Sentencia Civil Nº 266/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 595/2013 de 05 de Junio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0010216

Recurso de Apelación 595/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1766/2011

APELANTE:SOL, SON & RON, S.L.

PROCURADOR D./Dña. JAVIER GONZALEZ FERNANDEZ

APELADO:D./Dña. Roque y D./Dña. Jose Luis

PROCURADOR D./Dña. MIGUEL ANGEL HEREDERO SUERO

SENTENCIA NÚMERO:

RECURSO DE APELACIÓN Nº 595/2013

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE LUIS DURAN BERROCAL

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

En Madrid, a cinco de junio de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 1766/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 595/2013, en los que aparecen como partes; de una, como demandantes y hoy apelados D. Roque y D. Jose Luis representados por el Procurador D. Miguel Ángel Heredero Suero; y, de otra, como demandada y hoy apelante SOL SON & RON S.L. ,representada por el Procurador D. Javier González Fernández; sobre resolución contrato compraventa y reclamación de cantidad.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº38 de Madrid, en fecha treinta y uno de julio de dos mil doce, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: 'Uno.- Con estimación de la demanda interpuesta por don Roque y don Jose Luis , representados por el procurador don Miguel Angel Heredero Suero, contra Sol, Son & Ron SL, representada por el procurador don Javier González Fernández; Dos.- declaro: a) la resolución del contrato privado de compraventa entre la demandada y don Roque de 6 de abril de 2006, documento 1 de la demanda, por incumplimiento de la demandada del plazo de terminación y entrega de la vivienda objeto del contrato; b) la resolución del contrato privado de compraventa entre la demandada y don Jose Luis de 6 de abril de 2006, documento 1 de la demanda, por incumplimiento de la demandada del plazo de terminación y entrega de la vivienda objeto del contrato; Tres.- y condeno a Sol, Son & Ron SL: a) a devolver a don Roque las cantidades entregadas en razón del contrato de compraventa resuelto, es decir, CINCUENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (53.542,72), incrementados con los intereses legales de dicha cantidad devengados desde las fechas de las respectivas entregas y hasta la fecha de interposición de la demanda que asciende a 13.529,37 euros; b) a devolver a don Jose Luis las cantidades entregadas en razón del contrato de compraventa resuelto, es decir CINCUENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS DIEZ EUROS CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (54.210,58), incrementados con los intereses legales de de dicha cantidad devengados desde las fechas de las respectivas entregas y hasta la fecha de interposición de la demanda que asciende a 13.699,81 euros; c) a que satisfaga a cada uno de los demandantes los intereses legales de las cantidades entregadas en razón de los respectivos contratos de compraventa, devengados a partir de la fecha de interposición de la demanda el 23.12.2011, y, desde la fecha de presentación de la demanda el 23.12.2011, de los intereses de lo mora procesal, del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; Cuarto.- por último, condeno a la demandada al pago de las costas'.-

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento del pleito a prueba en esta alzada ni estimando la Sala necesaria la celebración de Vista Pública, se señaló para que tuviera lugar la Deliberación, votación y fallo del presente recurso, la audiencia del día cuatro de junio del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero. - Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que deben entenderse completados por los de esta resolución judicial.

Segundo . Partiendo de que el contrato que vincula a las partes es un contrato de compraventa regulado en los artículos 1445 y ss del Código Civil , la obligación esencial del comprador es proceder al pago del precio, mientras que la obligación esencial del vendedor es la de la entrega de la vivienda, tal como establece el artículo 1461 del C. civil , debiendo estarse en cuanto al tiempo y a la forma de entrega de la vivienda a lo pactado por las partes, y en defecto de pacto, se entenderá entregada cuando se proceda al otorgamiento de la escritura pública, salvo pacto en contrario de las partes.

En cuanto al incumplimiento como causa de resolución del contrato la STS de fecha 12 de marzo de 2009 ha venido a declarar 'la existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( sentencia de 3 abril 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso ( sentencias de 27 noviembre 1992 , 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( Sentencia de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( sentencias de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia de 10 marzo 1983 ). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución ( sentencias de 11 diciembre 1980 ). En este mismo sentido la STS de fecha 19 de mayo de 2008 ha declarado 'no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática'.Para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial - sentencia de 5 de abril de 2.006 -. Condición de que se hace merecedor aquel que la tenga por haber sido esa la voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde crear la lex privata por la que quieren regular su relación jurídica.

También la tiene el que sea intencional y haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo - sentencia de 10 de octubre de 2.005 -.

Y, finalmente, aquel que, con independencia de la entidad de la obligación incumplida, produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para el incumplidor - sentencia de 5 de abril de 2.006 .

Por otro lado, es necesario que quien ejercite la acción resolutoria no esté en la misma situación incumplidora, salvo que sea consecuencia del previo incumplimiento del otro contratante - sentencias de 21 de octubre de 1.994 y 7 de junio de 1.995 .

Para que el incumplimiento pueda justificar la resolución del contrato ha de frustrar el fin del mismo, como se concreta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 14 de febrero de 2007 Tribunal Supremo Sala 1ª, S 14-2-2007, núm. 147/2007 , cuando indica que la más reciente Jurisprudencia de esta Sala se ha decantado por considerar suficiente, para la resolución del contrato, que el incumplimiento frustre el fin del mismo.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2014, nº 223/2014 establece 'Como se anticipó, esta Sala ha examinado en múltiples ocasiones la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor- vendedor para el caso, como el presente, de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, sentando como jurisprudencia, ya consolidada, que tiene carácter resolutorio todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de este deber no solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino también, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado'.

Tercero. - Por la representación procesal de la parte demandada y apelante Sol, Son & Ron SL, se impugna la sentencia dictada en primera instancia, por entender que se infringe la doctrina de los actos propios como la validez y eficacia de los documentos privados, y de la jurisprudencia que lo interpreta.

Se alega que en el contrato de compraventa suscrito con los actores se pacto que la escritura de compraventa se firmaría una vez obtenido el certificado final de obra, y solicitada la licencia de primera ocupación, por lo que la falta de licencia de primera ocupación no sería por si solo causa de resolución del contrato de compraventa.

La doctrina alegada en el escrito de apelación de los actos propios implica como señala la STS de 28 de julio de 2006 que el principio de protección de la confianza legítima creada por la apariencia, que se funda en el principio de la seguridad jurídica proclamado por la Constitución y el principio de buena fe consagrado en el Código civil, imponen a todos un deber de coherencia con los propios actos e impide a quien ha creado expectativas razonables actuar en su contra. Deber de coherencia que, como indica la STS de 8 de noviembre de 2005 , citada en la antes mencionada con otras muchas del mismo Tribunal, impide aquellos comportamientos que deben considerarse injustificados por consistir en la realización de actos posteriores contradictorios en su significación y eficacia jurídica con los primeros.

dice la STS de 16 de febrero de 2005 la doctrina de los actos propios no ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe y exige que los actos de una persona que pueden tener relevancia en el campo jurídico marcan los realizados en un devenir, lo que significa que, en ningún caso, pueden contradecir a los anteriores provocando una situación de incertidumbre que desconcierta a terceros afectados por los mismos y que y que rompe el principio de buena fe determinado en el artículo 7-1 del Código'.

En el presente caso no cabe entender que la sentencia apelada infrinja dicha doctrina, toda vez que ni se ha aplicado en la sentencia de primera instancia, ni concurre en el presente caso, pues una cuestión es que existan una serie de actos concluyentes de una de las partes dirigidos a crear , modificar o extinguir una relación jurídica, y otra cuestión es que se pretenda la resolución del contrato, cuando no concurra la causa de resolución invocada, que es lo que se alega en el escrito de apelación; o que exista un error en la interpretación del contrato, que es lo que realmente se está alegando en el escrito de apelación .

Cuarto .-. En el escrito de apelación se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, al entender que en virtud de lo pactado en las clausulas Sexta de los contratos, loas partes se comprometían a otorgar las escrituras públicas de compraventa una vez finalizada la construcción, obtenido el certificado final de obra, y solicitada la licencia de primera ocupación.

Según la parte actora ha quedado acreditado con el certificado final de obra y de la declaración del testigo D. Fabio , que fue integrante de la dirección facultativa de las obras, que tales viviendas estaban terminadas, que la obtención de la licencia de primera ocupación es un mero trámite administrativo, y que la Gerencia de Urbanismo solo solicitaba llevar a cabo una pequeña modificación, como era modificar una venta de un cuarto de baño.

En relación este concreto motivo del recurso de apelación, debe partirse en primer lugar de las normas que sobre interpretación de los contratos establecen los artículos 1281 y ss. del C. civil , siendo el primer criterio de interpretación de los contratos el gramatical, tal como establece el artículo 1281.1 del c. civil , si bien esa interpretación debe ir encaminada a indagar la verdadera voluntad de las partes, pues como señala la STS de 20-11-2008 que señala 'que tanto el artículo 1281 y 1282 del C. civil contienen las reglas relativas a la necesidad de buscar la auténtica voluntad de las partes. Sin embargo la interpretación de los contratos corresponde a la Sala de instancia y que sólo cuando resulte ilógica, arbitraria o contraria a las reglas del raciocinio lógico puede ser revisada en casación. En el derecho español se parte del principio contractual contenido en el art. 1281.1 CC , de acuerdo con el que si la literalidad del contrato no deja dudas sobre la voluntad de las partes, se estará al sentido literal de sus cláusulas ( STS 30-9-2003 ). El recurso al segundo párrafo del art. 1281, completado con el art. 1282 CC , supone un mecanismo subsidiario respecto del primero'.

Pero como señala SAP de Madrid secc. 13 de fecha 31 de enero de 2012 'Sólo cuando la interpretación literal no resulte suficientemente clara y expresiva de cuál fue la verdadera y real voluntad de los contratantes sobre el alcance y contenido de las obligaciones recíprocamente asumidas por las partes contratantes, entra en juego el llamado canon de la totalidad, que permite aportar en motivos separados las reglas interpretativas subordinadas o complementarias recogidas en los artículos 1282 y siguientes del Código Civil '.

Del examen de los contratos de compraventa suscrito entre los actores apelados y la demandada apelante, folios 15 al 23, y folios 28 al 35, debe destacarse la clausula SEXTA de ambos contratos, que dice literalmente 'a la finalización de la construcción de la vivienda y una vez obtenido el certificado final de obra, la parte vendedora otorgará escritura de compraventa del inmueble objeto de referencia...

Simultáneamente al otorgamiento de la escritura, se hará la entrega de la posesión de la vivienda, estando solicitada la licencia de primera ocupación'.

A la luz de las normas sobre interpretación de los contratos, no cabe interpretar dicha clausula en la forma que lo hace la parte actora, pues existe una evidente contradicción en ella, pues si se dice que al otorgamiento de la escritura pública, se procederá a la entrega de la posesión, tal entrega debe implicar el cumplimiento por el vendedor de la obligación de entrega que le impone el artículo 1461 Del C. civil , lo que implica que el comprador pueda hacer un uso útil y pacifico de la vivienda, y mal se puede entender que se ha entregado la vivienda, si al no existir la licencia de primera ocupación no se pueden contratar los suministros de la vivienda, como reconoció el propio testigo propuesto por la parte apelante; existiendo por lo tanto una contradicción en dicha clausulas, pues si se entiende que la escritura pública se otorgara aunque no se haya obtenido la licencia de primera ocupación, no puede otorgarse al acto de otorgamiento de la escritura pública la entrega jurídica de la vivienda, puesto que no se cumple esa obligación de entrega.

La contradicción existente en la cláusula SEXTA del contrato, no pudiendo desconocerse que el contrato se ha suscrito con consumidores, solo puede interpretarse en el sentido que al otorgamiento de la escritura pública, momento en que los compradores pagan la totalidad del precio, debe el vendedor cumplir su obligación esencial, como es la entrega, con todos los documentos y licencias necesarias para hacer uso de la vivienda, incluida la licencia de primera ocupación, pues si se optara por la interpretación que se hace en el recurso de apelación, se estaría haciendo una interpretación en contra de la parte más débil del contrato, como es el comprador de la vivienda, el cual habría pagado la totalidad del precio, sin poder hacer uso de la vivienda con arreglo a su destino; viéndose favorecida la parte que ha dado lugar a la oscuridad de la clausula por su interpretación.

Pero con independencia de lo anterior tanto de la prueba documental aportada con la demanda, como de la contestación, informe pericial aportado por la actora, incluso de la declaración del testigo D. Fabio , ha quedado acreditado que las viviendas no estaban terminadas ni el 28 de febrero de 2008, fecha máxima de entrega de las viviendas , según lo pactado en la Cláusula CUARTA del contrato, ni tampoco el 21 y 22 de abril de 2008, cuando la vendedora requirió a los compradores que comparecieran al, otorgamiento de las escrituras públicas; así en el propio certificado final de obra, folio 104, aparece añadido a mano parcial; por otro lado del informe pericial aportado con la demanda, folios 65 al 67 de los autos, se recoge que las obras de los elementos comunes no estaban terminadas, como así se reconoció por el testigo D. Fabio ; también es un hecho no discutido en los autos, no que la licencia de primera ocupación no estuviera concedida los días 21 y 22 de abril de 2008, fecha en que la vendedora solicito a los compradores que comparecieran a otorgar la escritura pública que se reconoce que no estaba concedida, a la fecha en que se presento la demanda, por lo que si la misma estaba pendiente de unas obras de tan escasa entidad, no se entiende que la vendedora no las haya ejecutado, cuando dicha licencia de primera ocupación es necesaria para obtener los suministros necesarios para el uso de la vivienda. Debiendo concluirse por lo tanto que existió un incumplimiento de la vendedora, que es causa de resolución del contrato en base al artículo 1124 del C. civil .

Quinto .- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Sol, Son & Ron SL, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del juzgado de primera instancia n º 2 de Getafe en fecha 31 de julio de 2012, en los autos de juicio ordinario allí seguidos con el numero 1766/2011 a instancia de Don Roque y Don Jose Luis .

Todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante, y con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.