Sentencia CIVIL Nº 264/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 41/2020 de 31 de Mayo de 2022

Encabezamiento

Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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FAX: 934867114

EMAIL:aps16.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0821142120178067926

Recurso de apelación 41/2020 -A

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Sant Feliu de Llobregat

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 521/2017

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0662000012004120

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0662000012004120

Parte recurrente/Solicitante: Angustia, New Events S.A., Pedro Antonio

Procurador/a: Beatriz De Miquel Balmes, Jose Maria Ramirez Bercero, Beatriz De Miquel Balmes

Abogado/a: JORDI LLOBET PÉREZ, JULI DE MIQUEL BERENGUER

Parte recurrida:

Procurador/a:

Abogado/a:

Ilmos. Sres. Magistrados:

Inmaculada ZAPATA CAMACHO

José Luis VALDIVIESO POLAINO

Ramón VIDAL CAROU

SENTENCIA Núm. 264/2022

En Barcelona, a 31 de mayo de 2022

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección DIECISÉIS de esta Audiencia Provincial, los autos 521/17 de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Núm. SIETE de Sant Feliu de Llobregat, que fueron promovidos por Pedro Antonio y Angustia frente a NEW EVENTS SA, los cuales penden ante este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 25 de junio de 2018 dictada por el Magistrado-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

1. La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su Fallo lo siguiente:

ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Pedro Antonio y Angustia, contra NEW EVENTS, S.A. y, en consecuencia CONDENO este último a pagar a la actora la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS (69.888 €), más los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin hacer especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas procesales.

2. Contra la anterior sentencia interpusieron recurso ambas partes mediante escrito motivado del cual se dio traslado a la parte contraria, que se opuso. Y elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial, se señaló para votación y fallo el día 5 de abril de 2020.

3. En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, expresando el parecer de este Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ramón VIDAL CAROU.

Fundamentos

4. Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en la medida en que no vengan contradichos por los que a continuación se expresan con este mismo carácter.

PRIMERO. - Resumen de la primera instancia y objeto del recurso

5. Se ejercita por los actores la acción estimatoria o quanti minorispara rebajar el precio de 450.000 euros pagado por la compra de una vivienda por razón de haberle ocultado la vendedora los graves defectos que presentaba la fachada del edificio (65.000 €) y la instalación del aire acondicionado (1.313,88 €), con más otros 45.000 euros adicionales en concepto de daño moral. A esta reclamación se opuso la parte demandada por considerar, en síntesis, que los compradores eran perfectos conocedores del estado que presentaba la edificación y porque el aire funcionaba correctamente, rechazando de plano toda indemnización en concepto de daño moral por ser incompatible con la acción ejercitada.

6. La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda al considerar probados los vicios ocultos y justificada la rebaja en el precio solicitada, pero denegó la reclamación por daño moral porque dicha pretensión no era compatible con la propia naturaleza de la acción estimatoria.

7. La anterior sentencia es recurrida en apelación por ambas partes. La parte compradora para insistir en su reclamación del daño moral. Y la vendedora para impugnar (i) la falta de conocimiento por la compradora del vicio constructivo que presentaba el edificio; (ii) el importe de la rebaja del precio; (iii) y el vicio del aire acondicionado y (iv) la validez de la renuncia de acciones de los actores incluida en el contrato

SEGUNDO. - Recurso de la compradora

8. El Juzgado consideró incompatible la reclamación por daño moral con la acción estimatoria a la vista de los señalado en el artículo 1.486, párrafo 2º, del Cci (si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión)y la jurisprudencia que lo interpretaba, con cita entre otras resoluciones de nuestra Sentencia de 29 de enero de 2015

9. La parte compradora insiste en su reclamación de 45.000 euros por daño moral pues entiende que la acción ejercitada, la estimatoria o 'quanti minoris', no excluye la acumulación de otras acciones y reitera que dicha cantidad se ajusta a los criterios jurisprudenciales en la materia (un 10% del precio pagado).

10. A la hora de exigir a la parte vendedora el cumplimiento de su obligación de saneamiento de los vicios ocultos que puede presentar la cosa vendida, el legislador pone a disposición de la compradora las llamadas acciones edilicias que la facultan bien para desistir del contrato si aquellos vicios son tan graves que hacen la cosa 'impropia para el uso a que se la destina' (acción redhibitoria), bien para exigir una rebaja en el precio pagado (acción estimatoria o quanti minoris). Ahora bien, la Ley solo contempla la indemnización de daños y perjuicios frente al vendedor de mala fe para el primero de estos remedios, no para el segundo, pues el art. 1.486 Cci dispone que ' si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción[desistir contrato o rebajar precio]y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.')

11. En consecuencia, el recurso no puede prosperar pues cuando se ejercita la acción ' quanti minoris' todo cuanto se puede obtener es una reducción o rebaja del precio, pero no una indemnización de daños y perjuicios complementaria pues dicha posibilidad está reservada legalmente para la acción estimatoria, tal y como ya dijimos en nuestra sentencia citada precisamente por el Juzgado.

12. Dice la recurrente que la sentencia apelada no hace una interpretación correcta del art. 1.486 Cci pero dicha opinión no puede compartirse por cuanto es también la que hasta la fecha ha venido haciendo el propio Tribunal Supremo cuando ha examinado este precepto y su relación con las acciones edilicias, destacando que la finalidad de la acción ' quanti minoris' es restablecer la equidad contractual según señaló la STS núm. 865/03, de 25 de septiembre (la finalidad propia de la acción estimatoria es el restablecimiento de la equidad contractual, esto es, un ajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato, siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria.). Y la STS 757/2007, de 21 de junio, se muestra todavía más contundente al afirmar que ' esta Sala ha reiterado que la indemnización a que alude el párrafo segundo de dicho artículo, sólo resulta compatible si se opta por el ejercicio de la acción resolutoria (redhibitoria) pero no cuando la opción elegida es la estimatoria o quanti minoris, dirigida únicamente a restablecer el equilibrio contractual mediante una rebaja en el precio'

13. También señala la recurrente que la interpretación que hace el Juzgado es contraria a la tendencia legislativa moderna y cita en apoyo de sus tesis el art. 621-42.3 del Código Civil de Catalunya o el art. 9:401.03 de los Principios de Derecho Contractual Europeo (PECL) pero lo cierto es que el primero de estos preceptos fue reformado por el legislador catalán por el Decreto-ley 27/2021, de 14 de diciembre, para suprimir la compatibilidad que en su versión originaria publicaba dicha norma. Y respecto del PECL, aunque toma como punto de partida la doctrina expuesta cuando declara que 'la parte que reduce el precio no puede obtener al mismo tiempo una indemnización de daños y perjuicios por la disminución del valor de la prestación', es cierto que deja abierta la posibilidad de una reclamación complementaria al declarar que la parte 'sigue teniendo derecho a unaindemnizaciónpor daños y perjuicios respecto de cualesquiera otras pérdidas que haya sufrido' concretando el art. 9:501 que pueden ser 'pérdidas no pecuniarias' o 'futuras pérdidas previsibles y probables' pero sin negar el valor orientativo que este código europeo puede tener a la hora de interpretar las normas, no entiende este Tribunal que pueda dejar sin efecto dicha norma ni la doctrina jurisprudencial en torno a ella.

TERCERO. Recurso de la parte vendedora

a. Conocimiento del vicio

14. Insiste la recurrente en que el defecto constructivo (grietas) que presentaba la fachada no era un vicio oculto pues era conocido por los compradores ya que, según reconocieron en juicio, les fueron facilitadas las actas de junta que daban cuenta de esa problemática, quejándose asimismo de que diera más crédito la iudex a quoa las declaraciones de la parte ( Angustia) que no a las del API, Jacinto, que había intermediado la compraventa, pues era un tercero más objetivo e imparcial y declaró en juicio expresamente que informó expresamente a los compradores de este problema y que les facilitó la dirección de la administración de fincas para que contactaran con ella y pudieran conocer todo lo concerniente al mismo, así como que los compradores pudieron ver la vivienda acompañados de quienes consideraron conveniente e, inclusive, que en el precio de la compraventa ya se contemplaba la partida de reparaciones correspondiente al problema de las grietas. Por último, señala también la parte recurrente que, en cualquier caso, las grietas eran visible desde la calle pues así lo confirmaron todos los técnicos que intervinieron en juicio.

15. El recurso en este punto no puede prosperar porque, de entrada, en el contrato de compraventa celebrado no existe la más mínima referencia al grave problema de grietas que presentaba el edificio (es generalizado en toda la fachada y su reparación comportará un elevado desembolso para todos los copropietarios) y ello no puede considerarse normal si se tiene en cuenta que un problema, infinitamente menor, como era el de unas pequeñas humedades localizadas en el techo del comedor y de la cocina procedentes de la cubierta comunitaria -y de cuya reparación ya se estaba encargando la Comunidad- se menciona en la escritura y se pacta que la parte vendedora se haría cargo de cualquier derrama extraordinaria que pudiera girarse (pacto SÉPTIMO de la Escritura de 15 de febrero de 2017, aportada como doc. 1)

16. Pero, es más, aun prescindiendo de esta circunstancia, tampoco puede afirmarse que los compradores conocían o podían conocer dicho desperfecto. De entrada, consta que contactaron con la administración de fincas ANZIZU antes de comprar la vivienda, pero según declaró en juicio Paloma, que era la persona responsable de la finca de los actores, se limitó a comunicarles que la antigua propiedad estaba al corriente en los pagos y que no había pisos turísticos en la finca, pero nada les comentó de las patologías del edificio porque no eran propietarios.

17. De otra parte, es cierto -pues así lo reconocen los compradores- que al momento de firmarse la escritura de compraventa, se hizo entrega a los compradores de un certificado de estar la vivienda al corriente de pagos y de un taco de actas de la Comunidad cuyo examen hubiera permitido a los compradores constatar que desde marzo de 2016 estaba diagnosticada la patología de la fachada, pero dicha circunstancia lo único que demuestra es que la parte vendedora actuó de mala fe, en el sentido de conocer perfectamente el defecto constructivo que aquejaba al edificio, pero no que fuera conocido por los compradores antes de la firma pues las actas se las entregan una vez firmado el contrato pero, aun cuando fuera unos momentos antes, era imposible que los compradores se las pudieran mirar con calma para conocer su contenido. Ello solo hubiera sido posible si la parte vendedora se las hubiera facilitado con una razonable antelación, por ejemplo, al tiempo de firmar las arras.

18. Y en cuanto a que los compradores visitaron la finca con quienes consideraron conveniente, baste señalar que al parecer en alguna de las visitas que los compradores hicieron a la vivienda, les acompañó un decorador de interiores, no un arquitecto u otro experto en edificaciones. Además, la patología estaba en la fachada del edificio, no en el interior de la vivienda, por lo que resulta hasta irrelevante quien les pudiera haber acompañado cuando efectuaron dichas visitas.

19. Más interés suscita la cuestión de si la patología de la fachada era apreciable a simple vista desde el exterior como dice la recurrente, afirmación que sustenta en la opinión del API, el Sr. Jacinto, e incluso en una manifestación del perito de la parte actora, Julio, quien en el acta de la junta celebrada el día 7-3-16 dijo que podían verse desde la calle.

20. Pues bien, que las grietas no eran apreciables a simple vista parece bastante evidente no solo porque lo dijeran los compradores, cuyas declaraciones resultan naturalmente interesadas, sino también porque lo dijo la empleada de la administración de fincas, la Sra. Paloma, de cuya imparcialidad ninguna duda tiene este Tribunal. Además, el perito Sr. Julio era de la misma opinión y explicaba en juicio que solo eran apreciables para el ojo de un técnico y cuando ya sabes dónde tienes que mirar, más nunca para los de un profano que viera la fachada desde la calle. De igual modo resulta también determinante la opinión de Violeta, arquitecta técnica, que por cuenta de TECNITASA tasó la vivienda para la hipoteca que debía garantizar el préstamo que los compradores iban a pedir al BBVA, pues declaró en juicio que no advirtió ningún problema en la fachada y que de saber sus problemas estructurales, los hubiera reflejado en el informe y modificado a la baja su valoración.

21. Y en cuanto a que el precio de la compraventa ya tomaba en consideración las futuras obras de reparación en la fachada, baste señalar que no hay ninguna prueba de que el precio se rebajara por dicha circunstancia. Es más, la Sra. Violeta que tasó la vivienda para la hipoteca la valoró en 445.012,18 euros (doc. 9), un valor que prácticamente coincide con el precio pagado por los compradores. Y ya hemos dicho que explicó en juicio que de conocer la patología hubiera rebajado su valoración.

22. Queda por último la 'poca' fuerza probatoria que la sentencia apelada otorgó al API Jacinto pero las declaraciones de los demás intervinientes en juicio desautorizan directamente sus declaraciones y, tras revisar su intervención en juicio, que consta debidamente registrada, este Tribunal no puede más que coincidir con el Juzgado a la hora de poner en cuestión la credibilidad de su testimonio pues, según decía en juicio, informó a los compradores de esta patología, las obras de reparación ya estaban descontadas en el precio de venta y las grietas de la fachada eran apreciables a simple vista pero, al margen de que ninguna de estas afirmaciones cuenta con respaldo probatorio en autos, sus declaraciones no rezuman credibilidad y no cohonestan con las de los demás intervinientes en juicio como la Sra. Paloma, la Sra. Violeta, el Sr. Julio o inclusive Rosendo quien, por cuenta de la Comunidad, no de los actores, es la persona que viene estudiando la patología desde hace años para preparar la demanda que aquella piensa interponer contra los agentes de la edificación que participaron en la construcción del edificio, y confirmaba en juicio que lo de la fachada era un vicio oculto.

b. Cuantía de la rebaja

23. La sentencia apelada aceptó la rebaja de 68.500 euros propuesta en su informe por el perito Rosendo (en adelante, Informe Rosendo) pues sería la minusvalía que aceptaría un 'operador inmobiliario' que decidiera comprar la vivienda con dicha patología para rehabilitarla y después revenderla, coste que era superior al estricto coste de reparación, cifrado en 61.676,60 €, por razón de atender también a los costes financieros que comportaría la operación

24. La parte recurrente rechaza la obra faraónica que proponía la parte actora y que fue acogida por la sentencia, y defiende la valoración de su perito, Juan Luis, (en adelante Informe Juan Luis), que demuestra que otras 'soluciones constructivas' son posibles con no solo un menor impacto para los ocupantes del inmueble sino también un menor coste económico.

25. Pues bien, en este punto, este Tribunal comparte la decisión del Juzgado al considerar también más correcta la solución constructiva propuesta por la actora que descansa en el 'Informe Rosendo' que, en lo que al estricto coste de reparación se refiere, toma como referencia los trabajos preparatorios de Julio que, recuérdese es el técnico de la edificación que por cuenta de la Comunidad está evaluando los trabajos necesarios a realizar en la finca, los cuales pasan por retirar toda la obra vista de la fachada, sustituir el elemento metálico mal dispuesto que compromete la estabilidad del edificio por otro más resistente, y luego volver a poner toda la obra vista. ElInforme Juan Luissostiene que el problema de fisuración que presenta la obra vista que cubre el edificio, es debido a una falta de anclaje o mal dimensionamiento de las fijaciones que solo exige intervenciones en los puntos donde sea necesario pero no cambiarlas todas, pero el primero de los informes cuenta con el respaldo de quien lleva meses trabajando en la problemática del edificio y quien, tras una cata multitudinaria para conocer el estado de la fachada, llega a la conclusión, de que será necesario cambiarla por completo en opinión que también comparten otros técnicos (concretamente los peritos de MUSSAP y ASEMAS) que también supervisan los trabajos que está realizando.

26. Y el otro punto controvertido de si será necesario que los actores desalojen su vivienda, más discutido en juicio que no en el recurso que ahora se examina, el Informe Rosendonuevamente lo considera imprescindible mientras que la recurrente no lo ve necesario. Sin embargo, aceptado que debe echarse abajo toda la fachada y poner una nueva, parece evidente dicha necesidad si se considera que la vivienda de los actores es un séptimo piso, cuyas habitaciones dan todas a la fachada afectada y que la vivienda quedará solamente protegida por una pared interior de pladur que no aguantaría la caída de una persona adulta. Es más, la falta de solidez de este paramento es incompatible con CTE y por tanto el desalojo deviene inevitable, más aún cuando la reparación exigirá cegar las ventanas y la vivienda permanecerá a oscuras durante los 120 días que se calcula puede durar la reparación de la fachada.

c. Sistema de climatización

27. La sentencia apelada consideró acreditada la preexistencia de defectos en el aire acondicionado a partir de las declaraciones de Camilo, responsable de la empresa CAPDEVILA RENOVABLES que reparó el sistema para hacerlo funcionar correctamente (doc. 5)

28. La parte recurrente insiste en que el aire acondicionado de la vivienda funcionaba cuando se vendió y los compradores podían haberlo comprobarlo en cualquiera de las múltiples visitas que realizaron antes de comprar el inmueble, por lo que no podía calificarse nunca como vicio oculto. Y que la reparación hecha por dicha empresa formaba parte del mantenimiento que de los aparatos de aire acondicionado deben hacer periódicamente sus propietarios para garantizar su buen funcionamiento.

29. Pues bien, este Tribunal nuevamente coincide con la sentencia apelada. Hay una factura de reparación del aire acondicionado a las pocas fechas de comprarse el piso y el Sr. Camilo confirmó en juicio que el aparato no daba aire suficiente para enfriar y que se encontró con una instalación 'defectuosa y manipulada', debiendo descartarse que el vicio no fuera oculto pues en las visitas a una vivienda que se hacen por sus potenciales compradores no se les suele permitir poner en marcha el aire acondicionado y esperarse a ver si enfría como es debido.

CUARTO. Renuncia de acciones

30. En la cláusula el Pacto séptimo de la escritura de compraventa se pactó que 'la parte adquirente declara conocer y aceptar el actual estado físico, constructivo y de conservación de los bienes que acaba de adquirir, así como su situación urbanística, si bien hay unas humedades en el techo del comedor y de la cocina que provienen de la cubierta del edificio y que se hallan en proceso de reparación a cargo de la comunidad. Manifestando el legal representante de la parte vendedora que para el caso que se girase alguna derrama como consecuencia de dicha obra de reparación de las referidas humedades, esta asumiría su pago, con total indemnidad para la parte compradora'.

31. La sentencia apelada consideró 'irrelevante' esta cláusula pero la parte recurrente insiste en que de la misma se deduce que los compradores conocían la patología de la fachada pero dicha deducción no puede compartirla este Tribunal pues hablamos de vicios ocultos, de defectos que no son apreciable a simple vista, por lo que mal pueden incluirse en esa declaración de conocimiento de los compradores si no han sido informados previamente de su existencia, aparte de que estamos ante una declaración de conocimiento, no de voluntad, que tampoco ha sido corroborada en juicio por las demás pruebas practicadas. Como ya declaró la STS 202/2007, 22 de febrero, acertadamente citada por el Juzgado, ' este tipo de cláusulas -que se aproximan más a una cláusula de estilo que a una estipulación expresa- no empecen la aplicación de las normas de saneamiento de gravámenes y vicios ocultos. Precisamente la base de la obligación de saneamiento se halla en que no conste en la escritura la existencia del gravamen o del vicio y la parte compradora no la conozca, sin que por ello tenga trascendencia, en cuanto a esta obligación, que declare conocer el 'estado' de la cosa compradora como cuerpo cierto, lo cual afecta al precio, conforme al artículo 1471 del Código civil ; conoce el 'estado' pero no el gravamen y vicio que están ocultos.'

QUINTO. - Costas y depósito para recurrir

32. En cuanto a las costas de esta apelación, la desestimación de los recursos presentados determinaría, conforme al art. 398.1 LECi, que fueran impuestas a las partes recurrentes y así sucederá con el recurso de la parte demandada pero no con el de los actores pues la cuestión planteada en su recurso, la posibilidad de acumular a la acción estimatoria una reclamación por daños y perjuicios, resulta una cuestión jurídica ciertamente dudosa, siendo la mejor prueba de ello la jurisprudencia que citaba en su escrito de recurso. Ahora bien, ambos recurrentes perderán el deposito exigido para recurrir de la Disp. Adicional Decimoquinta de la LOPJ atendidos los inflexibles términos en los que viene redactada.

Fallo

Que, con desestimación de los recursos de apelación presentados por Pedro Antonio y Angustia de una parte y NEW EVENTS SA por otra, este Tribunal acuerda:

I. Confirmar la sentencia de 25 de junio de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Núm. SIETE de Sant Feliu de Llobregat

II. Y en cuanto a las costas de esta apelación, se imponen a NEW EVENTS SA las asociadas al recurso por ella presentado y cada parte se hará cargo de las propias y de las comunes por mitad en el caso del recurso interpuesto por Pedro Antonio y Angustia, con pérdida en ambos de los depósitos constituidos

La presente resolución es susceptible de recurso de casación y extraordinario por infracción procesal de concurrir los requisitos legales que lo condicionan (art. 466 a 477 y Disposición Final 16ª de la LECi), el cual deberá presentarse ante este mismo Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los Magistrados integrantes de este Tribunal arriba indicados.