Sentencia Civil Nº 266/2016, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 195/2016 de 04 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00266/2016

N10250

SCOP CIVIL, PASEO DE GARAY, Nº 5, MURCIA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 968 229137 Fax: 968 229278

N.I.G.30030 37 1 2016 0000116

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000195 /2016

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de JUMILLA

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL 0000285 /2015

Recurrente: Nicolas

Procurador: FERNANDO ALONSO MARTINEZ

Abogado: MARIA MAGDALENA RICO PALAO

Recurrido: Ruth

Procurador: MANUEL FRANCISCO AZORIN GARCIA

Abogado: FERNANDO ANDUJAR HERNANDEZ

ILMOS. SRES.

D. CARLOS MORENO MILLÁN

PRESIDENTE

D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

MAGISTRADOS

En la ciudad de Murcia, a cinco de mayo del año dos mil dieciséis.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Verbal de Desahucio número 285/15 que inicialmente se ha seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Jumilla (Murcia) entre las partes, como actora y ahora apelada Dª. Ruth , representada por el Procurador Sr. Azorín García y defendida por el Letrado Sr. Andújar Hernández, y como demandado y ahora apelante D. Nicolas , representado por el Procurador Sr. Alonso Martínez y defendido por la Letrada Sra. Rico Palao. Siendo ponente don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de instancia citado con fecha 26 de noviembre de 2015 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: 'FALLO: Se estima la acción de desahucio interpuesta por doña Ruth , representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Azorín García, frente a don Nicolas , sin que haya lugar a la enervación interesada por la parte. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación D. Nicolas , solicitando su revocación.

Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo la confirmación de la sentencia.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número de Rollo 195/16. Tras personarse las partes, por providencia del día 29 de abril de 2016 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.

TERCERO.-En la sustanciación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Dª. Ruth plantea demanda de desahucio por impago de la renta y reclamación de las debidas (509Ž61 €) y lo hace contra su hermano, D. Nicolas , que era arrendatario de una finca rústica que inicialmente era de la madre de ambos y que la había arrendado al hijo, aunque posteriormente había pasado a la propiedad de la actora, quien se subrogó como arrendadora en el contrato.

Convocadas las partes a juicio, el demandado opuso que no se le había notificado la transmisión de la finca y que, como arrendatario, tenía derecho de retracto. También sostuvo que, al no haber sido requerido previamente de pago en forma fehaciente, o al haberle pedido en el acto de conciliación una cantidad muy superior a la que ahora se decía impagada, podía enervar la acción, habiendo consignado en el Juzgado la cantidad reclamada.

Se dicta sentencia que estima íntegramente la demanda, decretando el desahucio por falta de pago, no entrando en la cuestión de si se notificó o no la transmisión de la finca y si procede o no el retracto por el arrendatario, por tratarse de una cuestión compleja que debe plantearse en un procedimiento ordinario, y no admitiendo la enervación de la acción por el pago hecho antes de la vista, al entender que se le había requerido fehacientemente el pago de las rentas debidas en el acto de conciliación celebrado y que la reclamación ahora de una cantidad inferior respondía al principio de libre disposición de la acreedora. Impone las costas al demandado.

Contra dicha sentencia D. Nicolas interpone recurso de apelación en el que denuncia infracción del art. 22 de la Ley de Arrendamiento Rústicos (LAR), al no haberle notificado la nueva propietaria la transmisión de las fincas arrendadas, así como inadecuación de procedimiento (debió haberse seguido el ordinario) y, en todo caso, que la acción ha quedado enervada por el pago que ha realizado antes del juicio, al no haberse notificado previamente la deuda reclamada (en el Hecho Cuarto del escrito interponiendo el recurso, que plantea que se declare enervable el desahucio, sólo lo sustenta en la falta de notificación de la transmisión de la finca, no en que la cantidad requerida como deuda por impago de las rentas era muy superior a la que ahora se le ha reclamado)..

Del recurso se dio traslado a la parte contraria, que se ha opuesto al mismo, defendiendo el acierto de las conclusiones fácticas y jurídicas alcanzadas por la sentencia de primera instancia, cuya íntegra confirmación interesa.

SEGUNDO.-Plantea el recurrente la infracción del artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y se basa en que, hasta la presente demanda, nunca la actora había dicho ser propietaria de la finca por él arrendada, incumpliendo la obligación que impone el artículo 22 LAR de notificar esa transmisión antes y después de llevarse a cabo, y ello aunque sea a título gratuito. Niega que en el acto de conciliación se le hubiera participado y acreditado tal hecho, añadiendo que, en todo caso, el procedimiento seguido es inadecuado, pues tanto la titularidad de la finca por la actora como el cumplimiento de la obligación de notificar, debió plantearse en un juicio ordinario, por tratarse de cuestiones complejas.

El comentado art. 22 LAR establece, en sus apartados 2 y 3:

' 2. En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley .

El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.

Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.

3. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.'

Este motivo del recurso no puede prosperar. Debe rechazarse que la primera noticia de que la actora se presentaba como propietaria de la finca arrendada tuviera lugar con la presente demanda, pues en la papeleta de conciliación ya se hacía constar repetidamente que ella era la propietaria (folios 33 y 34). No es admisible que ahora sostenga que la conciliante no le justificó la propiedad, pues esa cuestión no consta que se suscitara en dicho acto de conciliación. En todo caso, la legitimación activa de la demandante sí es una cuestión que puede plantearse en el juicio de desahucio, y no exige un previo procedimiento declarativo ordinario, sobre todo cuando, como en el presente caso, no se cuestiona y ha quedado plenamente probado.

El incumplimiento de la obligación de notificar al arrendatario la transmisión de la finca arrendada a un tercero es una cuestión que debe plantearse por los trámites del juicio ordinario, porque es ajena al procedimiento de desahucio, ya que la posibilidad de retracto no tiene relevancia sobre el impago de la renta o la expiración del plazo, con independencia de lo que luego se examinará respecto de la enervación de la acción.

La cuestión de si el juicio de desahucio permite o no plantear cuestiones complejas debe partir de que estamos ante un procedimiento especial por razón de la materia, no en un juicio sumario. Efectivamente, no es sumario, pues, aunque no produce efectos de cosa Juzgada ( art. 447.2 L EC ) no se restringen los medios de prueba ni la posibilidad de esgrimir causas de oposición, pero ello no conlleva que dentro del mismo puedan plantearse toda clase de cuestiones. La sentencia de esta Sección Cuarta de la A. P. de Murcia de fecha 18 de marzo de 2010 argumenta al respecto (auque referida al desahucio por precario, sus argumentos son plenamente aplicables también el desahucio por impago de rentas):

'Que no sea un juicio sumario no quiere decir que en el mismo se puedan examinar todo tipo de cuestione... Por otro lado, estamos ante un juicio que se ha de seguir por los trámites del verbal y ello implica que, cuando la parte demandada, en contraposición a las pretensiones de la actora, pretenda fundamentar su oposición en el reconocimiento de algún título que ampare su posesión (dominio, habitación, usufructo, arrendamiento, etc.), no pueda plantearlo por vía de reconvención, si por la cuantía (normalmente superará el límite) no es cuestión que pueda ventilarse por los trámites del procedimiento verbal ( artículo 438 de la LEC ). Estamos en un procedimiento que, como en todo tipo de juicio verbal y según la Exposición de Motivos de la LEC (párrafo ocho del apartado X), debe caracterizarse por la simplicidad de lo controvertido y su pequeño interés económico. Por ello no puede en ese procedimiento llegar a dilucidarse cuestiones complejas, que deberían seguirse a través de un juicio ordinario.

Por lo tanto, debe mantenerse la doctrina tradicional en esta materia sobre la desestimación de la demanda cuando existan cuestiones complejas. La especial naturaleza de la acción ejercitada y el procedimiento seguido obliga a mantener un equilibrio, no siempre fácil, entre los derechos de las partes, pues debe evitarse que el juicio de desahucio por precario se pueda convertir en un medio para invalidar situaciones jurídicas sin las garantías suficientes para el demandado, aunque también hay que huir de que la mera alegación de cualquier posible título para amparar la posesión permita al precarista prolongar indefinidamente una ocupación indebida. Al juzgador corresponde discernir entre las alegaciones infundadas, inconsistentes o que no tienen conexión con la materia de debate (las cuales deben ser rechazadas de plano en el juicio de desahucio), y aquellas otras que, fundándose en un título (entendiendo éste como justificación o causa) legítimo y suficiente para justificar su oposición, planteen cuestiones que realmente requieran, para su adecuada resolución, una amplia discusión que el juicio de desahucio no permite. En conclusión, el juicio de desahucio será utilizable eficazmente cuando entre las partes no existan más vínculos que los derivados de la situación de hecho que constituye la esencia del precario; pero cuando haya otros vínculos o sean de tal naturaleza, o tan especiales o complejas las relaciones entre las partes, que no sea racionalmente posible apreciar su trascendencia en el juicio de desahucio ( STS 9 de diciembre 1947 ), o cuando medien cuestiones sobre el dominio ( STS 23 mayo 1911 ), o fundamentales que constituyan problemas o puntos de derecho ( STS 1 diciembre 1931 ), no procede tal juicio, porque entonces se convertiría este procedimiento especial y breve (ideado para situaciones de hecho que no permite resolver cuestiones de derecho) en el medio de obtener con cierta violencia la resolución de unos vínculos, de unas situaciones con base a protección jurídica sin las garantías suficientes de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos.'

No estamos en este supuesto ante una falta de adecuación del procedimiento, sino ante una causa de oposición que o es irrelevante o puede dar lugar a la desestimación de la demanda por razones de fondo, porque no concurren, al no estar suficientemente claros, los presupuestos de hecho de la acción ejercitada, que en esta clase de procedimientos serán la condición de arrendador en la actora y el pago de las rentas en el demandado-arrendatario.

Ello no determina la nulidad del presente procedimiento, pues, conforme a lo establecido en el art. 250.1.1º de la LEC , se ha de seguir por los trámites del juicio verbal y así es como se ha hecho.

TERCERO.-Con carácter subsidiario, lo que plantea el demandado es que él ha abonado las rentas antes del juicio, por lo que procede declarar enervada la acción y ello porque no había sido requerido previamente de pago fehacientemente ( art. 22 LEC ). En consecuencia, lo que solicita el apelante es que se declare enervada la acción que se ejercita y ello porque no se le había notificado como exige el art. 22 LAR el cambio de la arrendadora.

El art. 22 LEC , en su apartado 4, establece:

' 4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.'

Tampoco este motivo puede prosperar. Ya se ha señalado anteriormente que en el acto de conciliación precedente por quien decía ser la propietaria se requirió al arrendatario el pago de las rentas adeudadas. Se basa el ahora apelante en que no se le acreditó ser la nueva propietaria de la finca, pero la vinculación familiar entre ambos, son hermanos, y el hecho de la que finca era anteriormente propiedad de la madre común que era la que la había arrendado al demandado, son datos que vienen a reforzar que el demandado no era ajeno a dicha transmisión, aparte de que él como arrendatario tenía la obligación de abonar las rentas, lo que nunca hizo ni a su madre ni a su hermana. En el acto de conciliación se le decía expresamente que la reclamante era la propietaria, no

existiendo motivos para cuestionar la realidad de esa titularidad, ni constando que se discutiera en aquél momento.

CUARTO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición al apelante de las cosas causadas en esta segunda instancia, tal y como establece el artículo 398.1 LEC .

VISTOSlos artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Alonso Martínez, en nombre y representación de D. Nicolas , contra la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio seguido con el número 285/15 ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Jumilla, y estimando la oposición al recurso sostenida por el Procurador Sr. Azorín García, en nombre y representación de Dª. Ruth , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha sentencia, imponiendo al apelante las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la sentencia y llévese certificación de la misma al rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que cabe recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal a interponer ante esta Sala en el plazo de veinte días desde que sea notificada, debiendo consignar la cantidad de 50 € (por cada recurso que se interponga) para su admisión conforme a lo establecido en la D. A. 15ª LOPJ y, en su caso, la tasa prevista en la Ley 10/2012, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.