemos en cuenta que no tuvo influencia en la frustración final del contrato, ya que el propio comprador compelió extrajudicialmente a los vendedores para que cumplieran el contrato, tras dos intentos de elevar a público el contrato, sino que aquélla se debió exclusivamente a la conducta incumplidora de la parte vendedora.

c)Por ultimo, no se aprecian razones para atribuir a la intermediaria un incumplimiento de sus obligaciones accesorias de gestión, ya que de lo actuado resulta suficientemente probado -documental y testifical- que la mediadora efectuó gestiones y facilitó cuantos datos y actuaciones se le interesaron tanto para obtener la financiación bancaria para el pago del precio como para gestionar el cambio de uso y la licencia de obras.

En conclusión, no se aprecia que concurra motivo alguno que extinga o excluya la obligación de pago de los honorarios devengados en favor de la mediadora, al no haber quedado probado que la mediadora haya incurrido en negligencia ni en una dejación de funciones que permitan atribuirle la tacha de incumplimiento o de cumplimiento defectuoso.

QUINTO.- Respecto a los honorarios, en el contrato de autorización de compra (encargo) se pacta expresamente que "Con la suscripción de dicho documento (contrato de arras o de compraventa suscrito con los propietarios del inmueble), la parte compradora reconoce el derecho del intermediario a percibir los honorarios por las gestiones realizadas, aún cuando con posterioridad se resolviera el contrato por mutuo acuerdo entre comprador y vendedor o por incumplimiento de alguna de las partes. (..). Queda expresamente pactado que el intermediario tendrá derecho a percibir en concepto de honorarios por las gestiones aquí encomendadas la cantidad resultante de aplicar el 3% sobre el precio de la compraventa (I.V.A. no incluido), cantidad que se retrae del precio de compra. La parte compradora faculta expresamente a Fincas Marfer S.L. a retener de las cantidades que le hayan sido entregadas, la cantidad que considera oportuna a cuenta de los honorarios pactados en el presente contrato."

En primer término en el contrato se recoge, respecto del devengo de honorarios, la doctrina jurisprudencial más arriba expuesta. En cuanto a su concreta cuantificación se pacta un 3% sobre el precio de la compraventa, teniendo en cuenta que éstos se detraen del propio precio de la compraventa (de ahí que en el contrato de 1.3.2005 se pacte con el comprador un precio de compra de 143.641'98 ? y en el de 3.3.2005, suscrito con los vendedores un precio de venta de 139.436 ?), lo que supone una cantidad perfectamente determinada en el propio contrato y cuyo concreto importe resulta de una mera operación matemática. Siendo así, y teniendo en cuenta que los contratos han de ser interpretados en su conjunto, puestas en relación unas cláusulas con otras, no se observa motivo de nulidad alguno en la previsión de que el mediador pueda retener parte de las sumas entregadas a cuenta de honorarios en la cantidad que considere oportuna, ya que en todo caso operara como limite el precio de compra, las cantidades mínimas que están obligados a entregar al vendedor y el importe de los honorarios pactados, sin que ello suponga desequilibrio entre las partes contrario a la legislación de protección al consumidor ni suponga la introducción de un elemento de arbitrariedad en el cumplimiento del contrato.

En definitiva, se han devengado unos honorarios de que fueron retenidos por Marfer en virtud de una facultad expresamente conferida por el comitente, por lo que no existe motivo alguno por lo que la mediadora deba proceder a su devolución.

Por último, el tribunal discrepa también de la apreciación del juzgador de instancia al afirmar que se pactaron también honorarios con los vendedores, por cuanto no consta tal circunstancia, ya que lo que resulta de del documento 4 del documento 2 de la demanda (contrato de compraventa de 3.3.2005) no que se pactara el devengo de honorarios por la función de mediación y la perfección del contrato de compraventa, sino una indemnización para el supuesto de que, perfecta la compraventa, ésta no llegara a se consumara por causas imputables (incumplimiento) al vendedor; lo que en modo alguno excluye la obligación del comprador - comitente- al pago de los honorarios pactados en el contrato de mediación.

Resta únicamente examinar si procede la devolución de la diferencia entre el importe de los honorarios y la suma reclamada. A este respecto, queda suficientemente acreditado en autos, a través de la documental y de la testifical practicada, que Marfer entregó a los compradores un total de 7704'47 ? de los 12.584'96 ? entregados por el actor, suma que se alcanza si a la primera cantidad se añaden los 4.880'22 ?. Así pues, la cantidad que se pretende como diferencia no se encuentra en posesión del mediador ni fue retenida por el mismo, sino que fue entregada a cuenta del precio al vendedor haciendo uso de la facultad que expresamente se le había conferido en el contrato de intermediación inmobiliaria, por lo que solamente el vendedor está legitimado pasivamente para soportar la reclamación de su reintegro.

SEXTO.- La desestimación de la demanda comporta la condena a la parte actora al pago de las costas devengadas en la primera instancia, no procediendo una especial imposición de las de esta alzada al haber sido estimado el recurso de apelación (art. 394.1 y 398.2 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de FINCAS MARFER, S.L. contra la sentencia de fecha 21 de diciembre de 2007 dictada en el procedimiento ordinario núm. 655/07 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Granollers, SE REVOCA la citada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, desestimando la demanda interpuesta por D. Maximiliano , SE ABSUELVE a la citada apelante de los pedimentos contra ella dirigidos. Se condena a la parte actora al pago de las costas de la primera instancia, sin efectuar una especial imposición de las de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.