Sentencia Civil Nº 267/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 481/2010 de 20 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4PALMA DE MALLORCA SENTENCIA: 00267/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL-SECCION CUARTA

PALMA DE MALLORCA

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 481 /2010

SENTENCIA NUM 267/2011

ILMOS.SRS. PRESIDENTE:

D. Miguel A. Aguiló Monjo

MAGISTRADOS:

D. Miguel Álvaro Artola Fernández

Dª. Juana María Gelabert Ferragut

En PALMA DE MALLORCA, a veinte de Julio de 2011.

VISTOS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera instancia nº 3 de Ibiza, bajo el nº 840/2008, Rollo de Sala nº 481/2010, entre partes, de una como actora-apelante Dª. Rita , representada por el Procurador de los Tribunales D. José Luis María Abellán, y de otra, como demandada-apelada "Crismaer Inversiones, S. L.", representada por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Ferragut Rosselló, asistidas de sus respectivos letrados D. José María Rubio Mondejar y D. Juan Varela Sanz.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. Miguel A. Aguiló Monjo.

Antecedentes

PRIMERO .- Por Ilmo. Sr. magistrado del juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza, se dictó Sentencia, cuyo fallo dice: " QUE DESESTIMO LA DEMANDA formulada por la representación procesal de Dª. Rita contra la entidad mercantilCRISMAER INVERSIONES, S.L., y DEBO DECLARAR Y DECLARO, no haber lugar a la misma, ABSOLVIENDO a la demandada de las peticiones formuladas en su contra, y todo ello , sin expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en el presente procedimiento".

SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora y seguido el recurso por sus trámites por la parte demandada se presentó el correspondiente escrito de oposición, elevándose las actuaciones a esta audiencia Provincial, que quedaron conclusas para Sentencia.

TERCERO .- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO .- Resuelve la Sentencia de instancia una demanda en ejercicio de acciones declarativa y de condena, por la que se interesaba en su suplico se declarara resuelto a todos los efectos el contrato de compraventa de vivienda y plaza de garaje, de fecha 16 de marzo de 2006 por el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones contraídas en dicho contrato, con reembolso de las cantidades entregadas por mi representada (30.000.-?) más los intereses legales correspondientes , y todo ello con expresa imposición de costas a la parte apelada.

La Sentencia de instancia, cual se avanzaba, decidió desestimar las pretensiones actoras y contra la misma, por disentida, se interpuso por la representación de la parte demandante el correspondiente recurso de apelación, todo lo cual motiva la presente alzada y Resolución.

SEGUNDO .- Para una correcta inteligencia y exposición de la presente Resolución, conviene, en primer lugar , reproducir el contenido de las estipulaciones quinta y sexta del llamado "pliego de cláusulas generales" del contrato recompraventa suscrito entre las partes el 16 de marzo de 2006. Dicen así:

" QUINTA.- PLAZO DE CONCLUSIÓN, ENTREGA Y ESCRITURA .-

Las obras de construcción, y en su caso de urbanización de espacios de dominio y uso público, deberán estar concluidas como máximo el día 1 de octubre de 2007.- La entrega de llaves del objeto del presente Contrato, se ofrecerá en el plazo máximo de dos meses a partir de la conclusión de las obras, salvo interrupciones o retrasos en el cómputo del plazo para la ejecución o entrega por causas no imputables al vendedor, o de fuerza mayor. La entrega podrá llevarse a cabo, con plenos efectos de cumplimiento contractual, una vez obtenida , aún por silencio administrativo, la licencia de primera utilización u ocupación, y sin perjuicio de la cédula de habitabilidad.- Concluidas las obras y simultáneamente a la entrega de la posesión, se procederá a la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa, la cual se podrá otorgar tanto a favor de la parte compradora , como al de cualquier persona física o jurídica por ella indicada, pudiendo las partes compelerse a tal efecto de conformidad con los artículos 1.279 y 1.280.1º del Código Civil, a cuyo fin en este acto se ha designado por el comprador el notario autorizante que se indica en las condiciones particulares y que ha sido aceptado por el vendedor....".

SEXTA.- RESOLUCIÓN A INSTANCIAS DEL COMPRADOR .-

La parte compradora podrá instar la Resolución del presente contrato, en el caso de que el objeto de la compraventa no se pusiera a disposición del comprador con simultáneo ofrecimiento de otorgar escritura pública de compraventa, dentro de los cuatro meses siguientes al vencimiento del plazo previsto, a tal efecto, en la estipulación anterior.- Las cantidades satisfechas a cuenta del precio serán devueltas al comprador en el caso de ser este retraso imputable al vendedor, no teniendo una vez cumplimentado este requisito nada que reclamarse por ninguna de las partes".

TERCERO .- En la demanda inicial y en el recurso se exponía que, aún teniendo en cuenta los plazos de conclusión de las obras y los de entrega y puesta a disposición del objeto vendido , en cualquier caso el vencimiento final terminaba antes del 1 de abril de 2008 . Este es tema que no ha sido combatido y aceptado entre las partes.

Pues bien del devenir del iter negocial, según se señala en la misma sentencia de instancia y se constata en autos, se desprende que, a pesar de que la fecha última de puesta a disposición de la vivienda y aparcamiento finalizaba el 1 de abril de 2008, sin embargo, ocurrieron los siguientes eventos:

1º.- Con fecha a 9 de abril de 2008 la entidad demandada comunica a la actora que la entrega de la vivienda adquirida se producirá en el mes de mayo de 2008 , designando la notaría en la que se realizarán todas las escrituras de compraventa (folios 28 y 29 y 128 y 129).

2º.- Mediante burofax de 14 de abril de 2008, reiterado el 25 siguiente (folios 31 y 32) se notifica al vendedor "Crismaer Inversiones , S. L.", que habiendo transcurrido el plazo de entrega de la vivienda y en ejercicio del derecho establecido en la estipulación 6ª, anteriormente transcrita , se procede a la resolución del contrato de compraventa de 16 de marzo de 2006, requiriéndose a la vendedora para la devolución de las cantidades satisfechas, más su interés legal, especificándose en la última comunicación que se ha tenido conocimiento de que ni el ayuntamiento de San José ni el Consell no han aportado ni el certificado de final de obra, ni se ha practicado la oportuna visita de inspección , por lo que no se empezado a tramitar el correspondiente expediente Administrativo para la obtención de las licencias de ocupación y habitabilidad.

3º.- El representante legal de "Crismaer Inversiones, S. L.", mediante acta notarial de 13 de junio de 2008 practicada en Sant Antoni de Portmany, interesaba se notificara y se requiriera a la Sra. Rita de que seguía teniendo a su disposición la entidad registral adquirida, convocándola el 16 de julio de 2008 para la firma de la escritura de compraventa en la notaria designada.

4º.- Consta en autos la contestación, plasmada en acta notarial fechada en Bétera a 24 de junio de 2008, en los términos que aparecen a los folios 138 y siguientes en los que se recogen ambos documentos notariales.

5º.- El certificado municipal de final de obra se obtuvo el 21 de julio de 2008 (folio 124) y la cédula de habitabilidad para primera ocupación el 4 de agosto de 2008 (folio 228).

CUARTO .- Las anteriores premisas de hecho conducen a esta Sala a las siguientes consideraciones:

PRIMERA: A) "Crismaer Inversiones, S. L." aparece en autos y en el contrato como promotora-vendedora y como tal responsable de la promoción y de su correcta ejecución en plazo, con todos los requisitos Administrativos para su inmediata entrega y puesta a disposición de los adquirentes.

B) No se acepta que el retraso en la entrega esté "en cierta manera justificado" debido a "determinadas vicisitudes" , entre ellas la paralización de las obras al constatarse una caseta fuera de proyecto o la solicitud de instalación de redes subterráneas de baja tensión o de un transformado, que en nada influyen en el plazo pactado. Mucho menos es relevante la indicada paralización administrativa, pues en ningún caso es "justificante" del retraso en términos civiles, cuando es el promotor-vendedor el que ha incurrido en la infracción y el consumidor-comprador es totalmente ajeno a ella.

c) La fecha de entrega no puede considerarse, a pesar de los amplios términos concedidos al vendedor para sucesivas ampliaciones, meramente indicativa u orientativa, sino esencial en las condiciones pactadas en la estipulación 6ª, sin perjuicio de constatar que a la presentación de la demanda (julio 2008), todavía no estaban solventados , incluso, todos los problemas Administrativos derivados de la promoción.

SEGUNDA: El incumplimiento es, por tanto, esencial y no se precisa de una voluntad persistente y reiterada en tal sentido, sino una simple obstaculización del fin del negocio perseguido por el contratante comprador, con frustración de sus intereses contractuales. Todo ello, sin perjuicio de que la facultad resolutoria en el presente caso estaba pactada sin necesidad de otro alimento y , con restricción, por cierto , de los Derechos del comprador , quien se ha sujetado a los términos convenidos en su actual reclamación.

Es por todos los anteriores argumentos que procederá estimar el recurso de apelación interpuesto y revocar la Sentencia combatida en los términos que se dirán en la parte dispositiva de la presente decisión.

QUINTO .- Dado el sentido de la presente Resolución y el contenido de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede especial pronunciamiento acerca de las causadas en esta instancia.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

1) ESTIMANDO el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el procurador D. José Luis María Abellán, en nombre y representación de Dª. Rita contra la sentencia de fecha 5 de mayo de 2010, dictada por Ilmo. Sr. magistrado del juzgado de Primera instancia nº 3 de Ibiza, en los autos Juicio ordinario de los que trae causa el presente Rollo, DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS, y en su lugar se ACUERDA: Declarar resuelto a todos los efectos el contrato de compraventa de vivienda y plaza de garaje , de fechas 16 de marzo de 2006 por incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones contraídas en dicho contrato, con reembolso de las cantidades entregadas por la actora (30.000.-?), más los intereses legales correspondientes.

2) No ha lugar a expresa condena en costas de las devengadas en esta alzada.

Recursos .- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra lasSentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente .- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos .- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de cinco días a contar desde el siguiente a la notificación de la Sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos .- Las partes podrán pedir aclaración de la Sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere , en el de cinco días.

- No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

- Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Miguel A. Aguiló Monjo Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sra. Juana María Gelabert Ferragut

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por la Ilma. Sr. Magistrado ponente D. Miguel A. Aguiló Monjo, que lo ha sido en este trámite , en el mismo día de su Audiencia pública señalado en el encabezamiento, doy fe.