Sentencia CIVIL Nº 267/2022, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 1019/2021 de 24 de Mayo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 001019/2021

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ORIHUELA

Autos de Procedimiento Ordinario (LPH - 249.1.8) - 000043/2019

SENTENCIA Nº 267/2022

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega

Magistrado: D. Edmundo T. García Ruiz

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En ELCHE, a veinticuatro de mayo de dos mil veintidós

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de JUICIO ORDINARIO 43/2019 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la MANCOMUNIDAD DIRECCION001 PARCELAS NUM000, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Sra. SÁNCHEZ REYES y dirigida por el Letrado Sr. DIAZ IBORRA, y como parte apelada DOÑA Felisa, representada por la Procuradora Sra. MARTÍNEZ SÁNCHEZ y dirigida por la Letrada Sra. SEVILLA MARQUINA.

Antecedentes

PRIMERO.-Fallo recaído en primera instancia.

El día 4 de junio de 2021 se dictó sentencia en los autos arriba indicados cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

Que, estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Martínez Sánchez, en nombre y representación de DOÑA Felisa contra MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS VILLAS DIRECCION001, PARCELAS NUM000, se declara la nulidad de pleno derecho de los acuerdos adoptados en asamblea general de constitución de dicha Mancomunidad de fecha 17 de enero de 2018 y de los acuerdos adoptados en Junta General Extraordinaria de 7 de noviembre de 2018, Junta General Ordinaria de fecha 27 de febrero de 2029 y Junta General Ordinaria de 26 de febrero de 2020, así como de sus correspondientes convocatorias, dejándolos de sin efecto, con condena en costas a la parte demandada.

SEGUNDO.-Interposición del recurso de apelación.

Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la parte demandada, siendo admitido y dándose el traslado legal a la parte contraria para oponerse y/o impugnar el recurso.

TERCERO.-Oposición al recurso de apelación.

Conferido el traslado legal, la parte apelada se opuso al recurso presentado.

CUARTO.-Formación de rollo y designación de ponente.

Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el Rollo nº 1019/2021, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 19 de mayo de 2022 a las 10 horas.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Marcos de Alba y Vega

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de instancia declara la nulidad de la Junta constituyente de la Mancomunidad demandada, así como de las Juntas posteriormente celebradas en los años 2018 (Junta de 7 de noviembre de 2018), 2019 (de 27 de febrero de 2019) y hasta el 26 de febrero de 2020, pronunciamiento que impugna la demandada denunciando error en la valoración de la prueba, incongruencia e infracción de las normas que regulan la carga de la prueba, reclamando una sentencia revocatoria de la de instancia que desestime las demandas acumuladas, condenando a la parte actora al abono de las costas.

La parte apelada se ha opuesto al recurso presentado, abundando con sus alegaciones en el acierto de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Legitimación ad causamde la demandante.

En la resolución apelada se rechaza que la actora no esté legitimada para demandar 'por no estar al corriente en el pago de las cuotas', razonándose en la misma quedebe 'decaer la excepcionada falta de legitimación activa. Véase que el argumento de la parte demandada es que Dª. Felisa no se encuentra al corriente de pago de las cuotas de la Mancomunidad, pero ella está impugnando precisamente la propia constitución de dicha Mancomunidad y los acuerdos adoptados por la misma, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ('Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios'), no cabe apreciar dicha falta de legitimación.'

La recurrente insiste en esta alzada en dicha excepción arguyendo, sustancialmente, que 'son varios los acuerdos que fueron adoptados en la citada Asamblea General constitutiva de la Mancomunidad en los diversos puntos del orden del día debatidos en la fecha de su celebración, pero el único punto del orden del día relativo a los presupuestos y cuotas de participación, es el punto 3º, por lo que la Actora única y exclusivamente se encontraría legitimada en aplicación de lo dispuesto en el párrafo citado del artículo 18.2) L.P.H ., al no haber consignado ni abonado las cuotas debidas a la Mancomunidad, para impugnar el punto 3º relativo al establecimiento de las cuotas de participación, careciendo de legitimación activa para la impugnación de los puntos 1º, 2º y 4º, por lo que en esos términos debía haber sido estimada la excepción procesal alegada por esta parte de falta de legitimación activa, considerando que deberá ser admitida por el tribunal ad quem y desestimada la nulidad de los acuerdos adoptados en los puntos 1º, 2º Y 4º de la Junta de Constitución de la Mancomunidad, tal y como así fue suplicado por esta parte en nuestro escrito de contestación a la demanda. A mayor abundamiento, se ha de traer a colación que yerra el juzgador al considerar la no aplicación del artículo 18.2 ) por impugnarse acuerdos relativos al establecimiento de las cuotas de participación por cuanto que en el citado punto 3º del orden del día, únicamente se aprueba un presupuesto para el ejercicio económico 2018, señalándose expresamente que se aplicarán las cuotas de conformidad con el coeficiente de participación de cada propiedad....'

Para la adecuada resolución de este motivo de apelación comenzamos por indicar, como ya dijéramos en nuestra sentencia 64/2016 de 16 de febrero, que 'El artículo 18.2 LPH dice: 'Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios'. El precepto, introducido por la redacción que de la Ley de Propiedad Horizontal hace la Ley 8/99, que exige al propietario aparentemente moroso un comportamiento que revele la seriedad de su oposición a la voluntad mayoritaria, consignando las cuotas que la comunidad considera que adeuda, pretende evitar actuaciones meramente dilatorias del funcionamiento comunitario, de tal forma que refuerza la voluntad de la mayoría, sin eliminar ni menoscabar el derecho de defensa de los intereses del minoritario.

Sobre la interpretación de este artículo, que generaba algunas dudas interpretativas en la jurisprudencia menor, en especial con la calificación jurídica como una cuestión de fondo o como un requisito de procedibilidad, y en especial en relación al ámbito de aplicación de la excepción prevista en la propia norma, se ha pronunciado el Tribunal Supremo estableciendo un cuerpo de doctrina plasmado en las SSTS de 14 de octubre de 2011, 22 de octubre de 2013 y 22 de octubre de 2014. La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm. 635/2008, declaró que 'El artículo establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad. La primera limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La segunda introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente.

Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad'.

Partiendo de este principio general la jurisprudencia del Alto Tribunal pasa a aclarar qué extremos son los que entran dentro del ámbito de la excepción y por ello permiten el ejercicio de las acciones de impugnación a un propietario moroso. Por un lado, como señala la STS de 22 de octubre de 2014, existe un principio general por el cual la legitimación para impugnar queda condicionada a que el impugnante esté al corriente de las cuotas vencidas o las consigne judicialmente '...sin distinguir según sea el fundamento de la impugnación o la finalidad de esta...'. La diferencia se plantea dentro de la propia excepción, de forma que como señala la STS de 22 de octubre de 2013, número 613/13 'se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuanto el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión'. Continúa dicha sentencia señalando que 'Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la 'cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios', en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el 'especialmente establecido' en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia'.

En definitiva, de la doctrina jurisprudencial señalada se desprende que partiendo del principio general de la necesidad de estar al corriente del pago o consignar judicialmente las cantidades debidas, debe aplicarse la excepción mediante el examen individualizado en cada caso de los concretos acuerdos que son objeto de impugnación para apreciar sí todos o alguno de ellos puede ser enmarcado dentro del régimen excepcional señalado por alterar las cuotas de participación. '

Por otra parte, como también expresáramos en nuestro auto 272/2017 de 11 de julio, 'cuando se trata de un edificio en el que concurre la anómala situación de coexistencia, o más bien de aparente coexistencia, de dos comunidades de propietarios plenamente diferenciadas, lo que evidentemente no es factible pues sólo cabe que exista una única comunidad, debe aceptarse cierta flexibilidad en orden a permitir la resolución de la controversia surgida con esta ilegítima duplicidad y su nefasta repercusión en la convivencia vecinal.'

Y en el caso enjuiciado debemos tomar en consideración, primeramente, que de facto, existen dos comunidades de propietarios tras la creación de la llamada 'mancomunidad', pues, en realidad, ambas están constituidas por los mismos propietarios, siendo precisamente que lo que se discute en el presente litigio es la propia existencia de dicha mancomunidad, pues se ha impugnado la Junta constituyente y si la misma es nula, lo serán también todos los acuerdos que deriven de la misma, como ya tuvo ocasión de pronunciarse esta Sala en relación con una Junta de Propietarios de 21 de julio de 2016 celebrada precisamente por la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 FASE NUM000 preexistente a la mancomunidad luego constituida. Esta coexistencia paralela lo que está propiciando es que existan dos administraciones y cuotas diferenciadas en cada una de ellas, que exigen por separado a los mismos comuneros, por lo que consideramos que, en este caso, la legitimación activa para impugnar la propia existencia de la mancomunidad está plenamente justificada para cualquier propietario afectado por dicha situación.

Sin perjuicio de lo anterior, se obvia en todo caso por la recurrente que el art. 18 citado establece que ' esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento...de las cuotas de participación', resultando palmario que para la constitución de la mancomunidad resultaba necesario crear un nuevo título constitutivo que, por imperativo legal ( art. 24.2 b) LPH) incluyera 'la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas', por lo que la mera creación del nuevo complejo inmobiliario supone alterar el régimen preexistente participativo en los gastos comunes, con independencia que formalmente se mantengan los importes de las cuotas preexistentes.

TERCERO.-Nulidad de la Junta constituyente de la Comunidad demandada.

Se dice en la resolución apelada, primeramente, que'en cuanto al fondo del asunto, la parte actora impugna las convocatorias y acuerdos adoptados por la Mancomunidad demandada desde su constitución con base en múltiples defectos que se han relacionado en el fundamento de derecho primero de esta resolución. La parte demandada se opone a ello negando, en primer término, que la Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION001, fase NUM001, ubicada en la parcela NUM000, única existente en la urbanización, comprenda todas y cada una de las viviendas que la componen, sino que, a su juicio, solo se refiere a las 48 viviendas de la fase primera conformada sobre la finca registral nº NUM002. Pues bien, del examen de las actuaciones, no se comparte dicho argumento. Con fecha 12 de abril 2001 se constituyó dicha Comunidad de Propietarios y por más que se denomine Fase 1ª, lo cierto es que engloba a la totalidad de la construcción. Véase el documento nº 2 de los acompañados a la demanda, donde se encuentran presentes los propietarios de distintas viviendas, llegando a la nº 168, y no únicamente las 48 de la fase 1ª. Y lo mismo ocurre en el resto de las juntas celebradas por la misma (por ejemplo, documento nº 3). Ello sentado, es cierto que la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal preveía la posibilidad de constituir entre todos los propietarios una mancomunidad con un total de 168 viviendas, pero ello es lo que se hizo cuando se creó la Comunidad, integrada por todas las fases del residencial y las zonas comunes, entendiéndose como una unidad física, por lo que la creación de una mancomunidad no sería sino una duplicidad de lo ya existente. Téngase en cuenta que la Comunidad se ha venido ocupando del mantenimiento de todo el residencial como se constató en el acto del juicio. El artículo 24.2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal prevé la posibilidad de que los complejos inmobiliarios privados puedan constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, en este caso, solo existe una Comunidad de Propietarios por lo que el requisito indispensable para la constitución de una mancomunidad no se cumple. Además, el administrador de la mancomunidad, D. Jesús Ángel, reconoció que no se acometían funciones distintas por la comunidad y por la mancomunidad, lo que corroboró el Sr. Ángel Jesús, empleado de la mercantil Penta Administraciones. Y no fue tampoco convocada por el promotor del residencial ni por la presidenta de la única comunidad existente. Que el promotor contempló la posibilidad de que cada fase dispusiera de una comunidad y que todas se integraran en una mancomunidad, sí; pero que no se hizo así, también, agrupándose todas las fases en una única comunidad.'

La apelante opone que 'basta la mera lectura del Título constitutivo de la Mancomunidad, para constatar la realidad jurídica de la MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION001. PARCELAS NUM000, que está conformada por 3 fases que se encuentran inscritas cada una de ellas en 3 fincas registrales, la finca NUM003 (Fase 3ª conformada por 64 viviendas), la finca NUM002 (Fase 1ª conformada por 48 viviendas) y finalmente la finca NUM004 (Fase 2ª conformada por 56 viviendas). Mientras que la Comunidad de Propietarios DIRECCION001. Fase NUM001, está conformada única y exclusivamente por 48 viviendas ubicadas en la Finca Registral NUM002, por lo que a pesar que de facto la denominada Fase NUM001 es la que ha venido funcionando durante años regulando la vida en la urbanización, lo que no puede conllevar la declaración de nulidad de la Mancomunidad de Propietarios constituida en Enero de 2018, al haberse realizado la constitución de la misma de conformidad con lo dispuesto en el título constitutivo y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Si acudimos a la Escritura de Obra Nueva otorgada para las 3 fases de la mancomunidad de Propietarios DIRECCION001, a la que represento en el presente procedimiento, nos encontramos con que se describe lo siguiente:

IV. - ELEMENTOS COMUNES Y REGLAS DE COMUNIDAD PARA LA DIVISIÓN HORIZONTAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DIRECCION001. NUM005 FASE. PARCELA NUM000, SECTOR B-2, P.P. VILLAPIEDRA'.

4) Las viviendas declaradas en este instrumento, se integrarán obligatoriamente junto con las viviendas ya construidas y declaradas con anterioridad, en las escrituras autorizadas por el Notario de esta ciudad, Don Jacinto Marín Noarbe el 21 de Diciembre de 1.999, con el número 8096 de su protocolo, y en la escritura autorizada por mí, el Notario, el 17 de Julio de 2000, con el número 3118 de mi protocolo, todas, sobre la parcela de veinticinco mil novecientos ochenta y cinco metros dieciséis decímetros cuadrados (25.985'16 m2) que constituye la parcela NUM000 del Sector B-2 del Plan Parcial 'Villapiedra', para constituir entre todos los propietarios la Mancomunidad de Propietarios del 'RESIDENCIAL DIRECCION001, PARCELA NUM000', con un total de ciento sesenta y ocho viviendas con una zona de piscina y zona verde aneja que tiene una superficie de mil setenta y un metros sesenta decímetros cuadrados, de modo que las zonas comunes de paso, y, especialmente la zona de piscina y sus zonas verdes anejas, sean disfrutadas conjuntamente por todos los propietarios de la mancomunidad, siendo los gastos de mantenimiento atendidos por todos los propietarios en proporción a la superficie construida de cada vivienda, en relación a la superficie construida total en el 'Residencial DIRECCION001, parcela NUM000'.A tal fin, se considerará que las tres parcelas registrales que urbanísticamente forman la parcela NUM000 del Sector B-2 de veinticinco mil novecientos ochenta y cinco metros dieciséis decímetros cuadrados (25.985'16 m2), forman una unidad física, con todas las viviendas sitas sobre ellas. En su momento podrá otorgarse la escritura de agrupación de esta Comunidad de Propietarios, con las restantes Comunidades de Propietarios del Residencial.'

El término 'mancomunidad' es correctamente utilizado en las Escrituras de Obra Nueva y División Horizontal que hemos aportado como documentos 1 a 3 y así se refiere debidamente por el promotor al otorgar las correspondientes escrituras, reiterándose en el hecho de que el conjunto de viviendas que conforman las 3 fases del residencial, deberán constituirse en la MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION001. PARCELAS NUM000.

Dicho esto, es obvio que con fecha 12 de abril de 2001, se procedió a constituir la comunidad de propietarios del conjunto residencial DIRECCION001. Fase NUM001, pero en modo alguno ésta situación de facto puede llevar al juzgador a la declaración de Nulidad de la mancomunidad, por cuanto que tal y como se acredita a través de las certificaciones registrales que la propia actora adjunta a su escrito de demanda, lo que fue constituido en Abril de 2001, es la Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION001. Fase NUM001 y así se hace constar en el correspondiente folio registral, al registrarse el Libro de Actas de la citada Fase 1ª.'

La Sala no comparte el argumento impugnatorio por cuanto no es cierto que el título constitutivo referenciado establezca la existencia de una mancomunidad diferenciada de otras tres comunidades, sino que establece que las tres parcelas existentes se integraran en una única 'comunidad', sin que el hecho de que a la misma se la denomine de una manera determinada altere el contenido sustantivo de la escritura de obra nueva citada. Esta posibilidad está contemplada en la LPH, donde, en su artículo 24 se dice: 1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios'.

Y precisamente, lo que hicieron en el año 2001 la totalidad de los copropietarios de las tres fases constructivas fue constituirse en 'una sola comunidad de propietarios' tal y como autoriza dicho precepto y no prohibía el título constitutivo inicial que se limitaba a indicar que ' las viviendas declaradas en este instrumento, se integrarán obligatoriamente junto con las viviendas ya construidas' y que 'se considerará que las tres parcelas registrales que urbanísticamente forman la parcela NUM000 del Sector B-2 ... forman una unidad física...', requisitos ambos que se respetaron al constituir una única comunidad, aunque lo fuera con una denominación distinta a la utilizada por el declarante de la obra nueva de la cual traen causa. Así lo entendió también el encargado del Registro de la Propiedad 1 de Orihuela que subsanó la nota del libro de actas de dicha comunidad indicando que (documental consistente en certificación registral de 26 de marzo de 2020 aportada en la Audiencia Previa): 'la nota del libro de Actas de la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial DIRECCION001, libro TERCERO que antecede SE SUBSANA PARCIALMENTE en el sentido que dicha comunidad consta en realidad de tres fases 1P, 2P y 3P, correspondientes a las fincas número NUM002 (...), NUM006 (...) y NUM003 (...)'.

A mayor abundamiento, tal y como consta en el acta de la Junta General Extraordinaria de 12 de abril de 2001 (folios 46 y siguientes de las actuaciones), la misma fue convocada por el propio promotor otorgante de la repetida escritura de obra nueva, y lo hizo precisamente para la 'constitución de la Comunidad de Propietarios del Conjunto residencial DIRECCION001', facultad que además se había reservado la empresa constructora según resulta de las notas registrales aportadas con la demanda, por lo que resulta clara cual fue su voluntad inicial.

En el mismo sentido, recordaremos que es doctrina reiterada del TS, como señala la STS de 27 de octubre de 2.008, que basta para la calificación como complejo urbanístico la 'existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio', tal y como acontece en el caso enjuiciado donde no existen elementos comunes propios de cada una de las 'fases' que se referencian en el Título Constitutivo, por lo que no se puede negar, como hace la recurrente, la condición de 'mancomunidad de facto' de la Comunidad de Propietarios preexistente, la denominada 'Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial DIRECCION001, fase NUM001', ya que desde su constitución en el año 2001 viene integrando a la totalidad de los propietarios de las fases constructivas y viviendas referenciadas en la obra nueva declarada por la empresa constructora, tal y como ha quedado ya dicho.

En definitiva, aún cuando se pudiera considerar que no cumplió lo dispuesto en el art. 24.2 a) de la LPH para la constitución del complejo inmobiliario que agrupa a las tres fases, al no haberse fijado unos nuevos porcentajes de participación, el mismo seguiría teniendo existencia jurídica porque así lo contempla la citada Ley, en su apartado 24.4: ' a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.'

Por el contrario y en todo caso, la Junta constitutiva impugnada parte de una realidad inexistente y amparándose en el contenido meramente formal del Título Constitutivo crea una 'mancomunidad' imposible por cuanto la misma presupone, tanto conceptual como legalmente, la agrupación de, al menos, dos comunidades de propietarios preexistentes, lo que no acontece en el caso enjuiciado.

Por otra parte, de la lectura del acta de constitución de 17 de enero de 2018 (doc 10 de la demanda, folios 97 y ss del procedimiento), tampoco resulta que se constituyera una 'mancomunidad' de comunidades, sino que únicamente se sustituyó a la ya preexistente, sin dar cumplimiento además a ninguno de los requisitos que contempla, desde la reforma de la LPH operada por la Ley 8/1999 de 6 de abril, el enunciado art. 24, pues lo que se lee es que se pretendía agrupar a tres comunidades de propietarios que serían las constituidas por los dueños de las viviendas de cada una de las fases del complejo inmobiliario Residencial DIRECCION001, reconociendo además que únicamente existía la Comunidad de la fase NUM001 (que se dice que habría estado funcionando como si agrupara a la totalidad), de tal manera que la creación de ese nuevo complejo inmobiliario debería haberse ajustado a lo preceptuado en el art. 24.2 b) de la LPH y en particular a la necesidad de que el nuevo título constitutivo fuera otorgado ' por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas', incluyendo el dicho título 'la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada'.

Es decir, que si los propietarios convocantes de la Junta constitutiva de la mancomunidad consideraban que el título constitutivo otorgado por el promotor imponía la creación de la misma agrupando a las tres comunidades diferenciadas de cada una de las fases, deberían primeramente haber conseguido la constitución de las dos subcomunidades de las fases 2 y 3, ya que, según ellos, solo existía la de la fase 1 y, seguidamente, lograr que en las tres se votara por separado el nuevo título constitutivo de la 'mancomunidad', para que luego sus respectivos presidentes realizaran el otorgamiento.

En resumen, rechazamos que la actuación de la demandada tenga encaje en el apartado a) del art. 24.2 (voluntad de constituirse en una sola comunidad de propietarios) por cuanto del tenor literal del acta de 17 de enero de 2018 lo que resulta, como ya hemos expresado, era la voluntad de agrupar tres supuestas comunidades, no la de crear una sola comunidad nueva análoga a la preexistente, por lo que en modo alguno sería válida la convocatoria realizada por 4 de los 168 propietarios. Es más, ni siquiera se cumplió por aquéllos con el preaviso de 6 semanas reglamentariamente establecido en juntas anteriores por los copropietarios de las tres fases, plazo que, como dijéramos ya en nuestra sentencia 587/2019 de 8 de noviembre fue aprobado en Junta General de 15 de abril de 2002, en la cual se estableció que 'l as convocatorias para las reuniones de la junta de propietarios, deberán cursarse con 6 semanas de antelación a la realización de las correspondientes reuniones.'

En definitiva, la Junta Extraordinaria constitutiva de 17 de enero de 2018 es nula de pleno derecho porque, como ha quedado expuesto, además de violentar el funcionamiento normal de la Comunidad de Propietarios anterior que, desde 2001, agrupa válidamente a la totalidad de los propietarios de las tres fases constructivas del repetido complejo inmobiliario, contraviniendo los acuerdos válidamente celebrados por aquélla, en su convocatoria se infringió lo dispuesto en la LPH tanto en cuanto a los requisitos formales como de tipo sustantivo, lo que determina la nulidad radical de dicha asamblea y los acuerdos en ella adoptados, así como de todas las Juntas posteriores que se relacionan en la sentencia apelada y lo decidido en las mismas, ya que estas últimas están afectadas por la declaración anulatoria inicial.

CUARTO.-Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC, procede la condena en las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la MANCOMUNIDAD DIRECCION001 PARCELAS NUM000 contra la sentencia recaída en los autos de JUICIO ORDINARIO 43/2019 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Orihuela, debemos confirmar y CONFIRMAMOSdicha resolución, con condena en las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.