Sentencia CIVIL Nº 264/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9, Rec 1194/2019 de 25 de Febrero de 2020

Encabezamiento

ROLLO NÚM. 001194/2019
RF
SENTENCIA NÚM.:264/20
Ilustrísimos Sres.:
MAGISTRADOS DOÑA PURIFICACIÓN MARTORELL ZU LUETA DON LUIS SELLER ROCA DE TOGORES DON
ANTONIO PEDREIRA GONZALEZ
En Valencia a veinticinco de febrero de dos mil veinte.
Vistos por la Sección Novena de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, siendo Ponente el Ilmo. Sr.
Magistrado DON/ DOÑA PURIFICACIÓN MARTORELL ZULUETA, el presente rollo de apelación número
001194/2019, dimanante de los autos de JUICIO ORDINARIO 957/18, promovidos ante el JUZGADO DE LO
MERCANTIL Nº 2 DE VALENCIA, entre partes, de una, como apelante a BANKIA SA, representado por el
Procurador de los Tribunales don/ña CARMEN RUEDA ARMENGOT, y de otra, como apelados a INVERSIONES
LUVIZA SL y HIZA URBANA SL representado por el Procurador de los Tribunales don/ña EVA DOMINGO
MARTINEZ y EVA DOMINGO MARTINEZ, en virtud del recurso de apelación interpuesto por BANKIA SA.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia apelada pronunciada por el Ilmo. Sr. Magistrado del JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 2 DE VALENCIA en fecha 957/18, contiene el siguiente FALLO: ' QUE DEBO ACORDAR y ACUERDO ESTIMAR la demanda interpuesta por las mercantiles INVERSIONES LUVIZA SL y HIZA URBANA SL contra ADMINISTRACION CONCURSAL DE INMOBILIARIA ZARAGOZA E HIJOS SL (CONCURSO ORDINARIO 1327/11), INMOBILIARIA ZARAGOZA E HIJOS SL y BANKIA SA, y en consecuencia proceden los siguientes pronunciamientos: 1) La entidad INVERSIONES LUVIZA SL es arrendataria de la cubierta de la nave que se encuentra situada en la finca registral nº NUM000 (parcela NUM001 ) inscrita en el Registro de la Propiedad número dos (finca de Alcacer) en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 10 de mayo de 2007.

2) La entidad HIZA URBANA SL es arrendataria de la cubierta que se encuentra situada en la cubierta de la nave industrial finca registral nº NUM002 (parcela NUM003 ) inscrita en el Registro de la Propiedad número dos (finca de Alcacer) en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 10 de mayo de 2007.

3) Se condena a los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones y, particularmente, condene a Bankia S.A. a subrogarse en la posición jurídica de arrendadora de los referidos contratos de arrendamiento de cubiertas para el supuesto de constituirse dicha entidad en propietaria de la Sante dichas fincas registrales.

4) Procede imposición de costas conforme al fundamento de derecho séptimo de esta resolución.'

SEGUNDO.- Que contra la misma se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por BANKIA SA, dándose el trámite previsto en la Ley y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, tramitándose la alzada con el resultado que consta en las actuaciones.



TERCERO.- Que se han observado las formalidades y prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - Por la representación de Bankia SA se presenta recurso de apelación contra la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil 2 de Valencia de 26 de abril de 2019 por la que se estima la demanda formulada por INVERSIONES LUZIVA SL e HIZA URBANA SL en ejercicio de acción de reconocimiento de derechos arrendaticios sobre las cubiertas de las fincas que se describen en el hecho primero del escrito de demanda.

El magistrado 'a quo' tras exponer las respectivas posiciones de las partes en el litigio y fijar en el Fundamento Quinto los hechos controvertidos, considera probado - a través de la documental aportada al expediente - la existencia de la relación arrendaticia sobre las cubiertas de las naves aún cuando tal relación no esté inscrita ni aparezca en el inventario, por lo que condena a la entidad demandada en los términos que han quedado transcritos en el primero de los antecedentes de esta resolución, que damos por reproducidos para evitar innecesarias repeticiones.

La entidad bancaria recurrente, en su recurso de apelación, alega los siguientes motivos: 1) Incongruencia y falta de motivación. Argumenta que la sentencia apelada obvia la existencia de un grupo de sociedades, con los mismos socios y administradores que contratan entre sí y articulan una maraña contractual de la que ahora quieren sacar partido. Tampoco se ha valorado en la sentencia la condición de la demandada de tercero de buena fe, ni el hecho de la inexistencia de rastro de los supuestos contratos de arrendamiento ni en el Registro de la Propiedad ni en el Concurso hasta después de haberse producido la subasta. La sentencia apelada declara probados hechos que no lo están y no se pronuncia sobre las alegaciones efectuadas por su representada en la contestación a la demanda, por lo que la resolución apelada no puede considerarse suficientemente motivada conforme a lo establecido en el artículo 218 de la LEC. La falta de motivación conduce a la necesidad de dar por reproducido cuanto se alegó en la instancia.

2) Error en la valoración de la prueba porque se declaran probados hechos que no lo están, y eso determina que decaigan las conclusiones expresadas en la resolución apelada. No puede declararse acreditada la existencia de unos contratos de arrendamiento que han permanecido ocultos durante más de doce años, sin que se hayan personado en el concurso para que se les reconociera el derecho, sin que se hayan traído al mismo hasta después de celebrada la subasta, sin que se conociera su alcance y con el mero sustento de la existencia sobre la cubierta de las naves de placas fotovoltaicas. No hay precio cierto del arrendamiento - se tiene por tal unos gastos de instalación como importe de renta de 16 años cuando la duración del contrato es de 25 -. La mera mención literal en el contrato de alquiler de las naves de quedar 'excluida del arriendo la parte superior de las naves industriales dado que existen unas instalaciones fotovoltaicas propiedad de terceros' no es suficiente para surtir efectos frente a terceros, máxime cuando las indicadas instalaciones son anteriores al desconocido contrato de arrendamiento de las naves de 2007. No hay prueba de que a la fecha de constitución de la hipoteca en 2009 existieran tales contratos. De facto, la demandada tuvo conocimiento del arrendamiento de las naves (que no de la cubierta de las mismas) al tiempo de la subasta, sin conocer hasta después el contenido material del mismo, al presentarse con ocasión del otorgamiento de la escritura de transmisión consecuencia de la adjudicación en subasta. No hay actuación conforme a la buena fe porque lo que se concluye de lo actuado es que la concursada limpia sus créditos y continúa en las mismas instalaciones desarrollando la misma actividad con menor coste (porque se trasladan los gastos a la arrendadora), en una 'maniobra' que califica de 'manual'.

Termina por solicitar la revocación de la resolución apelada, la desestimación de la demanda y la imposición de las costas procesales a la parte demandante.

La representación de las demandantes (folio 269 y sucesivos del segundo tomo del procedimiento) interesa la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución apelada con imposición de las costas causadas a la apelante, pues considera que la sentencia está correctamente motivada, no incurre en vicio de incongruencia y hace una correcta valoración de la prueba practicada. Rechaza las alegaciones efectuadas por Bankia en relación a los vínculos personales y empresariales y se remite al contenido de la Sentencia del propio Juzgado de 3 de mayo de 2018, dictada en el incidente concursal 138/2018. Añade a lo anterior que la desestimación de la demanda generaría daños a sus patrocinadas atendido el valor de las instalaciones fotovoltaicas que existen sobre las cubiertas, máxime cuando se desprende de lo actuado la existencia del arrendamiento al margen de que no se halle inscrito o no se haya hecho mención al otorgar la hipoteca, pues de facto la instalación ya existía.



SEGUNDO. - Este Tribunal, en uso de la función revisora que le atribuye la apelación, ha procedido a examinar de nuevo las alegaciones respectivamente deducidas por las partes y a revisar la prueba practicada en el expediente, conforme a lo establecido en el artículo 456.1 de la LEC en relación con los artículos 218 y 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y como consecuencia de tal revisión, resulta: 1.- La presentación de la demanda en fecha 25 de octubre de 2018.

2.- De los documentos aportados al proceso se desprende que: a) Las naves industriales situadas sobre las fincas registrales NUM000 y NUM002 del Registro de la Propiedad de Picassent, eran titularidad de la mercantil INMOBILIARIA ZARAGOZA E HIJOS SL. En fecha 14 de diciembre de 2009 (documentos a los folios 71 y siguientes del tomo segundo de las actuaciones) se constituyó garantía hipotecaria a favor de BANCAJA haciéndose constar expresamente que las fincas indicadas se hallaban libres de cargas (sin perjuicio de servidumbres y afecciones fiscales) y de inquilinos u ocupantes. En esas fechas ya estaba la instalación fotovoltaica sobre las cubiertas (folio 103 de las actuaciones) porque así se aprecia en el documento denominado 'base gráfica registral'. Compareció al otorgamiento en representación de la propiedad Don Íñigo , al igual que lo haría con ocasión de las escrituras de novación de 27 de septiembre de 2010 (folio 107 y sucesivos del mismo tomo) y de constitución de hipoteca de máximo de 28 de septiembre de 2010 (folio 158 y siguientes) manifestando en todas ellas que las fincas se hallaban libres de inquilinos u ocupantes.

b) Los contratos de arrendamiento que se aportan al proceso por las demandantes son: i) respecto del alquiler de las naves -en los queda 'excluida del arriendo la parte superior de las naves industriales dado que existen unas instalaciones fotovoltaicas propiedad de terceros' (repárese que nada se dice de la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el vuelo de las indicadas naves)- un contrato de 15 de noviembre de 2011 otorgado por Don Íñigo (en su calidad de administrador de la sociedad propietaria) y por Don Lázaro como administrador de la arrendataria VICENTE ZARAGOZA SA. Lo que se pacta es una reducción del precio del arrendamiento ya existente sin identificación - que se deja sin efecto y se sustituye por el suscrito en esa fecha en documento privado firmado exclusivamente por las dos personas anteriormente citadas; ii) El contrato de 2 de enero de 2015 en el que, la administración concursal de INMOBILIARIA ZARAGOZA E HIJOS SL acuerda con la arrendataria una nueva rebaja del precio de alquiler de las naves. Es a este contrato al que se refiere la Sentencia del Juzgado Mercantil 2 de Valencia de 3 de mayo de 2018 desestimatoria de la demanda presentada por BANKIA SA en ejercicio de acción de nulidad y en la que se sitúa el inicio de la relación arrendaticia sobre las naves en el año 2007 (hecho fijado como no controvertido). En dicha sentencia se rechazó la simulación contractual relativa a la novación operada en enero de 2015, y se desestimó también la pretensión subsidiaria rescisoria del contrato; iii) El documento 7 de la demanda es un documento privado suscrito nuevamente por los D. Íñigo y D. Lázaro en representación de la después concursada y de INVERSIONES LUZIVA SL fechado el 10 de mayo de 2017 - y por tanto ocultado al tiempo de la constitución de la hipoteca - por el que se arriendan las cubiertas de las naves de la finca NUM000 para la explotación de placas fotovoltaicas. Se pacta un plazo de 25 años, prorrogables a opción del arrendatario por 5 años más, fijando como importe del alquiler un 10% sobre los beneficios que obtenga el arrendatario de la explotación, que empezaran a abonarse transcurridos 16 años desde la celebración del contrato, dados los gastos a realizar por la parte arrendataria. Pasado dicho plazo dice 'ambas partes fijarán una renta anual'. Y en términos idénticos el documento 9 de la demanda, siendo arrendataria en este caso HIZA URBANA SL, representada por D. Íñigo ya que será Don Lázaro quien represente en este caso a la entidad INMOBILIARIA ZARAGOZA E HIJOS SL.

3.- Celebrada la subasta de las fincas indicadas y resultando BANKIA SA adjudicataria de las mismas, la administración concursal se dirigió a VICENTE ZARAGOZA S,A en calidad de arrendataria de las naves para facilitar el eventual ejercicio del derecho de tanteo (18 de septiembre de 2018). Previo a dicha comunicación, y en concreto el 5 de agosto del 2017, las ahora actoras, junto con la arrendataria de las naves, comunican la existencia de los arrendamientos de las cubiertas a fin de que si Bankia accedía a la propiedad de las mismas, les reconociera su condición y respeto de derechos de arrendamiento. Requerimiento que reiteran en el mes de octubre de 2018 ante el inminente otorgamiento de la escritura de transmisión de las fincas, y negativa de Bankia a reconocer el derecho invocado. La entidad demandada tuvo conocimiento de la existencia de tales documentos pocos días antes de la fecha señalada para la firma de la operación en el mes de julio de 2017, que se suspendió (documento 18 de las actuaciones, aportado por la parte actora) y la personación de las demandantes en el concurso se produjo en el mes de septiembre de 2017.

4. - El documento 10 de la contestación a la demanda (folio 192 del segundo tomo de las actuaciones) es relevante a los efectos de la presente litis. La administración concursal en fecha 12 de marzo de 2017 comunica al Juzgado - conforme al Plan de Liquidación aprobado - las condiciones y bases para la subasta de las fincas NUM000 y NUM002 - arrendadas - que el período para la presentación de ofertas de compra se iniciaba el 24 de marzo de 2017 y finalizaba el 24 de abril del mismo año. A dicha fecha la administración concursal había novado los alquileres de las naves (en 2015) pero no se tenía conocimiento de la existencia de contrato alguno relativo a las cubiertas. De facto, en los documentos 13 y 14, relativos a la subasta, sólo se hace referencia al alquiler de las naves por período de 15 años desde el 15 de noviembre de 2011 (folios 197 vuelto y 199 vuelto). Los participantes en la subasta no tenían la posibilidad de conocer la existencia de derechos ajenos sobre la cubierta.



TERCERO. - Valoración del Tribunal.

La Sala, atendido cuanto se ha expuesto, ha de pasar a pronunciarse sobre las cuestiones sometidas a su decisión, y siendo así, y en cumplimiento de lo ordenado en los artículos 218 y 465.5 de la LEC, concluimos que: 3.1. No podemos acoger el primero de los motivos de apelación articulados por BANKIA SA pues entendemos que la resolución apelada no incurre en el defecto de motivación que se le imputa (cuestión distinta es la conformidad o no con sus razonamientos y conclusiones) dado que se ajusta a lo establecido en los artículos 209, 216 y 218 de la LEC en relación con la doctrina del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo sobre el alcance y exhaustividad de los pronunciamientos judiciales. En el caso que nos ocupa el magistrado ha tenido presentes las respectivas posiciones procesales de las partes, ha identificado las cuestiones controvertidas, y tras el análisis de la prueba documental aportada ha fijado sus conclusiones, permitiendo a las partes conocer los argumentos que han conducido a la estimación de la demanda. De hecho, la parte apelante ha podido articular su defensa y fijar los motivos por los que discrepa de la sentencia de instancia, lo que implica conocimiento de las razones que han conducido al fallo judicial.

3.2. Dicho este, consideramos con la parte recurrente que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba pues ha sustentado su pronunciamiento exclusivamente sobre los documentos privados 7 y 9 de la demanda (contratos de alquiler aportados por las demandantes) sin valorar las particulares circunstancias concurrentes (que resultan de cuanto hemos expuesto en el fundamento precedente) y sin tomar en consideración que con arreglo al contenido del artículo 1227 del Código Civil tales documentos privados - respecto de sus efectos para terceros - no han quedado incorporados a registro o expediente administrativo o judicial hasta después de la celebración de la subasta en el concurso de INMOBILIARIA ZARAGOZA E HIJOS SL siendo que su administrador -participe en ellos - debía conocer de su existencia por haber intervenido, ocultándolos en todo momento, tanto con ocasión del otorgamiento de las garantías hipotecarias como durante toda la sustanciación del concurso de acreedores, aflorándolos con ocasión de los trámites para el otorgamiento de la escritura pública.

Bankia SA participa en la subasta conociendo la existencia de los arrendamientos de las naves y queda subrogado en la posición del arrendador en lo que a tales contratos se refiere, pero no puede obtenerse la misma conclusión respecto de unos contratos ocultos a la fecha de la constitución de la garantía hipotecaria, y durante la tramitación del concurso de acreedores, en los que se aprecia además la falta de uno de los elementos esenciales del arriendo conforme al artículo 1543 del C. Civil porque en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y 'precio cierto'.

No es el caso - no hay precio cierto - a tenor de cuanto hemos descrito, a lo que anudamos que todas las operaciones se han realizado con intervención de los administradores y hermanos D. Íñigo y D. Lázaro , ocupando convenientemente en unos u otros casos la posición de arrendador o arrendatario.

En esta situación, no es hasta después de la celebración de la subasta cuando las demandantes - cuyos administradores tenían conocimiento de la existencia del concurso - cuando comparecen invocando su cualidad de arrendatarias de las cubiertas de las naves adjudicadas a Bankia SA, lo que impidió a la administración concursal la eventual resolución de tales contratos de arrendamiento en interés del concurso, o la solicitud anterior al anuncio de la subasta de declaración de inexistencia de derecho a permanecer en los inmuebles una vez verificada la enajenación en los términos que resultan del artículo 661 de la LEC en conexión con el artículo 675 del mismo cuerpo legal. Y en tales circunstancias, y habiéndose instado por las demandantes procedimiento declarativo de su derecho, la Sala considera que no procede tal declaración, en atención a las circunstancias concurrentes: contratos intitulados de arrendamiento (con duración de hasta 30 años vinculante para el arrendador) sin contraprestación (en contra de la propia naturaleza del contrato), plasmado en documento privado sin acceso a oficina o registro público a fines de determinar la fecha frente a terceros (1227 CC), ocultados al tiempo de la constitución de la garantía hipotecaria y en la propia tramitación del concurso, al que afloran sólo en el momento del otorgamiento de la escritura pública.

Consideramos por lo expuesto que procede la revocación de la resolución apelada y la absolución de la demandada de los pedimentos deducidos contra ella, sin que en nuestra resolución hagamos consideración alguna en torno a la titularidad de las instalaciones fotovoltaicas existentes sobre las cubiertas controvertidas, pues no es tal el objeto del proceso, que se limita a la cuestión suscitada en torno al arrendamiento de dichas cubiertas y su incidencia en la transmisión de las fincas operada a favor de Bankia SA.



CUARTO. - La estimación del recurso de apelación implica la desestimación de la demanda, y ello, a su vez, la imposición de las costas del procedimiento a las demandantes por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC.

Respecto de las costas de la apelación cada una de las partes soportará las causadas a su instancia y las comunes por mitad a tenor del artículo 398 del mismo cuerpo legal, con restitución a la apelante del importe del depósito constituido para apelar a que se refiere la disposición adicional 15 de la LOPJ.

VISTOSlos preceptos legales aplicables concordantes y demás de general aplicación,

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación de BANKIA SA contra la sentencia del Juzgado Mercantil 2 de Valencia de 26 de abril de 2019, que revocamos y dejamos sin efecto.

DESESTIMAMOS la demanda formulada por la representación de HIZA URBANA SL e INVERSIONES LUZIVA SL, con absolución de la parte demandada ADMINISTRACIÓN CONCURSAL DE INMOBILIARIA ZARAGOZA E HIJOS SL, INMOBILIARIA ZARAGOZA E HIJOS SL y BANKIA S.A de los pedimentos deducidos contra ellas, con imposición a las demandantes de las costas del procedimiento.

Respecto de las costas de la apelación, cada una de las partes soportará las causadas a su instancia y las comunes por mitad, con restitución a la entidad apelante del importe del depósito constituido para apelar.

Notifíquese esta resolución a las partes y, de conformidad con lo establecido en el artículo 207.4 Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, una vez transcurridos los plazos previstos, en su caso, para recurrir sin haberse impugnado, quedará firme, sin necesidad de ulterior declaración; procediéndose a devolver los autos originales, junto con certificación literal de la presente resolución y el oportuno oficio, al Juzgado de su procedencia.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Que la anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado que la dicto, estando celebrando Audiencia Pública la Sección Novena de la Audiencia Provincial en el día de la fecha. Doy fe.