Sentencia Civil Nº 267/2012, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 204/2011 de 06 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

SENTENCIA: 00267/2012

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, don Fernando Alañón Olmedo, Presidente, doña Ángela Irene Domínguez Viguera Fernández, y doña Josefa Otero Seivane, Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 267

En la ciudad de Ourense a seis de junio de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de juicio ordinario 1134/09 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia 1 de Ourense , rollo de apelación 204/11 , entre partes, como apelante, D. Juan Luis , representado por la procuradora Dª Inés Fernández Ramos, bajo la dirección del letrado D. Víctor Manuel Gurdiel Fernández, y, como apelada, la entidad mercantil Lartelleira SL , representada por el procurador D. Jesús Marquina Fernández, bajo la dirección del abogado D. Miguel García Iglesias.

Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Ángela Irene Domínguez Viguera Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de 1ª Instancia 1 de Ourense dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 29 de diciembre de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO : Que desestimando la demanda interpuesta por la procuradora doña Inés Fernández Ramos en representación de don Juan Luis contra Lartelleira SL, absuelvo a dicha demandada de las pretensiones ejercitadas contra ella. Las costas se imponen a la actora.".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, la representación procesal de D. Juan Luis interpuso recurso de apelación en ambos efectos, y, seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

Fundamentos

Primero. Se ejercita en la demanda acción resolutoria del contrato de opción de compra, concertado en 12 de junio de 2008, entre la Fundación Orozco, que actuaba como cedente, y la entidad aquí demandada que lo hacía en calidad de optante, teniendo por objeto la finca descrita en el expositivo I de la escritura otorgada en 12 de junio de 2008, sobre la que existe construida una estación de servicio en los términos descritos en la mentada escritura. Actuaba el cedente en la condición de nudo propietario del bien en cuestión, al corresponder el derecho de usufructo a la mercantil Repsol durante un plazo de 25 años a contar desde el día 5 de marzo de 1993, como se hacía constar. No se cuestiona en el caso la validez de dicho negocio jurídico que comprendía los elementos esenciales para su efectividad, como son la determinación de su objeto, el precio estipulado para su futura adquisición y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción de compra.

Conviniéndose el abono de una prima o canon consistente en la cantidad de 50.000 €, entregada al cedente al tiempo de formalizarse el contrato de opción, quedando pendiente la entrega de otra cantidad igual una vez que se obtuvieren determinados permisos administrativos para la puesta en funcionamiento de la estación de servicio. Asimismo, el abono de una cantidad mensual (3.300 € más IVA). Cantidades que serían deducidas del precio final si la demandada ejercitase la opción de compra dentro del plazo convenido.

Segundo. La acción resolutoria se ejercita por quién adquirió posteriormente del cedente la nuda propiedad de la finca objeto del derecho de opción, mediante contrato de compraventa de 12 de diciembre de 2008, en el que, en efecto, se hacía constar que se encontraba gravada la finca objeto de la transmisión por un derecho de opción de compra precedentemente convenido e inscrito en el Registro de la Propiedad. Pretende el demandante haberse subrogado en los derechos y obligaciones del optatario mediante tal contrato de compraventa, en el que sustenta la legitimación para el ejercicio de la acción resolutoria, que fundamenta en el incumplimiento por parte del optante de la obligación de pago del canon mensual convenido, así como de la cantidad de 50.000 €, cuyo pago quedaba aplazado hasta que se obtuviesen los permisos necesarios para la adecuada puesta en funcionamiento de la estación de servicio, condición que la parte demandante considera cumplida habiéndose generado la correlativa obligación de pago para el optante.

Tercero. A fin de resolver la cuestión sometida a enjuiciamiento procede fijar previamente la naturaleza jurídica del denominado contrato de opción, aunque ya analizado profusa y acertadamente en la sentencia apelada, a cuyo contenido nos remitimos en este aspecto. Reiterando que, conforme ha señalado numerosa jurisprudencia ( SSTS de 29 de marzo de 1993 ; 23 de diciembre de 1991 ; 26 de mayo de 2004 , entre otras) se trata de un contrato atípico al carecer de una específica regulación, salvo lo dispuesto en el art. 14 del Reglamento Hipotecario , que "en cuanto exige la concurrencia de voluntades, se presenta en su origen como de naturaleza bilateral, con la necesaria observancia del artículo 1261 y concordantes del Código Civil . La jurisprudencia lo ha configurado como relación obligacional en virtud de la cual una persona -cedente- se compromete a vender a otra -optante-, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa y de esta manera el oferente queda unilateralmente vinculado hasta que decide el optante (sent. de 10-7-1046, 17-11-1966, 22-5-1981, 9-10-1987, 3-10-1989, 8-3-1991 y 23-12-1991). Como también señala la STS de 29 de marzo de 1993 "la dinámica de la opción deviene en unilateral en la proyección a su conclusión, ya que, el titular de la opción goza de libertad de decisión y disposición durante un período de tiempo determinado para la conclusión del negocio final previsto, con la obligación por la otra parte de tener disponible la cosa , el bien o el derecho que va a ser objeto del mismo, siendo su conducta de simple espera y en oposición, en cierto sentido, análoga a la de oferta irrevocable".

"El sentido de eficacia que ha de darse a los contratos opcionales, cuya esencia ha de subsistir durante el plazo estipulado y la prima no es requisito esencial del referido convenio, sino una estipulación que puede tener lugar o no, pero la opción en sí conserva toda la plenitud de su eficacia en el tiempo en que pueda ejercitarse. La operatividad de dicho precio sólo ha de reputarse como contraprestación a la inactividad que el obligado ha de mantener sobre el objeto de la obligación en cuanto a su negociación con terceros ajenos y en forma tal que hagan imposible en su día el ejercicio del derecho de opción que concedió".

Cuarto. En consecuencia, el concedente de la opción al transmitir un tercero mediante compraventa el bien objeto del contrato de opción y antes de que hubiese transcurrido el plazo determinado concedido, incumplió con su obligación fundamental, a tenor del contrato, prácticamente la única legalmente atribuida, que era la de no disponer del bien ofrecido durante dicho término y mantener su oferta, que era vinculante para el promitente. De entender que tal transmisión a tercero era válida a espaldas del optante, como pretende el apelante, se estaría dando carta de naturaleza a una infracción del contrato con vulneración de lo dispuesto en el art. 1.256 CC , al dejarse su cumplimiento al arbitrio de una de las partes contratantes, como ya se hace notar en la sentencia apelada.

En realidad la parte apelante al pretender su subrogación en los derechos y obligaciones derivados del contrato de opción, que se habría operado, según su tesis, mediante la posterior compraventa transmisiva de los derechos del cedente, y en cuya condición de subrogado sustenta su legitimación activa "ad causam", está refiriéndose a la figura jurídica de la cesión de contrato, pretendiendo la desaparición del primitivo concedente. Pues como señala la STS de 29 de junio de 2006 , "la esencia de la cesión del contrato es la sustitución de uno de sus sujetos y la permanencia objetiva de la relación contractual, implicando la transmisión de la relación negocial en su integridad, de modo que, al nuevo sujeto pasarían no sólo las obligaciones, sino también los derechos del primitivo". Pero en tales casos, como también establece la STS de 8 de junio de 2006 , se requiere la conjunción de tres voluntades contractuales, cedente, cesionario y cedido, que no concurren en el presente caso.

La eficacia vinculante para el demandado del contrato de compraventa posteriormente concertado, en 12 de diciembre de 2008, pasaría por su aceptación, pues también conforme a lo dispuesto en el art. 1205 CC y en cuanto al aspecto obligacional que el contrato de opción supone para el concedente, no cabría su sustitución sin el consentimiento del optante (a diferencia de la mera cesión de créditos del art. 1203-3º CC ) que no equivale al mero conocimiento. Consentimiento que habría de manifestarse de modo concluyente e inequívoco y que en el presente caso no se dio. Antes al contrario, pese a serle notificada por el demandante, al optante, la nueva transmisión en el mes de mayo de 2009 (documentos obrantes a los folios 47 y 50 de los autos) requiriéndole al propio tiempo para que procediese, a partir de esa fecha, a abonarle el canon mensual o prima de la opción. Este último lejos de aceptar la nueva situación, continuó abonando la renta hasta el mes de mayo de 2009 al primitivo concedente, revelando, más bien, una voluntad contraria a la cesión del contrato. Pero, además, tampoco de los términos literales del contrato de compraventa otorgado en 12 de diciembre de 2008, se deriva que el pretendido cedente tuviese la intención de desvincularse del primitivo contrato de opción, y posteriormente al otorgamiento de la compraventa, realizó actos significativos contradictorios con la cesión de su posición contractual, como son los requerimientos de pago de la prima y canon pendientes, dirigidos al optante en 22 de junio de 2009, 31 de julio y 31 de agosto del mismo año. Haciéndose constar expresamente en el primero de ellos que se mantenía "la prioridad de la opción de compra formalizada con la mercantil Lartelleira SL".

Las consideraciones precedentemente expuestas conducen a mantener el criterio adoptado en la resolución apelada, en la que se niega al demandante la necesaria legitimación activa para ejercitar la acción resolutoria del contrato de opción, que continuará desplegando su eficacia entre quienes fueron partes en el mismo, originariamente. También por una importante razón, ya señalada en la resolución que se recurre, como es, que de aceptarse la eficacia de la pretensión resolutoria habría de darse lugar a su consecuencia natural de restitución de prestaciones, como es la de las cantidades ya recibidas por el optatario en concepto de prima o precio de la opción, lo que no se contempla siquiera en ninguno de los apartados de la demanda.

Aun cuando tales consideraciones ya serían bastantes para confirmar la sentencia apelada, cabe añadir, que también ha sido cuestionada doctrinalmente la posibilidad de ejercitarse en el ámbito del contrato de opción de compra, la acción resolutoria que tiene fundamento en el art. 1.124 CC ; más, si como se señala en el recurso de apelación aquí interpuesto, se considera el pago de la prima como un elemento accesorio del contrato. Así, la sentencia del TS de 29 de marzo de 1993 , precedentemente citada, ya señalaba, que "en cuanto que la referida prima pueda reputarse como obligación principal a cargo del optante, presenta difícil acogida su estimación como elemento esencial del contrato de opción, ya que su estricta y total aplicación significaría, en la literalidad del precepto, tanto otorgar al cedente la facultad resolutoria del negocio como la de pedir el cumplimiento de la opción, lo que corresponde exclusivamente al optante conforme a lo convenido, por lo que resulta más acorde atribuir a la prima la consideración de aportación eventual pactada que impone al beneficiario una obligación perfectamente concretada".

De esta manera y delimitando el alcance del impago de la prima, sólo cabe operar como derecho a su percibo y a su reclamación caso de no haberse abonado, a fin de que la opción persista en el periodo de su vigencia, por ser lo más adecuado y procedente en razón a su propio contenido y especial naturaleza". De modo que, tampoco la aplicación del artículo 1124 CC se presenta como definitiva en la jurisprudencia ( SSTS de 29 de julio de 1987 y 9 de octubre de 1989 ) en esta clase de contratos, concluyendo en su improcedencia la STS de 4 de enero de 1992 .

Atendiendo a las precedentes consideraciones y no siendo desvirtuados en el recurso los acertados fundamentos contenidos en la sentencia apelada, procede la íntegra confirmación de la misma.

Quinto. Dada la íntegra confirmación de la sentencia apelada, las costas del recurso se imponen a la parte apelante.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

No ha lugar al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Luis , contra la sentencia dictada el 29 de diciembre de 2010 por el Juzgado de 1ª Instancia 1 de Ourense, en autos de juicio ordinario 1134/09, rollo de apelación 204/11, resolución que se confirma, con imposición a la apelante de las costas del recurso.

Contra la presente resolución, podrán las partes legitimadas interponer, en su caso, recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal en el plazo de veinte días ante esta Audiencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.