Sentencia CIVIL Nº 268/2020, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 61/2019 de 16 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 03 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil
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TEL.: 977920103
FAX: 977920113
EMAIL:aps3.tarragona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 4306442120170067957
Recurso de apelación 61/2019 -C
Materia: Juicio ordinario otros supuestos
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Gandesa (UPAD)
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 156/2017
Parte recurrente/Solicitante: Jose Pablo , Belen
Procurador/a: Josep Gil Vernet, Josep Gil Vernet
Abogado/a: Sergio Alonso Camps
Parte recurrida: Carlos Daniel
Procurador/a: Maria Vandellos Sabate
Abogado/a: Angel Buerba Mur
SENTENCIA Nº 268/2020
ILTMOS. SRES.:
PRESIDENTE
Don Joan Perarnau Moya
MAGISTRADOS
Don Luis Rivera Artieda
Doña Matilde Vicente Díaz (Ponente)
Tarragona, 16 de Julio de 2020.
La Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarragona, formada por los Magistrados del margen, ha visto el
recurso de apelación nº 61/2019 frente a la Sentencia de fecha 30 de mayo de 2018, dictada por el Juzgado de
Primera Instancia nº uno de Gandesa en el procedimiento ordinario 156/2017, tramitado a instancia de DON

Carlos Daniel frente a DON Jose Pablo Y DOÑA Belen , actuando estos últimos como parte apelante en esta
instancia y previa deliberación pronuncia la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia antes señalada, tras los correspondientes fundamentos de derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: 'Con íntegra estimación de la demanda interpuesta por DON Carlos Daniel , representado por la Procuradora señora Vandellós Sabaté, contra DON Jose Pablo y DOÑA Belen , representados ambos por el Procurador de los tribunales señor Gil Vernet, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arras de 20 de octubre de 2016 debiendo las partes estar y pasar por tal pronunciamiento, en su consecuencia, debo condenar y condeno a que firme que sea esta, los demandados abonarán al actor, de forma conjunta y solidaria, el importe de 10.000 €, con los intereses del artículo 576 de la LEC desde el dictado de ésta. En cuanto a las costas se imponen íntegramente a la parte demandada'.



SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y oposición, las peticiones a las que se concretan sus pretensiones y los argumentos en que las fundamentan.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Magistrada Ponente Doña Matilde Vicente Díaz.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes del caso.

1. Por la parte actora se presenta demanda en la que se solicita se declare resuelto el contrato de arras de 20 de octubre de 2016 y se condene a los demandados al pago de la cantidad de 10.000 €, intereses legales y costas del proceso. Basa su reclamación en los siguientes hechos: estando interesado en la adquisición de una vivienda y un parking suscribió con el demandado Sr. Carlos Daniel un contrato de arras en fecha 20 de octubre de 2016; en fecha 16 de diciembre y a las 12:00 de la mañana debía procederse la firma de la escritura, pero los vendedores le comunicaron que no querían vender por lo que se suspendió la firma de la escritura; ambas partes utilizaron abogados para resolver el tema de las consecuencias del incumplimiento, pero el día 30 de diciembre recibió un burofax de los demandados imputándole a él el incumplimiento por no establecer hora de la firma de la escritura y no acudir a la firma para pagar el resto del precio, comunicándole que procedían hacer suya la cantidad de 5.000 € recibida en concepto de arras; alega el actor que, a la vista de ello, volvió citarles para el día 13 de febrero a las 12 horas, sin que se presentaran en la Notaría.

2. Los demandados se opusieron a la demanda alegando que no tenían ninguna intención de vender sus propiedades y que fue el administrador quien se puso en contacto con ellos para decirles que un vecino estaba muy interesado en adquirir su vivienda y por ello se desplazó a Vielha el 20 de octubre de 2016 para escuchar y sopesar la oferta que el actor le iba a realizar, no acudiendo la señora Belen debido a su delicado estado de salud. El administrador, señor Benigno , le dijo que la oferta de 31.000 € estaba por encima del precio de mercado, lo cual no era cierto por lo que hicieron incurrir al señor Jose Pablo en un error determinante que le hizo otorgar de forma viciada el contrato que ahora se reclama. Por lo tanto aceptó vender los inmuebles por el citado importe siendo absolutamente desconocedor que tanto el propio comprador como el administrador le estaban haciendo incurrir en un error determinante, convenciéndole para firmar un documento de reserva o de paga y señal en cuya redacción no tuvo participación alguna. Alega asimismo que, a pesar de haber percibido 5.000 € en metálico, el actor nunca pagó el resto del precio en el plazo establecido. Los días iban pasando sin que tuviera noticias del actor ni del administrador, por lo que 'estando muy preocupado por si el comprador se había tirado atrás' el 5 de diciembre de 2016 viajó de nuevo a Vielha y suscribió un documento en el que se hacía constar que firmaría la compraventa el 16 de diciembre o el primer día disponible en la notaría, pero nunca le comunicaron el día y la hora en el que debía acudir. Al comentar con unos familiares la operación que había realizado, le hicieron ver el engaño. El demandado no pagó el resto del precio pendiente en el plazo de dos meses establecido en el contrato de arras, por lo que éste quedó resuelto de forma automática.

3. La resolución recurrida estima la demanda tras declarar probados los siguientes hechos: los demandados decidieron vender el apartamento por el precio de 31.000 €, percibiendo 5.000 € como señal y a cuenta del precio aplazado; la parte demandada quebrantó el contrato negándose a devolver incluso las arras dadas de 5.000 €, que califica de penitenciales.

4. Recurre la parte demandada la valoración de la prueba efectuada por el juez instancia.



SEGUNDO.- Decisión de la Sala.

1. Debe analizarse en primer lugar el contrato suscrito por las partes en fecha 20 de octubre de 2016. Se titula 'contrato de arras o señal' y en el mismo se indica 'Don Jose Pablo se obliga a vender a don Carlos Daniel , que se obliga a comprar, la finca descrita en el antecedente I, por el precio de 31.000 €... Don Jose Pablo entrega a don Carlos Daniel a cuenta y como arras o señal de la compraventa futura, la cantidad de 5.000 € que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjera por la parte vendedora. Don Carlos Daniel se obliga a entregar el resto del precio en el plazo máximo de dos meses... La elección del notario autorizante de la referida escritura corresponderá la parte vendedora, convienen en firmar en la notaría de Mora dEbre por cercanía a la parte vendedora y facilitar el desplazamiento por temas de salud'. De la dicción literal del contrato, se disponía de dos meses para efectuar la compraventa, pagando el actor el resto del precio acordado y dicha fecha vencía el día 20 de Diciembre de 2016. Está acreditado que, dadas las circunstancias de los demandados, se acordó que sería el actor el que se ocuparía de obtener la documentación precisa y preparar los trámites necesarios para la celebración del contrato, incluido la notificación del día y hora para acudir a la Notaría. En fecha 5 de Diciembre de 2016 las partes firman un nuevo documento en el que hacen constar que procederían a firmar la escritura el día '16 de Diciembre o primer día disponible por la notaria en su defecto, en Mora dEbre, notaria de Silvia Maria García Galvez, en la Avinguda Comarques Catalanes 70'. No consta que se hiciera a los demandados notificación de la hora ni confirmación del día o del nuevo día propuesto por el Notario para que acudieran a la Notaría.

La parte actora alegó en su escrito de demanda que en fecha 16 de diciembre y a las 12:00 de la mañana debía procederse la firma de la escritura, pero los vendedores le comunicaron que no querían vender por lo que se suspendió la firma de la escritura, pero esto está sin acreditar. El documento número 22 de los acompañados con la demanda, consistente en un correo electrónico de la notaría, se indica lo siguiente: 'confirmem que el día 16 de desembre de 2016 a les 12.00 h tenien lhora reservada, i a sol.licitud seva es va canviar al dia 13 de febrero de 2017 a les 12.00 h.'; sin embargo, según indica el actor en el documento nº 18, no se realizó cambio alguno de fechas sino que anuló la cita, desconociéndose los motivos. La segunda solicitud a la Notaría se debió efectuar en los días inmediatamente anteriores al 31 de Enero de 2017, confirmándose por correo electrónico de 7 de Febrero de 2017. En definitiva, los demandados conocían que se había fijado una fecha provisional para la firma de la escritura, pero no consta acreditado que se les notificara la confirmación de la fecha.

2. El Tribunal Supremo ha declarado en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, que todas las arras son confirmatorias 'al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996)'. Indica que las arras penales 'tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006, 27 octubre, uno de diciembre de 2011, en estos términos: 'La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil. '. En cuanto a las arras penitenciales, indica 'que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor'. Así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002, 24 marzo 2009, 29 junio 2009.

'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de Marzo de 1986)'.

'Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad'.

En el mismo sentido las sentencias 485/2014, de 23 de septiembre, y 507/2018, de 20 de septiembre.

Sólo las arras penitenciales autorizan para desistir del contrato. Tanto las arras confirmatorias como las penales obligan a las partes a cumplir lo estipulado. En el contrato se indica lo siguiente: 'Don Jose Pablo entrega a D. Carlos Daniel a cuenta y como arras o señal de la compraventa futura, la cantidad de 5.000 euros (cinco mil euros) que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjera por la parte vendedora'.

El art. 621-8 CCCat indica que la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa; que las arras penitenciales deben pactarse expresamente y, si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado; si es el vendedor quien desiste, debe devolverlas dobladas.

3. Las arras que se prevén en el contrato no son arras penitenciales, pues no establecen la posibilidad de desistimiento, sino arras penales, que son y tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento ( STS 25 de febrero de 2013). Por lo tanto, opera como una cláusula penal que está sujeta a la facultad moderadora de los tribunales establecida en el art. 1154 CC. Así se ha declarado en STS 424/2013, de 21 de Junio: 'la jurisprudencia de esta Sala prevé la posible moderación de estas arras de naturaleza penal, únicamente cuando se ha producido un incumplimiento parcial. Tiene declarado reiteradamente la jurisprudencia que la facultad de moderación de la pena convencional que contempla el artículo 1154 CC remite al juicio de equidad tan sólo cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, supuesto en el que considera alterada la hipótesis prevista. Rechaza, por tanto, el Tribunal Supremo el uso de la potestad judicial moderadora cuando el incumplimiento parcial defectuoso hubiera sido pactado, precisamente, como supuesto condicionante de la aplicación de la pena, supuesto en el que se ha de estar a lo acordado por las partes por respeto al principio de autonomía de la voluntad y a la fuerza vinculante de los contratos que consagran los artículos 1.255 y 1.091 CC ( SSTS de 29 de marzo y 21 de junio de 2004, 14 de junio y 23 de octubre de 200 , 20 de junio y 14 de septiembre de 2007, 13 de febrero de 2008, 1 de junio de 2009, 1 y 28 de octubre de 2010 y 22 de marzo de 2012).

4. En este caso no puede imputarse a los demandados un incumplimiento de sus obligaciones basado en el hecho de que no acudieran a la Notaría el día 13 de Febrero, pues esta fecha estaba fuera del término de dos meses pactados en el contrato. No obstante, de la prueba practicada ha quedado acreditado que los demandados pudieron haber conocido la fecha y la hora a la que se comprometieron en el documento de 5 de Diciembre de 2016, en el que se indicaba que se produciría la firma el día 16 de Diciembre o el primer día disponible por la Notaría. Es cierto que no existe una concreción suficiente, pero una sencilla llamada de teléfono hubiera completado la información. Debe aplicarse el principio de la buena fe. En definitiva, se va a hacer uso de la facultad moderadora para imponer a los demandados la condena a la devolución de la cantidad entregada.



TERCERO.- De las costas.

Al estimarse en parte el recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, no procede imponer las costas. Al estimarse en parte la demanda, no procede imponer las costas de la instancia ( art. 394 LEC).

Fallo

El Tribunal decide: 1. Estimar en parte el recurso de apelación formulado por DON Jose Pablo y DOÑA Belen frente a la Sentencia de fecha 30 de Mayo de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gandesa en el procedimiento ordinario 156/2017, que se revoca en cuanto al importe de la condena, que se fija en 5.000 euros y sin imposición de costas.

2. Sin imposición de las costas de la apelación.

Contra esta resolución cabe interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal en el plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación, de conformidad con los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Devuélvase el procedimiento al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente resolución.

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