Sentencia CIVIL Nº 266/2022, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 270/2022 de 15 de Junio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)

Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1, pl. 5a - Girona - C.P.: 17001

TEL.: 972942368

FAX: 972942373

EMAIL:upsd.aps2.girona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 1707942120208225782

Recurso de apelación 270/2022 -2

Materia: Apelación civil

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Girona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1360/2020

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 1647000012027022

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)

Concepto: 1647000012027022

Parte recurrente/Solicitante: Juan Carlos, Inmaculada

Procurador/a: Pere Ferrer Ferrer, Pere Ferrer Ferrer

Abogado/a: ALBERT ABOS ARAGUAS

Parte recurrida: INVERTAQUER, SL

Procurador/a: Janina Juanola Coromina

Abogado/a: Aniol Geli Gomez

SENTENCIA Nº 266/2022

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSÉ ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNÁNDEZ FONT

Dª. MARIA ISABEL SOLER NAVARRO

Girona, 15 de junio de 2022

Antecedentes

PRIMERO.En fecha 11 de abril de 2022 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1360/2020 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Girona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. PERE FERRER FERRER, en nombre y representación de D. Juan Carlos y Dª Inmaculada, contra la Sentencia de fecha 9 de febrero de 2022, en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª JANINA JUANOLA COROMINA, en nombre y representación de INVERTAQUER SL.

SEGUNDO.El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que desestimo la demanda promovida por Juan Carlos y Inmaculada contra INVERTAQUER SL y, en consecuencia, absuelvo a la demandada de los pedimentos efectuados en su contra, sin expresa imposición de costas a ninguna de las partes litigantes.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 15/06/2022.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª MARIA ISABEL SOLER NAVARRO.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por Dº Juan Carlos y Dª Inmaculada, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Girona que desestima la demanda formulada por los mismos contra la entidad INVERTAQUER S.L.

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-La parte actora en su demanda, conforme a lo establecido en los arts. 1.089, 1.124. 1.254, 1.255 y concordantes del Código Civil e invocando asimismo los preceptos que regulan el contrato de compraventa arts. 1.445, 1.450, 1.461, 1.484, 1.485 y 1.486 y concordantes del Código Civil, ejercita en su demanda

la acción resolutoria por incumplimiento grave de obligación esencial que concierne al vendedor y, alternativamente, una acción redhibitoria por vicios ocultos e interesa que la demandada sea condenada a abonar en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 30.000 €.

Dicha reclamación trae causa en el documento que las partes denominaron 'contrato de arras' en que se concertó la venta de un inmueble propiedad de Invertaquer SL a los demandantes; se fijó el precio en 360.00 € y en el mismo momento de su firma, la parte compradora entregó la cantidad de 15.000 € 'en concepto de arras confirmatorias', según tenor literal de mencionado documento. Asimismo se pactó que la cantidad restante (345.000 €) se entregaría en el momento de la escritura pública de compraventa, que debía otorgarse antes del 15/07/2020.

Y la presente reclamación lo es con fundamento en el pacto noveno de dicho contrato en que consta:

'NOVÉ.- En cas d'incompliment d'aquest contracte per la part compradora senyor Juan Carlos, i la senyora Inmaculada, perdran la quantitat entregada a compta, segons consta en el PACTE SEGON, Apartat A, del present contracte.

Si l'incompliment fos per part de la venedora la societat INVERTAQUER segons consta en l'esmentat contracte PACTE SEGON, Apartat A), del presentcontracte

La parte actora mantenía en su demanda el incumplimiento esencial de la sociedad demandada, debido a que la vivienda no cumplía las condiciones mínimas de habitabilidad, al existir deficiencias que 'comportaban peligro para las personas y las cosas'. Considera la parte demandante que tales defectos hacen impropia la vivienda para el uso a la que se destina y que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella. Asimismo, alega la parte actora que desconoce si llegada la fecha máxima fijada para elevar a público el contrato de compraventa, la demandada había tramitado la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética y en caso contrario considera la demandante que también estaríamos ante un incumplimiento contractual que justifica la resolución del contrato.

Por su parte la parte demandada opuso que se pactaron arras confirmatorias y no penitenciales, por lo que la actora no puede solicitar que sean devueltas dobladas a tenor de lo dispuesto en el art. 1.454 del CC y el art. 621-8 delCCCat. Por otra parte, en el escrito de contestación a la demanda se alega que las partes conocían el estado de la finca objeto del contrato, dado que la visitaron en repetidas ocasiones antes de suscribir el documento de arras.

Asimismo reconoce que la finca requería de reparaciones u obras de mantenimiento que califica de puntuales, que no pueden considerarse vicios ocultos, ni convierten la finca en inhábil para el uso que le es propio.

La sentencia de Instancia después de fijar la normativa y jurisprudencia aplicable al caso presente, concluye,:

'... los defectos que concurren en este caso no impiden dar a la vivienda el uso que le es propio, por lo que no procede entender que concurra incumplimiento esencial que justifique la resolución del contrato ni la concurrencia de vicios ocultos que hicieran la vivienda impropia para el uso más conforme con su naturaleza. En consecuencia, no procede acoger favorablemente ninguna de las pretensiones deducidas por la parte actora'.

TERCERO.-Ante todo conviene aclarar que el contrato suscrito por los litigantes debe calificarse como contrato de compraventa, siendo la cantidad entregada en concepto de arras parte del precio y sin que el hecho de no haberse entregado la vivienda, ni la denominación que las partes den en el documento,pueda alterar la naturaleza del contrato. Así resulta del hecho de que en el documento las partes hacen constar los elementos esenciales del contrato de compraventa, al identificar la finca y el precio y manifestar los contratantes la voluntad, respectivamente, de vender y comprar, quedando pendiente para la consumación la entrega de la finca y el pago de parte del precio.

Asimismo atendiendo a la fecha del contrato es de aplicación al caso la normativa prevista en los arts. 621-1 y siguientes del Código Civil de Cataluña (Libro VI relativo a las obligaciones y contratos, aprobado por Ley 3/2017, de 15 de febrero, que entró en vigor el 1-1-2018) y singularmente los preceptos relativos a las obligaciones del vendedor y, entre ellas, la de garantizar que el bien es conforme al contrato (art. 621-9,b), a su responsabilidad por la falta de conformidad del bien en el momento de la transmisión del riesgo (art. 621-23.1), así como los preceptos referidos a las manifestaciones previas a la conclusión del contrato y al conocimiento de la falta de conformidad por el comprador (arts. 621-24 y 25) y a la falta de conformidad imputable al comprador art. 621-26), y también los preceptos relativos a los remedios del comprador y el vendedor, pudiendo el primero resolver el contrato si el incumplimiento es esencial (art. 621-41.1) y en caso de aceptar un cumplimiento no conforme puede solicitar la reducción del precio, que deberá ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de la su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato (art. 621-42.1 y 2), pudiendo igualmente, en caso de ejercer la facultad de reducción del precio, pedir la restitución del precio pagado de más y, adicionalmente, una indemnización por otros daños que haya sufrido (art. 621-42.4).

Y como recoge la sentencia de la AP de Lleida, Sec 2 de fecha 01/02/2022:

Conforme a la regulación prevista en estos preceptos se advierte que la 'falta de conformidad' y los 'remedios' que se establecen en el Libro VI CCCat guardan paralelismo (en lo esencial y los efectos que aquí nos ocupan) con la regulación del saneamiento por vicios ocultos y las acciones redhibitoria y estimatoria o quanti minorisprevistos en los arts. 1.484 y 1.486 CC, por lo que a tenor de las circunstancias fácticas concurrentes en este caso y del resultado que ofrecen las pruebas practicadas, podría entenderse que la consecuencia jurídica vendría a ser la misma, sin perjuicio de destacar que la regulación autonómica no es exactamente la misma que la prevista en la normativa estatal.

Entre ellas el deber de información del Art 621.7 del CCCat.

Sentado lo anterior, hemos de partir de los siguientes hechos acreditados:

Que las partes suscribieron un contrato que denominaron de arras en fecha 25 de mayo de 2020 en que 'se concertó la venta de un inmueble propiedad de Invertaquer SL a los demandantes; se fijó el precio en 360.00 € y en el mismo momento de su firma, la parte compradora entregó la cantidad de 15.000 € 'en concepto de arras confirmatorias', según tenor literal de mencionado documento.

Asimismo se pactó que la cantidad restante (345.000 €) se entregaría en el momento de la escritura pública de compraventa, que debía otorgarse antes del 15/07/2020.

Asimismo en la cláusula novena del contrato se pacto:

'NOVÉ.- En cas d'incompliment d'aquest contracte per la part compradorasenyor Juan Carlos, i la senyora Inmaculada, perdran la quantitat entregada a compta, segons consta en el PACTESEGON, Apartat A, del present contracte. SEGON, Apartat A, del present contracte.

Si l'incompliment fos per part de la venedora la societat INVERTAQUERS.L., entregarà als compradors el doble de la quantitat entregada a compte.

Asimismo consta acreditado que la vivienda objeto de compraventa, fue construida en el año 1986.

Consta acreditado que los actores antes de suscribir el contrato de compraventa visitaron la vivienda, y después de la firma varias veces en una de ellas acompañados del Sr. Ezequias al cual habían contratado para realizar los trabajos de pintura de la vivienda que finalmente no realizo

Asimismo ha quedado acreditado, que efectivamente la vivienda presentaba defectos, así lo acredita el informe emitido por el perito Arquitecto Técnico Sr. Florencio en el documento nº 3 de la demanda, emitido, según refirió el Sr. Florencio en el acto de la vista por haberle sido encargado por el vendedor.

En dicho informe (en que la parte actora fundamenta su demanda) y que fue emitido en julio de 2020 (cinco días después del vencimiento del plazo para elevar a público el contrato de compraventa), consta que existía un defecto que afectaba a la cubierta principal de grava, que según se indica 'presentaba un estado deficiente en su totalidad'. Según dicho informe, se habían llevado a cabo algunas reparaciones puntuales a lo largo del tiempo, pero los principales materiales de la cubierta presentaban un estado 'muy degradado', por lo que no daban 'garantía de estanqueidad'. La propuesta de reparación realizada por el Sr. Florencio consistía en el derribo y reposición de los elementos principales de la cubierta de grava, refiere deficiencias en otra cubierta formada por tejas, aunque en este caso se trata de defectos puntuales propios de un inmueble de esta antigüedad. Las obras de reparación de la cubierta se valoran en 15.621,74 €, IVA incluido.

Al margen de ello también existían humedades, constadas por los testigos y por el mismo Sr. Florencio, si bien el mismo, señalo en el acto del Juicio que su encargo lo era exclusivamente en relación a la cubierta y valorar el importe de su reparación. Manifestando que también se hicieron reparaciones en un lavabo pequeño por una filtración de agua.

No ofrece duda alguna que la vivienda presentaba deficiencias, algunas humedades y defectos en la cubierta, cuya reparación asumió la parte vendedora.

Consta asimismo acreditado que dichas obras finalizaron con posterioridad al día señalado para el otorgamiento de la escritura pública.

Consta asimismo acreditado que el inmueble obtuvo la cédula de habitabilidad en junio de 2020, es decir, un mes antes de la fecha fijada para elevar a público el contrato de compraventa (doc. 6 de la contestación a la demanda).

Consta asimismo acreditado que el mismo Arquitecto Técnico el Sr. Florencio emitió con posterioridad otro informe, en concreto en enero de 2021, (documento nº 6 de la contestación a la demanda) en que consta, que certificó en enero de 2021 que los defectos que presentaban las cubiertas del inmueble son los propios de una vivienda de sus características y antigüedad. Y que cuando emitió su informe la vivienda necesitaba algunas actuaciones de conservación y mantenimiento de la cubierta y que las mismas no impedían la habitabilidad de la vivienda

Consta acreditado, que los actores no fueron informados de la existencia de dichas deficiencias en la cubierta en la primera reunión en la vivienda con el Sr. Humberto, que era el intermediario en la compraventa, ya que el mismo así lo confirmó, y manifestó que el desconocía que hubiera tales deficiencias en la cubierta, si bien también manifestó que había algún defecto, que había humedades y que había un acuerdo que se repararían por el vendedor.

CUARTO.- De tales hechos acreditados aplicándolos a la jurisprudencia recogida en la sentencia de Instancia para valorar la existencia de vicios ocultos, y que aquí se dan por reproducidos y la que se añadira , llevan a la Sala a no apreciar error alguna en la valoración de la prueba en la sentencia de Instancia .

Como recoge la sentencia de la AP de Lérida Se. 3 de fecha 3 de marzo de 2022

: en orden al ejercicio de la acción resolutoria prevista en el artículo 1124 del Código Civil en todo tipo de contratos, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991 y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Y respecto a la resolución del contrato de compraventa basada en la doctrina de 'aliud pro alio', en la sentencia de esta Sala de 4 de marzo de 2021, rollo de apelación 436/2019 , dijimos:

'Respecte al 'aliud pro alio' declara la STS de 12-12-2011 (ROJ: STS 8282/2011 ), que 'se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o 'aliud pro alio' cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil . La doctrina del aliud pro alio se desarrolla a partir del art. 1166 CC , que establece que 'el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida'; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación; en definitiva el 'aliud pro alio' se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual'; i respecte als seus efectes, com vam dir a la nostra sentència de 18-01-2008 (ROJ: SAP T 201/2008), 'considerándose acreditado que existió un aliud pro alio y no un simple vicio oculto, la respuesta a dicho incumplimiento contractual ha de ser la no obligación del comprador de abonar el precio del producto, así como la obligación de la vendedora de restituir el precio ya recibido'. [v. más reciente STS del 03-10-2018 -ROJ: STS 3336/2018 -]'

Conforme destacó la STS, Sala 1ª, S 25-2-2010, nº 95/2010, rec. 1877/2005 , Pte.: O'Callaghan Muñoz, Xavier, la doctrina de 'aliud pro alio' contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a la pactada o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato y así lo expresan las sentencias de 16 de noviembre de 2000 EDJ 2000/39205 y 31 de julio de 2002 EDJ 2002/34212.

Se trata, pues, de apreciar la existencia de una prestación diversa, por entrega de una cosa distinta a la pactada o de incumplimiento por inhabilidad del objeto, con insatisfacción del comprador, que ha de ser objetiva, en relación a la naturaleza y uso normal de la cosa comprada.'

Y de la valoración de la prueba señalada anteriormente , no cabe apreciar en el caso presente que exista una inhabilidad del objeto de la misma , ya que la vivienda era habitable si bien requería de reformas que en este caso fueron asumidas por el vendedor .

De la prueba practicada valorada en su conjunto ,solo cabe concluir que no estamos en presencia de vicio oculto alguno en el supuesto presente atendiendo a las características de la vivienda, ya que no era una obra nueva sino con una antigüedad de unos 34 años. En el presente supuesto conlleva que el defecto descubierto por la compradora debería de ser de tal naturaleza que no fuera esperable en una vivienda de la antigüedad de la misma, lo cual no acontece en el caso presente, teniendo en cuenta además que estamos en presencia de defectos subsanables con una reparación que ascendió a unos 20.000,00 euros. Y que además en la vivienda existian humedades las cuales si pudo observar la parte actora antes de la firma del contrato y es obvio que si presentaba humedades lo más probable es que provenieran de deficiencias en la cubierta o de la existencia de grietas en la vivienda , no constando la existencia de grietas Y lo más relevante ninguno de estos defectos hacen inhabitable la vivienda.

A ello añadir, que la parte actora no aporto con su demanda, prueba pericial alguna en que avalar su demanda, anunciando que lo aportaría y finalmente no se aportó. En todo caso de no permitir el acceso a la vivienda para la práctica de dicha prueba pericial, siempre pudo recabar el auxilio judicial para su práctica, conforme a lo dispuesto en el Art 336. 5 de la L.EC.,ya que si bien dicho precepto se refiere al demandado, nada podría impedir que también se solicitara por la parte actora, y nada consta que efectuara, ni siquiera intentarlo, con lo cual las consecuencias derivadas de tal falta de prueba solo pueden perjudicar a la parte actora conforme a lo dispuesto en el Art 217 de la L.EC.

Sentado lo anterior la única posibilidad de que la demanda pudiera prosperar sería si dichos defectos podrían dar lugar a la acción resolutoria del contrato de compraventa por incumplimiento también ejercitada en la demanda.

Es decir si de los hechos que se han estimado como probados, si la parte vendedora incurrió, como pretende la actora en causa de incumplimiento resolutorio del contrato de compraventa o si, por el contrario, como sostiene la parte demandada, fueron los compradores los que desistieron del contrato sin justa causa, lo que ha de comportar la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras y en consecuencia la improcedencia de la acción ejercitada.

Teniendo en cuenta que la sola existencia de los defectos no basta para que prospere la acción por vicios ocultos por la que reclama la compradora, como se ha señalado anteriormente. En el presente supuesto el defecto conocido posteriormente de la cubierta por la compradora debe ser de tal naturaleza que no sea esperable en una vivienda de la antigüedad y calidad constructiva como la adquirida, con una antigüedad de 34 años. Es más el mismo Sr. Florencio ya manifestó, que se habían realizado reformas provisionales de la cubierta anteriormente, pero que no habían solucionado el problema.

Tales deficiencias, tanto en atención al valor para su reparación, fijados en el informe del Sr. Florencio y aclarado en el acto de la vista en unos 20.000 euros teniendo en cuenta, el precio fijado para la compraventa, 360,000 euros, no pueden estimarse como de un grave incumplimiento.

La parte no desconocía que adquiría una vivienda con una antigüedad de 34 años, los defectos apreciados resultarían inadmisibles en una vivienda nueva, pero no en una vivienda de dicha antigüedad, como ya lo valora la sentencia de Instancia dichos defectos no provocan la inaptitud absoluta, al ser susceptibles de reparación, como efectivamente efectuó el vendedor.

Si que es cierto, que en base al documento acompañado con la demandada, documento nº 3, informe emitido por el Sr. Florencio, podía inducir a pensar que la vivienda era inhabitable, en una persona sin conocimientos en la materia, pero ello no se correspondía con la realidad técnica, y en todo caso la misma sentencia de Instancia ya valora dicho hecho a los efectos del pronunciamiento en materia de costas, ya que a pesar de desestimar la demanda atendiendo precisamente al contenido del primer dictamen técnico elaborado por el Sr. Florencio en julio de 2020 (aclarado por el certificado emitido durante la tramitación del presente procedimiento), valora:

'que es factible que los demandantes se representaran la posibilidad de que la vivienda fuera inhabitable, por lo que procede apreciar en este caso serias dudas de hecho, razón por la cual, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394.1 de la LEC, no procede efectuar expresa imposición de costas a ninguna.'

En cuanto a la última petición solicita en esta alzada, no habiendo sido la misma objeto de solicitud en Instancia impide entrar en su examen en esta alzada de conformidad con lo dispuesto en el Art 456 de la L.EC. ya que nos encontraríamos ante un una petición no solicitada por la parte actora en Instancia y que como tal no puede ser tomada en consideración en el presente recurso de apelación, ya que en caso contrario se quebrantarían los principios de contradicción, de audiencia y defensa así como de conculcar el principio de preclusión consagrado en los arts. 136 y 400 de la LEC ; de conformidad con lo dispuesto en el art. 456.1 de la LEC ; el principio de congruencia de las sentencias, establecido en el art. 218.1 de la LEC ; y so pena de causar indefensión a la parte contraria, ya que se vería privada de contrarrestar lo alegado y de aportar pruebas al respecto de los motivos invocados ex novo en este recurso.Y sin que conste hubiere sido tampoco introducido en la audiencia previa al amparo de lo dispuesto 426.3 de la L.E.C

Por todo lo expuesto procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada.

QUINTO.- Costas de apelación.

Por todo lo dicho, al desestimarse el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de esta alzada se imondrán a la parte recurrente .

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación

Fallo

QUE DESESTIMANDO,el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Juan Carlos y Inmaculada contra la sentencia de fecha 09/02/2022 dictada en el procedimiento ordinario nº del Juzgado de Prime/2020, del que dimana el presente Rollo de apelación CONFIRMAMOS ÍNTEGRAMENTE,dicha resolución imponiendo a la recurrente las costas causadas en esta alzada.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000, contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Lo acordamos y firmamos.

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