Sentencia CIVIL Nº 266/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 989/2018 de 23 de Abril de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.
SECCIÓN CUARTA.
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. JOAQUÍN DELGADO BAENA.
MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.
D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO.
D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.
RECURSO DE APELACIÓN 989/2018.
PROCEDENCIA: JUZGADO MIXTO NÚMERO CINCO DE ESTEPONA.
JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE RENTAS 884/2017.
S E N T E N C I A Nº 266/2019
En la ciudad de Málaga a veintitrés de abril de dos mil diecinueve.
La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga ha visto el recurso de apelación interpuesto por
Buildingcenter S.A.U., representada por el procurador don Mauricio Gordillo Alcalá, defendida por el letrado
don Javier Herrera Llamas, frente a la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio por falta de pago
y reclamación de rentas 884/2017, tramitado por el juzgado Mixto número Cinco de Estepona. Son parte
recurrida don Maximino y doña Magdalena , representados por la procuradora doña María Lourdes López
Aguilar, defendidas por la letrada doña Concepción Urdiales Gálvez.

Antecedentes

PRIMERO .- La Magistrada-Juez del juzgado Mixto número Cinco de Estepona dictó sentencia el 23 de abril de 2018, en el juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas 884/2017 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Mauricio Gordillo Alcalá, en nombre y representación de BUILDINGCENTER S.A.U, contra D. Maximino y Dª Magdalena , debo absolver y absuelvo a éstos de las pretensiones ejercitadas en su contra; con condena en costas a la parte actora'.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la parte demandante, se remitieron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia, celebrándose la deliberación el 22 de abril de 2019.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Magistrado don JAIME NOGUÉS GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia dictada en la instancia ha desestimado la demanda formulada por Buildingcenter S.A.U., frente a don Maximino y doña Magdalena , sobre desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, imponiendo a la demandante las costas procesales, al concluir la magistrada de instancia, a la vista de las circunstancias concurrentes, que el juicio verbal de desahucio no es el procedimiento adecuado ante la existencia de cuestión compleja, pronunciamientos con los que discrepa la entidad demandante mediante el recurso que somete a consideración de la Sala, alegando que el cauce procesal elegido es el correcto para dirimir la controversia existente entre las partes, siendo los demandados quienes introducen cuestiones que exceden del ámbito del juicio verbal ( art. 444.1 LEC ), por lo que al haber acreditado la relación arrendaticia y el impago de las rentas reclamadas, la demanda debió ser estimada.

Finalmente, combate el pronunciamiento sobre costas, pues de confirmarse el pronunciamiento condenatorio no procedería su imposición por concurrir dudas de hecho y de derecho.

Los demandados se oponen al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida por ser ajustada a derecho.



SEGUNDO .- Los antecedentes necesarios para la resolución del recurso se resumen del modo siguiente: I.- Buildingcenter S.A.U.. formuló demanda de juicio verbal ejercitando de forma acumulada las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas impagadas, alegando en síntesis que el 31 de julio de 2009 la entidad Inmoteca Gestión Finance S.L. suscribió con don Maximino y doña Magdalena un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en AVENIDA000 número NUM000 , NUM001 , URBANIZACION000 , de Estepona, pactando una renta mensual de 650 euros, que se actualizaría anualmente con arreglo al índice de precios al consumo, vivienda que fue adquirida por Buildingcenter S.A.U. en virtud de auto de adjudicación dictado en la ejecución hipotecaria tramitada por el juzgado Mixto número Uno de Estepona con el número 14/2009 , adeudando los demandados las rentas correspondientes a los meses de enero, junio y diciembre de 2016 y de enero a julio de 2017, ambos inclusive, por importe total de 4.625,73 euros, sin que hayan atendido al requerimiento extrajudicial de pago, solicitando el dictado de sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda antes descrita, condenando a los demandados al pago de 4.625,73 euros en conceptos de rentas impagadas, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, más las rentas que se devenguen hasta el desalojo del inmueble, con imposición de costas.

II.- Los demandados se opusieron a la demanda, pues reconociendo la concertación del contrato de arrendamiento alegaron que el mismo no fue reconocido como legítimo en la ejecución hipotecaria, firmando el 10 de mayo de 2016 un nuevo contrato con la entidad Gefinco S.L., filial o colaboradora de la hoy demandante, tras llegar a un acuerdo de condonación de la deuda y de reducción de la renta, que se fijó en 425 euros mensuales, realizando el primer pago en la cuenta designada al efecto el 3 de junio de 2016, siendo dicha renta la que estaban dispuestos a abonar.

III.- La sentencia desestima la demanda al apreciar la magistrada de instancia la existencia de una cuestión compleja, razonando lo siguiente: ' En el presente caso, en la medida que se opuso por los demandados la existencia de un acuerdo de fecha 6 de mayo de 2016 consistente en novación modificativa del contrato de arrendamiento de fecha 31 de julio de 2009 con reducción de la renta, aplicando la jurisprudencia mencionada en el fundamento de derecho anterior, cabe concluir que nos encontramos ante cuestión compleja que inhabilita a este juicio para resolver la demanda interpuesta. De esta forma, la relación contractual en torno a la vivienda objeto del contrato de arrendamiento de autos aplicando la anterior doctrina, es evidente que concurre una cuestión compleja que excede de la mera controversia entre las partes relativa al pago de la renta sino que se extiende a la validez y vigencia del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de acudir al cauce del procedimiento ordinario.

Por tanto, de conformidad con el artículo 217.2 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede desestimar la pretensión de la parte actora, ya que la misma no ha cumplido con la carga de probar 'la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda', mientras que la parte demandada ha probado los 'hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior ' (párrafos penúltimo y último del fundamento de derecho tercero).

Como consecuencia del pronunciamiento desestimatorio de la demanda impone las costas procesales a la entidad demandante (fundamento de derecho cuarto).



TERCERO .- El motivo principal del recurso combate el pronunciamiento de la magistrada de instancia que aprecia la existencia de cuestión compleja que excede del cauce del juicio de desahucio, alegando la recurrente que con la demanda aportó el contrato de arrendamiento concertado, el certificado de la deuda que mantienen los demandados por impago de rentas y las reclamaciones extrajudiciales realizadas, siendo estos quienes, incumpliendo lo dispuesto en el art. 444.1 LEC , que limita los motivos de oposición al 'pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación', introducen cuestiones ajenas a su estrecho cauce, como la validez del contrato de arrendamiento y la suscripción de otro posterior, que sería el vigente, que redujo el importe de la renta mensual, sin acreditar el pago de las rentas reclamadas.

El motivo ha de ser estimado.

El juicio verbal de desahucio por falta de pago regulado en el art. 250.1.1º, en relación con los arts. 440 y 444, todos ellos LEC , tiene como finalidad reintegrar al propietario la posesión de la finca arrendada ante el impago por parte del arrendatario de la renta o cantidades asimiladas, por lo que su naturaleza sumaria lo hace inadecuado para resolver cuestiones que excedan de su reducido ámbito de aplicación, que de existir motivarán el dictado de sentencia que declare no haber lugar al desahucio con advertencia al demandante de que ejercite su pretensión en un juicio declarativo correspondiente, evitando que se acuda a dicho juicio sumario para obtener la resolución de un contrato sin las garantías que ofrece el juicio declarativo ordinario ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de abril de 1992 , 10 de mayo de 1993 , 31 de enero de 1995 y 12 de junio de 1997 , entre las mas recientes), de manera que en el mismo únicamente pueden ser discutidas las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de este a permanecer en el mismo.

Como ya ha dicho esta Sala en otras ocasiones (sentencia de 13 de febrero de 2017, recurso 61/2016 ), ' el rechazo a la admisión de cuestiones distintas al derecho del actor a resolver el contrato y desalojar al arrendatario y el de éste a permanecer en la finca arrendada, no puede entenderse de modo absoluto o radical, pues la misma doctrina jurisprudencial es conforme en afirmar 'que es permisible la proposición y discusión dentro del especial juicio de desahucio planteado, de cuestiones que afectantes a los indicados derechos de las partes estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados' ( STS 26-3-1979 ) y 'que tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita a la Sala y dentro del mismo proceso de desahucio, el examen de aquellas cuestiones estrechamente entrelazadas con el contrato subsistente y su vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma' ( STS 10-5-1993 ) aclarando que 'las complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio con los que surjan de la naturaleza del contrato, no las que crea el propio demandado con argumentos defensivos' ( STS 23-6-1970 ); no siendo ocioso, por último recordar la Sentencia de la AP de Córdoba, Sección 2ª de 18-11- 1996, que ya declaró 'que la complejidad no puede servir de base para que el demandado, a pretexto de supuestos estados o situaciones carentes de adecuado título, logre privar a quien lo ostenta de la protección que la ley le confiere, obligándole a que acuda al procedimiento ordinario'. Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas... requiere la concurrencia real y efectiva de la misma en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que lo alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal del procedimiento sumario.

La necesidad de un mayor análisis del material probatorio y de una teórica hermenéutica más depurada no justifica la apreciación de 'cuestión compleja' y la consiguiente remisión de las partes al declarativo ordinario, si no afectan a cuestiones ajenas a las que determinan la legitimación activa y pasiva de los litigantes... porque de lo contrario bastaría con la simple alegación del demandado de una razón justificativa de la ocupación para hacer inútil este proceso, existiendo -empero- 'complejidad' de relaciones jurídicas obstativas a discutirlas en la juicio de desahucio, debiendo acudirse al ordinario que corresponda, cuando se declare que la relación que vincula a las partes es de naturaleza atípica y compleja, cuya interpretación y análisis no cabe verificarla en los estrechos límites de un juicio de desahucio, en cuanto se contemple un título no meramente locativo' .

La Sala, una vez revisadas las actuaciones no comparte el razonamiento de la juzgadora de instancia, que aboca en la desestimación de la demanda por existencia de una cuestión compleja que han pretendido introducir los demandados, y es que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes fue concertado el 31 de julio de 2009, si bien la hoy recurrente no intervino como propietaria arrendadora, ya que se adjudicó el inmueble con posterioridad en el procedimiento de ejecución hipotecaria que tramitó el juzgado Mixto número 1 de Estepona (autos 14/2009). Es cierto que los demandados esgrimieron dicho contrato en el referido procedimiento de ejecución para evitar el lanzamiento, y que no fue considerado título eficaz para amparar la posesión que detentaban, pero ello no afecta a su validez y eficacia entre las partes; de hecho continuaron en la posesión del inmueble con la anuencia de la actual propietaria, firmando el 6 de mayo de 2016 un anexo a dicho contrato corroborando su vigencia, en el que reconocido por los arrendatarios adeudar la suma de 5.750,15 euros por rentas impagadas desde octubre de 2015 a mayo de 2016, ambos meses inclusive, a razón de 650 euros cada mensualidad (salvo la correspondiente al mes de enero de 2016, por la que se adeudaban 542 euros), la arrendadora condonó dicha deuda, si bien supeditada a la condición suspensiva consistente en que 'la ARRENDATARIA satisfaga íntegra y puntualmente a la ARRRENDADORA las próximas SEIS (6) mensualidades de renta que se devengarán con motivo del CONTRATO, esto es, las mensualidades correspondientes a los meses de JUNIO a NOVIEMBRE (ambos inclusive)', de manera que el incumplimiento de la condición dejaría sin efecto la condonación de la deuda, pudiendo la arrendadora reclamarla, y que de cumplirse la condición se produciría la condonación sin derecho de reclamación por parte de la arrendadora (pacto 2.2). En el pacto 4 las partes convinieron una rebaja de la renta mensual, de 650 a 425 euros durante el plazo de doce meses a contar desde el día 1 de junio de 2016. 'Transcurrido dicho plazo, resultará nuevamente exigible el importe de renta que, de conformidad con la redacción inicial del CONTRATO y tras haber aplicado las actualizaciones correspondientes ebn los términos y condiciones contractualmente previstas, debiera estar vigente en dicho momento'.

En el pacto 5 las partes, en lo no modificado por dicho documento, dejaron inalterable y vigente el contrato de arrendamiento concertado el 1 de julio de 2009.

No es cierto, como alegan los demandados, que el contrato de 31 de julio de 2009, concertado con la anterior propietaria del inmueble, hubiera quedado sin efecto; por el contrario la hoy recurrente le reconoció plena eficacia tras adjudicarse el inmueble, desapareciendo así una complejidad más aparente que formal, teniendo en cuenta que el documento a que anteriormente hemos hecho referencia no constituye un nuevo contrato de arrendamiento, sino un reconocimiento de deuda al que se incorporó una condonación 'condicional' de las rentas adeudadas hasta dicha fecha y se rebajó temporalmente la renta mensual durante el período comprendido entre el 1 de junio de 2016 y el mes de mayo de 2017, ambos inclusive, de manera que a partir de dicha fecha la renta sería nuevamente la pactada en el contrato de 31 de julio de 2009, esto es, 650 euros mensuales, sin perjuicio de su actualización.

Aclarada la relación arrendaticia entre las partes, reclama la demandante las rentas impagadas durante los meses de junio, noviembre y diciembre de 2016, y de enero a julio de 2017, por importe total de 4.625,73 euros, según desglose contenido en el requerimiento extrajudicial remitido a los demandados (folio 47) y los recibos correspondientes (folios 48 a 56), si bien respecto del mes de enero de 2016 reclama 107,67 euros, y respecto de febrero del mismo año 425 euros. Ahora bien, sin perjuicio de que el cálculo realizado en el reconocimiento extrajudicial de pago no es correcto, atendiendo al documento de reconocimiento y condonación de deuda la renta quedó reducida a 425 euros durante el período comprendido entre los meses de junio de 2016 a mayo de 2017, ambos inclusive, constando abonada la mensualidad de junio de dicho año, y respecto de las mensualidades de noviembre y diciembre de 2016 y de enero a mayo de 2017, inclusive, deben computarse a razón de 425 euros, en virtud del pacto alcanzado por las partes, en total 2.975 euros, el mes de enero de 2017 en la cantidad reclamada, 107,67 euros, y las mensualidades de junio y julio de 2017 a razón de 650 euros cada mes, en total 1.300 euros, pues respecto de estas dos últimas mensualidades no consta que se haya notificado a los arrendatarios la actualización de la renta ni su importe. Por tanto, la deuda existente a la fecha de interposición de la demanda asciende a 4.382,67 euros, sin que los demandados hayan acreditado el pago, por el contrario, reconocen la deuda, si bien solicitaban que la renta fuera de 450 euros mensuales invariable, lo que va en contra de lo expresamente pactado en su día.



CUARTO .- Por las razones expuestas, acreditado el impago de rentas, procede estimar parcialmente la demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, debiendo los demandados proceder al desalojo de la vivienda arrendada, con apercibimiento de lanzamiento de no verificarlo de forma voluntaria, condenando a los mismos al pago de 4.382,67 euros en concepto de rentas impagadas, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago ( arts. 1.101 y 1.108 CC en relación con el art. 576 LEC ), más las rentas que se devenguen hasta el desalojo del inmueble, a razón de 650 euros mensuales.

Estimada parcialmente la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 LEC , no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas en la instancia, lo que implica estimar el segundo motivo del recurso.



QUINTO .- Estimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC , no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas por el recurso, debiendo devolverse a la recurrente el depósito constituido en su día para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador don Mauricio Gordillo Alcalá, en representación de Buildingcenter S.A.U., frente a la sentencia dictada por la Magistrada-juez del juzgado Mixto número Cinco de Estepona en el juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas 884/2017 , debemos revocar dicha resolución, y en su lugar, estimar parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de Buildingcenter S.A.U. frente a don Maximino y doña Magdalena , declarando resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes por impago de rentas, referido a la vivienda sita en AVENIDA000 número NUM000 , NUM001 , URBANIZACION000 , Estepona, debiendo proceder los demandados al desalojo de la referida vivienda, con apercibimiento de lanzamiento de no verificarlo de forma voluntaria, condenando a los mismos al pago de 4.382,67 euros en concepto de rentas impagadas, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago, más las rentas que se devenguen hasta el desalojo del inmueble,a razón de 650 euros mensuales, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas en la instancia, ni por las ocasionadas por el recurso.

Devuélvase a la recurrente el depósito constituido en su día para recurrir.

Firme que sea la presente resolución remítanse los autos originales, con testimonio de la misma, al juzgado de procedencia.

Lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Magistrado Ponente, estando celebrando Audiencia Pública. Doy fe.