Sentencia Civil Nº 268/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 749/2007 de 03 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCION DECIMONOVENA

Rollo de apelación 749/2007

Juicio ordinario 1221/06

Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Mataró

S E N T E N C I A num 268/08

Ilmos Sres.Magistrados:

Miguel Julián Collado Nuño

Nuria Barriga López

Asunción Claret Castany

En Barcelona, a tres de junio de dos mil ocho

VISTOS, en grado de apelación, ante la sección decimonovena de esta Audiencia provincial, los presentes autos de juicio ordinario 1221/06, seguidos en el juzgado de primera instancia nº 6 de Mataró, a instancias de Rubén y Juan Miguel, representada por el procurador Sergi Bastida Batlle, contra EMCAM, SL, representada por la procuradora Adelaida Espejo Iglesias; los cuales penden ante esta superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los demandantes, contra la sentencia dictada el 25 de julio de 2007 por la magistrada, juez del expresado juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada de fecha 25 de julio de 2007 dictada en el juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Mataró , en autos de juicio ordinario 1221/06 cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

Desestimar íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Joan Manuel Fabregas Agustí, actuando en nombre y representación de D. Rubén y D. Juan Miguel, contra la entidad demandada EMCAM, SL, absolver a ésta de todos los pedimentos deducidos en su contra, y condenar a la parte demandante al pago de las costas procesales causadas.

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por los demandantes, y tras la oposición se elevaron las actuaciones a esta Audiencia provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el 14 de mayo.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, ha sido ponente la Ilma. Sra. Magistrada Nuria Barriga López.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se completan con lo que aquí se dirá:

PRIMERO.- Por los demandantes se ejercita acción en rescisión de contrato de compraventa por lesión ultradimidium. La compraventa de una finca fue por un precio de 60.000 ?, el doble aproximado de su valor catastral, y los actores sostienen que el precio justo o valor de mercado es de 894.515,68 ?, por lo que lesión es en más de la mitad. Ello en base a la hipótesis de un procedimiento expropiatorio ya que la finca carece de la condición de solar y está afecta a zona verde y no tiene aprovechamiento lucrativo privado. La sentencia después de analizar la prueba y la jurisprudencia aplicable desestima la demanda y es apelada por la parte actora.

SEGUNDO.- El recurso en primer lugar se muestra disconforme con la sentencia porque esta sigue un criterio literalista en la interpretación del art.323,2 de la Compilación y se ampara en el elemento de confrontación en el mercado para acreditar el precio justo, y solo halla un ejemplo comparativo que ni siquiera tiene en cuenta sino que en definitiva opta por desestimar la demanda porque incumbe a la actora la carga de acreditar el valor en venta o de mercado. Por su lado la parte apelada sostiene que no se puede prescindir de ese elemento de confrontación. Insiste la parte apelante en que hay infracción de la doctrina jurisprudencial por cuanto al no existir elemento comparativo con quien confrontar el precio obtenido, y a pesar de que la comparación solo puede ser orientativa, la sentencia debe fallar teniendo en cuenta el conjunto de la prueba practicada. Y mantiene que la carga probatoria es del demandado que tiene que acreditar que existen fincas de análogas circunstancias a la hora de comparar los precios. Ante esta afirmación, la parte apelada rebate que los actores interponen la demanda por lo que a ellos corresponde probar la lesión en virtud de la comparativa con el precio justo o de mercado.

Continúa la apelante en que debe hacerse un análisis de las circunstancias urbanísticas específicas que concurren en la finca enajenada y la ausencia de pautas comparativas, como la falta de todo aprovechamiento lucrativo privativo.

Finalmente sostiene que hay infracción de los criterios jurídicos aplicables de la ley del suelo. Y que hay que aplicar el valor urbanístico del suelo de la finca para determinar el justo precio. Ya que hay una imposición por imperativo legal del procedimiento de expropiación por causas urbanísticas.

La parte apelada alega que los actores tuvieron toda la información a su alcance previa a la compraventa. Y que la apelante parte de que no hay elemento comparativo que sí que lo hay, que es el que argumenta la sentencia. Y que la demanda parte de una hipótesis que es la posible expropiación no de un elemento comparativo como el valor de mercado. Y en cuanto a la jurisprudencia que citan denuncia su utilización sesgada y parcial.

TERCERO.- De los argumentos expuestos por las partes que se reiteran en especial en el recurso cabe decir en primer lugar que conforme al art.217 LEC que incumbe la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda a la parte actora de haber sufrido lesión en más de la mitad del precio de venta de la finca. La demanda parte de la ausencia de aprovechamiento lucrativo privado de la finca, está calificada de parque urbano actual en el 95% y afecto a red viaria básica en un 5%, no es un solar, y parte de que la lesión se produce en la hipótesis de que la finca vendida se expropie en la que pericialmente se obtendrá un justo precio de 894.515,68 ? muy superior a los 60.000 ? obtenidos. Estamos ante una hipótesis que difícilmente puede considerarse como una lesión acreditada al comparar los precios de mercado de fincas semejantes, por lo que la demanda no es en sí viable, y debemos tener en cuenta como se admite en la demanda que al recibir la oferta los vendedores recabaron toda la información posible incluida una entrevista en el Ayuntamiento. En la demanda se alega que tras la confirmación del mantenimiento de la situación por el arquitecto municipal, recibieron después de la venta una notificación del avance de la modificación del planeamiento que según la segunda pericial aportaría un valor de 435.662,5 ?, que se apunta como dato aunque no sirve de base a su acción.

Se ha de admitir que al no hallar elementos comparativos porque no suelen salir al mercado fincas de esas características, tan solo contamos con el dato de una finca en que la inmobiliaria certifica la suma pedida por los vendedores, porque al tratarse de una finca en parque verde no trabajan el producto; y dado que la finca que examinamos está afectada urbanísticamente, el factor que pondría de relieve la existencia de lesión sería hallar el justiprecio en un expediente expropiatorio, aplicando para ello la normativa administrativa de la ley de suelo. Por lo tanto no es que la ley o la jurisprudencia no contemplen el valor catastral, registral o fiscal y por ende el expropiatorio, sino que si la finca no está en el mercado no es descabellado hallar su valor en la oferta pública. No obstante, realizar dos matizaciones, primera porque estamos ante una hipótesis, por cuanto el expediente expropiatorio no ha comenzado ni siquiera después de la venta, sin que podamos hablar de imperativo legal como hace la apelante, que establece que el propietario puede instar obligatoriamente a que se le expropie la finca afectada de no hacerse en el plazo legal, por cuanto esa sujeción ya la tenía la finca de los actores, sujeta desde el Plan de 1976, sin que instaran dicho expediente; aunque la posibilidad de actuación que establezca la ley sea posterior, pues esa posibilidad ya la tenían en el momento de la venta, habiéndoles surgido la idea después de esta venta, por lo que estaríamos ante un acto propio, del que no pueden desdecirse porque hayan contemplado más expectativas de negocio que las que analizaron en su momento. Y segundo no podemos tener como certero el precio fijado en la pericial de 894.515,68 ? por cuanto excede en mucho el valor catastral, que desde luego no coincide con el justiprecio expropiatorio aunque se trata también de un precio de índole administrativa. Y como indicio no se comprende que el valor de expropiación pueda ser el doble del que se prevé en la segunda pericial para el supuesto de que haya una modificación del planeamiento. Por tanto no estamos ante una lesión real objetiva sino ante una expectativa, que ya se tuvo en cuenta a la hora de vender, pues la parte actora ya reconoció su sorpresa al recibir la oferta por el precio de 60.000 ? y recabó por ello la información necesaria. En cuanto a la doctrina del enriquecimiento injusto alegada en la contestación por el demandado y que se pone de relieve en el recurso como admisión de la lesión, es desde luego un argumento banal de la parte demandada que se ha de tener en cuenta solo a efectos dialécticos dentro también de la expectativa de negocio que la compradora debió tener. Lo cierto es que más que ante una lesión objetiva estamos ante una retractación de un negocio válido que no está admitida, por cuanto no existe vicio de consentimiento, y que era uno de los fundamentos históricos de la figura de la rescisión por lesión ultradimidium que se fue abandonando por la existencia del daño objetivo que en este caso no se ha probado se haya producido.

CUARTO.- Dado que se desestima el recurso hay imposición de costas de esta alzada a la parte apelante, arts. 394, 398 LEC .

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Rubén y Juan Miguel contra la sentencia dictada por el juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Mataró de 25 de julio de 2007 , que confirmamos, con imposición de costas a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al juzgado de procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, a . En este día y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da la anterior publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. DOY FE.