Sentencia Civil Nº 268/2015, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 1611/2015 de 02 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº8 DE SEVILLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1611/2015

JUICIO ORDINARIO Nº 155/2011

FALLO: REVOCATORIO

S E N T E N C I A Nº 268/15

PRESIDENTE ILMO SR:

D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADAS ILMAS SRAS:

Dª ROSARIO MARCOS MARTÍN

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTÍNEZ

En la Ciudad de Sevilla, a 3 de diciembre de dos mil quince.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y

examinado el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 26 de septiembre de 2014 recaída en los autos Juicio Ordinario número 155/2011 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE SEVILLA promovidos por la entidad GESTION INMOBILIARIA CABO SLrepresentada por el Procurador D. IGNACIO JAVIER ROJO ALONSO DE CASOy defendida por la Letrada DÑA. MARÍA JOSÉ BAENA FALCÓN, contra DÑA. Andrea y D. Evaristo representados por el Procurador D. JUAN ANTONIO MORENO CASSYy defendidos por el Letrado D. AURELIANO SALAZAR ROBLES, pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante, siendo Ponente del recurso la Magistrada Iltma. Sra. Doña ROSARIO MARCOS MARTÍN.

Antecedentes

PRIMERO.-Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE SEVILLAcuyo fallo es como sigue: 'Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Rojo Alonso de Caso en nombre y representación de la entidad 'Gestión Inmobiliaria Cabo, S.L.', contra D. Evaristo y Dª Andrea , debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones contra ellos formulada en este procedimiento; imponiendo las costas a la demandante.

Que estimando parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Moreno Cassy en representación de D. Evaristo y Dª Andrea , contra la entidad 'Gestión Inmobiliaria Cabo, S.L.', debo declarar y declaro la pérdida por la demandada reconvencional de la suma de 9.000 ? abonadas en calidad de arras confirmatorias penales sustitutorias al suscribir el contrato de compraventa de 22-02-2007, teniendo consiguientemente los actores reconvencionales derecho a retener dicha suma; sin especial condena en costas.'.

SEGUNDO.-Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la entidad GESTIÓN INMOBILIARIA CABO SLque fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.- Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente recurso trae causa de un contrato de compraventa celebrado en documento privado el 22 de Febrero de 2.007 entre D. Evaristo y Dª Andrea , como vendedores y la entidad Gestión Inmobiliaria Cabo S.L., representada por D. Tomás , como compradora,relativo a la vivienda propiedad de aquellos, sita en esta Capital en BARRIADA000 , Bloque NUM000 , NUM001 .

En el mismo se pactaba un precio de 187.515,75 euros, de los que 9.000 se entregaban como 'parte del pago de la futura adquisición' y el resto cuando se otorgara la escritura.

Por lo que interesa al recurso se establecía literalmente en el documento: 'Si por algún motivo D. Evaristo y Dª Andrea , como parte vendedora, decidieran rescindir el contrato, tendrían que hacer entrega a la parte compradora del doble de la cantidad recibida. Si por el contrario fuese la parte compradora la que decidiese desistir de la compraventa, perdería la cantidad entregada a cuenta ( art. 1454 C. Civil ).

La parte compradora se compromete a hacer todas las gestiones oportunas para la compra de dicha vivienda, así como la parte vendedora se compromete a realizar los trámites oportunos para la descalificación de la misma, cuyos gastos correrán de su cuenta. Los gastos originados por la compraventa correrán a cargo de la parte compradora, excepto la plusvalía que correrá a cargo de la vendedora.

La fecha para la firma de la escritura pública se fijará una vez, tanto la parte compradora como la vendedora finalicen todas las gestiones necesarias para poderse llevar a cabo'.

Gestión Inmobiliaria Cabo S.L. formuló demanda contra D. Evaristo y Dª Andrea argumentando, que transcurrido un tiempo prudencial desde la firma del documento requirió en múltiples ocasiones a éstos a fin de que firmaran la escritura y, dada la actitud renuente de los mismos, pidió nota simple informativa al Registro de la Propiedad comprobando que la finca figuraba a nombre de una tercera persona a la que aquellos se la habían vendido mediante escritura pública de fecha 22 de Diciembre de 2.008. Sostenía que habiéndose establecido en el contrato arras penitenciales y habiéndose desistido del contrato los compradores estaban obligados a devolver duplicados los 9.000 euros entregados en tal concepto, conforme a lo pactado y al art. 1.454, interesando en consecuencia que se les condenara a abonarle la cantidad de 18.000 euros con los intereses legales y al pago de las costas.

D. Evaristo y Dª Andrea se opusieron a la demanda argumentando que ellos, que vendían la que era su vivienda familiar para adquirir otra, por la que días después del contrato pagaron una señal de 30.000 euros , posteriormente ampliada en 12.000 euros más, estando interesados en consumar la venta cuanto antes, procedieron a la descalificación de la vivienda de autos que era de Protección Oficial , obteniendo resolución administrativa favorable el 28 de Marzo de 2.008, pagando al efecto 12.333,22 euros el día 11 de Abril de 2.008 y obteniendo la descalificación definitiva el 15 de Abril de 2.008, cosa que comunicaron a D. Tomás que actuaba en representación de la compradora y que tenía que obtener financiación para el pago del precio y, como pasado el tiempo , tras varios requerimientos, Gestión Inmobiliaria Cabo S.L. no procediera al otorgamiento de escritura le hicieron saber a D. Tomás que iban a poner en venta el piso, no obstante lo cual, si Gestión conseguía financiación antes que encontraran otro comprador, no tendría inconveniente en llevar a término el contrato con ella y, como quiera que encontraron efectivamente comprador y la actora no estaba en disposición de otorgar la escritura , pese a que el acuerdo sobre el precio alcanzado con el mismo era bastante inferior -129.000 euros-, procedieron a vender la vivienda al nuevo comprador en escritura el 22 de Diciembre de 2.008. Entendían que la demanda debía ser desestimada porque era la actora la que había incumplido el contrato y formulaban reconvención solicitando se declarara resuelto el contrato , permitiéndoles retener los 9.000 euros en su día satisfechos por la actora reconvenida, dado que las arras no eran penitenciales, sino confirmatorias-penales, funcionando a modo de cláusula penal en caso de incumplimiento.

La Juez de Primera Instancia desestima la demanda en su integridad y estima la reconvención solo parcialmente porque entiende no procede hacer pronunciamiento resolutorio, dado que la resolución se había producido extraprocesalmente antes de la interposición de la demanda.

Considera que las arras eran confirmatorias-penales y que, tras la apreciación conjunta de la prueba practicada, ha de considerarse acreditado que los vendedores descalificaron la vivienda y cumplieron por tanto la obligación que les incumbía antes de otorgar escritura, mientras que la demandada , que carecía de solvencia real para hacer frente al pago sin financiación, se demoró en el cumplimiento de su obligación de hacer las gestiones necesarias para la consumación del contrato, que no eran otra que las tendentes a obtener financiación , dado que carecía de solvencia real para hacer frente al pago del precio sin ella, por lo que habiendo incumplido Gestión Inmobiliaria no puede hablarse de un incumplimiento de los vendedores ajeno a un acuerdo resolutorio con aquélla que considera posible , con lo cual no procedería condenar a D. Evaristo y Dª Andrea a la devolución de las arras duplicadas debiendo asumir la actora compradora , por el contrario, la pérdida de las mismas.

Contra dicha sentencia interpone recurso de apelación Gestión Inmobiliaria Cabo S.L. que interesa su revocación y la estimación íntegra de la demanda, recurso al que se opone la representación de D. Evaristo y Dª Andrea que solicitan su confirmación.

SEGUNDO.-En el primer motivo del recurso, bajo el epígrafe 'Infracción del artículo 217 de la LEC por infracción de las reglas de la carga de la prueba y vulneración del art. 1.450 , 1.451 y 1.454 del CC ', la apelante, tras reproducir gran parte del texto de la sentencia y de la demanda y exponer toda la teoría sobre el concepto de arras y sus diferentes clases, lo que viene a denunciar en realidad es una incorrecta interpretación del contrato en cuanto al carácter del pacto arral, que considera penitencial, lo que justificaría que, habiéndose desistido del contrato la parte vendedora deba devolver las arras duplicadas, tal y como se solicita en la demanda.

Es cierto que de la lectura de la estipulación contractual relativa a las arras se desprende de forma clara que las mismas son penitenciales, pues no están contempladas en previsión de un incumplimiento contractual a modo de indemnización, sino en previsión de que cualquiera de las partes quiera desvincularse del contrato, utilizando con relación a la parte vendedora el término 'rescisión' , pero de forma incontestable respecto de la parte compradora el término desistimiento, lo que resulta aún más concluyente que la remisión al art. 1454 del C.c .

En efecto, no se habla de que en caso de incumplimiento del comprador éste pierde la suma inicialmente entregada y en caso de incumplimiento del vendedor las tenga que devolver por duplicado. Se dice que tales efectos se producirán 'si por algún motivo' los vendedores 'decidieran' rescindir el contrato o si 'por el contrario' 'fuese la parte compradora la que decidiese desistir de la compraventa'. Con tales expresiones resulta más que forzado entender que las arras eran penales.

Ha de concluirse pues que nos encontramos ante arras penitenciales, por más que, caso de no desvincularse las partes del contrato, se apliquen al pago de parte del precio estipulado.

Ello de por sí, sin embargo, no puede determinar sin más la estimación íntegra del recurso y consiguiente estimación total de la demanda, pues el motivo parte de afirmar de forma contundente que los demandados se desistieron del contrato unilateralmente, cuestión negada en la sentencia tras el análisis de la prueba y que se combate en los siguientes motivos del escrito de interposición que pasamos a examinar.

SEGUNDO.-En los motivos segundo tercero y cuarto, bajo el epígrafe, común a todos ellos 'Infracción del art. 217 de la LEC por infracción de las reglas de la carga de la prueba y vulneración de los artículos 1089 , 1091, 1.154 , 1261 , 1270, 1.254 , 1450 , 1454 y 1504 del CC ', tras denunciar una supuesta incongruencia que mide en relación a los puntos controvertidos fijados por la Juez a quo en la Audiencia Previa y exponer sucintamente el contenido de las normas de la carga de la prueba, lo que en realidad se viene a denunciar es un error en la valoración de ésta.

Antes de profundizar en la valoración de la prueba, hemos de dejar sentado, en primer lugar, que la sentencia no incurre en vicio de incongruencia pues da respuesta a las cuestiones planteadas por las partes en sus escritos de demanda, contestación con demanda reconvencional y contestación a la reconvención, que quedaron fijadas de forma impecable en la Audiencia Previa, sin conceder algo distinto de lo pedido, ni más de lo pedido, ni incurrir en contradicción alguna entre los fundamentos de derecho de la sentencia y el fallo.

Pasando ya al examen de los errores de valoreación de prueba denunciados, se dice, en primer lugar, en el motivo segundo que la sentencia yerra al considerar probado que Gestión Inmobiliaria se obligara a conseguir un préstamo hipotecario para obtener financiación de cara al otorgamiento de la escritura pública de venta, cosa que se tacha de incierta habida cuenta que ha quedado acreditada su solvencia.

Se denuncia igualmente que se de por probado un acuerdo de resolución del contrato, que no es ya que no resulte de la prueba practicada, sino que resultaría incongruente con la petición formulada vía reconvencional de resolución del contrato, reprochando que se de validez a una resolución fundada en un supuesto retraso en la obtención de financiación, no habiéndose fijado un plazo al efecto, cuando el incumplimiento realmente relevante es el de los vendedores que no pueden cumplir la obligación ensencial de entrega de la cosa por haberla vendido a un tercero, sin hacer un previo requerimiento para el otorgamiento de la escritura pública y sin resolver en forma el contrato.

Así mismo se denuncia que se haya dado por probada la comunicación a la apelante de la descalificación de la vivienda, comunicación que no se habría producido.

En el tercer motivo, se dice que, de admitirse que efectivamente Gestión Inmobiliaria Cabo asumió la obligación de realizar gestiones para la obtención de financiación en un determinado plazo, cosa que no se deduce del tenor del contrato, no habría incurrido en retraso alguno, porque para conseguirla era esencial la descalificación de la vivienda.

En el cuarto motivo se insisiste en el carácter penitencial de las arras y se solicta que, con carácter subsidiario se entienda que ha existido una resolución por mutuo disenso y se condene a los demandados a restuir los 9.000 euros en su día percibidos.

En el quinto motivo se solicita que se impongan las costas de la primera instancia a los demandados y también las del recurso de apelación, caso de oponerse a tal motivo, invocando los artículos 394 y 397 de la LEC .

El recurso no ha de ser estimado en su integridad.

En el contrato se establecía :'La parte compradora se compromete a hacer todas las gestiones oportunas para la compra de dicha vivienda, así como la parte vendedora se compromete a realizar los trámites oportunos para la descaificación de la misma, cuyos gastos correrán de su cuenta. Los gastos originados por la compraventa correrán a cargo de la parte compradora, excepto la plusvalía que correrá a cargo de la parte vendedora. La fecha para la firma de la escritura pública se fijará una vez que tanto la parte compradora, como la vendedora finalicen todas las gestiones necesarias para poderse llevar a cabo'.

Gestión Inmobiliaria Cabo S.L. admitió en la contestación a la reconvención que la obligación por ella asumida a la que se hace alusión en tal estipulación era la de procurarse los medios de pago, pero sostiene que está plenamente acreditado que tenía solvencia suficiente y que por tanto no se obligaba a iniciar trámite alguno para la obtención de un préstamo hipotecario.

Pues bien, de la prueba practicada resulta, como analiza con absoluta corrección la Juez de Primera Instancia, que cuando la vendedora había cumplido con su obligación de descalificar la vivienda y por tanto estaba en disposición de escriturar -15 de Abril de 2.008- la solvencia de la entidad compradora no era tan amplia como pretende la apelante. La documental aportada lo que demuestra es que a dicha fecha disponía de un crédito en cuenta corriente que apenas alcanza el total del precio más los gastos asumidos por la compradora y que, de haberse utilizado, hubiera dejado a la entidad, que se dedica al tráfico inmobiliario, sin crédito para operar en el mismo, sin que se haya aportado documental alguna de la existencia de otro crédito distinto por más que a él se refiriera el director de la oficina de Caixabank. Pero además, lo que resulta indiscutible es que de hecho, tuviera solvencia o no Gestión Inmobilairia Cabo, su propósito e intención era asumir el pago mediante un crédito hipotecario, pues en otro caso hubiera requerido para escriturar pagando en metálico y no hubiera procedido su representante legal a solicitar un préstamo hipotecario a título personal. Esta solicitud a título personal hace intuir que efectivamente a la entidad no le concedían el crédito y dificultaba que el contrato se pudiera llevar a término en sus propios términos, pues iba a implicar necesariamente un cambio de comprador, necesitado ineludiblemente del consentimiento de los vendedores a los que no se les puede legalmente imponer.

Por otra parte, la sentencia explica pormenorizadamente cuales son los motivos que le llevan a dar credibilidad a la manifestación del Sr. Evaristo de que llegó a un acuerdo resolutorio con la actora, que esta Sala comparte y que en puridad llevan a presumir su existencia. Dicho señor y su esposa cumplieron puntualmente con su obligación de descalificar la vivienda y a partir de ese momento se hallaban en disposición de escriturar, cosa que les corría prisa pues han acreditado que había comprado otra vivienda y abonado una señal de 42.000 euros por ella. No tiene sentido, que como pretende hacer ver la apelante, no le comunicaran la descalificación en las conversaciones posteriores a la firma del documento que ambas partes admiten en prueba de interrogatorio y que vendieran a terceros a espaldas de Gestión, por un precio bastante inferior al que ésta les hubiera satisfecho. Hay que entender acreditado por presunciones que la comunicación de la descalificación se hizo nada más producirse la misma y también que las dificultades de la compradora para obtener financiación llevaron a un pacto resolutorio en los términos referidos por los demandados.

Al efecto, es muy significativo que el Sr. Evaristo sitúe entorno al mes de Agosto de 2.008 la conversación mantenida para resolver el contrato y que el director de la oficina de la Caixa indique que la solicitud del préstamo hipotecario, concedido finalmente a D. Luis Angel en fecha que deliberadamente se oculta, se inició en verano de dicho año. Ello hace perfectamente creíble que como Gestión no obtenía financiación se llegara al acuerdo de que los vendedores buscarían otro comprador sin perjuicio de llevara a término el contrato con Gestión Inmobiliaria si ésta obtenía antes financiación, y que entonces, D Luis Angel iniciara los trámites para que el préstamo se le diera a él que ostentaba mayor solvencia y que de hecho, como reconoció el Director de La Caixa era el soporte real de las operaciones de la entidad. Probado ello por presunciones , la venta posterior no implica un incumplimiento, equivalente al desistimiento de la obligación de entrega, pues tal obligación ya no existía al haberse llevado a cabo la resolución del contrato de mútuo acuerdo.

Por otra parte, se dice que prueba de que no existió acuerdo resolutorio previo es que la propia vendedora solicite por vía reconvencional la resolución del contrato. El argumento no resulta concluyente. Evidentemente la representación jurídica de la apelada ha incurrido en una imprecisión al pedir la resolución, pretendiendo en realidad así validar la legalidad del pacto resolutorio.

Admitida la resolución pactada, no se ha infringido tampoco el art. 1504 del C.c .

Como conclusión hemos de afirmar que, pese a tener las arras carácter penitencial, no procede condenar a los vendedores a devolver su importe por duplicado, dado que los mismos no se desistieron unilateralmente del contrato, vendiendo a terceros por haber alcanzado un pacto de resolución del contrato.

Ahora bien, siendo ello así, también lo es que no existe elemento alguno de prueba que permita afirmar que el pacto resolutorio abarcaba a la pérdida de la cantidad entregada por la compradora a la firma del contrato y que en consecuencia no se puede estimar la petición de retención de la misma articulada por los vendedores por vía reconvencional.

La desestimación de tal pretensión, lleva ineludiblemente a la condena a los vendedores a su devolución, condena que se efectúa sin temor a incurrir en incongruencia, puesto que tal pronunciamiento no supone más que la desestimación de la pretensión formulada reconvencionalmente de autorización a retener y la condena efectiva al pago se encuentra cubierta por la petición más amplia contenida en la demanda de condena al pago de 18.000 euros.

Así las cosas procede la estimación parcial del recurso y, en consecuencia con lo razonado, la estimación parcial de la demanda y la desestimación íntegra de la reconvención, ya que la demandada reconviniente no ha impugnado el pronunciamiento de la sentencia relativo a la declaración de resolución del contrato.

TERCERO.-La estimación parcial del recurso de apelación determina, en materia de costas, que: 1º) no se haga expresa condena en cuanto a las derivadas de la primera instancia en lo que a la demanda se refiere, condenando a la demandada al pago de las derivadas de la reconvención , según se establece en el núm. 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y 2º) no procede efectuar expresa imposición de las derivadas de esta alzada, a tenor de la regla prevista en el núm. 2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que prevé que no se condenará en las costas del recurso a ninguno de los litigantes en caso de estimación total o parcial del mismo.

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda:

1.- Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad GESTIÓN INMOBILIARIA CABO, S.L. contra la sentencia dictada el 26 de septiembre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Sevilla , en el procedimiento Juicio Ordinario núm. 155/11 del que este rollo dimana.

2.- Revocamos la resolución recurrida, estimando parcialmente la demanda formulada por la representación de GESTIÓN INMOBILIARIA CABO, S.L. frente a D. Evaristo y DÑA. Andrea , condenando a éstos a abonar a aquélla la cantidad de 9.000 euros con sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda hasta la de la presente resolución, incrementados en dos puntos desde ésta hasta el pago, sin hacer expresa condena en cuanto a las costas de la demanda, desestimando la reconvención formulada por la representación de D. Evaristo Y DÑA. Andrea , frente a GESTIÓN INMOBILIARIA CABO, S.L., absolviendo a ésta de los pedimentos en ella contenidos, condenando a aquellos al pago de las costas de la reconveción.

3.- No hacemos expresa imposición de las costas derivadas del recurso de apelación.

Dada la estimación parcial del recurso, devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 ? por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 1611 15.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilustrísimos Señores Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fé.